中国内地新地王诞生！背后家族存活200年富过5代，年收2766亿

2月20日下午，香港置地联合体以惊人的310.5亿元拍下了上海徐汇滨江西岸金融港地块，一时间成为市场热议的焦点。

1、310.5亿元，刷新了中国内地土地总价的纪录，也为中国史上第二高拍价，仅次于2019年新鸿基集团在香港西九龙高铁上盖地块的422.32亿港币（相当于人民币381.15亿元）拍价；

2、香港置地的背后是怡和集团，曾是远东地区最大的财团，1844年拿下过上海首次拍卖土地，时隔175年，又再次现身上海（2015年有涉足上海，但随后又退出了）；

3.突然来了一个世界最顶级的资本。

惊世一拍：中国内地“新地王”

这块地，早在2019年12月底发布预申请公告，为无底价挂牌出让，设立起始价310.2亿元，增价幅度为200万元，是目前上海最高价的地块。

出让土地面积323664.6平方米，建筑总面积约为1797049平方米，其中包含了徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28个地块，。

面对如此庞大的地块，如此高价的地块，对受让人也有严苛的要求：

1、要求预申请人必须缴纳的全额保证金金额为65亿元；

2、要求整体一次性的方式出让；

3、住宅方面的建设要求主要有：

①住宅套数下限：1393套，装配式建筑面积的比例为100%，建筑单体预制率不低于40%，或单体装配率不低于60%。租赁住宅总计不小于1187套。

②保障性住房建筑面积应占规划商品住宅的5％，计1478平方米，集中配置，并按规定无偿移交给徐汇区住房保障机构。

③受让人须按出让年限（商业40年，办公50年）持有地块内100%商业、文化体育物业，60%办公物业，以及100%租赁住宅物业。

因此，在1月19日在公布预申请结果中，该地块预申请人也仅有2名。

该地块于2月11日起正式挂牌，并于2月20日挂牌截止。最终，上海怡兴+重庆优盛达+重庆利嘉华+香港置地联合体成功夺得标的，成交总价310.5亿元，刷新国内土地总价纪录，溢价率0.1%，楼板价约为28563.55元/平米，预计总投资逾600亿元，建设周期在7-10年左右。

这块呈高跟鞋形状的中国内地新地王，未来将是上海集商务、商业、居住、休闲、文化、生态等功能为一体的中央活动区。

一方面，坐拥上海独天得厚的地段和位置。整个项目坐北朝南，拥有约1.2公里的黄浦江岸线，相当于浦西中环内黄浦江20公里岸线的6%。

另一方面，是助推徐汇滨江建成“全球城市卓越水岸”的重要一环，主要为金融产业功能和企业机构量身定制、以商业、高端酒店、租赁住房、会展文旅等一流服务为配套。

对于怡和来说，未来也将会把中国总部怡和大厦、旗舰商业置地广场、旗舰奢华酒店文华东方带来上海。

2

纵横122年：与中国的“爱恨情仇”

提起怡和，不仅来头大，还和中国有很大渊源，说白了就是有过一段不光彩的历史。

最早从事洋行业务，是最著名的一家老牌英资洋行，从清朝起就与中国就有贸易往来，主要从事鸦片及茶叶的买卖。就是靠鸦片起家，将鸦片卖到中国，然后再从中国收购茶叶卖回欧洲。

为了方便贸易，1832年7月1日在当时广州成立了怡和洋行（Jardine Matheson，旧名“渣甸洋行”），由两名苏格兰裔英国人威廉·渣甸（William Jardine）及詹姆士·马地臣（James Matheson）联合创办。

当年林则徐在1839年实行禁烟，截断了怡和的财路，创办人威廉·渣甸为此亲自在伦敦游说英国政府与清朝开战，亦力主夺取香港作为贸易据点。后来的事情，大家也就知道了，有了《南京条约》，香港也与祖国阔别了155年。

也在同年，怡和将总公司从广州迁至香港，从此开启崛起之路。

以香港为据点后，怡和进军内地第一站便是上海：1843年上海怡和洋行成立。

先后参与了上海的首次拍卖土地，中国第一条铁路吴淞铁路，也相继在上海设立了棉纺厂、码头公司、冷气堆栈、轮船公司等。

逐渐发展为一家业务多元化的集团，除了贸易外，还在中国大陆及香港投资兴建铁路、船坞、各式工厂、矿务、经船务、银行等各行业。

到了1912年，怡和干脆把总部迁至上海。

△上海怡和大楼

到抗日战争前，怡和更是发展成为英国在远东的最大财团。除上海、香港外、还在汉口、青岛、天津、长沙、重庆、宜昌、九江、南京、广州、汕头、芜湖、福州等地设有分支机构。

值得一提的是，在汉口（武汉市的重要组成部分），怡和不仅在汉口英租界建有办公大楼和码头、仓库，还在租界外毗邻跑马场的地方建立了一大片高级住宅区，称为怡和村，通往汉口德租界的马路则称为渣甸路（就是今天的解放公园路）。

新中国成立以后，怡和在中国大陆的大部分资产及生意被收归国有，随后于1954年撤出了中国内地，将公司总部迁回了香港。

怡和众横中国122年，哪怕是在战争年代，依然屹立不倒。虽然此番撤出中国内地，但与中国的故事并没由此结束。

△香港渣甸大楼

3

败退香江：与李嘉诚、包玉刚的惊世大战

依托早年在香港铜锣湾附近购买的大幅土地，以及怡和大班长期是香港政府行政局的非官守议员，对香港的政治、经济都有举足轻重的影响。

怡和在香港混得风生水起，甚至续写新辉煌。

1958年，凯瑟克家族收购了渣甸家族手上所有股份，成为怡和的大股东。由此，怡和进入凯瑟克家族时代。

△左边为怡和集团现任主席亨利·凯瑟克先生

更是在1961年首次在香港上市，获超额认购五十多倍。此后开始了以香港为核心，开始向整个亚洲扩张。

到20世纪70年代，怡和走向了巅峰，旗下的业务也涉猎非常广泛，包括连锁酒店、金融保险、零售百货、建筑工程、机械制造、汽车贸易、房地产、药店等等，还控制着印度尼西亚最大的上市公司阿斯特拉（Astra）。

其中，在香港就拥有九龙仓和香港置地两家公司，是当时香港最大的房地产商。

但“步子大了容易扯着dan”，怡和一连串的海外扩张和收购，也导致公司出现新危机——投资过快，负债高。怡和的这次危机，也引发一次资本的惊世大战。

△左四为怡和集团现任主席亨利·凯瑟克先生

首先便引起了李嘉诚的注意，靠地产爆富的他，正是一展雄心的时候，看上了怡和的九龙仓。1978年，李嘉诚悄悄的从散户手中大量买入九龙仓股票。

到当年9月份拿下了九龙仓18%的股权，与当时的第一大股东怡和集团持股比例非常接近。不过怡和很快就发现了端倪，便还开始反收购。

△右边怡和集团执行主席班哲明•凯瑟克

可几场资本缠斗大战下来，双方底牌尽出，李嘉诚还是无法吞掉九龙仓，怡和也无法甩掉牛皮糖一样沾身的李嘉诚。

面对内忧外患，也尽快摆脱困境，怡和只好请求汇丰银行出面介入，大家都是生意人，万事都好商量。

估计是做了利益的交换。最终李嘉诚将其手中的九龙仓股票全数卖给了华人船王包玉刚，而包玉刚将手中持有的和记黄埔的股票全部卖给李嘉诚。不仅如此，还在第二年，李嘉诚成为了汇丰集团的股东，还成为首位收购英资商行的华人。

有意思的是，也在这一年，李嘉诚和包玉刚都先后回内地与国家领导人会过面。

包玉刚接手后，又是另一场精彩的激斗。他继续悄悄地买入九龙仓股票，到了1980年4月，包玉刚已控制了3900万股九龙仓股票，约占总数的30%。而此时，怡和只掌握着20%的九龙仓股票。

但怡和并没有放弃，趁着包玉刚度假期间，突然反扑，但被包玉刚及时得知，拉开反收购。最终，在这场历经了两年多的股权争夺战中，包玉刚赢得了九龙仓的控制权。

此后，怡和开始逐渐淡出香港，华人资本相继兴起，尤其是随着中英谈判进程，怡和更是将公司注册地点由香港迁往百慕大，并在1990年代初将公司及旗下多家子公司的上市地点从香港移至新加坡或者伦敦。

4

绝无仅有：活了近200年，富过5代

有意思的是，怡和虽然淡出香港，却是最早进入中国内地进行合作且较成功的外商企业之一。

1980年，怡和参与投资了在中国的第一家合资企业“中国航空食品有限公司”及第一家工业合资企业“中国迅达电梯有限公司”。另外，集团还通过其属下公司在浙江省投资了绍兴水厂的引水工程。

至今，怡和不仅已在中国内地设立了70多家合资企业，60余个办事处，拥有一万余名员工，还是世界500强的常客，在30多个国家拥有43万雇员的多元化企业。

△艾特·凯瑟克现任怡和控股有限公司副行政总裁

活了差不多200年，依然是世界500强，2017年怡和的排名是277位，年收入达到了394亿美元（相当于人民币2766亿）。这在世界上，也是绝无仅有的。我们生活中经常接触到的711、万宁、惠康、肯德基、必胜客、美心、宜家等等，都是他家的。

最关键的是，这是一家全球顶级的家族企业，已富过5代。

他就是凯瑟克家族，一代又一代的通过股权的代代传承，掌握着这家庞大的商业帝国。

目前怡和控股公司中总共有其家族三代人，6位家族成员担任企业高管。

而怡和能顽强的存在近200年，凯瑟克家族富过5代人，依然是世界顶级家族企业，其最重要的能力就在于：

第一，能够顽强的适应外部的变化。每一次几乎毁灭性的打击后，又能够重生，就在于迅速的调整策略以应对市场和时代的变化，来发展自己的业务和组织。这样，既能不断创新、与时俱进，还能适应市场及时代的变化；

第二，父辈的言传身教，使得凯瑟克家族的成员从幼年起就耳濡目染了勤奋、努力的生活态度，是保证一个企业持续发展、永续经营的一个十分重要的因素；

第三，凯瑟克家族成员一直掌握着怡和的董事会主席职务，但总裁位置却是开放式遴选出来的。这样也避免了董事会当中的集权，同时怡和控股便于更好的吸引人才，给予职业经理人很多的尊重。

当然，最最重要的就是家族文化的传承，他们非常睿智、非常有远见，宁静而致远！