安永：中央商务区的未来图景，从五大趋势说起

在新一轮“对标世界一流”背景下，安永基于在2012年至今帮助中央企业开展对标一流工作的经验，期望帮助更多国有企业抓住历史性管理提升发展机遇，发挥长远影响。近期，我们已经与从中央到地方多个国资委深入合作，深度解读国资委要求，为国有企业提供了对标世界一流“1个方法论+8个主题”系列对标咨询和培训辅导服务。我们将通过【对标一流 | 管理提升】系列文章，为您介绍安永如何为国有企业提供以管理提升为目标的对标方法和行业实践。

前言

二十世纪初，随着世界经济由工业化向信息化转型以及全球经济一体化起步，中央商务区（Central Business District，简称CBD）作为承载城市商务办公与综合形象展示职能的功能区，在世界各地生根发芽。当今世界，经济全球化加速发展已成为时代主题，CBD作为一个城市的现代化标志与窗口、迈向全球经济体系的最前沿、区域经济的“中央处理器”与全球经济的“中转器”，依旧把握城市乃至更广泛地区的经济脉搏，深刻推动着全球经济的发展，并随着全球社会经济发展进步，在构造、功能、建设等方面进行着持续演进。

在新时期发展环境下，“通过区域环境优化与国际影响力提升实现加速人与商业资源的集聚”已成为城市商务区的核心发展目标，国际一流CBD在建设发展中体现出“更人本、更共享、更智慧、更多元、更开放”的趋势特点并形成丰富实践，为后来者提供了良好的经验借鉴。

01. 国际一流CBD核心特征与能力

2020年5月，安永发布了与城市土地学会（ULI）共同研究编制的《全球商务区吸引力报告》[1] ，综合了全球超过350余名地产专业人士、政府官员、专家学者和用户的专业意见，对全球领先的21个CBD的吸引力水平进行了评价与分析，从评价方向和指标维度来看，当前全球对国际一流CBD所定义的核心特征与能力主要包括：

• 能够吸引并留住人才
• 拥有较高城市环境质量
• 接近市场、客户和合作伙伴
• 作为区域中心的同时能够接入全球经济网络
• 能够享有定制的舒适办公的空间

02. 国际一流CBD的发展体现出“更人本、更共享、更智慧、更多元、更开放”的趋势特点

国际先进CBD更加关注区域服务人群的生活质量、健康和福利提升以及工作、娱乐环境的可用性，众多的国际一流的CBD纷纷提出了新的发展思路，从之前仅关注拉动经济增长的单一经济功能，向建设区域内人群需要的文化、生态、消费、生活等共同发展的复合型功能转变。

这背后的逻辑是因为传统CBD的单一商务比重过高，缺乏城市魅力和城市吸引力，出现了白天“钟摆式通勤”，夜晚与周末则沦为“死城”等问题，迫使发展思路需要转变，强调“以人为本”，从以企业为出发点的传统CBD建设理念转向以人的需求为出发点的现代CBD建设理念，对城市中心区发展进行重新审视。

所以，现在国际一流CBD在发展时，均在保证商务办公、酒店会展等商务区基本功能之外，会围绕区域内商务、居住、访客等多元人群的需要，提高区域内商业、休闲、娱乐、文化旅游等功能的比例，切实满足人的需求。

强调满足人的需求，提出CAZ规划理念

近年来，随着经济全球化和后工业时代带来的城市高速发展，传统CBD的弊端逐渐显现，过于强调单一功能的大量集中，无法适应当下人口和财富快速聚集的多元化经济空间要求，迫使国际大都市的经济结构不得不进行多元化发展以保持竞争力。为了一定程度上解决CBD所带来的各种生活、交通、教育、医疗等诸多城市短板问题，于是出现了"CAZ"（Central Activity Zone）即中央活动区的概念,这是一种由CBD发展演变而来的典型形态。CAZ在CBD的商务功能基础上更强调“人”的需求，打造办公、生活、娱乐、文化、生态要素融合的功能集合体。

英国伦敦作为全球金融及商务中心，在城市规划发展建设中注意到CBD因缺乏关注“人”的需求而产生的弊病。自2004年起，伦敦政府在《大伦敦规划》中就提出了CAZ概念，引入以人为本的概念，明确提出提高CBD配套功能的要求。随后伦敦在2011年颁布的《大伦敦规划》、2016年颁布的《中央活动区补充规划指南》、2017年公布的《大伦敦规划（公共咨询版）》中从功能、交通、公共空间等方面提出了CAZ的实施策略[2]。从以上四版规划中可以看到，伦敦规划中现代的CBD将成为贯穿“以人为本”理念、聚集大量公共设施、关注人群出行便利度、具备多元化功能的活力区域。

我们可以看到CAZ规划理念提出之后，近年来国内一线城市都在城市规划中应用这一理念。比如，《上海市城市总体规划(2017-2035年)》[3]提出在上海七个行政区打造CAZ。深圳福田区在《深圳福田区十三五总体规划纲要》[4]中提出构建“一核、两廊、三带”的空间格局，其中“一核”就是指福田CBD升级成为CAZ后形成的中央核心区。

以人为尺度的城市，为区域注入活力

由于传统CBD发展初期只关注经济发展，形成区域商务要素高度聚集，导致与商业活动和居民生活分离，产生职住不平衡的现象；同时，其单一的经济功能属性越来越无法满足新时期的城市发展要求，功能过于单一和缺乏多元配套，造成CBD往往“效率有余，活力不足”的现象。如何解决满足人的需求，为CBD注入活力，形成长效的持续发展机制，成了传统CBD面临的一大问题。

以新加坡为例，新加坡CBD在助力区域成功实现产业升级与城市转型后，面临的问题愈发凸显。例如，过于单一的商务商业功能，使该区在夜晚和周末缺乏活力，显得过于冷清；CBD区域内的零售设施非常有限，仅仅是作为办公设施的补充，客流量在周末难以支撑，多数零售商业在周末不营业；CBD内居住功能仍然不足，纵然滨海湾令游客趋之若鹜，该区却缺乏本地社群的支撑等问题。[5]

在此，新加坡CBD复兴计划给出了一份自己的答案。2019年初，新加坡将目光和焦点重新投向CBD区域，提出“CBD复兴计划”以应对未来城市高品质发展的要求。为了让市中心变得更有“人气”，本轮CBD复兴计划的重点是关注人的需求，为区域注入活力；引入居住人群，将CBD的资源城市化、社区化，在商务环境中营造社区氛围，使民众能公平参与和分享CBD的优质资源；通过生活和娱乐功能导入、利用交通网络将空间打通、引入社区自上而下参与治理等方式，将CBD打造成为“以人为本”的社区[6]，能容纳更广泛功能需求和创新生活方式的活力区域，在成为24/7的活力中心的同时，保持重要的全球金融中心的地位。

通过参加社群活动，增强人群归属感

与传统的CBD相比，在国际一流CBD内，人与人之间的链接将不再仅仅是工作，人与人之间的亲密关系可以通过社群活动重新建立起来，形成公共生活的群体体验，让每个人都获得归属感，产生群体的凝聚力。经过群体的活动，区域内拥有相同价值观的人可以形成亲密关系，在参与、分享和相互认同的坚实基础上，让人产生高层次的满足感，激发每个人的生命活力，也让CBD这个共同体能够不断凝聚和成长。

能以人的情感需求为导向的公共生活能够产生“留住身体、留住情感、留住精神”的多层归属感，因此在国内有很多一流的CBD都关注社群的建设，也涌现出一批优质的案例。从2013年起，北京商务中心区就在持续举办“唱响CBD”活动，在丰富白领公共生活的同时，增加区域的认同感；杭州钱江新城2016年发布CBD吉祥物——“泰德”，并且围绕吉祥物做了一系列比选、投票、宣传等活动，让区域的人群深度参与整个过程，产生对区域的归属感；上海陆家嘴金融城从2017年起，结合自身特点，在上海中心（中国第一高楼）开展国际垂直马拉松赛，让大家在参与过程中既了解区域地标建筑，同时也产生对区域的自豪感。

共享能带动资源的合理和集约利用，从而实现资源的最优化配置。相比传统CBD相对割裂的理念，共享更强调资源的分享和高效利用，在区域发展建设的功能、空间、数据方面实现新的突破，形成CBD发展的新格局。

城市注重品质发展，形成功能共享的复合场所

随着“新经济”的兴起和城市居民消费升级，城市开始注重区域品质的提升，CBD作为城市窗口区开始注重为CBD群体提供商业消费、休闲娱乐、文化旅游等多元化的生活体验，形成各种业态的复合功能空间。相比传统CBD以经济增长为中心的粗放型发展，未来CBD将以区域品质升级为中心进行复合多元的发展。因此，新型CBD的业态不仅包含商务办公、酒店会展等围绕商务活动展开的要素，还通过功能的共享，纳入了文化演艺、旅游休闲、生态环境、娱乐餐饮、生活居住等多元化的服务，形成功能复合的城市空间。

以美国曼哈顿哈德逊城市广场改造为例，从2001年开始论证到2010年开工，再到2019年改造完成，位于曼哈顿中城CBD附近曼哈顿哈德逊城市广场区域，一直广受大家的瞩目。该项目不仅仅是世界级的城市更新综合体项目的典范，更代表着未来国际一流CBD对于区域规划和土地利用的方向。通过功能共享的理念，项目利用有限土地，集约打造集办公、商业、文化、教育、居住为一体的复合城区，实现土地的高效利用，同时达到城市结构整体优化的目的。此外，各类业态也在注重“功能共享”理念的应用场景，例如，30 Hudson Yards办公楼，在办公空间引入餐饮、健康、艺术等元素，让空间叠加了创新与创意、消费、交流的复合功能；The Shop at Hudson Yards购物中心通过丰富的活动和体验业态导入，不仅具有消费的功能，还复合了娱乐、社交、展示等功能。

淡化边界重塑街区，形成空间共享的公共资源

目前不少CBD存在公共服务覆盖不均、城市交往空间受限和公共空间无法扩充，以及高价值资源未被有效利用等问题，难以满足人们对城市公共服务便捷化及品质化的要求。共享使得原本基于产权的固化的空间边界发生改变，公共与“私密”的界限逐渐模糊，使得原本“私密”的城市空间可以集中成为公共空间。“共享空间”是一种创造共享资源的社会实践，既增加了公共空间的供给，又优化了公共空间结构，提高了空间品质，已成为国际一流CBD通过楼宇间的空间利用提升城市公共服务功能的新思路。

以上海陆家嘴东亚太平“微更新”为例[7]，陆家嘴被称为“垂直的金融城”，楼宇林立，主体众多。其中，陆家嘴核心区域内的东亚大厦、太平金融大厦和金砖大厦三幢楼宇彼此相邻，但分属不同的业主。此前，由于业主按红线分割管理，绿地不连续，封闭内向的围墙、花坛、绿化不仅割裂了街区公共空间，也吞噬了原本可以开放给人群休闲散步的公共空间。通过多方的协商，围墙现已打开，从而打破原有楼宇之间的壁垒，通过空间的集约利用、绿地景观的升级和公共设施的增加，不仅增加了公共空间面积，而且提升了区域品质，彻底将建筑的“灰空间”改造成“城市的公共空间”。该街区改造体现了一种共享理念，通过楼宇间空间的有机共享，为自身带来了“1+1>2”的效果。

虚实互动以虚控实，形成数据共享的孪生城市

当前城市在感知业务领域，处于各自为政、条块分割、烟囱林立、信息孤岛的状态，而数字孪生城市的出现，解决了这些问题，作为智慧城市建设的最高目标，针对不同的应用场景，统筹感知体系建设，通过先进的新一代信息技术的应用，统一采集汇聚，形成城市动态数据整合与共享，实现物理城市在数字城市的精准映射。数字孪生城市是物理维度上的实体城市和信息维度上的虚拟城市数据共享、同生共存、虚实交融的城市未来发展形态。该平台不仅具有城市时空大数据平台的基本功能，更是在数字空间刻画城市细节、呈现城市体征、推演未来趋势的综合信息载体，可实时展示城市运行全貌。

国际知名CBD纷纷尝试数据虚拟共享推进智慧城市建设，比如，新加坡CBD通过“虚拟新加坡”项目，完全依照真实物理世界中的新加坡，创建数字孪生城市信息模型，通过模型内置的海量静态、动态数据，既能进行物理世界运行动态的展示，也能满足城市管理需求，指导城市未来建设与运行优化；上海陆家嘴打造智慧社区智慧系统，建立城市数字模型，用于城市规划、决策、管理和服务市民，在3D上绘制城市图形，重点考虑城市规模、治理结构、城市交通、能源环境等问题。

未来数字孪生城市将能实现“规建管”全生命周期的协同管控，实现城市规划布局仿真可计算、城市建设运行全程可操控、城市管理服务要素资源可调配，全面提升城市规划、建设、管理的一体化运作水平，真正实现城市“一张蓝图绘到底、建到底和管到底”。

互联网、云计算、区块链、物联网等信息技术，大大增强了处理数据的数量、质量和速度等，推动了人类经济形态转化，深刻影响产业经营模式与业务发展。国际创新资源“再中心化”趋势日益显著的背景下，国际一流CBD都呈现出明显的“泛智慧化升级”趋势，一是国际先进CBD都通过“知识经济”的发展与导入拓展产业发展空间，不断促进区内企业业务与模式创新；二是先进CBD纷纷通过智慧化、创新型手段为自身服务能力与运作效率赋能。

科创资源回流推动“知识经济”发展，拓展产业空间

新经济地理模式下，中心城区完备的城市功能与配套能够有效吸引科创精英回流，并以人才集聚带动科创产业发展，在这样的背景下，CBD的产业功能与结构也随之发生变化，科技研发、设计、文化创意、电子信息、科技服务等“知识经济型”产业已成为重点发展产业；同时，传统的商务服务业、金融业、房地产业、批发零售业也在向高端商务服务业、金融科技、信息技术服务、电子商务等方向转型，传统CBD的物理空间功能与设施能力已不能满足产业发展需求，国际上发展较为领先的CBD纷纷进行转型，新的数字科技型CBD正在加速涌现。

我们可以看到纽约、伦敦等国际领先城市的商务区近年来均围绕科创新资源的导入布局发展“知识经济”相关的产业或促进传统产业升级。美国纽约近年来通过大量政策支持与财力投入，在曼哈顿下城区打造出科技型CBD——“硅巷”（Silicon Alley），移动信息技术、互联网领域企业加速集聚。

截至2019年初，该区域拥有谷歌、Facebook、微软等超过7,000家科创企业，高科技从业者32万人，初创公司市值超710亿美元，迅速发展为与硅谷齐名的科创中心和“新科技首都”，带动纽约科技产业占城市生产总值的比重在十年间增长25%，为政府提供56亿美元的年税收[8]。而在华尔街与伦敦金融城，则是“科创向传统渗透”，金融与大数据、云计算、区块链、人工智能等新科技手段结合发展的金融科技领域增长迅猛，已经成为金融科技独角兽的最佳孕育场。

同时，国际先进CBD还通过各类信息平台、专业服务平台与孵化平台的设置，推动企业业务拓展与创新，为企业带来更多商业机会。以深圳福田CBD与南京河西CBD为例[9]：深圳福田CBD为支撑、带动区域产业发展组建了供应链产业基金平台与产业服务平台，有效助力企业得到更多机会拓展业务；同时引进法律科技企业和人工智能实验室，建立知识产权法律服务平台、企业法务云平台，保证企业健康发展。南京河西CBD通过打造“米立方开放创意实验室”、“C++青创空间”、“奇思汇”等平台[10]，有力地推动企业孵化培育、创业分享及产品优化，促进新商业模式的诞生与发展。

以智慧化手段为自身服务能力与运作效率赋能

新时代的经济发展模式，对CBD信息服务、管理运营能力与效率提出更高要求。从国际先进CBD发展来看，为适应并促进产业转型升级和高精尖发展，CBD纷纷通过互联网、人工智能、云服务等智慧化技术手段为自身服务能力与运作效率赋能，推动CBD企业服务创新、楼宇服务创新。一方面通过智慧服务平台的建设完善，构建CBD运营单位与区内企业的高效服务通道，构建完善公共创新服务链条，推动CBD实现更快更好的发展升级；另一方面可以通过园区管理系统与智慧楼宇建设的进一步完善，提升CBD管理水平。

以北京CBD为例，北京CBD通过采取数据协同、管理协同、服务协同三种方式，探索CBD管委会“吹哨”、区域各职能部门“报到”的协同工作机制，依托于智慧中台系统，建立部门协同服务工作模式，搭建涉及行政办公、信息查询、金融服务、数据管理、资源对接、社交互动等服务平台，满足企业各类服务需求，建立了良好产业发展生态[11]。

同时，在楼宇服务方面，除了智慧商办与智慧城市的基础设施应用以外，北京CBD还建立了楼宇信息管理系统与CBD楼宇经济平台，一方面通过完善的楼宇成员信息化管理，与国地税、工商、警务等部门数据对接互通，提高入库园区企业信息准确性，有效实现对企业动态实时信息掌握；另一方面，通过经济运行数据分析，有效监控经济指标、楼宇入驻率等商务运营情况，通过智慧化的手段使CBD服务与管理更加合理，服务效率进一步提升。

纵观世界上一流的CBD在治理体制中都在强调社会治理主体的多元化，即政府、社会、公众三者各归其位，并在各个方面各司其职，而非传统社会治理体制的仅由政府主导，反映出国内外一流CBD治理理念的先进性。通过多元参与的“共治共享”的机制，促使政府发挥区域治理的主导作用，引导业界发挥区域治理的协同作用，来形成区域发展的合力，从而使得公众能积极参与和共享区域发展的成果。

引导多元主体参与区域治理，政府与市场高效结合发挥双重优势

从国际先进经验可以看出，只有政府不断提高包容度、自由度并激发区域创新，凝聚业界主体的资源和力量，才能增强对各类机构的吸引力，从而更高效地推动实体经济发展，并促进机构与资源在特定区域聚集并形成持续性的循环效应。纽约、伦敦金融城、新加坡等国际最具活力的商务区，都非常重视市场主体的力量，通过共治的方法凝结各方的资源。

以伦敦金融城“业界自治”的模式为例，该模式通过共享治理的方式，让业界的市场主体享有金融城发展的建议权和一定的决策权，可以动态参与到决策管理过程中。政策与资源委员会在伦敦金融城内负责监督和协调伦敦金融城政策导向，该委员会是由政府与业界主体共同设立的具有沟通协商、决策共议以及执行功能的机构。其决策机制保证了业界能够有效参与区域治理。

在政府引导下，一些重要的企业、机构通过“业界自治”模式取得了对伦敦金融城政府运作的选举权、发言权，以群策群力、共同协商的模式参与到金融城的发展中，极大地激发了众多公司及从业人员的创新力，同时也增强了企业机构的凝聚力。因此，伦敦金融城在管理运营中兼具公司和政府双重属性，能较好地将政府与市场两类资源配置的方式进行有效协同。

管理理念更新，多元业界共治迈出新的一步

当前中国正处于改革攻坚期深水区，迫切需要通过深化改革，实现从传统社会管理向现代社会治理转变。在业界共治方面，我国先进的地区在尝试组建理事会，探索由传统的政府行政管理方式转变为高效履行政府行政职能与充分发挥市场、社会主体作用相结合的新型公共治理模式，例如，2016年上海成立陆家嘴金融城理事会，2018年成都高新区成立大数据和网络安全业界共治理事会，2019年成都高新区成立孵化载体业界共治理事会，2019年北京成立金融街合作发展理事会。

以上海陆家嘴金融城理事会为例[12]，陆家嘴金融城于2016年在全国首创“业界共治”平台——理事会，以非法人组织为形态，探索构建精简高效的公共治理模式，推进上海自贸试验区制度创新背景下政府职能转变。理事会由上海市浦东新区政府联合业界发起设立，由业界企业、专业机构、社会团体、政府部门、监管机构的代表和社会各界人士等组成，目前有理事单位126家，常务理事单位26家。

理事会作为陆家嘴金融城“业界共治”与社会参与的公共议事平台，主要职能包括参与金融城发展战略规划等相关重大事项的决策；围绕金融、航运、贸易等产业发展和商业、交通、文化等环境优化方面，开展业界共治并参与部分重大事项的决策等。并且，理事会秘书处设在陆家嘴金融城发展局。

陆家嘴金融城引进“业界共治”这一理念，不只是比以往多了一个意见传输的平台，而且是形成了一个制度化的表达渠道，让“听取企业意见”成为一种制度和规则，把原本“内循环”的公共政策交给业界共同参与决策，激发业界的资源和力量助力区域的发展。

当前全球经济一体化高速发展，城市已经成为参与全球竞争与国际分工的全新地域单元。CBD作为各地经济发展的重要引擎，需要为企业在全球业务开展和即时全球信息获取等方面带来更多价值。

国际一流CBD的建设需要站在更高的战略高度，主动构建与接入对内对外相互支撑、多层级的CBD网络体系，提升包括潜在外资企业、国际化人才等在内的增量资源的获取能力。

从国内外先进经验来看，越来越多的领先地区CBD更加重视国际交往功能的发展，提出打造国际交往中心，提升国际机构密集度，举办具有国际影响力的活动，打造国际化的营商环境，不断强化自身作为区域标识性目的地在政治互通、经济合作、人员往来、交通互联等方面重要功能作用，强化对全球优质资源的集聚与吸引。

如重庆市渝中区CBD积极打造中西部国际交往中心窗口区，不断优化国际化环境，完善区域展示、国际交流交往功能，吸引大量领事馆及世界500强企业，落位数量居于国际前列，2019年举办了22场大型国际赛事活动，成功塑造中国经典印象城市的国际品牌，跻身各大全球城市宣传和国际评级机构评价榜单。渝中区CBD还计划通过打造“一带一路”走出去专业服务平台、建设国际人工智能及大数据协同创新平台、筹办金融多边合作论坛、推进国际英才交流等重点项目，构建国际交往功能体系，拓展国际合作开展深度和广度[13]。

除了功能拓展以外，与其他一流CBD、主要国家的商会组织、部分国际组织以及国际研究机构形成紧密连接，也已成为国际一流CBD不断推进区域开放步伐的重要方式。比如法国拉德芳斯、北京CBD、天河CBD、美国芝加哥卢普商务区等依托世界商务区创新联合会（原世界商务区联盟）进行全球商务网络扩张与资源的导入。并且，跨国企业的全球布局落位往往与CBD密不可分，通过依托全球CBD联盟式的紧密团结，也更利于跨国企业资源能够有效导入，使双方得以携手发展。

注：

[1] EY《attractiveness of global business districts 2020 》

[2] 2004年《大伦敦规划》、2011年《大伦敦规划》、2016年《中央活动区补充规划指南》、2017年《大伦敦规划（公共咨询版）》

[3] 《上海市城市总体规划(2017-2035年)》

[4] 《深圳福田区十三五总体规划纲要》

[5] 《新加坡2019新总规：走向社区化的CBD》，网易

[6] 《新加坡总体规划草案（2019）》

[7] 《破围墙微更新：陆家嘴金融城公共空间更新》，筑通社

[8]纽约市规划局（New York City Department of City Planning）；纽约市信息技术与电信部（NYC Department of Information Technology & Telecommunications），公开数据整理

[9] 《福田区第七届人民代表大会第三次会议报告》

[10] 《南京建邺:营造科技创新氛围 集聚科技创新企业》人民网

[11] 《北京CBD产业结构持续转型升级 营造国际一流营商环境》央广网

[12] 《中央商务区蓝皮书：中央商务区产业发展报告（2019）》

[13] 《成渝双城经济圈——中西部国际交往中心窗口区的机遇和挑战》安永EY

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