未来郑州仅剩13家开发商？巨头房企16年生死决战大剧终

FANGDONG

旭日初升，雾影重重，万蔟金箭似的霞光从云层中迸射出来。

密密麻麻的金戈铁甲，随着万千辎重闻风而动，再次直逼郑州城下。

这一来军声势浩大，共有中央步军9万（9大央企），两翼骑兵21万（42家百强民营房企），总共51万大军（51家外来房企），乌泱泱如黑云压境。

一颗耀眼的火弹突然窜入云端，鼓角齐鸣，郑州城内的53万大军（郑州本土53家房企）随之出动，漫漫黑色如遍野松林，阵势与外来军团旗鼓相当。

骤然之间，郑州本土房企与外来房企两大军团，若黑色海潮席卷而来，排山倒海般相撞于城门之下，如隆隆沉雷响彻山谷，又如万顷怒涛扑击群山。

飞火流星，万箭齐发，刀剑齐鸣，嗜血的面孔，撕心的哀嚎，低声的沉沦，弥漫的烟尘，整个中原都被这种原始搏杀的惨烈气息所笼罩，湮灭.....

这场外来房企与郑州本土房企的攻防大战，全面打响于2006年，战至今日，已经到了第16个年头。

2022年，郑州53家本土房企亲率173个住宅楼盘，与51家外来房企的162个住宅楼盘正面厮杀，一场空前绝后的终极保卫战再次打响。

残阳如血，落日城楼，2022年大决战孰胜孰败，且听我慢慢道来。

FANGDONG ｜ 房东俱乐会

撰文：司马柱 美编：小樱 校对：大豆

01

2006-2013的升龙时代

本土房企愈战愈勇，外来房企久攻不下

2006年，一个名叫升龙的闽系房企，突然杀到郑州房市城下。

来人气宇轩昂，胯下赤兔宝马，手持方天画戟，论武艺虽不敢说天下第一，但此人胆识惊人，为攻下郑州，已先到南洋新加坡学习了新奇的城改阵法。

本土房企的守城将士们，从未见过如此阵势，更没有人听过来将大名，迟迟不敢出战，任凭升龙在阵中进进出出，大杀四方。

这位郑州房企中的“吕奉先”，入郑前十年里，“万军之中斩下销冠首级，如探囊取物。”

十年间（2006-2016），升龙9次杀入郑州年度销售金额TOP10榜单，8次位居TOP5榜单，4次斩获销冠，战功显赫。

“升奉先”再猛，毕竟不是在自家地盘之上。郑州房市的主导权，依然还在本土房企手中。

为本土房企撑起颜面的，当属正商。

这十年里，正商屡战升龙，6次夺得年度销售金额销冠，其销售总金额也从30亿左右迅速跨过百亿门槛，成为本土房企的领军企业。

当然，与升龙大战这十年间里，正商并不孤单。他的身后，本土房企兵多将广，聚集着建业、康桥、永威、正弘、鑫苑、亚新（2011-2012年TOP10）、天伦（2009年TOP10）、信和（今普罗，2006-2016年7次TOP10）、美景（2011年TOP10）、泰宏、和昌（2012年TOP10）、盛润（2013年TOP10）等十多位悍将。

而外来房企的阵营中，升龙也并非单枪匹马就敢来战的，他的身后，还有锦艺、绿地、绿城、万达、恒大等多家外来房企，兵马不多，却个个是精兵悍将。

尤其是一线龙头恒大，2009年率军入郑之后，只用了短短两年时间，便冲进了TOP10榜单。

恒大冲进前十榜单的2011年，也是郑州本土房企与外来房企攻防大战的首次变局。

那一年，恒大以11亿的销售额冲进TOP10榜单，位居第4；万达以年销售额17亿的战绩稳居第2位。

销售额前5强的榜单中，万达、升龙、恒大已经占去了3个席位，留给本土房企的只有鑫苑和正商。

这一年，正商的销售额仅有17个亿，与万达刚好持平。幸有老将鑫苑坐阵，以21个亿的销售额荣登销冠，艰难守住了城关。

眼看外来房企已经搭上云梯，登上城墙，本土房企岂能坐视城门破防。

在正商、鑫苑与外来房企搏杀的同时，本土房企开始疯狂地增兵增将，信和、永威、亚新、翰园、正弘、泰宏、和昌7家房企登上城楼并肩作战，打得外来房企节节败退。

于是乎，2012年郑州房企销售金额TOP10的榜单相当亮眼，9家本土房企以171亿总销售额PK1家外来房企升龙（年度销售额46亿），本土房企大获全胜。

外来房企，眼看郑州房市城墙高筑，久攻不下，随即开启了“疯狂摇人”模式，一大批外来房企应声来援。

02

2014-2018的正商时代

外来房企疯狂扩军，城墙之上再换王旗

2011年，央企保利进入郑州，在此之前郑州已经有11家全国百强房企进入；

2012年，万科、金地、融侨3家外来房企进入郑州；

2015年，又有3家全国百强房企进入郑州，碧桂园、雅居乐便是这一年的进军领路人；

2016年，融创、金茂、招商、福晟、华夏幸福、阳光城、金科、荣盛等9家房企进入郑州；

2017年，旭辉、泰禾、正荣、融信、远洋、蓝光、佳兆业7家百强房企进入；

2018年，世茂、龙湖、金辉、东原、电建、华侨城、奥园、美的8家百强房企进入；

到了2019年，已经有51家外来房企进入郑州市场，外来房企大军中，仅全国百强房企就占了47位。

外来房企兵强马壮，且数量越来越多，2015到2019年4年时间里，本土房企由盛而衰、节节败退。

2015年的时候，郑州本土房企还能完胜外来房企。

郑州房企top20销量榜单中，12家本土房企完胜8家外来房企，本土房企总销售额高达531亿，而8家外来房企总销售额仅有203亿。

这一年，正商、康桥、建业三家房企独占鳌头，联手卖出了265个亿。不用带着绿都、亚星、泰宏、思念、鸿宝一群小弟，就足以干翻外来8大龙头房企。

外来一线房企中，势头最猛的仍是恒大，以58亿的销售额位居榜单第四名，但即便如此，他的销售额甚至还不到正商的一半。正商销售额已是134个亿。

从2014到2018，这是正商最为辉煌的时代，正商连续5年蝉联大郑州房企销售金额榜销冠。

这是属于本土房企正商的时代。任凭来将如何凶猛，正商向来是先切上两斤牛肉，温上一壶酒，出门提刀便砍，战完归来酒温恰好。

但是没有人会预料到，2015年之后，郑州本土房企最能打的，只剩下了正商与康桥。

正当郑州本土房企得意之时，外来房企中一员猛将——碧桂园杀将出来，打着“五星级的家”之大旗，一口气杀到城门之下，勒马四顾，隔了良久，哼了一声道：郑州房市久攻不下，师老无功，岂不辱没我龙头房企的声威？

话音刚落，碧桂园扬鞭一击，坐骑向前疾奔而去，诸将帅久久不敢起身，人人战栗，这位大将的丰功伟绩无人不钦佩。

2015年，初入郑州房市的碧桂园，就直接斩下22个亿，跻身销售金额前20强，排名15；

2016年，碧桂园以60亿销售额，位居大郑州房企销售金额TOP20榜单第11位；

2017年，碧桂园以53亿销售额，跻身郑州房企销售金额TOP10；

2018年，碧桂园以125亿销售额，成为郑州房市销售金额第2名，仅次于正商；

2019年至2021年，碧桂园分别以171亿、147亿、115亿销售额连续3年蝉联郑州房企销售金额榜冠军。

在碧桂园之前，有实力连续蝉联5年销冠的房企，是来自郑州本土的正商。

但是从2019年开始，郑州销冠易主，郑州本土房企也在硝烟弥漫中日渐衰弱。

2019年，销售金额5强房企中，外来房企碧桂园、万科、融创占了3席，本土房企仅有正商、康桥上榜。

销售金额10强房企中，5大外来房企分别是碧桂园、万科、融创、中海、汇泉，合力拿下590亿的销售额，而5大本土房企正商、康桥、建业、永威、亚新，仅仅拿下了547亿销售额。

年度销冠没拿到，年度总销售额也没有外来房企多，郑州房市的城门上，被外来房企重新换上了大旗。

03

2019-2020年碧万时代

本土房企殊死抵抗，贴身肉搏却难敌豪强

外来房企在郑州城头挂起了王旗，但城内激战却尚未停歇。

时间来到2020年，这是本土房企殊死抵抗的一年，成王败寇，在此一局。

这一年，本土与外来房企的大战可谓是将对将、车对车，贴身肉搏，一个敢出四个2，一个就敢直接出王炸。

年度销售额TOP12榜单中，外来房企绿地刚刚冲出城门拿下50个亿销售额，本土房企正弘跃马来迎，提刀就砍，上来就是54个亿销售额，这一场对决本土房企正弘略胜一筹；

眼看市场还有赚头，本土瀚海扛着七星刀就上了，挥手拿下58个亿市场份额，结果对面来了个保利，以83亿的销售额直接将瀚海斩落马下；

本土房企永威见状急忙替瀚海出头，拿下94个亿销售额超越保利，回头就看到兵强马壮的恒大来了，恒大一口气拿下96个亿，强压永威一头；

是时候轮到本土老大哥建业上场了，其在售楼盘体量与恒大相当，二将斗了四五十个回合，不分胜负，直引得一众房企暗暗称奇，奈何建业挥刀纵马，勉强砍下97个亿，力压恒大一头。建业并不恋战，险胜恒大之后便鸣金收兵，看着恒大灰头土脸撤回阵中。

眼看恒大败落，融创岂能坐视不管，杀出城门迂回大后方，刚需、改善全上阵，直接拿下115个亿销售额，将郑州房市2020年销冠门槛提升到了百亿大关。

百亿大关就在眼前，本土房企与外来房企决战的时刻到了。

外来房企派出碧桂园、万科两员战将，本土房企康桥、正商迎战，腥风血雨之间，刚需、刚改、改善盘的大决战打了整整一年，最终，碧桂园万科联手拿下287个亿销售额，康桥正商联手拿下274个亿销售额。

这一年，碧桂园以147亿斩获销冠，万科以140亿位居第二，康桥以138亿销售额位居第三，正商以136亿位居第四。外来房企前5强联合拿下581亿销售额，本土房企前5强联手拿下523亿销售额，外来房企险胜。

04

2021年碧万时代

本土房企无奈缴械，江湖还是“大哥”说了算

2021年，本土房企与外来房企的拉锯战，彻底进入白热化阶段，前20强销售榜单中，本土房企与外来房企平分秋色，各占了10个名额。

名头是对半了，但是销售额却相差甚远，前20强中，外来房企总销售额644亿，本土房企总销售额526亿，本土房企已经完全不是对手。

这一年还有一个特点，强者房企争霸的一年。

前10强房企中，外来房企有碧桂园、万科、保利、融创、中海五虎上将，本土房企有康桥、正商、建业、永威、美盛5大天王。

五虎上将联手斩获472亿，五大天王合并拿下418亿，前10强房企已经拿下了73%的市场份额，剩下27%的市场份额留给了其他小弟房企，郑州房市完美演绎了一场标准的“三七定律”。

这一年，在TOP20强榜单中陪跑的小弟们，也是内外分明，5个外来房企龙湖、金科、华润、朗悦、汇泉和5个本土房企星联、绿都、正弘、和昌、亚新。战绩最好的龙湖仅仅分到了40个亿的边境城池，还不及正商的一半，更不敢与碧桂园、万科、保利、融创、康桥、正商几家近百亿的战绩相提并论了。

当然，如果仅仅看前5强的榜单，本土房企简直被外来房企秒成了渣。

前4名房企中，碧桂园、万科、保利、融创4家房企联手砍下411个亿；

而本土房企排名最好的是康桥，有幸以94亿的销售额挤进前5榜单。

更夸张的是，前四名外来一线房企合计总销售额达到了411亿，而入TOP20榜的其他10家本土房企合计销售总额不过526亿。

市场的话语权，完全落到了外来房企尤其是一线龙头房企手中。

05

2022年，谁的时代？

大佬的江山，便是全城的江山

房市也是江湖，有江湖就有弱肉强食、强者恒强。

2022年，郑州房市的战局将是几位龙头房企决定，郑州人民的住宅水平也将由这些大佬房企们决定。房企大佬的江山，便是全城人民的江山。

但是在经历过涝疫双灾和房市严苛调控之后，本土房企与外来房企已经形成了明显的实力悬殊。

2022年，本土房企还有能力与外来房企抗衡吗？新的市场格局下，2022年的巨头房企们，还能给本土房企留下多少生存空间？

答案，都写在2022年全新的市场格局中。

外来房企阵营可谓：

兵强将勇大品牌，钱多地多人人爱；

沙场冲锋齐发力，金戈铁马踏山来。

本土房企阵营可谓：

发白未老练宝刀，走壁飞檐武功高；

夜雪沽酒忘情饮，世间万事皆可抛。

从2017年至2021年，近5年来，郑州房企销售金额TOP10的最低门槛是52亿，TOP5的最低门槛是67亿，TOP3的最低门槛是97亿。

按照这个市场行情推算，2022年年度销售额至少要冲进50亿，才有可能入榜前十强。

所以，本土房企与外来房企的又一场决战，将会在以下这13大巨头房企中展开。

2022年，外来房企阵营有如下7大强将：

1、万科：

入郑10年的万科，从2014年开始跻身郑州房企销售TOP20榜单，从此之后年年入榜无一缺席。2016年之后，万科年年杀入TOP5；2019年至2021年又连续3年位居年度销售额第二名，仅次于榜一碧桂园。

2022年，万科十余个项目同时在售，尤其是新入市的几个楼盘，主打豪宅与改善，已经名震江湖。

北龙湖万科拾谧森语、金水区有万科古翠隐秀、杨金有万科未来时光、惠济有万科翠湾中城、二七区还有万科航海未来城、万科大都会7期、万科理想拾光、万科都会天际，南龙湖还有万科星图……

连续6年销售额破百亿的万科，今年仍然有望超越百亿销售大关，也许，正是从2022年开始，郑州房企间的竞争，将会进入到万科引领的时代。

万科这一路的做派，简直堪称“郑州房市司马仲达”。

趁着清明的阴雨朦胧，曹爽陪着天子，带着曹氏亲贵以及朝中八百石以上所有官员前去拜祭高平陵，佯装病危的司马仲达“垂死病中惊坐起”，直率大军杀入皇宫，一举夺得曹氏四代君臣的江山。

司马懿隐忍磨剑十多年，挥剑只一次，却直登王座。

再看万科，喊了好几年的“活下去”，2022年却要亲率百亿销量、十余个楼盘，一举拿下郑州房市销冠。

昔日霸主碧桂园能否扛得住，值得一问？

2、华润：

且不说经开区的凯旋门、中原区去年接手的琨瑜府、平原新区的平原府，仅仅郑东新区华润幸福里和北龙湖华润润府两大项目，就足以冲榜大郑州2022年度销冠了。

华润幸福里共计786户，最小面积约150平米，最大面积约270平米，即便是统一按照3万/平的价格计算，总货值至少47.5亿。

北龙湖的华润润府项目，总建面约14.23万平米，按照限价3.6万/平计算，总货值大约51.23亿。

两个项目合计约98.73亿，加上凯旋门、琨瑜府、平原府等项目，破百亿不是问题。

3、碧桂园：

已经蝉联3年销冠房企、连续5年杀入TOP10榜单的碧桂园，今年依然有着强劲的爆发力。

2022年在售楼盘大多是容易走量的刚需或者改善盘，且主要布局在郑州主城区范围内，碧桂园又颇擅长紧随市场改变打法，今年继续杀入TOP10榜单毫无压力。

4、保利：

2020年，保利以83亿销售额位居郑州房企销售额第9名；

2021年，保利以97亿销售额，位居郑州房企销售额第3名；

2022年，保利重点发力的项目不仅有北龙湖的璞岸、珑熙，还有金水区的海德公园、经开区的天汇、天珺，还有高新区双湖科技城的和光屿湖。

这4个项目中，璞岸已经在去年年底和今年年初打响了名头，仅仅春节期间就已经销售了1个亿，3月新政发布后短短两天成交14套，周周平销过亿。

2022年，保利仍然有希望跻身郑州房企销售金额前5强。

5、中海：

北龙湖有尾盘云鼎湖居和云著湖居两大项目，云鼎湖居已经于2021年摘得年度销冠楼盘，今年尾盘在售房源所剩无几，重点发力的将是其云著湖居项目。

2022年开年以来，云著湖居借势施工进展快、会所样板间已开放等多重优势，实现开门红，成为北龙湖单价4万+市场销售最为火爆的楼盘之一。

2021年中海以61亿销售额跻身郑州房企销售额TOP10榜单，今年同样有望跻身前十。

6、招商：

从2016年进入郑州之后，招商始终很低调，直到2021年，招商开始强势发力了。这一年，招商在二七区开发招商公园1872的同时，先后与美景合作进入到金水区美景美境项目、惠济区招商美景雍瑞园项目。

招商旗下几个项目中，产品力和销售势头最好的当属惠济区招商美景雍瑞园项目，主打国宾馆旁，低密纯洋房，总建筑面积约11万方，按照单价保守估计总货值至少22个亿。

美景美境项目在售的二期，占地35亩，容积率3.5，折合建筑面积约8万方，按照单价估算货值约15个亿。

仅这两个项目货值已经达到37个亿，再加上招商公园1872贡献一部分销售额，今年还是有望冲一冲TOP10榜单的。

7、电建：

2022年刚开年，电建在其“电建地产”公众号上发布重磅消息，与二七区政府、建业、东方今典、金桥签署战略合作协议。电建这波操作可谓来势汹汹。

不仅如此，去年电建还拿下了航海路64号地，案名定为电建洺悦融园，一期建筑面积约9万方，容积率3.0，最高限价精装20100元/平，一期货值大约能达到18个亿；

电建在二七区还有电建铭悦天玺项目，滨河还有泷悦华庭项目，再加上与建业、金桥、东方今典合作项目，2022年总推货值超过50个亿不是问题，具体销售能实现多少，还要看电建的具体操盘水平了。

2022年，郑州本土房企阵营有如下6大悍将：

1、正商：

2022年的正商，可谓是两手抓，两手硬。一手抓北龙湖豪宅，一手抓管南、高新区、南龙湖刚需盘刚改盘；一手抓住宅，一手还要抓公寓。

从数据情况来看，正商年度销售金额近年来稍有下滑，2019年还能拿到165个亿，2020年只有136个亿，2021年销售额已经跌出百亿大关，实现了93亿销售额。

但无论如何，正商在郑州常年霸榜的江湖地位还在，正商手中在售楼盘的体量还在，只要市场给出机会，只要正商做出适当调整，2022年仍然有望冲刺年度销售金额5强。

2、康桥：

康桥始终还没有尝过年度销冠房企的滋味，经常被正商压过一头。但是郑州人一定不能忽视康桥的重大贡献。

在2015-2021这7年时间里，当外来房企大杀四方的时候，康桥每次都能跻身大郑州年度销售金额的前五强。

而2020年、2021年连续两年，康桥都超越正商，成为郑州本土销售金额的榜一大哥。

2022年，康桥旗下将有约18个楼盘同时在售，尤其是管南康桥未来公元项目、金水区康桥天樾九章项目、高新区康桥山海云图、南龙湖康桥香蔓郡等超级大盘项目，将为康桥带来丰厚的现金流。

2022年，康桥如果能够把控住自身风险，完全有望带领郑州房企对抗外来房企，冲入TOP10榜单并不难。

3、永威：

从2015年开始一直到2021年，大郑州年度销售金额前十的榜单中，永威是一年不落。

最好的战绩出现在2017年，永威以130亿销售额拿下大郑州所有房企第三名，这些年来，永威在销售金额榜单中，始终不急不躁，稳步前行。

2022年，永威在售楼盘约8个，有北龙湖豪宅，也有常西湖、管南刚需刚改盘，更有港区轻资产合作楼盘。2022年，永威依然有望冲击TOP10榜单。

4、普罗：

在郑州众多本土房企中，普罗可谓是自成一派，武力高强。

在2006至2016的十年时间里，普罗先后7次杀入销售榜单TOP10。年度销售额从7个亿迅速冲破50亿大关。

从普罗旺世到普罗理想国，普罗为郑州做出了超级大盘的更高范本，理想国也连续多年蝉联郑东中牟片区年度销冠。

2022年，随着部分本土房企的断货，兵强马壮、粮草充足的普罗，将继续冲入本土房企TOP10。

5、建业：

“骆驼比马大”，即使再精简也要超越一众小房企，据说包括北龙湖君邻大院等旗下多个项目将联手电建，加之惠济区建业花园里项目，白绿片区J18项目，以及众多轻资产项目，2022年的市场影响力一定不会差。

6、美盛：

坐拥1600亩金水神盘美盛教育港湾、金水印，已经连续两年冲榜大郑州TOP20，连续2年登顶金水区TOP1，今年即将释放约140亿货值。

如果去化理想，美盛将有望成为今年郑州本土房企的最大黑马。

从升龙登榜郑州房企销冠以来，本土房企与外来房企的征战硝烟已经弥漫了16年。

先有升龙大战正商，再有正商康桥迎战碧桂园万科，再到如今万科碧桂园大决战……烽火狼烟，一日未歇，大浪淘英雄，青山依旧在，几度夕阳红。

2022年，郑州房市正式进入豪强时代，无论本土，还是外来。

终究是，得民心者得天下。

你若问我，两大军团战至今日，为何外来房企更胜一筹？是本土房企做错了吗？

我只能说：非也，兵不在多，将不在强，器不在利，唯天时、天道也。

纷纷世事无穷尽，天数茫茫不可逃。

平分天下已成梦，后人凭吊空牢骚。