增资63.2亿！万科物流版块再现新动作，背后是怎样一个局？

增资63.2亿元，万科再度加码布局物流业务。

4月3日，万科发布公告：继续向全资子公司万科物流增资，金额63.2亿元。

根据公告，截至2020年12月31日，万科向万科物流累计投入资金约244.2亿元（不含万科向境外物流平台投入的资金），其中注册资本181亿元、股东借款63.2亿元。为提升万科物流的资本实力，拟将63.2亿元股东借款转为对其股权出资。本次增资完成后，万科物流的注册资本由181亿元增加至244.2亿元。

万科表示，本次增资为债权转股权，不会导致公司合并报表范围发生变化，也不会对公司的财务及经营状况产生不利影响，本次增资事项不存在损害公司及全体股东利益的情形。本次增资为万科物流的业务发展提供支持，有利于提升其资本实力，符合公司战略发展规划及长远利益。

资料显示，万科在2014年涉足物流地产，先后进驻廊坊、贵阳和武汉。2015年6月，万科撤销物流地产事业部，成立万科物流地产发展有限公司，并正式推出独立物流品牌“万纬”。万科物流发展有限公司也成为了万科的物流仓储服务业务境内平台。2017年，其进军冷链物流市场，成立万纬冷链物流。

根据万科2020年年报介绍，万科的物流仓储服务业务聚焦发展高标仓储和冷链物流两大核心业务，经过五年发展，已发展成为中国规模最大的冷链物流综合服务商。过去一年，万纬物流继续完善核心节点布局，新获取管理项目10个，可租赁建筑面积75万平方米。截至2020年末，万纬物流在 44个城市累计管理148个项目，可租赁建筑面积1148万平方米。所管理的项目中，高标库128个，可租赁建筑面积1062万平方米；冷库20个，可租赁建筑面积86万平方米。

2020年万纬物流新开业195万平方米，截至报告期末，累计开业项目建筑面积700万平方米，其中高标库开业666万平方米，稳定期出租率94%；冷库开业34万平方米，稳定期使用率77%。

2020年，万纬物流管理项目（含非并表项目）的营业收入18.7亿元，同比增长37%，其中高标库营业收入12.9亿元，同比增长29%；冷库营业收入5.8亿元，同比增长60%。

以上，是财务报表中的成绩，而在报表之外，万纬物流也积累了多个方面的资源与能力：

1.土地资源

对于物流地产而言，土地资源是最为重要的资源之一。而受工业用地新政及供给侧改革影响，土地供应市场收紧，目前在一二线城市能通过开发以满足高标仓储需求的物流地产用地显得尤为稀缺。从2015年至今，万科凭借国内地产开发龙头企业的品牌影响力，大肆扩充土地储备，其在一二线城市的物流地产项目布局也已初具规模。

2.开发能力

对于物流地产而言，土地资源是业务开展的基础，而在这之上的是开发、服务与运营的能力。以万纬高标仓为例，其具备投资选址、开发建设、招商运营和资产管理等能力。其中，在开发建设方面，万纬物流称以匠心打造“三好”产品，并以9大技术标准引领行业，包括地下工程施工技术标准化、装配整体式混凝土框架结构施工技术标准化以及轻型门式钢架结构施工技术等。

另外，如前文所述，截至2020年末，万科的物流仓储服务业务在44个城市累计管理148个项目，可租赁建筑面积1148万平方米，累计已开业项目建筑面积700万平方米，其中2020年新开业195万平方米。

基于以上种种，万纬物流拥有了包括全国性高标仓储网络、高标准产品力、成熟的运营管理经验在内的服务力，能够向客户提供高端、标准化的物流仓储基础设施。

3.运营能力

万纬物流的一个重要目标是“为人民美好生活保驾护航”，这方面在其最重要的业务版块——冷链物流，表现更为突出。作为与每个家庭餐桌直接相关的业务，冷链物流在基础设施、运营经验、科技能力方面挑战更大。

如今的万纬冷链，业务网络已经覆盖国内一二线城市及内陆核心城市，具备全国性、一站式的仓储、干线、配送等专业服务能力。按照规划，万纬冷链将继续完善国内布局，覆盖上游港口仓和产地仓、中游交易仓、下游区域分拨仓和城市配送仓，从而为客户提供全网络、全场景、全链条的一站式供应链服务。

值得一提的是，2018年，并购太古实业旗下太古冷链平台，也进一步提升了万纬冷链的实力。此次并购，不仅让万纬获得了太古冷链包括上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库，进一步扩大冷链业务版图，同时也获得了太古冷链多年来积累的经验、标准。

4.科技能力

物流正在迈入科技时代，物流地产也不例外。万纬物流不仅有一支专门的技术团队，还与顶尖科技公司微软、杉数科技达成了合作。万纬物流的技术团队，致力于建设OTWB体系，并在日常运营中应用了包括人工智能、物联网、大数据等前沿科技。在信息追溯与智慧园区方面，万纬倾力打造“一个人工智能云，三个管理模块”结构，通过数字月台、数字道闸、AS/RS打造全方位智慧物流系统，实现仓库管理职能化、数据可视化，实现人工智能与资产管理一体化及信息全程可追溯。基于上述科技能力，再叠加基础设施与运营服务能力，万纬物流向客户提供的不仅仅是仓储设施，更包括专业的服务方案，这种方案涵盖了仓库选址与仓内运营。

相关案例也证明着万纬物流在这方面的能力。据万科董事会秘书朱旭在2020业绩发布会上介绍，在物流仓储方面，在保持规模领先地位的同时，万纬物流持续提升开发运营效率，完成行业首个快建高标准冷库落地完工，并在短短68天内将北京亦庄项目改造成为疫苗外延冷库，顺利支持了新冠疫苗紧急存储任务，获得合作方认可。

5.服务能力

与物流地产开发相伴的，是物业服务能力。万纬物流也将万科的服务基因带到了物流地产业务当中。

万纬物流曾向外界举例介绍说，万纬冷链的穿堂达到了18米，而业内的平均值则为12米。在万纬看来这是为了更好的运营和服务。“当你有足够的更大的操作空间的时候，你的效率会更高。当货物从车上卸下来装到库里面的时间最短，你就保证品质最好。”

再比如，万纬物流的客户费列罗，服务于这类巧克力品牌，首先要拥有多层温库才初步具备服务能力，因为冷冻库满足巧克力原糖零下22度以下的储存需求；如欲切割，则需要恒温恒湿；在包装环节，则需要温度控制在14度到19度，湿度在65%以下。但万纬冷链做到了，不仅如此，其还提供了诸如包装、分解、配送、监控等服务。

另外一个案例是佳沛奇异果。据介绍，冷库设备设施的品质、运输过程中的温度控制直接影响着生鲜农产品损耗率，而佳沛在新西兰国内的损耗率仅有不到5%，进入中国市场，佳沛希望寻找一家提供仓储、运输的优质冷链服务商。最终，佳沛选择了万纬冷链。合作以来，三年间累计处理超过2亿个奇异果，每个均按时按点安全到达目的地。中国的进口佳沛奇异果，均由万纬冷链保驾护航。

类似的案例还有百胜定制物流中心、沃尔玛成都配送中心等等。事实上，目前万纬物流服务客户超过850家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域，除了前文提到的佳沛、百胜、沃尔玛、费列罗之外，还有京东、唯品会、苏宁、菜鸟、家乐福、3M、十荟团等等。此外，在疫情下，万纬厦门海沧冷链园区、万纬宁波北仑冷链园区、万纬成都新津冷链园区3个园区被当地政府指定作为中转监管仓，为进口冷链食品安全保驾护航。

如业内所知，物流地产头部企业，除了物流地产开发和运营，业务当中还有一个重要版块：基金管理。而万纬物流，除了以上种种能力与资源，在资本化方面也多有动作，建立起“开发、管理与基金运作”的闭环。

2020年，万纬物流与新加坡政府投资公司（GIC）签署合作协议，共同成立中外合资公司作为投资平台。2020年6月，万纬物流首期类 REITs 产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储 1 期资产支持专项计划”在深圳证券交易所挂牌，资产及经营管理能力获得资本市场认可。

而事实上，自2018年起万纬物流就已与资本市场陆续开展合作，与国内外保险、基金等资本方共同发起设立过多期物流私募股权基金，涉及仓储总面积超过100万平方米。

需要注意的是，2017年，万科曾发布公告，与多家企业合作共同投资设立一支专业物流地产投资基金，认缴出资总额为60亿元，未来将投资境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目，其中万科A拟投资15亿元。

以上动作，足见万科对物流业务的重视。而从结果上看，几年来低调发展，万科的物流版块其实已悄然进入了物流地产领军阵营：2019年时，万科曾披露，万纬物流在规模上已是全国排名第二。而在更早之前的2017年，万科联合厚朴投资、高瓴资本、中银投以及普洛斯的创始人梅志明共同参与了普洛斯的私有化，交易总价约159亿新加坡元（合784亿元人民币）。其中万科占股21.4%成为第一大股东。也就是说，在物流地产领域，万科是龙头企业普洛斯的第一大股东，而旗下万纬物流则位居行业第二。

现如今，对物流业务的加码，再度彰显了万科对物流版块的重视。或许正如万科董事会主席、集团合伙人郁亮所说，“虽然现在不能挣大钱。挣快钱，但是仍然可以挣慢钱、长钱和老实钱。”

来源/物流指闻（ID：wuliuzhiwen）

文/叶帅