再过两三年，成都这个板块要飞
文/文东
一个城市，在不同的发展阶段，往往会诞生多个潜力板块。
2007年，当新鸿基拿下攀成钢首个住宅项目时，攀成钢板块就是成都人心中的高端居住区；2010年，当四川省政府和新加坡签下《关于合作建设新川创新科技园合作备忘录》后，新川板块就此腾空出世；2011年，金融城还处在起步阶段的时候，聪明的成都人就已经在周边买房了。
眼下，时间来到2019年，成都下一个潜力板块又在哪里？我的答案是东安新城。
判断一个区域是不是具备发展潜力，除了有政府支持以外，它崛起的时间还不能太长，时间太长的话，任何区域都可以说自己有潜力。
目前东安新城就具备这样的潜质，对于购房者来说有必要对它有个初步的了解。
1、东安新城有3点优势
今年5月份，龙泉驿区首次公布了东安新城的规划，而在此之前，这里都还叫皇冠湖片区，一个发展了10多年都不温不火的区域，直到大运会的到来才真正翻身做了主人，喊惯了皇冠湖片区的龙泉当地居民，一下改口为东安新城，确实还有点不习惯。
东安新城的规划出台后，让这里得到了更多的关注，目前来看，我认为这里具备3点优势。
第一，东安新城处在“东进”的门户位置，有政策红利支持。2017年成都市首次提出“东进、南拓、西控、北改、中优”的城市空间发展策略，作为十字方针之首的“东进”政策，让成都东部区域受到更多关注。
在“东进”规划下，主要发展区域可以概括为“一带四轴、一极五片”，东安新城所在的龙泉区域就处在“四轴”中的东西城市轴线和“五片”中的龙泉驿片区，这里是“东进”的门户位置，距离主城区更近，既能享受到“东进”的政策红利，又能受到主城发展带来的便利配套。
“一带四轴、一极五片”规划
东安新城在“东进”中的区位
目前来看，东安新城的政策支持有以下两个方面：
首先，是人口支撑。按照“东进”规划，至2035年，龙泉山以西区域规划总人口将达到150万人，而龙泉大面目前的人口规模约为30万人，这里的人口将是大面的5倍。有了人口支撑，之后的各项配套就会随之而来。
其次，是交通发展。成都最先开通了2条地铁，其中2号线就经过了现在的东安新城，有2个站点，分别是界牌站和书房站，此外未来还会规划4条地铁线路（目前还处在规划阶段，最终以官方公布为准）。
道路交通方面，目前可依靠驿都大道、桃都大道、车城大道等，而片区内更重要的一条的道路东西城市轴线（东段）工程已经于7月2日开工，该道路起于成渝高速绕城收费站，止于金简黄快速路，这是大运会最重要的交通配套工程。此外，片区内也将规划打造大运会专用线路，这些都是对东安新城的利好。
东西城市轴线东段（图源网络，侵删）
大运会专用线路图（图源成都向上）
第二，完善的发展规划。东安新城西至车城大道，东至北京路-董郎路，南至桃都大道，北至成渝高速，面积约7.9平方公里，研究范围西至三环路，东至五环路，南至驿都大道，北至西陵大道，面积约148平方公里。
东安新城规划范围和研究范围
东安新城具体位置（手工绘制，仅作参考）
整个新城围绕东安湖进行“一湖三岸”建设。
“一湖”是指东安湖，整个新城将以东安湖为核心，打造东安湖公园，形成不同景色的环湖景观，使东安湖四季有景，可赏、可品、可参与。
“三岸”是指围绕东安湖进行三个方向上的建设。
北岸为大运活力湾，将打造文、商、娱、体相互融合的东安湖体育中心片区；
西岸为创智艺文港，将打造集聚产业研发、科技转化、文化艺术等产业功能的城市综合片区；
东岸为城市会客厅，将以国际商务中心为核心，重点发展商务金融、城市展示、商业商贸等重点功能。
东安新城“一湖三岸”规划（图源成都向上）
第三，东安新城可对标深圳龙岗中心城。说到龙岗中心城，可能很多人还会比较陌生，这里是深圳举办大运会的地方，同样是借助大运会的春风，2005年规划了深圳奥体新城，主体育馆就建在这里，之后龙岗中心城开通了大运会专线铁路——深圳地铁3号线一期（又称龙岗线），再之后就是大运中心、国际大学城、软件小镇、三馆一城等项目开建，区域面貌不断更新，成为深圳具有重要意义的城市副中心。
而东安新城和龙岗中心城有太多的相似之处，同样是大运会举办地，同样有大运会专用线路，并且在交通路网、教育、医疗、生态等方面配备丰富，可以说，东安新城势必会成为成都重要的城市副中心。
2、东安新城的发力点又在哪里？
东安新城的发力点就是大运会，就是东安湖体育中心。
东安湖体育中心作为东安新城的起步区，将是整个东安新城最先呈现和成熟的区域。根据规划和建设要求，主体场馆和周边基础设施将在2019年6月开工，预计将在2021年6月建成，工期两年。也就是用短短两年的时间就会呈现体育中心真正的样子，而不是个别网友说的只是喊口号，这里的建设速度将会非常快，这也是它具备潜力的一大原因。
东安新城建设工地（图源东安湖体育中心BIM团队）
整个东安湖体育中心将包含“一场三馆”，将作为2021年第31届世界大学生运动会的开闭幕式场馆。
“一场”是指东安湖体育场，占地约30万㎡，包含4万个座位，总投资约11.3亿，由成都兴城集团投资建设。
“三馆”是指多功能体育馆、多功能展馆、综合运动馆。这三个场馆主要由华润投资建设，在2018年10月，华润拍下东安湖532亩地块时，其中就要求配建场馆，并且华润还需代理运营不少于30年。
东安湖体育中心“一场三馆”效果图（图源中建三局）
目前，东安湖体育中心的建设已初具规模，根据龙泉驿区政府的要求，东安湖片区的工作重心，将由“一场三馆”逐渐向东安湖公园、东安新城CAZ转移。
3、东安新城仍然有不足的地方
东安新城的不足之处在于住宅用地偏少，买入这里的机会不多。
整个东安新城的住宅用地主要集中在规划的“国际社区”中，大约为0.8平方公里，换算过来差不多有1200亩，目前华润已经拍下532亩住宅用地，剩下可供开发的住宅用地已经不足800亩。
东安新城“一湖三岸”规划（图源成都向上）
住宅用地偏少，带来的问题就是新房供不应求，并且价格可能还会随之水涨船高。目前东安新城片区有新房供应的楼盘主要有三个，分别是北大资源紫境东来、电建地产洺悦御府、华润东安湖项目。
东安新城周边新房项目（手工绘制，仅做参考）
北大资源紫境东来，7月1日拿了第三批次预售，推出高层3号楼和叠拼18、26、27号楼，高层清水价1.38万/㎡，叠拼清水价2.49万/㎡，高层户型138-148㎡，叠拼户型144-367㎡，总共193套房源，目前报名已经结束，将于7月15日摇号，后期还有高层和叠拼房源将要推出。
电建地产洺悦御府，项目由电建地产于2017年12月拍下，占地152亩，容积率2.0，成交楼面价9000元/㎡，预计将于近期推出其洋房产品，户型建面114-148㎡，共276套，目前价格未知。
华润东安湖项目，这是真资格的位于东安湖内部的楼盘，由华润置地于2018年10月拍下，占地532亩，目前项目还没有任何消息，包括案名、产品类型、户型面积、价格区间等都不得而知，预计项目最快要等到今年底或明年初才会亮相。
新房大概就是这么个情况，如果要买入这里，周边二手房也可以参考。
东安新城周边二手房（图源XX找房）
东安湖周边发展比较成熟的区域就是桃都大道以南的书房板块，这里是以前皇冠湖片区发展的原始区域，发展较早，目前成熟度较高，区域内有地铁2号线经过，大型商场有吾悦广场、龙泉万达广场，学校有龙泉驿第五小学、向阳桥小学、向阳桥中学（在建）、经开区实验学校等。
目前周边几个品相较好的二手房小区，价格大概是：
新城吾悦广场均价13600元/㎡，皇冠湖国际社区四期均价16300元/㎡，皇冠湖壹号均价17300元/㎡，果壳里的城均价14700元/㎡，艺锦湾四期均价21100元/㎡。
周边二手房价格普遍都要比新房贵一些，但是二手房的户型更偏刚需一点，单价虽高，但总价可控，选择也会比新房更多一些。
总体来说，东安新城更适合龙泉周边的地缘性人群关注，它的规划和前景虽然很好，但是其他区的购房者并不一定会买在这里。
（来源：成都摇号助手，转载已获授权）
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