今年第14次柬埔寨金边房产考察见闻

9月一直在忙国内事情。

10月组织了新一期柬埔寨首都金边看房团，10月11日—10月14日的行程，然后有新的网友参加，又临时加了10月14日—10月17日的行程。14日上午送走了看房团网友们，下午又迎来了新的看房团网友。真诚感谢大家的信任，让大家从网络走到生活中。

分享了十几期的柬埔寨金边看房团经历见闻，但每一次去，都有新的体会和新的收获。这是一个充满朝气欣欣向荣的城市，每个人都在奔忙着，脸上洋溢着希望和笑容，各种行业都充满着机会，只要肯干，都很容易赚到钱。就像没文化没关系的外来人口来金边打工，开tutu车一个月都能净赚800美金，折合人民币近6000块，已经超过了北京的大多数出租车司机。

如果说，国内经济像天气一样已经深秋渐冷，那么柬埔寨的经济也像天气一样盛夏火热。很多的思维认知，信息不对等，只能通过文章尽量去客观真实传播。

本地的brown咖啡还是一如既往的好喝，网友们都赞不绝口，纷纷表示星巴克就是渣渣。现在每次去柬埔寨，喝brown咖啡已经变成我的一大动力了。再多讲几句，这个本地最大的连锁咖啡的老板，是柬埔寨十大富豪之一的垄断钢铁行业的家族旗下产业，中钢集团想进入柬埔寨钢铁市场也得和这个家族合作占股49%才可以。同时，获得柬埔寨建筑设计大奖的一个项目也是这个家族开发的，本地人做事还是很靠谱的。

刚来第一天，我就跟看房团网友说，从细节处看整个柬埔寨金边现在的快速发展。我说去年的时候，开tutu车的司机大多都是老司机或本地人，都能简单交流英语，熟悉道路。我说今年再打tutu车，会发现那些老司机都被来金边做生意的外企招聘走当翻译和助理去了，我说柬埔寨现在还不发达，没有成熟的招聘网站，找熟练英语的tutu车司机是最高效管用的方法，原先开tutu车赚800美金，现在当翻译助理赚1000-1200美金工资，工作还比以前轻松。现在开tutu车的大多都是柬埔寨外省来的打工人群，英语还没学会，道路也不熟悉，经常很大概率打车时会遇到tutu车司机不认路的情况。

刚开始看房团网友们还不太信，觉得太夸张。结果就在我们第一天上午在BKK1考察完房产市场后，用当地的打车软件打tutu车，一个司机接单后，拉上我们，半天都没绕出BKK1区域，然后跟我们手势比划说不认路，让我们下车。我们所有人就惊呆了，愣了，我说我没夸张吧，这些都是新来的司机，老司机都被企业招聘走了，发展速度就是这么快，就是这么夸张。第二批看房网友时也遇到了这样的问题，完全不认路，还需要我们一路指点。我跟看房网友说，别看这些司机现在啥都不会，过半年就都熟悉了，英语也差不多会讲了，就变精明了，想多要打车费了。

在BKK1考察二手租赁市场时，有个8月份看过的本地人建的项目，人家不对外出售房产，自己持有长期吃租金，建的品质其实很差很一般，8月份调研时一居室租金1300美金，还有房，这次来调研时一居室已经都租满了，只有二居可租。

我跟看房团网友说，金边因为土地私人所有，拆迁难度大，因此每个房产项目的占地面积都不大，大多数房产项目都是单栋楼，房源供应有限。我说大家看到有些楼都在建，但都是本地人的，人家不卖，建好后每年吃租金，永久留给子女后代，而不是一次性卖出赚快钱。我说这就是当地人很朴素的思维，真正可供买的房源并不多。有一个新加坡开发商的项目就是，从2015年建好后，一直吃了好几年丰厚租金，然后物业运营良好稳定后，项目溢价提升后今年才拿出来高价卖房。

之前讲的一个很烂的项目，品质口碑很差，今年刚交房几个月，到现在也租了60%了，在楼下调研的几分钟，看到了很多波日韩人出入。这种差项目都能租这么多，这就是金边真实的租金租赁市场。

在14号上午送走看房团网友去机场后，趁着空闲，又去考察了一家当地人推荐的银行，柬埔寨邮政银行，这个银行的一年期储蓄利息6.6%，很不错的。银行工作人员不会中文，英文也一般，看来都是服务柬埔寨本地人的。柬埔寨的银行其实很安全，只做存贷款业务吃利差，不做其它复杂高风险衍生业务，而且经济处于上行期，各个行业都很容易赚钱，所以银行风险比国内要小很多。不管是房产，还是这种无风险储蓄利息，大肉小肉都是肉，我都是能看得上的，专注去研究配置，做任何事都要专注投入。

分享一个调研的品质很一般的房产项目，本地人自己建的，家具都是很破的，国内被淘汰的样式，一居室租金1300美金一个月，还都租满了，只有二居还有空房。问了下住的都是日韩台湾马来西亚人。这就是真实的租金市场。

还调研了一个我们买的能贷款项目附近的一个项目，品质很一般，建的很密，楼下还在施工，其中有2栋楼已经交房，一室一厅租金700美金，高楼层的更贵点。

还调研了另外一个俄罗斯大道上台湾人开发的项目，品质很一般，已入住一年半，挨着我们买的能贷款的项目。租金一室一厅950美金，已经都租的没房了，只剩二室一厅1400美金。这种破房子都能租这么高租金，紧挨着的我们能贷款项目自身配套有写字楼和商场，还有社区景观园林，品质都要更好，租金会比这个台湾项目更高，租900-1000美金很靠谱，月供620美金，租金完全覆盖月供。非常合适。

下图这个就是台湾人的项目，这种破品质，租金还能这么高，一居还能满租。

这次来的看房团网友有一个是刚从香港买完保险，给全家买了重疾险和医疗险，对资产配置还是有主动意识的，并且在香港办了银行卡。但是香港银行卡还是能受内地监管的，所以来金边考察完买完房后，想办美元银行卡，然后我给协调办理。现在政策越来越严，银行员工不给办，找的经理亲自给办的，答应别人的事就要做到，特别在海外做事，靠谱是最重要的能力。

还有一件值得庆幸的事是，今年初已买了2套，网上沟通颇多神交已久的重庆医生网友，在我看房团结束的前一天下午，飞到了金边办理银行房贷，因为他们医生年底和明年初会很忙，病人多，不能请假，只有10月份有假期，所以过来办贷款，正好见了一面，先请他干一杯brown咖啡！有朋自远方来，不亦乐乎！

最后发两个视频，用网友的话说，全世界劳动密集型产业转移到越南和柬埔寨这种初级发展中国家确实是有客观基础的。年轻人就是希望就是未来，城市化红利刚起步。

再发一个柬埔寨金边本地商场视频，感受下日常人流。整个城市欣欣向荣各行各业充满活力与生机，消费力很强。随着中国近20年世界工厂红利的周期尾声，整个东南亚特别是越南和柬埔寨，正迎来即将开始的20年新兴国家红利期。

最后再说一句，不要拿西港的负面新闻和首都金边去比较，金边人口是西港20倍，金边的经济底蕴和文化底蕴，金边的中国人只占外国人里的一小部分，韩国人日本人马来西亚新加坡和中国台湾人还有欧美人很多，是一个很多元化经济扎实的城市，不像西港只有单一的中国人。任何国家，买房只买首都，城市化进程人口只会涌向首都。文末点击阅读原文，是我们买的那个项目的视频链接，很好的项目产品，可点击观看。

这次看房团行程考察量很大很充实，更多的点滴细节都在脑海中，大量的信息容量形成了综合认知。文字写出来的内容很少，就写到这吧。

我是北京地产老兵。