新契税提高到5%，购房成本增加尽快买房？别再被小编带节奏了

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：万能的房姐，新的契税法对投资房地产意味着什么？在武汉还能投资房地产吗？投资的区域与方向如何把握？谢谢

回答：房产热点新闻，大概就是契税调整到3%-5%，从2021年9月1日起实施。由于当前的住宅交易契税是1%，1.5%，3%，很多人就释放出一个信号，契税即将提高，请尽快买房。

其实这是错误的导向！务必警惕，持有这个观点的不是蠢就是坏。

首先1997年出台的契税暂行条例就是3%-5%，也就是新出的契税条例仅仅是将暂行条例转换为正式条例，契税没有调整，也没有增加。其次，当前的契税1%（首套面积90以下），1.5%（首套面积90以上），3%（二套），但是首套契税有优惠。

如果本次正式条例实施后，需要各省出台自己省的细则，如果细则依然是实施优惠政策，那么相当于本次出台正式条例没有任何调整了。

不要被一惊一乍的小编带偏了，如果房地产契税真有执行上的变化再说吧。

提问：新人首问，亲爱的睿智的房姐，请回答我，我手上子弹200，但是不敢买房，不知道这个资金怎么处理，比如拿100万，再贷款100万，算了下每年还款8万，5年就40万，本金却没还多少，前后交易的手续费七八万，这投入前前后后就多投入了差不多四五十万，假设5年后卖，房子不一定能涨四五十万啊，100平的房子5年内要涨5000才算保本，明显很难挣到钱啊，你们是如何操作的，这钱在我手上两三年了想买但是感觉不盈利，如何操作，请指导

回答：你好，用于储藏财富、保值增值的投资标的、大类资产，无非三种：房地产、股票、传统理财。

房地产是压舱石，虽然足够长期看可能大船要沉，但那最早也是好几十年后的事了。未来十年甚至二十年内，房地产仍然应该是你资产的绝对主力。持有房产的成本是很低的。资金成本4.5-5%，租金1.5%，实际持有成本只有3-3.5%，三年才10%，五年也才17%，和楼市五年的预期涨幅相比，是很少的。不持有房产的踏空风险却是很高的。资金买理财的回报率只有4-5%，买房加了适当杠杆后的回报率却能达到15%左右甚至更高。因此，无论如何都不值得为了省那点资金成本而去冒踏空的风险。

结论：绝大多数情况下，无论楼市处于一轮周期中的哪个阶段（或者我们自以为它处于哪个阶段），买总比不买是长期来看回报期望值更高的选择。

股票由于缺乏低息贷款的支持，长期复合年化收益是不大跑得赢大城市好地段房产的。但是，买一点股票，可以让你被动地去关心财经知识，激发学习热情，对人生事业发展也是有点帮助的。

最稳妥的是买指数基金，有一定更多了解的可以买偏股稳健型主动管理基金，但不推荐自己炒个股。股票的流动性也比房产好，所以虽然收益不一定高，但配置资产的5-15%是没问题的，急用钱时好变现。

如果只想买房短炒，持有2年就抛，大概率是税费吃掉利润。盼着今天买明天涨，这是病态心理，得治。房产只有持有5年，才能完整的穿越一个熊牛周期，看见明显收益。我们不做急富青年。

子弹200，建议开发一张一线城市的房票，具体买哪里，要看你的房票，入手一套上车盘作为底仓，剩余子弹买武汉。

武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐您好：本人座标武汉江夏，夫妻双方武汉户口，国企职工，家庭年收入约20W，小孩未成年，老人高龄。本人目前在纸坊已有两套商品房，一套全款自住（属于老旧小区顶层“买一送一”，老人住一层、我们住一层，楼下即为地铁站，将来准备出租或变现）。一套混合贷小顶复毛坯闲置（新华联青年城二期，拟于明、后年装修自住）。本人现有A6.5，已限购无房票，不考虑JLH，开发老人房票有难度，但可通过朋友代持做SFSD。计划入手后持有5年左右变现。问题如下：

1、近期关注了武汉新城的“天纵时代天樾”（非限购，9月开盘，约1.2W/平，近地铁12号线高车站）、江夏五里界的“融创锦上公馆”（非限购，9月开盘，约1.1W/平，规划地铁9号线终点站周边）和文化路沿线的“鹏湖湾”四期（9月开盘，约1.3W/平，近地铁7号线大花岭站）、白沙洲白沙四路“世贸云锦玉海园”（未满二、次新顶层毛坯小三房，约1.4W/平，规划近地铁12号线凌吴村站，2022年开通）。请问，从纯投资角度，目前情况以上楼盘哪个更值得入手？

2、当前个人更倾向于GPGD购置“世贸云锦玉海园”次新，简装后出租，3年后再根据市场情况考虑出手。您认为这个想法是否妥当？

3、之前也关注过惠州市惠城区和荆门市漳河新区（高铁站选址）的房子，请问以上区域值得考虑投资房产吗？跟武汉比较哪里投资更好？以上问题恳请房姐耐心作答，谢谢！

回答：你好，思路正确，这几个楼盘优先世贸云锦玉海园，三环内地铁沿线，区位更好。

惠城只适合本地人自住购买，惠州环深板块是入坑标配，天量供应，二手房找不到接盘侠。

荆门用1.2年的时间房价翻了一倍，最大的利好因素是棚改，现在棚改已经接近尾声，对房价的拉升作用有限。传闻中的高铁开通之后，会进一步加剧4.5线城市的人口流出，投资不考虑。

子弹50，除了玉海园，武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐您好，感慨您的睿智，看了您的帖子也准备出手买房，家里汉阳拆迁，有几套还建房自住，月入固定1万左右，子弹50多个，sfsd，看光谷瑞园8月有加推，准备入手130平左右的投资加自住，高层均价好像是13000多，这周准备去售楼部，不知好买不，投资策略是否正确，是洋房好还是高层好，听说楼盘未来规划有地铁口和小学，麻烦您对这楼盘的现状和前景稍微详细解读下，买房是大事，还希望您多指点迷津，谢谢啦

回答：你好，感谢大额付费！

花山的优势：19号线有花山站，串联南北，花山到武汉高铁站、到光谷东都非常近；

花山仍然有大量储备土地，后期产业和商业配套建设空间较大；

周边地王1万以上；

有优质教育；

环境好，比较宜居；

有自己的产业此外，选择花山还有一个重要的原因：

价差关系决定着未来涨幅。东湖高新区未来10-20年里，最贵的房子在哪里？毫无疑问，是光谷东核心区。

方法论：所有的价差形成的沟壑，都会在时间的长河里被价值抹平，让价差保持在合理的区间。价差/交通距离=N，我们要找的，就是这个N最大的区域和楼盘。所以，各位，摊开武汉房价地图来看。

光谷东和花山，现在保持了5千的价格差，部分楼盘甚至价差更大。所以找这个城市价差关系最大的板块和楼盘，不管是辐射效应、轮动效应、溢出效应，你都是第一受益区域。

投资瑞园建议买高层

提问：房姐，广州投资，黄埔中鼎君合名城76方两房单价4.5万，15年次新，有点怕追高浪；黄村中海康城88方西向两房单价4万，02年偏旧；中海康城82方双阳台北向单价4.3万，02年偏旧。打算持有五年，未来哪个升值潜力更大？或者总价350万有没有其他更好的小区推荐？谢谢～

回答：你好，感谢付费！

今年初黄埔成交量就有明显上升，星球内推荐的领涨盘成交量有明显上升，量在价先，中鼎目前的价格已经有点高了，入手有点勉强。

中海康城属于“金融城+奥体新城”双区域板块的大盘，以刚需自住为主，小区接近4000户的中大盘，以80-120平的两房、三房为主，成交量在第二季度的反应非常好，因为户型产品100分、园林物业100分、双地铁优势、中海康城小学还不错这些价值点，造成这个项目的二手热销局面其实，中海才是金融城真正的价值洼地和笋盘聚集地，可惜3个月过后，市场再无笋盘，除了一些有硬伤的（比如靠近广园、东环、车陂北），比如楼梯楼除外，其他的户型基本上都被消除掉了所以，一旦市场形成共识，价格就一去不复返了。这2个盘对比，优先中鼎。

提问：您好，请问广州富颐华庭怎么样？

回答：你好，这个项目并不推荐。未来学位存在变数是几乎所有一手房的通病和BUG，尽管据说是广大附小、中大附小，但基本上属于捕风捉影。

远地铁，距离现有鱼珠站2.1-2.3公里，确实是远了些，不管是摩拜还是电瓶车，都不足以应付这个交通，至于远期19号线茅岗站更加遥遥无期。

提问：姐，你好。坐标东莞，在东城环城有三房，贷款120万。现有现金240。想在南城买一二手房，这是否是最佳选择？有楼盘建议吗？或者选临深？有楼盘建议吗？最后寮步，黄江，黄平比较，哪里比较合适？投资？多谢

回答：你好，感谢付费！

东莞是镇区经济，各区之间差异非常大。多年来资金分散，产业低端，城市界面差，房价扁平化，不利于吸引外来资金，松山湖是东莞政府重点打造的经济高地。

南城是东莞的房价第二梯队，一个是科技产业，一边是东莞金融产业。

东莞未来的房价高点一定是松山湖，至于单价能托举到多少，不仅看东莞本地的购买力，更要看对外来资本的吸引力。但是这一波东莞已经尾声了，可以考虑换标了。现在入手大概率会高位站岗，比较痛苦。

子弹240，建议开发广州房票，入手一套上车盘，等2-3年东莞溢价吐出来10-15%左右再入场。

提问：房姐，沈阳已贷款购入一套房投资在自己名下，月供3000，手里只剩下20子弹，只够日常开支，武汉沌口有套无贷款房，家人思想落后说房市低迷，不同意再在武汉买房，不同意抵押，我虽不同意他们的观念但也无法改变他们，就只有自己筹划了，我自己开了家小店，可以经营贷30个出来，就想问方案一，是继续沈阳投资一套？方案二，把户口落到深圳一线城市去，乘它没有开始撵人之前占个坑，反正户口在哪里不重要，一线的户口肯定越来越难拿？等攒够钱了去深圳买个老破小上车？方案三请房姐给支个招看有没有更好资产裂变的方法？自己的小店每月净收入1万，从小家庭条件差，穷怕了，只想让自己能在能力之内把有限的资产尽量裂变多一点，再次感谢

回答：你好，思路都正确。沈阳继续加仓深圳落户，趁着大门还没有关关于家人支不支持的问题应该这样看：

你不应该和空军沟通。人不能被说服，只能被天启。

空军的想法是很顽固的，如果你没有非常坚定的理论支撑，你和他们的辩论往往只能是你被说服，而不是反过来。建议你做两件事情，第一件事就是认真分析楼市的理论基础，经济学是科学，明白内在的t-1层逻辑才是坚定信念的方法；

第二件事是不再和空军沟通，而是自己去做，只有你自己赚钱了才能有话语权。未来怎么走？6套以上就需要开始找代持了，有了赚钱效应就可以按揭二手豪车，没事和亲友喝茶吃饭，不经意间透露赚了多少。

你看王健林父子从来炫富、万科从来哭穷就是这个道理，炫富必为借钱，高调皆为生意。

提问：新人首问，想买长沙法拍房，因没有长沙购房资格了，请问买法拍房要注意什么事项，法拍房小孩可以读书吗？有法拍房代理机构收3%保证法拍房安全，这个靠谱吗？

回答：你好，法拍房注意事项：

1、全额无法用公积金；

2、竞拍可能产生溢价；

3、前任遗留税费户口；

4、房里有人拒不搬出。法拍房，顾名思义是法院查封、扣押、冻结的房产，在被执行人逾期不履行法律之时，便以公开拍卖的方式对其房产进行拍卖。这是一种强制执行，将所得金额清偿的执行行为，具有完全的合法性，这是法拍房存在的第一前提。

一般来说，法拍房只有三种情况：断供、借贷、没收。法拍房的购买，不是和原产权方交易，而是和法院直接交易，因此，流程是安全合法的，收款方是法院，而非原产权方。

法拍房的大致流程是：房源公示→交保证金→竞拍→交尾款→交接成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书→解封→过户、审税→拿房产证。但如果出现法拍房交易后，发现原房主存在土地款未补齐、物业方欠款、隐藏借债等情况，法院不负责处理，必须购买方一概承担。

不少法拍房有瑕疵，你花钱拍到也有可能扯皮很久，提前看清楚是否包清场，提前找专业律师尽调，搞清楚所有债权方抵押权状况，实际占有人诉求。是否能上学，要看楼盘对口学校的入学要求，一般情况下有房产证是可以入学的。

提问：新人首问。房姐你好，先简单介绍个人，40岁，男，在广州居住，一家三口，暂时在海珠区有套156平的房子，贷款350w，佛山2套公寓，贷款共60w，每月总月供大概33000，澳洲有2套房子，没贷款，买了些香港保险，美元计价保额大概80w，每年保费3万美元，手上有子弹400w，月收入30w。想房姐帮忙回答以下问题: 1，资产配置方面是否充足，有没有必要再配置外国的资产。如果配，买哪个国家的资产好 2，想在广州再买套房子投资，400w左右的，是买哪个区好？有没有具体楼盘推荐？3，如果想投资广州外的房子，有哪个地方比较好，不限购，升值潜力大的。请房姐根据我的情况给点建议，谢谢！

回答：以正合，以奇胜。以末逐财，以本守之。海外房地产有几种类型：

1.传统欧美强国属于“正”、“本”，是用来守财，给人民币资产做对冲，降低波动率的。

2.新兴国家属于“奇”、”末“，是用来以小博大，构建反脆弱的资产配置结构，提升资产包整体复合年化收益率的。国内囤砖是货币＋都市化＋城市虹吸能力海外建仓是诺亚方舟＋稳定收益 A8.5以上可以全球建仓。

未来20-30年，中国一二线城市优质地段房产仍然是最好的大类资产。现在已有的房产需要重新做配置，公寓并非优质投资产品，建议出手置换成住宅产品，涨幅更大。

回报率最大的资产配置方案，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问，房姐您好！坐标北京，有一套45环之间的房子（按揭中），家庭年收入50万，明年可能随老公工作全家迁往新加坡（如果疫情能稳定住或公司没受太大疫情影响）。看了您好多分享，决定入手一套300万内的同小区老破小进行投资抵御通胀，但首付款不够，考虑做经营抵押贷款全款购入。有几个问题想请教一下您：1，做经营抵押贷找了中介要中介费5万+，有点心疼，请问您是否可以自己操作，北京哪家银行能做这个业务，利率大概多少？2，去新加坡很纠结，那边给的工资除去当地房子租金，收入比北京还少，但考虑40岁的年纪能去度下金或许对将来发展有帮助。3，孩子读的名副其实的菜场小学，但那边学费至少10万。纠结！！！！！！

回答：你好，贷款业务做久了，被人问到最多的一句是：我要办贷款，哪个银行贷款产品比较好？利率更低？

这个问题就像「我想找工作，哪个公司比较好？」一样，几乎没法回答。办理贷款，首先要了解当地银行的产品条件，对贷款人有哪些资质上的要求。其次你要学会看自己的征信，了解自己的贷款条件，贷款资质，流水是否被你想要申请的银行认可。银行的产品多则几十种，少也有十多种，其中也许有不少看上去条件非常诱人的，问题是「我能贷吗」？

贷款不是超市货架上的商品，想买就买。贷款更像是放出来的职位招聘，要看贷款人是否符合招聘需求，然后找到最适合自己的贷款产品。在信贷大放水周期，贷款要求很低，你有挑选的资格。在正常时期或者贷款收紧的城市，贷款人是纯粹的乙方。最快的方式就是找到靠谱的贷款中介，建议你先多咨询几家，对基本的收费情况做个简单了解，再挑一家性价比最高的。

不知道你们是什么行业，并不认为去新加坡可以镀金。赚钱真的不能指望工资，多开发副业，增加睡后收入才能不陷入中年危机。

有北京户口可以考虑下学区老破小。

没有北京户口，建议用工作居住证读第二三梯队的学校，户口迁到天津，为孩子高考做准备。

提问：房姐你好！新人首问，我目前24，在成都工作生活，想办法买了三套房，A:18年因为摇号几十次没中就在仁寿视高买了一套房，首付3成贷款72万30年月供4200，预计今年年底交房。B:19年用男朋友的房票在成都市温江区摇号买了一套剪刀差的房子，首付3成贷款42万月供2650，今年年中交房。C:今年用弟弟的房票摇号在天府新区购买恒大天府半岛这个楼盘，预计月供5000。目前手头紧，基本拿不出首付，视高的房子又降价挺多，又都是期房，明年我想用自己的名义在成都买，但是有视高的按揭房，再买就是二套，首付6-7成，拿不出这么多，有没有什么办法破解？视高的房子投资的话怎么样？

回答：你好，视高属于成都的燕郊，已经贵的一塌糊涂了，现在也没什么机会了。视高本身，没有足够产业支撑、人群基础，但房价先吃成了胖子。高位套牢、无人接盘，是视高楼市未来可预见的事实。原因很简单，这个只有5万人，位于五线城市边缘的一个小镇，房价已经超过当地人可承受的范围，但视高并没有出台任何有关的调控措施，房价放任自流。

视高镇深知自己短板明显，有燕郊房价“腰斩”的先例在，似乎不敢再去冒这样的风险。政府有意通过低价的产业用地吸引企业进驻，由产业带动视高区域的后续发展，或许这才是视高发展的正确道路。

长期来看，产业一步步落实、人口增加，视高有一定的发展潜力，毕竟它拥有大城市商圈的独特地理位置和资源优势。但是对于现在资源初生的视高来说，被严重透支的房价是它不可忽视的发展短板。

天府新区基本没什么好盘，不过恒大天府半岛还勉强可以接受。

成都操作成首付3成很简单，投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：房姐:想在重庆投资一套房，有问题要请教:1、如果买新盘，推荐哪些楼盘？2、中央公园有个雅居乐，17层的大平层套内120平单价18000左右，毛胚的；18层的塔楼2梯6户套内93平单价183000左右，精装修的，可以投资吗？哪个更有投资价值？3、购买二手房，由于户口不在重庆限贷，只能全款抵押贷款，如果自己拿不出来全款如何操作筹到这笔钱？4、门头房抵押和住宅抵押在金额、期、限利率等方面有什么不同？5、自己做点小生意，可以用营业执照抵押贷款吗？金额、利率等方面有何规定？问题有点长，给你添麻烦了，谢谢！

回答：重庆没有性价比高的新盘了，中央公园整体板块被高估可以做抵押经营贷，门店一般是抵押5成左右营业执照是真实经营也可以做税贷全款抵押需要找垫资公司配合 1.重庆是山城，虽然面积大，独特的地形导致了重庆的中部槽谷是非常缺地的。等中部槽部土地开发完毕，购买力再消耗几年后，重庆的房价可能会迎来爆发性拉抬。

2.重庆土著其实是三线市民，对于一线城市的价格体系一无所知，重庆未来十年的价格走向，北上深的买家已经经历过好几次了。对于土著的话，只用记住事实部分就好，土著喜欢发表意见，大部分忽略。

3. 现在重庆哪个区更有前景？江北，渝中，南岸应该买哪个？我们买楼，没有说应该买哪个区，只有某个具体的楼甚至户型。区域范围太大，只能做宏观上的归类，比如北京东西城海淀通州都属于整体溢价的区域。

从我们的角度看重庆，最有前景的地段当属以朝天门为中心的两江沿岸，北滨路腹地略深，有助于综合发展，南滨路大段腹地狭窄，但景观区长，景观更优，到了长嘉汇弹子石一带又拥有了可以综合发展的腹地空间，所以几个热门地段主要集中在南北滨路，江北嘴和弹子石。

渝中半岛由于开发较早，野蛮生长，缺乏统一升级的条件，整体会处于1.5至2线地段，但也不排除在内部找到被低估的一流笋盘。从重庆市政府的规划来看，南岸集中发展茶园片区，江北则多组团开发，从江北嘴，冉家坝大石坝，照母山，礼嘉，再到中央公园都在大兴土木，至于这些动作多少是有效的，不是很关注。重点还是落实到选筹。

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提问：投资的选筹与刚需的选筹上的标准有什么不同？通常自住的房子也希望和上涨的漂亮。

回答：有没有投资和自住兼顾的房子呢？答案是，没有。凡事告诉你这房子投资自住兼顾，大概率是在骗你！投资，一定是投目前还不适合自住的房子等待利好兑现，是一种小小的赌博。但凡适合自住，那也就没有暴涨潜力了。自住，是考虑个人复杂的情况，如交通、学区、户型、配套、楼层、采光，做出的选择，是一种消费行为，以后涨幅能跑赢大盘就算不错了。自住找自己喜欢的，生活半径附近的，什么都符合你标准的房子，只能是CEO。

投资和自住天生就是矛盾的，甚至有职业炒家提出【投住分离】，即买房只为投资，租房自住。所以买之前，请思考清楚，你到底是要自住，还是投资。

提问：朋友让我和她，还有一个亲戚一起合伙买瑞安住宅，但需要找人代持，价格1.65，精装，185平，可以买么？会不会太大不好卖？另外我自己也打算迁户过来，是自己买还是和朋友一起呢？房姐看到可否回答一下，谢谢

回答：不要合伙买房，核心是3点:

1.独揽决策权

2.利益分配

3.房票

买入时大家都很好，卖出时各种矛盾就来了。利润如何分配，月供怎么还？你想卖对方不卖怎么办？你们还涉及到代持问题，3个方参与更复杂。新手不建议合伙买。你把户口迁过来之后用自己的房票买，把自己的房票和老人票用完后再考虑代持。

详见知识星球内部资料《有钱一起赚！合伙买房操作手册》

提问：房姐，最近入职一家创业公司，老板很相信我，给我好几个项目，不过我现在感觉很多事情都无从开始，请问如何培养这方面的快速学习能力呢？

回答：一个人前进的步骤是：

不知道自己不知道知道自己不知道知道自己知道知道自己不知道你在接触一个陌生项目时，应该注意什么，什么才是问题，可以默认你是完全不知道的，那么你的提问毫无意义，因为我不知道你的问题是什么，你不知道你的问题是什么。这样做的人是大多数，我称为脑子长在别人身上上。遇到一个不懂的事情，先做，发现问题，再改，然后你才知道要问什么问题。这里的先做，不是指你直接大大咧咧的把事情在明面上推进。

做事有做事的技巧，我们说的先做指的在不影响事情结果的前提下，搜集更多的情报，交叉对比，做更多的内部尝试。等到你开始做了，你才会发现问题在有哪些，轻重缓急如何，重点是什么？接着你才能提出第一个对于解决问题有意义的问题。所谓的快速学习能力，就是迅速找到尝试的切入点，快速找到问题，快速解决问题的能力。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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