Savills-城市可持续蓝图-产业.环境.科技

强盛、智能、可持续城市发展蓝图

时间向前，发展向新。在新的时代环境下，中国经济和房地产市场也必须适应新的现实。

地方政府在积极探索招商引资、 招贤纳士的新途径，陈旧的方式与方法难以满足科技发展日新月异的时代要求。必须另辟蹊径， 通过城市合作来实现增长，确定先天战略优势和主导优势产业，胜过盲目追逐竞争激烈的热门产 业。此外，政府需要与产业领导者对话，除提供税收优惠之外，还应探索提高企业效率和利润空间的政策手段。房地产不应仅仅被视为增长点，而应成为企业和社区开展经济活动的平台。

建筑环境作为其他生态系统的平台，应当以技术为核心，将科技元素贯穿整个生命周期——从设计、建造到运营维护，再到改造、停用。借助数字虚拟技术，规划师、建筑师、设计师、建筑业主及运营商得以将项目及社区的设计管理水平提升至前所未有的高度，有效提高效率、减少运营疏漏。此外，林林总总的海量数据唾手可得，并且能够多维度立体呈现，无论是消费者特征剖析、社 媒发布的地理位置标记、社会人口统计数据、土地使用权结构、 房屋所有权数据、地图兴趣点数据和基础设施承载力。而这些在真实世界中是无法实现的。

世界各地城市容纳着全球55%的人口，承担着80%的经济活动，资源消耗量占全球三分之二，温室气体排放量超过七成。作为现代经济的主体及载体，城市不会消失，因此城市建设需要采取更具可持续性的方式；不仅因为沉没成本较高，更考虑到当下的决定将对未来产生深远的影响。我们需要打造更健康、更具韧性的城市环境，在社区蓬勃发展的同时推动经济繁荣，促进社会和谐。

产业

城市之基

中国的经济、人口结构以及就 业市场在过去20年中发生了翻天覆地的变化。国民生产总值在2019年达到人民币99.1万亿 元，是1999年（9.1万亿人民币）的十倍有余，其中第三产业占比从38.6%上升 至53.9%。同期，全国人口从12.6亿增加到14亿，劳动适龄人口增加了1.38 亿，老龄人口增加了8,900万。有4.11 亿人口迁入城市，城镇化率从34.8%上 升到60.6%。全国7.75亿劳动人口中， 城镇就业人口占比从20年前的31.4% 上升至57.1%，国有企业占城镇就业 人口的比例从38.2%降至（2018年 的）13.2%。

推动中国从世界第七跃升至第二大经济体的历史动力几乎已在过去20年中发挥至极致，未来数十年的增长需从投资、就业、生产力和价值创造等方面寻找新的驱动力。新冠肺炎疫情带来了巨大的经济冲击，但机遇历来与挑战并存。我们可以借此机会思考过去的增长模式，调整发展重心及方针政策，投资新领域以驱动未来经济。

城市群

——优势效应规模化

相邻城市间经济联动的优势效应已是有目共睹。空间距离越近，供应商的区域聚集效应越明显，丰富产品线的同时亦可有效降低成本。公用基础设施及交通网 络成本可以分摊，亦有更丰厚、更多元的人才储备可以共享，无论企业还是员工均是赢家。不仅员工的专业技能得到提升，创新应用也能在各个经济领域得到更迅速、更广泛、更便捷的推广。

根据“借用规模”理论，如加强城市间的联系，中等规模城市或有机会实现一般 较大城市才能达到的发展水平（整体大于各部分总和），同时市场的集聚效应可 提升整体吸引力。而根据“集聚阴影”理论，较大城市由于效率更高、资源集聚效应更加明显，更易在城市间日益加剧的竞争中占据上风，恐限制较小城市的 增长空间。综合两种理论可见，加强城市群内较小城市之间的联系与加强不同级别城市之间的联系同样重要。但城市各有定位与分工，例如部分城市即以“低成本”为王牌，承接出于经济可行性考虑而从较大城市迁出的公司和就业岗位；亦有城市选择以区域现有的规模产业为基 础进一步打造专业化和优势化，降低产业搬迁的几率。

城市群的优势效应

国际案例

供应链

——区域化与本地化重塑

十余年的全球化浪潮影响下，供应链及产业价值链条遍布世界各地，力求实现成本及效率最优化。然而拉长的供应链也更容易受到干扰。近年来， 地缘政治风险加大、劳动力成本上升、自然灾害趋于频发，同时技术革新发展迅猛，供应链的安全性和稳定性愈发成为企业关注的焦点。很多国家和地区也日益重视自身产品、技术和人才的发展及自主性。

供应链的本地化和区域化趋势已经出现。企业产品研发制造向最终消费市场靠近，可以快速响应市场需求的变化，推出更具本土化和定制化特色的产品。不过本地化并不意味着产业链各个位置悉数集中于城市某一区域。各个环节增加值和利润率各有不同， 城市间的发展阶段、劳动力成本也有差异，通过组建区域化的供应链体系，贯穿“微笑曲线”中的各产业链位置，可为企业带来更加高效、更具韧性的解决方案。

微笑曲线

案例

产业

——城市优势所在

当某一区域相关产业的经济活动达到临界规模，便出现了产业集群。自此，本地连接才开始对企业业绩产生实质性的影响，相关领域企业及其他机构的地方协作也才迎来重要的机遇窗口。产业集群可以是市场运作的自然产物，但也可以通过激励手段或地方政策引导形成。

产业集群有助于提高生产率，助推企业发展。另一方面，企业不断集聚、发展而形成的优势叠加效应又为产业集群的发展提供循环动力。集群中的企业不仅可以与专业化供应商、服务商、相关产业厂商 和机构等互动互联，也有大量的熟练劳动力资源及配套基础设施可以共 享。产业集群可以促进所在区域就业岗 位、薪资、企业、创新等要素的加速增长，在提升区域经济竞争力方面扮演着重要角色。

地方政府或有意模仿较大城市的发展模式，抑或寻求发展高价值、快增长的高光产业（如金融、科技），但并不是所有城市都适合这一路径。潜在的激烈竞争以及地方资源、市场规模、产业引力甚至经济发展水平的种种局限，给企业的大量集聚设置了重重阻碍。相比盲目复制其他城市的成功模式，不如深入剖析自身既有优势、本地强势产业以及领军企业，为其提供针对性的财政、政策扶持与基础设施支持，打造具有本地特色的产业集群。

随着营商环境朝着有利于特定产业的方向演变，相关产业将吸引更多企业集聚。地理位置的临近不仅加强了物理连接，也赋予企业以更深入的市场视角、更周密的研发计划、更深厚的专业人才储备，推进知识成果的更快速转化，最终升级成为创新中心。

这并不代表城市的就业及增长应当依赖单个产业，也不意味着产业重心应该维持不变。随着贸易关系的推进、消费偏好的变化、政策方向的调整以及科学技术的发展，特定产业的增长前景也会随之改变。地方政府需要高瞻远瞩，积极适应环境变化同时支持地方战略产业，将其发展成为就业和经济繁荣的重要基石。

中国城市的产业重心

国际案例

我们在旧金山、波士顿、剑桥等美国城市以及英国剑桥都看到了创新产业的 集聚效应。如今，当高技术产业环境遇上医疗保健领域的技术升级需求，生命 科学领域真正迎来了转折点。

生命科学涵盖广泛的医学领域，例如生物技术、医药、生物医学技术、生命系统技术、营养制品、环境和生物医学设备等等。这一领域的融资规模同样非常可观。过去五年中，全球生命科学产业的融资总额达到2.5万亿美元，较此前五年增加了111%。

技术是生命科学产业投资的主要影响因素之一。2019年全球数字医疗产业融资达到220亿美元，过去十年中平均每两年翻一番。无论是人工智能、机器学 习，还是数据驱动的健康解决方案，软件和硬件技术的潜力都为人类健康的 改善提供了新途径。

传统技术公司也捕捉到了这一增长势头。五年前，谷歌通过收购DeepMind 进军健康市场，探索人工智能技术在新药开发方面的应用。腾讯、阿里巴巴等 企业也充分发挥平台优势，大力开拓智慧医疗、在线问诊、送药上门服务等领 域的业务。

新冠肺炎疫情之后，疫苗行业也将持续增长。过去五年（2015-2019）中，全球范围内约有50亿美元风投资本进入疫苗研发领域，比上一个五年高出 150%。

全球生命科学领域前25个国家的融资总额

第五代城市

——益居.友善

人类集群而居的原因有很多，历经多 个世纪都鲜有变化。到20世纪末，世界进入了以金融资本为标签的第四个城市时代。这一特征也反映在房地产行业——大型金融业租户集中入住核心地段的大型建筑。资本的全球化在伦敦、纽约、东京、上 海、香港等世界顶级城市表现得尤为明显。

从车水马龙、成本高昂、时常拥堵不堪、生存压力日益凸显的第四代城市 中，兴起了以数字技术为特征的第五代城市。新冠肺炎疫情期防控期间， 创新技术推广应用的加速正是对第五代城市“技术主导”的最佳印证。

有些人认为数字城市会是一个以机器为主导的反乌托邦社会。当手持设备能够随时随地无所不及，人们的居住、工作和娱乐活动不再受到空间限制时，现实的生活体验和面对面的接触就变得弥足珍贵。充满活力的综合街区既可制造偶然邂逅，又有助于构建成功的社会关系。城市社区的社交和经济价值不言而喻。

第五代智能城市的居民推崇“共享” 理念，无论是数据（智能手机）、住房 （爱彼迎）还是办公场所（联合办公）皆可共享。他们精通各类高新科技， 在全球各地自由流动。他们向往充满活力、氛围良好的优质城市社区，能吸引其“扎推”的城市也往往成为求贤若渴的企业布局业务的首选。

人们对“居住-工作-玩乐-逗留-创 造”五合一城市空间的偏好，对房地产及其投资吸引力产生了重要 响。例如，向往繁闹、便捷生活的年轻一代会倾向于在市区寻租性价比较高的住房。这部分潜在需求带动长租公寓投资升温。

新开发项目如能与城市的文化、商业及休闲设施实现连通，将能实现多方共赢，利于效益最大化。合理且管理有善的城市复兴项目将可提振本地经济，推动社会与房产进一步融合。这将有助于吸引人口、人才及产业导入，为当地居民以及有意参与城区复兴的投资者创造重要的价值和机遇。

一些城市虽然位置略显偏远，但可及性高、布局合理、配套完善，对于不堪大城市高房价压力的年轻创意人才富有吸引力。这些城市规模虽小，但城市体验独具魅力，其投资潜力值得关注。例如欧洲的都柏林、阿姆斯特丹、斯德哥尔摩、哥本哈根等首都城市，美国小城纳什维尔、夏洛特、达勒姆，澳洲的帕拉马塔、霍巴特，以及英国的格拉斯哥与曼彻斯特。中国的这类城市也不在少数，例如杭州、南京、成都等二线城市，以及厦门、桂林、珠海、三亚等特色小城。

第五代城市的格局比较分散，并且具有多个中心。正因为此，房地产投资者降低了对非核心市场的风险评级。新兴社区的多功能建筑可能会比一些传统资产类别更具投资价值。

中国部分城市益居指数

营商环境

——解决企业痛点

中国营商环境世界排名

不同国籍、行业和规模的企业在发展过程中会面临一系列困难。通过完善政策 制定和执行，营造法治、便利的营商环境，可以极大提升企业投资意愿。近年 来，多家智库和商会调查显示，中国的营商环境正持续改善，为实现社会经济 高质量和可持续发展创造着良好条件。降低人才引进门槛、放宽购房限制、降低 公司及个人所得税对企业入驻和人才落户具有吸引力，但只有创造有利于企业成长壮大的营商环境，才可以汇集更多人才、资金和项目，为企业和人才带来良性互动和长远发展的空间。虽然某些政策并不属于地方政府管辖范围，但政府与企业间保持沟通交流，了解企业经营所需，保障企业发展，对地区经济发展至关重要。

世界银行《2020年营商环境报告》显示， 中国在190个国家中排名第31位，相比 2014年的第96位明显上升。中国的排名高于许多高收入经济体如法国、意大利， 但也落后于一些中高收入经济体。其中，中国在获得信贷及纳税两项的排名相对较低，但在合同执行及获得电力两项的排名尤为突出，此外在施工许可证办理流程方面也取得了显著改善。

中国在改善营商环境方面卓有成效。在 2015年，中国政府推出新一批简政放权 改革举措，打造公平、规范、便利的营商环境。之后，实行全国统一的市场准入负面清单制度，并在2020年正式实施《外商投资法》。中国当前提出的“双循环”战略，旨在进一步发展壮大国内需求市场，

而外资对此带来的机遇乐见其成。在金融领域，中国大幅度放宽金融市场准入，吸引全球投资者投资中国金融市场；鼓励银行向中小型企业贷款，解决企业融 资难题；通过建立健全评价体系，提高金 融机构风险识别能力；创新违约风险处置机制，加快债务纠纷解决速度。

企业经营面临的共性难点

教育

——产学研一体化变革

高等教育和产业之间存在共生关系，与新经济产业的关系尤为密切。高校与科研机构往往走在基础创新前沿，对吸引投资、增加出口等社会经济各领域都具有广泛的推动作用。重视教育基础投资，也是实现经济可持续发展的重要一环。

高等教育机构的毕业生会进入各个产业领域，高校的研究成果往往也会走向产业化，落地为商业产品和服务。而研究重心以及新的研究课题也通常围绕产业关注点来确立。

城市高校学生人数及占人口比例

知识型经济

经济学家认为知识创造是经济增长的主要驱动力，因为知识可以从多方面提 升效率。技能水平较高的员工更加自觉自律，生产力更高，也能创造更多价值。知识型经济的特征在于依赖技能精湛、 受过良好教育的技术型人才，利用技术进步和智力资本来摆脱物质消费的羁绊，使知识和数据成为经济发展的重要根基。

人才培养对接产业需求

学术界与产业界达成合作，可确保培训计划既包含学术课程，也包含技术培训 以及办公技能培训，更好地服务于产业需求。高校应积极为在校学生安排实习 机会，积累工作经验、培养专业技能。

产业协作

与产业的协作可为高校带来更多研究资金，此外还有广泛的合作机会，如搭 建联合实验室，聘请产业专家担任客座教授，为本校学生争取实习或就业机会 等。与一次性合作相比，高校多倾向于长期合作，如此可以缩短研究项目启动 前的谈判时间。伦敦帝国理工学院拥有500多个企业合作伙伴，并专门制定了 合作流程来管理所有关系，包括知识产权和技术转让。产业界可以利用高等教 育资源来减少早期研究支出，同时获取前沿研究成果。目前，高校的许多研究 成果也正是通过校企合作得到落地转化。

坚守高校前沿

鉴于教育的非盈利性，如果高校不积极寻求产业合作，则可能面临人才流失。优秀师资的流失会对高校产生重要的长期影响，因为下一代人才的培养与高 校师资力量息息相关。高校与产业的合作不仅可以增加研究项目的资金支持， 还有助于研究成果的落地转化，这正是高校、学术界及其投资者喜闻乐见的。

开源与基础研究

学术研究受商业利益影响相对较小，对前沿和尖端领域的科学研究往往为商 业机构难以触及。也正是因此，学术研究及会议欢迎企业参与，后者也乐于资 助一些相关基础研究。虽然短期内商业价值或许无法实现，但具有前瞻性的投 入会为其未来发展带来更多可能。

大学衍生企业、早期风险投资及科技成果转换中心

高校与科研机构的基础理论研究往往可以较早发现具有商业价值的科技应 用，并可通过大学科技成果转换中心，以授权许可的模式交由初创企业和风 险资本落地。与产业协作类似，这一模式也有利于城市留住高等教育人才，为 本地经济和社区发展带来活力，避免在与大城市的竞争中流失人才。

房地产启示

拉近高等院校与协作企业之间的地理距离，打造产学研紧密结合的研发中心 枢纽，有利于持续吸引优势学术资源和产业投资资本集聚。最成功的国际案例 典范当属斯坦福大学与硅谷的结合。在国内，多地政府也在积极搭建平台，促 成产学研一体化。例如，同济大学与上海嘉定区政府共同建设同济大学国家 大学科技园嘉定分园，依托同济大学的学科优势，实现在新能源汽车、智能制 造、智能网络、智能出行与智能网联、智慧医疗等产业领域的长足发展。

城市更新

——重塑城市活力

城市更新的涵义十分丰富，在更新形式上主要包含重新开发、整治改善以及干预性较小的保护。在项目实际操作过程中，往往会涉及多种更新形式的综合运用，对更新区域内现存建筑物及配套设施的拆、留、改、建背后，都需要考虑到项目与历史的联接，以及更新后是否可 以满足服务对象对项目的期许。同时， 由于城市更新一般涉及到政府、居民、 房企等多方的沟通协商，项目回报周期 往往较长，这对房企的资金及项目开发 能力都提出了较高要求。经过十多年的高速增长，中国的城市建 设和发展已步入全新阶段。新建商品房 面积在2014年达到约10.7亿平方米的历 史峰值，而全国城镇化率在2020年突 破了60%，城市发展愈发向存量市场倾 斜。现阶段多个一、二线城市在总体规 划中限制了建设用地增量，现有存量用 地的盘活与增效受到政府部门及市场 的日益关注。城市更新不仅可以实现城 市核心地段的土地储备扩容，其周边成 熟的商业服务、市政交通等配套也为改 造后的市场表现提供了良好保障。越来越多的开发商开始探索存量市场 的开发机会。在百强上市房企中，约有 47%的企业涉足城市更新领域。若把目 光聚焦到前五十强上市房企，这一比例 更是达到了61% 。除开发商外，物业服 务企业同样积极参与其中。2020年，国 务院办公厅正式发布了《关于全面推进 城镇老旧小区改造工作的指导意见》， 对老旧小区城市更新过程中涉及到的 组织结构、资金分配、责任落实等提出 了具体的政策支持。年内全国计划开工改造老旧小区3.9万个，涉及居民近700 万户。除约30亿平方米的住宅面积外， 其配套的社区改造及物业服务都有望为物业管理企业带来规模庞大的业务增量。

城市更新在北、上、广、深等先行城市 经历了大拆大建、拆改留、留改拆等多个阶段后，逐步步入了“深水区”。从项目推进层面来看，建筑及土地规划的审批及政策支持是推进项目的先决条件；资金导入、策划设计、建设运营甚至建筑保护层面等一系列技术性问题还需逐个击破。对于成功参与现有更新项目的房企，除了经济效益外，项目本身及带给周边社区的附加值亦有助于提升 企业品牌形象。

伴随经济、社会生活的发展，历史建筑特有的文化、遗产价值愈发得到社会重 视。城市发展过程中形成的特有景观及建筑饱含城市记忆和历史见证。在城市 建设开发过程中，这些历史建筑所承载的文化价值可以为项目带来特殊的人 文气息。如何保留或在允许的情况下对步入暮年的建筑进行用途改造，使其焕 发新的生命，达到经济价值及社会价值的完美结合，亦是对开发主体提出的新 的挑战。

旅游

——内循环背景下的增长潜能

旅游业是很多国家重要的经济支柱。世界旅游业理事会数据显示，全球旅游业 带来3.3亿个工作职位，年产值达8.9万亿美元，约占全球GDP的10.3%。2019 年，与中国旅游和文化产业直接相关的企业数量超过35万家，员工数量超过520万人。旅游业直接带来人民币6.6万亿收入（其中5.7万亿来自境内旅游），约占中国GDP的6.7%。

旅游业发展对区域多个产业有带动效应，例如建筑、零售、IT服务等。有研究 显示，旅游核心业务每一份工作将直接或间接创造1.5个额外岗位。对于经济 发展水平较低、缺少强势产业但旅游资源丰富的地区而言，旅游业对当地就业 机会的带动具有重要作用。

中国人口规模庞大，人均可支配收入逐年稳步增长，旅游业发展前景看好。虽 然境外旅游近年增长可观（2019年出境旅游人数达1.5亿人次），但大多数人仍偏好出行方便、选择多样、文化熟悉的境内游。中国疆域辽阔，各地气候与地貌差异巨大，具有极佳的旅游资源条件，吸引越来越多的国人探索体验。此 外，基础设施条件不断改善，鼓励市场发展的措施不断出台，将更多景点带入 大众视野。免税市场的发展也在助力境内旅游。例如，随着海南离岛免税政策 放宽，2020年7月海南免税销售同比增长234%。

受到新冠疫情巨大冲击的旅游和酒店业仍在继续恢复。全国大小城市纷纷出台优惠政策提振旅游业，例如北京在5月发放总额达5,000万元的惠民文化消费券；武汉亦发放8,000万元文旅消费券，引导带动全市文旅消费。航空公司和连锁酒店也陆续发力打折促销。除了政策、促销这些“外力”作用，政府、产业 及地方也可借助“内生”趋势以释放旅游业乃至经济红利。

旅游乘数效应

如何提升游客吸引力

国内很多景点景区由于缺乏差异化优势，很难在日益激烈的竞争中脱颖而出。城市规模、游客人数能与上海、北京相媲美的城市毕竟少数，因此通过差异化策略打造特色更具可行性。关键在于能否充分利用现有渠道和资源，在量力而行的前提下设计出最佳方案并落地。

文化

云南大理喜洲镇的“喜林苑”客栈原为一座白族传统风格的建筑，始建于1948 年。翻新后的酒店充分保留了对当地文化、历史的尊重，成为酒店业可持续理 念的标杆。中国拥有丰富悠久的文化历史，少数民族聚居地众多，即便地处偏 远亦可凭借文化特色来打造体验。浙江的莫干山正是凭借历史文化底蕴、山间 蜿蜒小道以及秀丽风景吸引着大批游 客。莫干山在上个世纪即已是避暑胜 地，当时的很多旅馆和别墅如今仍可循迹，为如今旅游产业的发展奠定了良好 基础。包括“裸心”在内的品牌利用传统的施工技术和建筑设计，建造了充分融 合当地历史文化特色的酒店与度假村。

短途游

疫情爆发之后，中国各地出行行程大为缩短。尤其是在隔离措施放松的初期阶 段，出行意愿低迷，跨省几乎已是出行的极限。这使得短途游进一步升温，尤 其是在大都市周边的卫星城镇。在大湾 区、长三角等一体化战略推进地区，区间交通的发展为出行提供了更多便利， 有效刺激了本地消费。由于出行得到保障，一些特色网红酒店也成为周边省市游客的打卡胜地，例如于采石坑内建成 的自然生态酒店——上海佘山世贸深坑酒店、靠近两大联合国教科文组织世界遗产的青城山六善酒店，还有由老糖厂改造而成的桂林阳朔糖舍酒店。这类酒店可以为城市远郊地带的中小型旅游板块积攒人气，继而带动地方经济。在此基础上深度挖掘区域特色，有望打造富有体验感的一日游或周末短途游 产品。

主题公园/体验式旅游

2016年开园的上海迪士尼乐园是中国内地的首家迪士尼主题乐园，它的到来 在国内掀起了一股“主题乐园风”，包括珠海狮门娱乐天地（2019年开业）、北京环球影城（2021年）、上海乐高乐园（2023年）等。大型主题乐园倾向选址基础设施发达完善、能够承载大量游客的大城市。这些主题公园具备较强的区域辐射能力，可吸引大量国内外旅客，一如巴黎迪士尼乐园之于欧洲市场。引进大型主题公园不仅有助于国内大城市提升旅游吸引力，亦能显著增加地方旅游收入以及财政税收。

展望

中国旅游业未来会怎样？2020年中国经 济开始迈向“以国内大循环为主体、国 内国际双循环相互促进”的新发展格局，将旅游业向偏远地区导入，正是推 进“内循环”的有效举措。国民“出境游” 每年都会造成大量资金流出——以 2018年为例，中国出境游支出总额达到 2,770亿美元，几乎是排名第二的美国的两倍。如果能将这笔支出导向国内， 尤其是向贫穷地区转移，应可实现很多行业所不能及的脱贫效果。中国发展的伟大愿景拥有丰富的自然和文化资产作为支撑。随着新趋势出现、可支配收入增加、基础设施改善，国内游市场将继续增长，如何利用这一趋势将之与脱贫攻坚对接融合，是值得探索的重要课题。

环境

绿色未来

工业化进程为经济及社会发展带来复杂影响，气候及环境问题日益引起关注。随着这一议题愈发为公众关注，各行各业正践行可持续发展理念，通过科技等各种方式，不断改善人居及工作环境，创建美好未来。

环境是人类赖以生存的基本。人类需要确保其活动行为对环境的影响降至最 小，在某些区域更应修复生态、优化资源及产业结构。建筑是现代环境的重要 组成部分，使用可持续环保材料，可以更好地节约能源、减少污染。在城市规 划设计中，鼓励更多公共交通出行，减少对私家车依赖，创造更适宜步行的空 间，已成为更多城市寻求可持续发展的方式。此外，建筑环境还包括对用户室 内环境的关注，例如空气质量、自然光照、以人为本的设计等等。

全社会为应对气候变化正取得更多积极进展。近年来，全球极端天气、自然灾 害、水资源危机持续出现，对社会及经济发展不断带来挑战。政府及社会应做 好充分准备加以应对，在建筑、城市、社区和经济发展中融入韧性的设计理念， 迈向更加强盛的未来。

绿色建筑

——从可选到必选

2018年10月，联合国政府间气候变化专门委员会（IPCC）公布的《全球升温 1.5ºC 特别报告》指出，需要将全球变暖的控温目标限制在1.5度以内才能避免不可逆转的极端事件。为了达到这个目标，全球需要在2050年前达到“净零”排放，建筑、农业、 城市、能源等领域需要做出快速而深远的变革。极端天气不断加剧下，从企业到个人越加感同身受气候变化这场危机的影响。房地产行业不仅承担着“变革”的重任，也面临着气候变化带来的重重风险。Geophy与Four Twenty Seven于2018的一份报告中调查了全球范围内321 家上市REITs旗下超过73,500个物业资产所面临的气候风险，其中35%的资产目前受到气候灾害事件的威胁，香港和新加坡的房地产资产价值最受海平面上升的威胁。

建筑承载着人类的生产和生活。据联合国环境署（UNEP）统计，建筑建造及运营占全球碳排放近40%。建筑是气候变化的部分原因，同时也因为它巨大的减碳潜力，有可能成为气候变化的解决方案。包括 Goldman Sachs、Grosvenor、 Lendlease、伦敦、巴黎、东京等超过100个企业、机构和城市已经加入世界绿色建筑委员会 (World Green Building Council) 的净零倡议，承诺在2030年所有新建建筑达到净零排放，到2050年所有建筑包括既有建筑达到净零排放。全球范围内行业的不断进化，让绿色建筑之于房地产开发商不再是充当标签或体现情怀的可选项，而是面向未来的必要考量。越来越多富有前瞻性的开发商，将绿色建筑作为其可持续发展战略的一部分，全面考虑企业的“三重底线”，同时呼应市场对企业的期望。

超越建筑

——以人为本的品质生活

人有90%的时间在建筑物内度过，人是建筑的最终使用者， 同时人设计、建造、运营楼宇的方式也对环境产生影响，决定人类与地球的健康与生存。人们谈起绿色建筑通常都和“节能环保”相联系。但绿色建筑发展到今天，其理念已经包含了更广阔的内涵——对内更注重人的影响，对外更注重其与社区和城市的互动，建筑如何作为有机分子促进社会的可持续发展。用改善设计、建造、运营、使用楼宇的方式，为人类带来更美好的生活，应该是绿色建筑的目标。

健康与福祉

与传统概念中“绿色建筑”只关注“节能 环保”不同，大部分的绿色建筑认证无论 是LEED还是中国绿建三星等，室内空气质量、自然采光、无害建材的使用、户外空间和绿植的设计与引入等与人的健康与福祉息息相关的指标都是一个成熟的绿色建筑认证体系会考核的内容。以 LEED 4.1版本为例，至少三分之二的分 数与建筑内的人或所在社区健康和福祉相关。近年来，中国健康建筑评价标准、WELL、Fitwel等专门针对建筑中人的评价体系应运而生，迎合了市场对公众健康的日益关注。

从世界卫生组织（WHO）1948年对“健康”的定义——健康不仅仅只是远离虚弱和疾病，而是身体、心理和社会功能都完满的一种状态， 到注重人类、动物、社会和环境的“全健康”（One Health）理念 走进公众视线，公众的健康意识在增强。尤其是新冠疫情发生之后，人们越来越清楚地意识到，个人健康并非仅受自己控制，每一个人的生活品质还取决于政府治理能力、社会运转方式等等。

对于地产开发商和企业租户来说，投资于健康楼宇/办公空间在疫情之前就已经是出于吸引租户和人才的重要考量。在疫情之后，“如何提升楼宇中的人的健康与福祉”更成为了必要的课题。业界已经开始“未来建筑”的探讨，如何让楼宇更具有韧性，面对诸如新冠的疫情到来时，能在维持社交距离的同时维持沟通与合作。同时，对空间健康也应该有面向未来的考量，不仅仅只流于表面的“人的体验感”。以不少绿色建筑认证中都包含的废弃物管理这一环节为例，不少城市都将垃圾分类提上议程，为物业管理带来新的考核。事实上，不管是减少垃圾焚烧填埋产生的有害气体/物质，还是减少最终流向海洋的微塑料，这都对人类健康有着直接而深远的影响。全面考量影响健康与福祉的因素，系统化地提升物业管理水平、引导租户行为，是楼宇“健康”的基本面。

从风险到韧性

——适应性策略驱动的城市发展

关注城市韧性的重要性十年前几乎很少有人讨论“韧性”，十年后这个字眼成为当下热词。是什么导致了这样的变化？

• 人口的不断增长以及其居住地点与 方式的变化催生了对基础设施的巨大需求；

• 城镇居民数量达到有史以来最高水平；

• 依赖城市体系获得日常所需的人口数量同样处于有史以来最高水平；

• 我们日益依赖全球市场体系；

• 人口增长及消费方式使我们赖以生存的地球承受了巨大压力；

• 气候变化的影响才刚刚开始显现。

城市人口日益面临来自大自然和人为压力的诸多挑战，例如快速城镇化、气候变 化、恐怖主义、自然灾害等等。各种挑战当前，城市必须学会适应并持续发展——如何在不确定充斥的世界中建立韧性。基于这些知识和理解，政府、物业持有者、投资者、政策制定者和私营部门将能制定出行之有效的策略来提升城市韧性。

何为城市韧性？

城市韧性描述的是城市运转的能力。富有韧性的城市能帮助居民及员工尤其是弱势群体，无论面对何种压力或冲击都能存续并有所成长。韧性resilience一词源于20世纪70年代的生态学，本意指一个生态系统维持正常运转或经过干扰后恢复正常运转的能力。之所以适用于城市，是因为城市也是需要频繁适应环境改变的复杂系统。长期压力或者突发冲击可能会在很大范围内给物理或社会体系造成 扰，甚至使之陷入崩溃，此时“ 韧性城市” 这个概念的重要性就显现出来。

在城市背景下，对韧性的关注成为降低灾难风险、适应气候变化的中间环节。它有别于传统的灾难风险管理，后者以与特定危害相关的风险评估为基础。韧性的前提在于，各种破坏性事件（包括压力和冲击）都有可能发生，但不一定能被预测。

韧性着重于提升城市系统应对危害事件时的表现，而非阻止或缓和某些特定事件造成的损失。

与灾难预防相比，韧性的独特性表现在以下方面：

• 复杂系统应对突发冲击事件及/或慢性压力的能力；

• 复杂系统在干扰环境下运转的能力；

• 经受长期压力或极端事件并恢复正常运转的能力；

• 面对危机时适应不断变化的环境、做出必要转变的能力；

• 城市（个人、社区、机构、企业及系统 等）在各类长期压力或极端冲击下存续、适应并成长的能力；

• 韧性关注的是系统的持久性及其吸 收变化并维持各变量之间关系的能力。

具有韧性的系统拥有以下七个特质：

反映性

反映性系统的要义在于不确定性和变化是当今世界的固有本质，且在不断加深。它们拥有持续演变机制，会随着新证据的出现而不断修正标准或规范，而非根据现状寻找一劳永逸的解决方案。

稳健性

稳健性系统包括构思成熟、精心打造、管理有善的实体资产，它们能够经受灾害事件的冲击，且不会遭受严重破坏或功能丧失。在设计阶段会充分考虑可能出现的系统失效情况，并采取相应措施以确保这类问题的可预测性、安全性及规模可控性。

冗余性

冗余性指的是特意在系统内预留资源以应对干扰、极端压力或需求突增等情况。其中包含多元性，具体体现是为满足某种需求或实现特定功能而做的多手准备。

灵活性

灵活性指系统面对环境的变化能够改变、 进化并适应。这或许更有利于基础设施或生态系统的分散化和模块化管理。

智慧性

智慧性指个人与机构在冲击或压力之下能够迅速想到多种不同的方法来实现目 标或满足需求。这一特质对于城市在资源极为有限的情况下恢复关键系统功能的 能力至关重要。

包容性

包容性强调广泛征询、社区参与的必要性，包括最弱势的群体。

协同性

城市系统的融合及一致有助于维持决策的连贯性，确保各类投资相互促进，实现一个共同目标。

联合国可持续发展目标框架

如何打造城市韧性？

联合国可持续发展目标框架的17个目标几乎都与韧性有关。且韧性日益被视为帮助城市适应未来不确定性、实现可持续发展目标的有效途径。

特定灾害风险会随着时间而改变，要将风险控制在可接受范围，须采取适当的干预或预防措施。在防灾避险的理念下，需要从一开始就采取干预措施来实现全生命周期风险管理，而在韧性概念框架下，需要在生命周期内数次采取多种干预措施来进行动态管理，从而将风险控制在可接受范围。

遭遇压力或冲击事件时，有多种途径可以帮助城市实现韧性复苏，例如预防失效、 加快恢复和转换性能。

如何提升城市韧性？

奥雅纳（Arup）与洛克菲勒基金会合作开发了城市韧性指数，旨在帮助城市评估并监测有助于提升韧性的多项指标。主要目标在于诊断优势及薄弱环节，衡量长期相对表现。指数从四个维度、12个目标及156个指标对城市韧性进行整体测评。指数亦以此架构为根基，各城市可通过在线平台对指数进行访问及实际操作。

四大维度

我们的研究表明，城市韧性包含四个关键维度：

• 健康与福祉：保障城市每个居民及劳动力的健康与福祉

• 经济与社会：使城市人口能够和平生活、共同行动的社会及金融系统

• 基础设施与生态系统：提供关键服务、为市民提供保护与联系的人造或自然环境

• 领导力与策略：城市需要具有充分依据、包容性、综合性、迭代性的决策 城市韧性指数通过一系列定量指标及定性指标评估、衡量城市目前的韧性水平， 并以打造更具韧性的未来城市为目标评估未来的发展轨迹。

城市可以基于现有的韧性和措施，参照韧性指数，认识并理解如何提升韧性，从而提高城市运行质量（在每个子指标领域）。由于未来表现往往难以量化衡量， 因此城市韧性指数采用定性数据来预测城市的韧性发展轨迹。

这一评估过程包含一系列定性问题，要求各城市参照每个次级指标来思考自身表现（包括目前采取的措施）。指数还对最佳表现和最差表现进行了说明，指导各城市进行量化评分。

城市还可以根据量化数据衡量自身当前的表现。韧性属于抽象概念，只能在经历现实生活冲击或压力周期之后才能进行真正意义上的考察。因此，城市韧性指数借助每个次级指标下反映城市当前表现的替代指标来间接评估。这类量化指标便于城市建立基线，识别需要强化的具体层面，比较不同辖区的表现并持续跟踪发展进度。

发展驱动

颠覆性的技术进步改变了很多行业，从媒体、信息技术到专业服务和金融。相较之下，建筑施工和房地产行业在近年中的变化较小。但这一行业规模庞大，在社会经济中扮演着重要角色，与企业、社会和气候变化关系密切，同时在透明度及效率等方面亦存在较大的提升空间。科技公司从中发现了用武之地，对房地产行业的关注日益升温。

从市场研究到设计施工、运营管理，再到交易、翻新，贯穿建筑全生命周期的技术应用将推动房地产市场发生转型。技术不仅可以提高市场透明度，借助模型模拟完善设计、提高施工精准度、 节约成本，亦能提高运营效率以及可持续管理，并保障交易的公平和顺利进行。

传感器以及自动设备的广泛应用将产生大量数据，继而刺激相关基础设施的需求增长，尤其在 发电设施、5G网络以及数据中心等领域。技术革命不断推进的当下，房地产及施工行业既是受冲击者，也是受益者。技术应用日益广泛、丰富已是必然之势，顺势而为乃是上策。

新基建

——推动城市可持续发展

大数据

——未来的“石油”

数字化发展及智慧城市建设的推进，为大数据产业带来前所未有的增长前景。全球数据生态圈（所有产生、捕捉及复制的数据）规模在2019年达40泽字节，预计至2025年将达175泽字节。全网流动数据预计在2020年将增至4.75泽字节。不过，大数据价值则必须通过监控录像、社交媒体网络及图像等信息标签过后加以分析方可实现。数据市场广阔的发展空间促使大量科技公司涌入这一领域，通过有效利用数据对传统行业技术加以革新，为行业注入了新的动力，房地产也是其中之一。

中国的大数据应用主要以2010年后手机移动支付兴起为标志。而微信支付和支付宝现已主导中国移动支付市场。在 2019年第四季度，中国银行体系处理了621亿笔电子支付，其中307亿笔为手机支付，规模同比增长73.6%。预计2019年中国有8.8亿智能手机用户，并将以每年 3%至5%的增速增长，至2025年手机用户规模将超过11亿人。

消费者画像

移动支付的普及带来海量标签化颗粒信息，对以人为本的项目开发和城市规划设计具有极大参考价值。大数据服务商通过算法及模型，对数据进行脱敏处理后整合分析匿名消费者的消费数据，描绘消费者行为画像。零售品牌、开发商及广告公司可根据目标客群经常前往的地点及日常消费模式，进行更有针对性的营销策略及广告投放。例如，购物中心业主可以依据目标消费群在疫情前后的消费习惯变化，更好地调整店铺分布及业态组合。

工作环境

除消费行为分析之外，大数据也可以为改善工作环境提供参考，从而提升员工 工作效率和健康安全。后疫情时期，员工对工作环境的关注有增无减，智联招聘2019年发布的报告指出，身体健康是白领认为与生活质量最为相关的因素，甚至高过财务和职业成就。霍尼韦尔进行的另一项调查显示，60%的中国人对空气质量表示关注。健康的工作环境可以提升效率，吸引和留住人才，并为节能环保助力。通过分析楼宇运行数据，结合公司内部人力数据，可以帮助业主和租户形成良好互动关系，共同设计和打造良 好的工作环境。

规划

传统的规划方式中，城市规划以总规为纲领性指导，在土地使用、交通、建筑和能源等领域细分出相对独立的详细控制性规划。大数据的引入可以帮助政府更好做出前瞻性规划，应对不同局面也可做出快速反应。多地政府已开始积极利用大数据进行交通引导。例如，阿里巴巴与杭州市政府合作推出“城市大脑”。在不改变杭州主城区道路规划的前提下， “城市大脑”通过信号灯调度，仅用两年就使杭州拥堵排名从全国第5位降至第 57位。宁夏银川则是另一个智慧城市建设典范，通过搭建数据平台实现智慧交通管理、垃圾智能分类管理、智慧医疗系统服务等。

检视

底层数据质量的提升及商业应用为规划者、开发商及各类企业发展带来了新的 机会，但在决策过程中，依然需要通盘考虑数据背景，理解其表征意义，避免过度依赖数据本身。在大数据的使用过程中， 只有平衡社会、环境和经济各方效益，方可实现真正的可持续发展。

BIM

——超越设计

房地产科技

——物业管理领域实践

物业管理行业正在经历蜕变。以传统角度来看，物业管理中人力成本占比近60%， 是典型的劳动密集型行业。但随着房地产市场逐步进入存量时代，物业行业的提升和发展空间逐渐显现。物业管理的内容已经不再局限于简单的对住宅及配套的维护管理。新兴服务理念带动物业管理行业逐步向自动化、智能化、互联化转变，从提供基础物业服务向社区生活服务平台转型。

城镇化率不断提升，全国范围内新增开发面积趋于平稳，开发利润率受限，要求开发商探索更多营收途径。物业管理行业市场规模维持增量发展，有利于行业龙头巩固优势。而随着物业价格不断上升，业主对更高品质的物业管理服务存在需求，也为物管增值服务带来发展空间。

更多科技元素正渗入房地产行业各个领域，就目前从房地产科技应用场景而言， 除了租售和营销等生命周期环节，物业及资产管理目前是最为基础、最具普遍性及最具有刚性需求的应用落地场景。尤其在当下后疫情时期，房地产行业正全面加速向线上进化。

Savills MDI是第一太平戴维斯房地产科技产品服务的数字化服务品牌，专注于提供房地产全产业链内，包括买卖、租赁、开发、营销和物业资产管理等方面的解决方案。以移动化、数字化及智慧化等纬度要素进行产品研发设计及整合，到今天已形成独有的产品服务生态。

数据中心

——数字时代的基石

市场规模与预测

中国是全球第二大数据中心市场，仅次于美国，且快速增长仍在继续。前瞻产业研究院数据显示，截至2019年底，全国共有2213个数据中心、221.7万台机架，较2016年的124万台显著增加。但从人均数 量来看，仍显著落后于其他主要市场，这 表明仍有巨大的增长空间。截至2019年底，中国数据中心市场规模 约达人民币1560亿元，预计到2022年将增至人民币3200亿元，复合年均增长率可达27%。

政府支持与区域分布

中国于2017年推出《网络安全法》，彰显提升新经济领域（包括数据中心）生产力以及战略竞争力的决心。年初新冠肺炎疫情的爆发使得经济面临更严峻挑战，为提振经济，中央提出到2025年在人工智能、物联网、特高压、高铁等领域投资10万亿人民币的宏伟规划。

中国有一大批数据中心分布在以北京、上海、广州和深圳为中心的主要经济集群。而考虑到数据中心的用地、能耗、污染等问题，一些领先城市开始限制新数据中心项目，并设立了严格的指导原则和审批标准。

因此，新项目陆续向周边城市转移，尽可能靠近客户群体，同时亦可减少延迟。目前数据中心的利用率一般在80-90%。一些较偏远的城市也在建设超大规模的数据中心。这些地区无论地价、项目审批标准、电力供应还是气候条件，都比领先城市更具优势，但也存在距离更远、延迟更久的缺点，因此项目的适用类型有所限制。利用率也略低，一般在50-70%。

地方政府有意大力推进数据中心建设， 将之视为刺激经济发展的新举措。例如， 湖北计划建设华中地区领先的数据中心园区集群；贵州更凭借地域优势成为中国的“数据中心之都”，吸引了众多科技企业设立数据中心。

需求驱动与运营商

除大型技术企业（如阿里巴巴、腾讯、百度 等）云计算平台以外，数据中心的需求支撑主要来自人工智能/机器学习、视频直播、电子商务、网络竞技等。这些技术领域在疫情爆发前即已录得强劲增长，而随着社交隔离、居家办公等措施的落实以及消费行为向线上的转移，更迎来新一轮的增长。此外，技术进步以及政府对5G、智能城市的大力支持，也将为一些领域的长足发展带来支撑，例如自动驾驶领域。自动驾驶车辆的数据处理系统每小时可产生 3-4太字节的庞大数据量，尽管其中很多数据不需要上传云端。

未来，用户将对数据传输速度提出更高要求，临近主要城市群的数据中心以及偏远地区的超大规模数据中心也将面临需求升级，有望推动未来的需求格局发生变化。

中国三大电信运营商（中国电信、中国联通、中国移动）合计占约50%的市场份额。除此之外，市场的主要运营商还包括万国数据、世纪互联、光环新网、中金数据、秦淮数据等。

投资

在传统商办物业类型之外，投资者越来越关注基本面强劲的利基资产领域的投资机会，寻求更高回报率及更为稳健的收益。近年已有多宗数据中心领域的成交案例，如贝恩资本合并秦淮数据与 Bridge Data Centres，基汇资本与中金数据建立合资伙伴关系，新加坡政府投资公司（GIC）与万国数据成立合资企业等。

展望

正如中国在铁路、港口等基建领域和工业设施的推进带动了制造业发展， 数据中心、物联网、宽带及卫星通讯的开发建设也对信息时代的数字经济发展起着举足轻重的作用。中国政府显然已经认识到这一领域的潜能，积极鼓励相关投资， 为未来高质量增长提供支撑。数据中心建设预计仍将热度不减。