昨日西上海门户，今日改善之王｜上海买房攻略长宁篇

原创:平米团队

长宁区是上海最早对外开放的中心城区，外籍居民占比高，是旅沪日本人的聚集地。长宁区整体建设成熟、商业繁华、居民财富实力雄厚，行政区从东至西都有高档住宅区。古北国际社区作为上海第一代的国际社区，虽然在内环线外，房价常年处于第一梯队。长宁区的住宅品质颇高，一些十几年前建造的住宅完全不输新房。在长宁置业，特别是在镇宁路、西郊、古北买房已经成为身份及品味的象征。

很多人都说长宁没落了，多年没有重大工程项目开发；也有人说瘦死的骆驼比马大。事实究竟如何？平米房产咨询团队做了相关研究和实地考察，以下篇幅将带大家一起解析长宁的方方面面。01.长宁区概况长宁区北部与普陀区相邻，东部与中心城区的静安、徐汇接壤，南部、西部与闵行区为邻。长宁的邻居都是上海发展比较成功的行政区。长宁整体位于上海中心城区的西侧，横跨内、中、外环，陆路和轨交便捷，涉外经济发达，医疗和教育资源尚可，虹桥国际机场也在长宁区境内。

根据上海2035总体规划，长宁区的虹桥开发区以及中山公园两大市级商圈在中央活动区内，也是未来能级较高的发展区域，长宁最新开业的商场——长宁来福士就落在中山公园商圈。

虹桥经济技术开发区是最早一批的国家级开发区，也是上海最早最成熟的现代化商务区之一，外国领事馆、500强企业等聚集林立，为沪上外籍人士、高净值人士的聚居之地。02.长宁区的交通

上海的门户——虹桥国际机场就位于长宁区，早年，老外进入上海都要走虹桥机场，距离机场15分钟车程、又毗邻环境优雅的西郊宾馆的一大片区域被开发成独栋别墅区以吸引商务人士与外籍高净值人士。其中就有上海滩最顶级豪宅的檀宫。在长宁区驾车出行是极其方便的，内、中、外环三条环线以及东西大动脉的延安路高架都经过长宁区境内。利用三条环线可前往普陀和闵行区，延安路高架则通向静安、黄浦，车程都在较短时间内。长宁区横向的轨道交通是很发达的，中山公园、虹桥开发区、临空几大商务区都是沿着上海能级最高的2号线发展的，10号线也是贯穿市中心的一条高能级线路，且2/10号线都可抵达虹桥机场和虹桥火车站。长宁区目前虽然缺乏纵向轨交，但这一僵局也将被15号线的通车而打破。15号线北起宝山区顾村公园站，途经普陀区、长宁区、徐汇区，南至闵行区紫竹高新区站。居住在长宁，工作在长风公园、漕河泾、紫竹等区域的居民将会体验到空前的便捷。03.长宁区的产业和商业长宁区因虹桥开发区的存在，原先的产业高度依赖外资，特别是日韩企业。随着日本经济发展的持续停滞，日资企业在华的竞争力日益减弱，以现在的购买力标准，中国籍员工要在日企拿高薪比较困难。不过，长宁区也没有坐以待毙，积极发展了新产业，目前已经华丽转身，成为服务业与互联网产业的强区。前些年，“上海已经没落了，错过了整个互联网黄金时代”的说法流传甚广，长宁区本地诞生的企业终于可以强力回击！拼多多横空出世，这两年已经打破阿里巴巴和京东的线上零售双寡头的局势，市值已经逼近老二的京东。拼多多原先的总部在“大裤子楼"金虹桥中心，目前搬到了古北SOHO，都是在虹桥开发区的范围内。大众点评虽然已经与美团合并，之前也是在中山公园商圈起家的。凌空SOHO是临空经济园区的地标建筑，入驻了以携程网为代表的一批现代服务业、新经济企业。

长宁区从原先的外资独占，风光无限到逐渐萧条，再到现在重新焕发新的活力，实属不易。长宁区作为老牌的富人区，商业设施众多且上档次、品类丰富。虹桥开发区内的新虹桥-天山商圈是内环线外最顶级的商圈。

图：虹桥南丰城与尚嘉中心”大靴子楼“尚嘉中心是与恒隆广场、国金中心齐名的沪上顶级奢侈品商场。虹桥南丰城以亲子项目为主题，餐饮品类丰富，拥有市中心才会配备的Ole精品超市。Ole超市一般都开在市中心的核心地段，如静安嘉里中心、徐家汇的港汇恒隆广场、陆家嘴中心等，足见新虹桥-天山商圈消费水平之强劲。金虹桥商场和高岛屋百货是上海唯二的日系主题商场，金虹桥B1和仙霞路沿线都是日料一条街。古北家乐福是在华营业额最高的家乐福超市。总的来说，新虹桥-天山商圈呈现档次偏高、品类多样化的特点，与区位相近的大宁、五角场等平民级市级商圈远远拉开了差距。中山公园是长宁的另一大王牌，不但有新开业的长宁来福士，中山公园龙之梦常年是上海客流量前五的购物中心，人气很旺。04.长宁区的医疗长宁区的医疗资源在中心城区内属于普通水准。区内有武警上海市总队医院、解放军第八十五医院和上海455医院三所小型三甲综合医院和上海皮肤病医院一所三甲专科医院，以及长宁区中心医院等二甲医院。长宁区的三甲医院数量虽然不少，但与市中心的华山医院、瑞金医院水准有较大差距，甚至要弱于虹口、杨浦的公共医疗资源。不过，要注意的一点是，医疗资源并不是行政区独享的，长宁区由于占据了有利的地理位置，前往别的区看病特别方便。长宁东侧高端住宅区的镇宁路板块紧邻静安区的华山医院、华东医院，步行距离在1公里左右。长宁中部的古北距离徐汇区的第六人民医院也很近。而且，由于长宁的高净值人士众多，高端民营医院的和睦家就开业在西郊板块。所以，总的来说，公共医疗资源的欠缺并不会成为长宁区的弱点，镇宁路等板块反而能享受到全市顶级的医疗配套。05.长宁区的K12教育在公民同招、民办摇号的背景下，初中+小学双学区变得尤为关键。然而，长宁的小升初在若干年前就开始实行了电脑摇号，是真正贯彻“快乐教育”的一个区。位于古北板块的建青实验学校是一所九年一贯制的学校，升学水平尚可。虽然长宁区没有比较好的初中，但由于是电脑摇号录取生源，学校的平均水准还是不错的，在2019年的中考中，长宁区整体的平均分排在了全市第三位。这也要归结于长宁区学生人数较少，又有两所全市顶尖的公立小学——愚园路一小和江苏路五小。愚一位于中山公园板块，而江五处在镇宁路板块。最终被清华大学高分录取的、中国诗词大会上的著名选手武亦姝就来自于江苏路五小，从江五毕业后入读上海最牛的民办初中——兰生复旦和复旦附中。从教育规划的视角考虑，长宁区比较适合从小就准备让孩子接受海外教育的家长，或者是对孩子教育预期不高，准备让其度过轻松童年的高净值家庭。准备走鸡血路线拼中考、高考的家庭不是很适合在长宁让孩子上学。06.长宁区板块简介①中山公园板块

中山公园板块是一个产、住、商、教结合的综合性板块。板块得名于大型公共绿地的中山公园。虽然中山公园市级商圈的存在，使中山公园成为长宁区最为人熟知的板块，但是，该板块的均价在区内反而是比较低的，特别是与周边的镇宁路、天山相比。主要是因为中山公园本来就是一个平民化的商圈，3/4号线带来的人流也略杂乱。板块内的商品房普遍建造于2000-2005年，品质较普通，户型偏大，单价在8万左右，两房总价在800万左右，三房总价在1000-1200万左右。板块内的教育资源不错，拥有公办一梯队的愚园路一小。②镇宁路板块镇宁路板块位于长宁区的最东侧，老上海都知道，这是真正的贵族之地。上海顶级地段素有”南静安、北卢湾、北徐汇、东长宁“的说法，都属于旧法租界区域，而”东长宁“指的就是镇宁路板块。而最能体现镇宁路高尚典雅的就是湖南路低密度豪宅区。它们虽建于新世纪初，但在所有住宅都是涂料外墙的当时就采用了干挂石材外立面。

图：鸿丰香缇花园

图：汤臣怡园最近新建的久泰公寓还未出售，其后现代主义的设计独一无二，或将引领新的住宅设计革命。这批住宅拥有过硬的建筑质量与永恒不变的地段价值，配之市中心绝版的静谧居住环境，具有珍藏价值，抛盘极为稀少，挂牌单价在15万左右，总价在3000-6000万之间。

图：湖南路长宁段镇宁路其他区域的住宅单价普遍也在10万以上，两房总价在1000万以上，三房总价在1500万左右。如嘉里华庭、东方剑桥既是外资开发商建造的楼盘，品质颇高，又是江苏路五小的学区房，成交比较活跃。镇宁路板块除了有一梯队的学区，由于紧邻静安寺板块，实际享受到了华山医院这样的顶级医疗配套，也受到浦西最顶级的南京西路CBD的辐射。③新华路板块

新华路作为百年国宾道，注定是和镇宁路一样的高端住宅区。实际上，由于板块内住宅密度低、建筑品质高，板块东侧其实是最宜居的徐家汇CBD配套住宅区。不过，由于板块内没有好的学区，商品房单价反而要低于徐家汇板块2万元左右。新华路豪宅林立，新华路一号、淮海名邸、华山夏都苑等总价基本在2500万以上，产品力也很强。

图：华山夏都苑区域内的普通住宅单价在7万左右，面积偏大，两房总价在800-1000万，三房总价在1200万以上。④虹桥板块

此虹桥非彼虹桥。在大虹桥还没发展起来的时候，上海人说到”虹桥“指的就是这里——虹桥经济技术开发区。日本、新加坡等国的领事馆就在此地。拥有尚嘉中心、金虹桥商场、虹桥南丰城等的新虹桥-天山商圈是整个长宁乃至内环线外最强的商业中心，此处的居民可享受到静安寺、新天地级别的购物和餐饮体验，商品房单价却能控制在8-9万左右，两房总价在1000万以内，三房在1200万左右，是向往市中心的繁华商业又没有特别高购买力的人群的最优选。虹桥板块由于商业占地面积多，还有一个大面积的新虹桥中心花园，可选的商品房较少，西侧老公房为多。值得一提的是，板块内的天山路一小也是教学水平不错的小学。⑤古北板块

古北是虹桥开发区的配套住宅区，也是上海第一代国际社区。整个片区的城市界面整洁、大气，住宅全部由商品房组成，主要由古北路左侧的古北一期与古北路右侧、黄金城道沿线的古北二期组成。古北一期建造时间相当早，都是95年左右建成的，由于当时户型都是为外籍买家设计，朝向和布局都比较奇葩，面积数也比较大，虽然房子品质不错，但单价仅6万左右，总价900万以内就能拿下三房。古北二期，特别是黄金城道沿线的住宅是上海著名的高端住宅区，建于05年前后，品质颇高，如早在2003年建成的古北中央花园就用上了干挂石材，就照片来看，石材外立面的厚度与设计甚至超过了大部分新房。

古北二期的住宅，总价门槛在1000万以上，三房总价在1500万以上。古北的建青实验学校是长宁区唯一的九年一贯制学校，升学数据尚可。⑤天山板块

天山板块是由虹桥开发区向西延申的纯商品房住宅区，城市界面较新，整个片区围绕威宁路地铁站的缤谷广场建设。区域内清一色都是2005年以后建设的次新商品房，单价较高，在8-9万之间，两房总价在900万、三房总价在1200万以上。不过，除了区域标杆的新天地河滨花园和仁恒河滨花园品质高，其他小区都比较一般，整体档次要次于古北。值得注意的是，板块北侧、苏州河对岸是普陀区新发展起来的长风板块。天山板块的住宅除了与虹桥共享优质商业配套外，还能与长风板块共享产业以及长风大悦城这样的商业配套。⑥西郊板块

长宁的西郊与浦东的东郊相当，代表了上海最顶层的购买力，住新天地、陆家嘴大平层的与住西郊的巨佬们相比，也只能算是小巫见大巫。西郊的住宅基本都是西郊宾馆附近的独栋别墅，其中要数檀宫别墅最出名，总价高达5亿以上。

图：檀宫西郊名苑别墅的总价在5000万-1亿左右。西郊也有西郊宝成花苑、鼎邦俪池之类设计独特的低密度公寓，总价也在1500万以上。⑦北新泾板块

北新泾板块位于长宁区的最西侧，也是行政区内最不起眼的一个板块，各项配套都比较一般，城市界面以大量的老公房为主，商品房较少。板块内除了有一条2号线穿过，轨交相当便利外，临空开发区也在板块内，互联网、新型服务业产业发达，目前已成为长宁区主要的产业重镇。板块内的商品房单价在6-7万左右，总价在1000万以内。07. 长宁区代表性楼盘第一梯队：独栋别墅与低密度豪宅。单价在14万以上，总价门槛在3000万以上。长宁区是上海塔尖人士的聚集地，此类豪宅在镇宁路板块和西郊板块比较常见，企业主多在西郊买独栋别墅，而有老上海情怀的高净值人士会偏爱镇宁路板块的低密度豪宅。第二梯队：豪宅公寓。长宁区向来都是高端住宅区，尤其是古北、虹桥、新华路附近聚集了大量总价在1500-3000万之间的高品质住宅，单价在10万左右。

第三梯队：品质不错的商品房。长宁区这一层级的住宅品质也是相当不错的，不过要略弱于上一级的豪宅公寓，单价在8-9万之间，三房总价在1200-1500万之间，两房总价在900-1000万左右。常见于虹桥和天山板块。

第四梯队：普通商品房。长宁区品质一般的住宅在新华路、中山公园、北新泾几个板块中较多，建设年份较老，在2000-2005年之间。单价在6-8万不等，两房总价在650-750万左右，三房总价在900万元左右。

第五梯队：老破小。长宁区整体城市界面较新，不过在北新泾板块以及仙霞板块仍有大量的老公房，总价在300-400万之间。仙霞板块由于地理位置与配套要远好于北新泾，单价会更贵一些。08.长宁区的特色、居住人群特征以及未来展望长宁区是上海外籍人士、富裕家庭集中的区域，城市发展已经非常成熟，虹桥开发区及古北的城市建设强于内环线大部分区域。目前在建以及未来几年规划可查到的大型工程项目有虹桥路地铁站上盖项目。

长宁区的建设进入查漏补缺阶段，虹桥路站位于新华路板块西侧，是长宁区原先建设比较薄弱的地块，将很大程度地弥补新华路板块办公与商业的空缺。有的人说长宁区没落了，没有其他中心城区的苏河湾、北外滩、徐汇滨江这样的宏伟规划，可供开发的土地也有限，未来房价涨幅注定会跑输整个上海大市，我却不这么认为。由于虹桥开发区曾经的辉煌，吸引了新世纪初时全上海的顶尖购买力，为长宁区带来了厚重的财富沉淀，区域内购买力极其强劲。虹桥开发区、古北又拥有媲美市中心的商业配套，单价并未高的离谱。此外，西郊、镇宁路板块都是有唯一性和历史渊源的Old Money区域，即使保持原样不发展，也具有保值增值的属性。综合来讲，长宁的房价整体合理，且宜居性高于其他行政区的同价区域，是非常适合自住的。对孩子教育要求不高或确定走体制外教育的家庭可以考虑在长宁置业。高净值人士置业在长宁也是一个推荐的选择。