类REITs融资33亿破纪录！何金碧回答了“8个问题”

撰文 | 黄高航

编辑 | 壹封

3日下午，上海证券交易所，迈科商业中心综合体类REITs项目成功发行，一次性直接融资33亿元。

也许是因为我们2月18日曾刊发《迈科45亿CMBS停发：何金碧“大生意”背后》，在发行成功的前一天，迈科集团董事长何金碧邀约西安金融棒棒糖采访团队进行一次“长谈”。

而我们在采访前也清楚，在民企融资如此难的背景下，33亿元体量的直接融资，几乎是陕西商界最盼望的好消息，意义重大。

背景：33亿融资创下纪录

项目全称是“兴瀚资管—迈科商业中心综合体资产支持专项计划，作为本土财经观察者，先一起看看干货。

1：底层资产及估值：西安迈科商业中心（5A甲级写字楼、君悦酒店、配套商业），戴德梁行估值45亿。

2：结构：总规模33亿，优先A22亿，优先B8亿，次级3亿（次级原始权益人自持）。

3：定价：优先A 5.5%，优先B 7%，平均成本为5.9%。

4：评级：优先A为AAA，优先B为AA+。

5：期限：18年，每3年设置开放期投资人可以赎回。

6：还款来源：租金及酒店收入。

7：资产现状：写字楼出租率90%以上，商业出租率99%，酒店平均入住率超过50%。

8：专项计划管理机构：兴翰资管。

看完这些核心信息，西安金融棒棒糖发现了几个特点：

1：发行规模创西北之最：33亿元体量从未出现过。

2：采用了契约型基金架构：没有借助信托等通道。

3：相关指标有了新变化：例如写字楼出租率增加。

当然，也许是由于发行体量很大，部分媒体进行了一次误读，以为“100%过户”就是把项目卖了。事实上，大潮资本本身就是基金管理人，并在2019年8月26日发布了迈科商业中心私募股权投资基金合同生效公告。这是“确权”的一步，从制度设计上是保护投资者利益的“规定动作”，并不是“真的把资产卖了”。在发行《计划说明书》中也可以看到，待项目结束后，未来优先回购的主体依然是迈科集团。

如文前所说：当民企发债几乎“无人问津”的大环境下（截止目前2019年度民营发债总额只占全部债券市场的10%），迈科能够以“类REITs”的方式融到33亿元，真的很不容易。

基于此，就有了以下对话，而且话题超越了本次发行。

一：重置负债结构

1：金融棒棒糖：迈科的负债率一直比较高，三年平均都超过了70%，而且其中短期贷款占比较高，本次融资33亿元是不是要改变这个情况？

何金碧：是的，我们要改变融资结构。我们60-70%的负债都是一年期，这个期限对于迈科非常不合理，因此我们需要调整资产结构配置，把资产类的归于长期，贸易类的归于短期，让负债结构更合理化，这是我们的目的。我们也不希望别人说迈科是“短贷长投”。

2：金融棒棒糖：本次认购主体是哪些机构？发行是不是很顺利？

何金碧：很顺利，省市区金融办给予很大支持，市政府也很鼓励，很多投资机构都参与了认购。但我们这一次，没有单独的卖优先级，要求买优先级时必须带一定的夹层，有一个比例，否则就不好做了。

3：金融棒棒糖：本次融资体量这么大，33亿元要用来干什么？

何金碧：融资主要用来置换短期银行贷款，包括过去发行的REITs要在1月进行回购（指的唐延路迈科大厦），核心是“调长期降短期”，有些过于短期或使用不便的授信，我们会提前偿还。另外我们还计划处理一些股权和资产，最终要强化自己的流动性。

4：金融棒棒糖：这是要做过冬的准备吗？在公众印象中，迈科这几年发展得好像还不错。

何金碧：不是过冬的意思，恰恰相反。从我们金属端业务的发展前景看，尽管全球经济有一些下滑，但中国“稳投资”的趋势在加强，况且中国经济的基数已经很大，只要投资结构不发生变化，未来10年的城市化进程仍然还减少不了。何况整体产能正由东向西转移，3/4的城市还依然在进行城市化进程，需求不会减弱。从我们投资端业务看，依然看好西安前景，当初我们回来时就是判断西安资产价值被严重低估，这个趋势没有变化。同时，金融市场正在加强对民营企业的支持，这一次融资到33亿元，我只能更努力的工作，否则对不起这份信任。

二：迈科期货的兑付危机

1：金融棒棒糖：迈科期货前一段时间在贵州出现了一些兑付危机，具体是什么情况？

何金碧：这是迈科期货的资管产品，由于资管行业发展过快，导致一些地方政府的政信类项目出了风险。我们在2019年初就开始“全面清理”，到期抓紧时间清偿，到今天为止，已经清理了近10个亿。本着对投资人负责的态度，下一步我们会压缩整体规模，加强风控。但总的来讲，风险不断的往下降，处置速度也在提高。

2：金融棒棒糖：我们注意到，国有身份的西投控股退出了。

何金碧：是的，这不是突然的动作，在西投控股参与时我们就达成一个协议，他们的投资周期是5年，如果迈科期货没有上市就可以退出。根据这个协议，迈科集团按照要求进行了回购。

3：金融棒棒糖：您的大儿子何晨目前在迈科期货履行董事长职务，这是让他在金融板块接班的前奏吗？

何金碧：不是这个概念，我们希望在期货上强化监督管理。期货过去主要是职业经理人团队，在出现了这么多问题以后，我感觉派何晨去管理手段可能会丰富一些，主要目的还是强化管理，帮助迈科期货回归到正常状态，特别对资管业务严控严管，坚决予以清理。目前来看，迈科期货已经发生了很多的变化，向好的方向发展。

4：金融棒棒糖：迈科期货目前挂牌新三板，未来有什么更大的资本动作？

何金碧：这需要一个时间。先得消化存量问题，得要把问题资产尽快处置，给投资人一个满意的答卷，然后我们也考虑未来的重组，引进新的战略投资，今年有两家期货上市，这对迈科期货也有带动效应。

三：“富二代”接班

1：金融棒棒糖：中国人常说“富不过三代”，其实很多是二代搞砸的，你怎么看待企业传承的代际风险？

何金碧：从心理上说我不希望孩子们从商，这里压力太大，责任太重。现在政府很支持民营企业，但其实民营企业真不容易，一个阶段很多人一提到民营企业，首先是惧怕，其次是拒绝，第三连看都不想看，基本上是“谈民色危”，甚至于说所有暴雷都是民营企业。但作为创业者，我真觉得信心比黄金还重要，最终说服了自己，鼓励孩子们进入迈科集团来锻炼，毕竟目前整体的营商环境都在一天天变得更好。

2：金融棒棒糖：第二代接班的风险比较高，创一代有什么办法让孩子们少犯错误？

何金碧：这个更难，因为年轻人都有自己的想法。我的办法是，即使我明知道他要错，我还支持他们去做，用时间去教育他，这个错误比我去阻止去做比起来，教训会更扎实。如果给他过多的指导，这也不能干，那也不能干，他恰恰就容易可能走向了太过顺利的环境，反而更不好。

3：金融棒棒糖：为错误买单？你能接受的成本是多少？

何金碧：1000万、2000万都是可以的。

4：金融棒棒糖：你的两个儿子目前都在较高的位置，与国内很多企业家让孩子从基层做起完全不同，这是出于什么考虑？

何金碧：其实何晨（大儿子）就是从基层做起的，最早就是期货的一个业务员，后来去到香港的基金公司和期货公司锻炼过，后来在上海、深圳的子公司都干过，算起来在基层干了有七八年。

5：金融棒棒糖：从目前的格局看，大儿子主攻上海的金属板块，二儿子主攻西安的投资类项目，是不是要把鸡蛋放不在不同的篮子里？

何金碧：我想法是这样的，何晨到了迈科集团已经七八年了，所以他是有丰富的一个工作经验，也和他自己很多团队，他自己组建自己组建团队，自己锻炼自己有平台，那么何昕刚刚进入我们整个集团不到一年的时间，他第一时间接触商业市场的管控，更多是以招商、商业服务为主导，他有他的这个事业板块，希望从他的爱好和兴趣点，寻找职业方向。

四：花无百日红

1：金融棒棒糖：最近几年你在陕西企业家中声誉上升很快，但实际上企业经营总有高峰低谷，您怎么看“人无千日好，花无百日红”？

何金碧：其实我不太在乎这些面子上的东西。当我们2011年重新回到西安时，我们想的是2020年以后的事，虽然遇到各种各样的困难，但迈科都走出来了。我经常讲，老板都是特殊材料制成，是要承受很多的不理解，甚至承受各种的一些非议，但如果说一个老板不能装下这些，特别在意别人的看法，那你就做不大。

2：金融棒棒糖：如果遇到挫折，你有没有一个乐观的心态去面对？

何金碧：其实没有一帆风顺的企业。在金属市场，我们经历过1997年的亚洲金融危机、2008年的全球金融危机，面对今天民营企业的融资难问题，包括未来可能更大的困难，我们都有心理准备。前提是要未雨绸缪，先把自己的事想好，应当先做什么不应当做什么，所以我其实站在一个更长远的格局去看这个问题。

五：资本市场

1：金融棒棒糖：现在社会对科创板很关注，你有没有计划以投资人身份介入这些新兴产业？

何金碧：暂时没有，因为我不懂，在我这个年龄来说，我只做我懂的事，比如说盖一些有意思的东西，有点文化，有点作品，就是我想做的。当然纯粹做传统房地产，我还是做不了，因为房地产需要大量的营销之类，我不懂。

2：金融棒棒糖：但房地产很赚钱。

何金碧：我给我们内部讲，我说你千万不要认为迈科要做房地产，今天不做，未来也不做，今天不卖房，未来也不卖房。我只想证实我存在的价值，我要为这城市做一点贡献，这是我内心愿意做的一件事情，财富对我不重要。如果为了满足于财富的需要，我早就退休了。

3：金融棒棒糖：目前很多企业出现了买壳潮，在可见的几年内，你有没有可能取得上市公司地位？

何金碧：我目前还没想透这件事情，应该不太会。未来如果有希望，我们考虑把一些优质的资产放到香港资本市场，做证券化产品就行了，包括我们未来的安达仕酒店，我一定会把它放到香港，希望下一个REITs放在香港或新加坡。我希望回报率较好的优质资产，由资本市场来定价，可能最合理的。

4：金融棒棒糖：你成立迈宝基金的定位是什么？会不会成为产融结合的抓手？

何金碧：迈宝是股权类的基金。在集团层面如果要做基金，就要做ABS大的资产证券化，利用我们的行业积累和对供应链金融理解，把应收账保理和供应链金融结合起来，这可能就是我未来要干的事。

六：职业经理

1：金融棒棒糖：优秀的企业依靠领导个人推动无法持续，目前迈科采取的是哪种管理层激励模式？

何金碧：集团拿出了5%的股权做激励，迈科期货那边也有股权分给了员工的，我们想跟员工共进步。未来也要尝试“跟投机制”，首先是提高了风控水平，大家是利益共同体，另外也算是也为员工提供一些更多的福利，强化了员工的收益权。

（图：迈科上海团队2018年会）

2：金融棒棒糖：迈科集团干部队伍最大的特点是什么？过去几年中，有没有出现过核心管理团队的流失或外聘高管进场之后的“水土不服”？

何金碧：整体来看，忠诚度都非常高。我们创建26年至今，大部分都是跟这个公司共同成长，稳定性很好，大家一干十几年，基本就是把青春年华贡献了，而且他也没有办法再去选择别的行业，因为他的专业度越来越高，在事实上也和公司融合了。

3：金融棒棒糖：与上海相比，陕西的这个职业经理目前处于什么阶段？

何金碧：我看起码有10年的差距。我觉得陕西的职业经理人的不成熟，安于现状比较多。至于目前西安职业经理最集中的地产圈，他们更多的注重于短期效应，这个项目干完老板分红多少奖金，明天就去其他地方去了。

七：主营业务

1：金融棒棒糖：全球贸易环境恶化，贵金属主业有没有萎缩的可能性？

何金碧：这一点我们前边讨论过了，在全球动荡的环境下，中国还是有可能提前走出这一轮周期的，从长期发展看，贵金属主业依然会有稳健的表现。

2：金融棒棒糖：迈科投资端在西安做了许多明星商业项目，未来有没有可能持续加大重资产的投入，并陆续用地产金融化的方案解决流动性？

何金碧：投资端会持续延用“精品化”，这一轮负债结构调整完成之后，我们手上还有一些好的资源，可能倾向于合作，不再做主导者，也许只做一个简单的投资者，和别人一起分享这个产品的未来价值。

（图：腾讯小镇规划图）

3：金融棒棒糖：腾讯小镇你还持有相关权益吗？我们注意到这个项目的开发配套面积达400余亩，会不会沦为一个普通的地产楼盘项目？

何金碧：我们一直是股东，但腾讯小镇不会搞成地产开发，绝对不会，这不是腾讯所愿意看到的，也不是我愿意看到的。这个项目本身的定位是科技产业园区，容积率1.5，绝不是要盖个超高层，而是要解决园区一部分人要住的问题。至于方案本身一直没有公布，很重要的原因是330高压线没有落地，所以项目推进的速度非常缓慢，而且这个项目是“扎哈”设计的。

八：最后一个问题

1：金融棒棒糖：你什么时候退休？

何金碧：哎呀，这个真没想好。从我的精力程度看，现在依然跟年轻人一样，我还真希望现在能把这要做的事做完，不管未来谁来接这个班，我都希望留一个完整的产业。而且我们现在做“减肥”而不是“加负”，就是想借助当前的周期性调控，做到轻装上阵，让这个企业更健康，走的更远。

2：金融棒棒糖：把企业做到1000亿规模这一步，有什么感受？

何金碧：我已经活的很累，我想轻松一点，我一年到头没有休假的时间，没有更多的爱好，我也想和普通人一样，开心一点、轻松一点。

3：金融棒棒糖：其实，普通人也想过得跟你一样。例如在自己的五星级酒店接受采访。

何金碧：哈哈，大家都不容易。还是那一句，大家都要有信心。

资料：

扎哈·哈迪德（Zaha Hadid），1950年出生于巴格达，伊拉克裔英国女建筑师。2004年普利兹克建筑奖获奖者。仅在中国，就留下了广州大剧院、朝阳SOHO等知名作品。

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