Chelsfield、鹏里投资联手收购上海大宁商业广场，溢价率高达37%

文 | Ellie

2019年，一向保持年均千亿交易规模的上海大宗交易市场，忽然熄火了。

戴德梁行数据显示，2019年前三季度上海大宗交易总额为712亿元，进入四季度，上海大宗资产交易寥寥无几，终于市场上传来一个好消息。

今日，远洋资本宣布其2017年收购的上海大宁商业广场项目实现退出，退出IRR超过30%，至于买家姓名和成交金额，远洋资本并未透露。

其实，早在半年前，来自马来西亚证券交易所的一份声明就披露了该笔交易的买家——英国地产商Chelsfield、鹏里集团(Pamfleet)，以及马来西亚投资公司Amcorp和香港富豪家族傅厚泽控制的企业组成的国际财团以15亿人民币(2.1亿美元)联合收购了上海大宁商业广场。

声明还显示，该财团的总资本承诺为5740万美元，其基础是将获得8.804亿元人民币的债务融资，该笔交易预计将于2019年第四季度完成。

本次交易的牵头方Chelsfield 是英国著名的房地产开发商兼资产管理公司，总部位于伦敦。截至2019年8月31日，Chelsfield旗下管理下的资产总额已达44亿英镑（54亿美元)。2019年1月，Chelsfield亚洲基金与亚腾资产管理公司（ ARA）合资收购了新加坡宏利保险中心。

图：新加坡宏利保险中心（来源：Chelsfield官网）

本次交易的另一位买家香港鹏里集团(Pamfleet)成立于2000年，是一家独立运营的私有房地产投资及资产管理公司，擅长挖掘核心地段有潜力的项目进行改造升级，主动提升物业的价值。自2000年成立以来，鹏里集团Pamfleet已管理市值超过10亿美金的资产，在香港、新加坡和上海均设有办事处。

这并不是鹏里集团(Pamfleet)在上海落地的第一个项目。早在2016年，鹏里集团(Pamfleet)就已进入上海市场。

2016年，鹏里集团(Pamfleet)以5700万元收购位于徐汇区的上海星程天然居南站酒店70%股权。收购后，Pamfleet将该项目改造成高端精品公寓，并更名为后社·西岸。

图：后社·西岸单人公寓（来源：后社·西岸官网）

2018年，鹏里集团(Pamfleet) 以3.4亿元从黑石集团手中买下位于长宁区的上海中山万博国际中心25~28层，并将该项目委托给联合办公品牌办伴。

至于本次成交的物业上海大宁国际商业广场位于静安区，总建筑面积25万平方米，集聚商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施8大功能，是郑裕彤旗下的崇邦集团进入上海的首个项目。

图：上海大宁国际商业广场（来源：远洋资本）

远洋资本两年前收购的是大宁国际商业广场的写字楼部分，由一号楼、五号楼、八号楼及十号楼共4栋写字楼组成，总面积约3.75万平方米。粗略计算，本次交易的成交单价接近4万元/平米。

根据前述声明，截至2019年6月底，这4栋写字楼的入住率为85.4%，年租金约为6440万人民币，而该物业的资产净值为10.9亿元人民币。从最终成交价格来看，本次收购的溢价率约为37%。

马来西亚投资公司Amcorp在其证券交易所的公告中指出，近年来上海办公市场去中心化的趋势有所增强，本次收购的物业将受益于作为大宁生活中心的一部分而带来的高收益。此外，Amcorp还表示，收购完成后，新业主将进行资产改善工作，并改善租户结构，以期提高物业的租金收益率和资产增值率。

2017年5月，远洋资本完成中银资产包收购，包含六栋位于城市中心核心区域的商办物业。截至今日，中银资产包六个子项目中的三个项目（北京硅谷亮城、成都华敏翰尊大厦、上海大宁商业广场项目）已实现退出。其中，硅谷亮城仅花了一年的时间就实现了退出，而成都华敏项目采取了 “整体收购--散售退出”的策略。