区域分析丨攀成钢，城东的第一个富人区

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世上本没有富人区，住的富人多了，自然就有了。 ——鲁迅（并不是）

攀成钢最开始也不是富人区。只不过后来房子越盖越大，规划的越来越高端，学校也一溜儿的高水准，完全符合富人们对生活的要求与追求。

于是这里就由最初的一个工业园区，变成现在万人景仰的”天府门廊“，跻身成为继“浣花溪”、“国际城南”之后的“成都第一高端板块”。

但也有人说，攀成刚现在人气并不高，高大上的商业规划也还没落地，跟期望中的“成都第二个心脏”还有点距离。

但不可否认的是，攀成钢占据着城东二环绝对的区位优势，优质的教育资源，规划到位应该只是时间的问题。

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区域位置

（成都有房区域板块第三类地图）

（成都有房区域板块地图）

（成都有房区域板块地图）

攀成钢归属于成都市二环路以东、沙河以西、万象城以南、牛沙路以北，正好处在成都金融街东大街与东二环的十字格局上.

面积约3000亩，距离成都市中心最繁华的春熙路-盐市口商圈约4公里，车程10分钟内，地铁也仅3站距离。

因入住率还不够高，因此现在片区内人数无法统计，预估未来常住人口会在10万人左右。

02

规划概述

攀成钢的历史分量极重，是因为过去几十年的城东工业，见证了成都工业从0到最辉煌的时候。

1958年成都无缝钢管厂建立，到上世纪90年代，整个城东攀成钢板块内有超过100家大型工业企业汇聚，总产值占到了全市工业总产值的一半以上。

而随着2006年厂区最后一根烟囱的爆破，攀成钢作为工业区的历史任务已经完成。

接下来就是十来年的地产商神仙打架，包括3家外资企业（新加坡仁恒置地、新加坡吉宝、韩国乐天）、4家港资企业（新鸿基、恒基兆业、九龙仓、香港置地、）、6家内地品牌企业（绿地、合景泰富、深长城、伊泰、泰合、通用时代）先后加入攀成钢区域，卖力地圈地修房卖房，将虚无的规划落地为现实。

而在规划的最初阶段，因为在规划中包含了世界一流水准的商业、办公、住宅、娱乐等多种业态区，攀成钢的富人气质开始逐渐显露。

而到了2013年，新的板块名称”天府门廊“通过投票产生。

虽然市民们似乎更习惯用”攀成钢“来称呼，但天府门廊已然成为了这一板块的身份认证。

03

交通动线

国际交通动线★★★☆

国内交通线路★★★

贵为天府门廊，区域内大部分为住宅与商业用地，并无大型交通枢纽中心。

距离最近的成都东客站4公里，车程10分钟左右。

城际交通路线★★★

攀成钢处于二环与沙河之间，能够享受二环BRT的便利。

东大街因车流量较大，容易拥堵，在早晚高峰时刻依靠BRT是比较便利的出行方式。

轨道交通★★★★☆

板块内有已经开通的地铁2号线，包括牛市口及东大路站；规划中的8号线，包括东大路与沙河桥东站。

一般公共交通★★★☆

（社区巴士1015）

（4路）

攀成钢板块内有专属社区巴士，还有开往市区各个方向的普通公交，如4路（东客站-茶店子客运站）、23路（双桥子南-车城西三路）；快速公交(二环BRT、K19等）。

路网发达，完善的轨道交通、快速公交和社区巴士，能满足板块内各个年龄段人群的出行要求。

04

产业分布

第一产业☆

寸土寸金的攀成钢，暂无第一产业发展。

第二产业☆

随着2006年最后一根烟囱的爆破，攀成钢曾经最辉煌的第二产业也宣告终结。

第三产业★★★

规划中具备世界一流水准的商业、办公、住宅、娱乐等多种业态，但在落地中还未完全实现，还需要时间的检验。

如果规划能够实现完全落地，攀成钢有望看齐香港中环，并成为未来成都的“第一板块”。

05

生活配套

商圈★★★

虽说是堂堂天府门廊，但攀成钢的现状还不足以称起商圈的名号。

倒是一路之隔的万象城，虽说不是自己的，但距离近、方便、业态全，繁华度也足够高，完全能够满足。

商城★★★

规划中的约35万平方米的乐天广场、42万平方米的泰合国际财富中心、60万平方米的成都ICC、130万平方米的环球汇…总体量超200余万平方米的攀成钢商业配套，大部分还停留在起步阶段。

只有中粮鸿云的悦街已经于2017年年底开街，带来了区域内第一个稍显品质的“社区步行街”。

如果还想要更多的玩法，现阶段只能去隔壁万象城或者锦华路万达蹭蹭啦~

超市★★★

暂无大型超市入驻，仅有部分社区底商有红旗超市、全家等小型便利店。

虽然现阶段板块内人员入住率不高，但生活便利度依然不高。

农贸市场★★★

片区内因规划较新，仅有为数不多的益民菜式、新牛沙综合市场等，选择不多。

品牌连锁★★★★

为了配得上“天府门廊”的title，攀成钢片区已经引进了言几又、韦斯伍德、好利来、乡村基、安妮花等中高端连锁企业，业态也尽可能地丰富，算是勉强能配的上“富人气质”。

休闲娱乐★★★☆

悦街里的言几又、韦斯伍德、瑞星咖啡算是区域内比较适合休闲娱乐的去处了，但一旦离开悦街，在攀成钢范围内，你可能会迷失在各种中介门店、药店门口。

美食餐饮★★★☆

还是只有悦街相对有人气一些，毕竟大部分小区还过着依靠着底商里的面馆、早餐铺度日。

银行支行★★☆

板块内暂时只有中国建设银行、中国农业银行、中国民生银行、中国农业发展银行这4家银行的营业厅，且分散较广，有银行业务需要办理时不太方便。

现阶段，攀成钢的商业配套并不匹配规划中的高端。相反，因为入住率不高，攀成刚的夜晚稍显冷清。

06

教育配套

儿园

公立幼儿园：攀成钢板块隶属的沙河街道共有4所公立幼儿园 ，包括三优国际新城校区、三幼双桥校区等，均为一级园。

民办幼儿园：板块内有民办幼儿园3所，均为二级所，包括博雅幼稚园、爱心幼儿园以及文轩优优幼儿园。

另外，区域内还有3所托育性质的托管所，包括蜗牛漫步、麦宝托育等。

由此可见，攀成钢板块的幼儿园需求非常旺盛，公立与普通民办幼儿园并不能完全满足该区域的需求。

小学

攀成钢板块内共有2所小学，分别为盐道街小学通桂校区、成师附小汇源校区。

虽说是分校，但这两所学校都是成都老“五朵金花”的本部直属校区，师资力量优秀！

中学

板块内仅有一所成都七中育才学校汇源校区，学校虽建校较晚，但因为依托成都七中的教学资源，通过几届的毕业生升学情况来看，教学质量与师资很优秀，特别是“云班”，超过63%的学生能够在初升高时能进入四七九。

但因为锦江区的小升初采取摇号政策，板块内的两所小学毕业生毕业后，摇号进入该学校的概率并不是特别高。

锦江区整体教育质量比较优质，但公立园名额竞争度堪比初升高！

07

医疗配套

三甲医院

板块内无三甲医院。

距离最近的是位于府南河畔的西部战区空军医院，也称空军成都医院，原名解放军第452医院，开办60余年，是一所集预防、医疗、教学、科研为一体的综合性三级甲等医院。

综合医院

板块内无综合医院，只有临街的一些口腔诊所和药店。

但因为处于东二环的优秀地理条件，周边的医院较多，方便就医。

包括成四川第四人民医院、成都锦欣妇女儿童医院、四川友谊医院等。

市区内的医疗资源丰富，攀成钢距离华西医院、省医院等大型综合医院距离也比较方便，求医途径多样。

08

市政配套

办事机构

成都市妇女儿童中心是国内第一个以文化为主题的妇女儿童活动中心，也是西南最大的女性人才培训和交流中心、以及现代化的儿童体验基地。

另有成都市不动产登记中心的城东办证点，为城东人民在进行不动产交易时提供更便利的条件。

人文景点

板块内靠近双桥子立交的众禾双桥子足球公园，非常适合足球爱好者在空暇时间挥洒汗水！

攀成钢现阶段主要是以居住为主，且城东二环的好位置，距离政务办事中心都很方便。

09

环境配套

城市公园

板块内没有大型城市公园，但与塔子山公园隔沙河相望。塔子山公园面积410亩，园内浅丘起伏，地势广阔。拥有众多景点，平时对外免费开放，是遛娃、休闲的好去处。

步行可达的距离，靠近沙河一侧的项目是纯正的公园房。

10

区域内产品及开发商分析

普通住宅

说攀成钢当初是神仙打架，就是因为中外多家开发商曾在这块土地上厮杀。现在大部分住宅已经正式交付，还有不少已经入住，包括伊泰天骄、仁恒滨河湾、环球汇天誉等。

大部分项目的规模大，如仁恒滨河湾和环球汇，分几批次开发；板块内产品户型偏大，如伊泰天骄、成都ICC凯旋门、仁恒滨河湾等都有超过200㎡的大平层，但也有中粮鸿云、乐天圣苑这些针对刚需的小户型项目。

板块内还有2个年限稍长的的非品牌楼盘，镏金岁月和澳龙名城，均为10年左右的高层项目。

攀成钢在售的新盘只有一个蓝润泷门，170㎡起步的大户型将大部分购房者拒之门外。

想上车攀成钢，这是可以选择的最后一个新盘了。

别墅

绿地锦天府是板块内唯一有售别墅产品的项目，但因为紧邻二环高架，也被吐槽是“在家看二环赛车的别墅”。

商办

板块内部分项目都有规划商办公寓、写字楼、酒店等商办物业，但暂时还没有投入运营。

商铺

除了中粮鸿云的悦街已经投入运营，其他已经开始营业的都是临街底商。

大体量的商业还在建设中。

攀成钢板块内拥有从刚需到豪宅全线产品，经过10余年的开发，想上车绝版攀成钢，还有最后的选择——蓝润泷门。

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区域内价格趋势分析

二手房最高价：42198元/m² （数据来自贝壳找房，挂牌价）

二手房最低价： 20800元/m²（数据来自贝壳找房，挂牌价）

2020年9月二手房成交指导价：24375元/㎡（来自贝壳找房，成交均价）

板块内产品太多样了，刚需改善豪宅，只要有钱随便选。毕竟板块内总价最高的伊泰天骄或者绿地锦天府，挂牌价已经高达2000万。

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S O T W

优势

区域处于东二环，是成都主城区内品牌房企密集、品质产品最为丰富的板块之一，3家外资、5家港资和众多国内一线品牌房企及旗下十多个高品质项目扎堆，整体规划较为突出。攀成钢还是一个连接市中心及东客站的重要位置，区域附近的各种资源都比较突出。

劣势

攀成钢虽定位高端，但商业部分迟迟未呈现，如ICC、泰合国际财富中心、乐天广场等商业配套现在仍在建设中。而另一方面，已经开始运营的悦街，人气也不高，甚至到了晚上，整个攀成钢及其冷清。高端与人气，在攀成钢，暂时还没有找到共存的空间。

高端与人气是可以并存的，只不过攀成钢还需要更多时间。

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区域内投资建议

首先，攀成钢区域内的新盘并不多，现阶段只有一个蓝润·泷门。就蓝润泷门170-260㎡的产品类型来讲，也并不适合投资。

相信选择此项目的客户也不是为了投资，而是未来改善自己的居住环境。

其次，因板块规划从一开始入世就非常高调，所以各个项目的价格已经达到溢价的最大值，就算是很刚需的中粮鸿云项目在最开始的售价，也是当时市场中的高价。因此在此时入手攀成钢作为投资，并不划算。

但是，攀成钢有一个不可忽视的“扛价”的因素——学区。

所以，如果非要选择在攀成钢进行投资，那么可以选择在攀成钢购买偏刚需的产品。

这类产品总价不会太高，但又同样具有学区优势，因此可能会吸引到那些为了学区而想置换到此区域的购房者。

刚需产品值得买，扛价抗跌好出手。

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适居人群建议

限购情况下，攀成钢的新房客群以看好板块规划的改善以及再改为主。

二手房流通最快的应该是户型偏小的刚需产品，除了门槛低、总价偏低之外，看重攀成钢学区属性的人群也应该较多。

随着攀成钢的商业逐渐落地完善，“天府门廊”终会名副其实，成为城东乃至整个成都的“第一高端板块”。

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有房出品

区域分析·总编 | 拉凯

市场调研 | 米酒 二麻

视觉设计｜布丁

校稿审核 | 米修

此文章来源于“有房团队”