城市更新项目如何“掘金”？翰同资本提供了“小而美”的样本

现在，位于北京三元桥的“三元NEO·CitiGO欢阁酒店”的房费水平，最高时已经达到了1200元/间·晚左右，因为时常客满，而平日客房价格也达到了800～900元/间·晚。

三元桥是从北京首都国际机场进入市区的“门户之地”，往来商旅络绎不绝。但也就在一年多以前，这家酒店还挂牌“宜必思”的时候，它的客房价格只有现在房费水平的一半左右。

“宜必思”与“CitiGO”都是华住集团旗下管理的酒店品牌，前者是华住集团运营多年、广泛布局的经济型酒店品牌，后者则是华住集团推出的主打社交共享、针对年轻潮流人群的轻奢酒店品牌。

《中国经营报》记者见到华住集团总裁金辉的当天，他也考察了酒店开业情况，并与酒店经理讨论了客房定价的问题。

“高价不是酒店管理的目标，还是希望性价比更高一些。”金辉对记者表示，“现在客群更加年轻了，我们希望客人能够得到不一样的体验。”

华住集团将“宜必思北京三元桥酒店”升级为“北京三元NEO·CitiGO欢阁酒店”，代表着城市消费升级所驱动的城市更新。

如今，华住集团不仅是“北京三元NEO·CitiGO欢阁酒店”的酒店管理方，同时也是酒店物业的业主之一。与翰同资本及另一家外资机构，组成合资公司以2亿美元的代价，向腾飞酒店信托（新加坡）全资收购了宜必思北京三元桥酒店及毗邻的北京诺富特三元酒店。

其中，宜必思北京三元桥酒店保留了原酒店业态，并重新定位、升级、改造之后，在今年7月份上线开业。

翰同资本已经牵头发起了7只城市更新资产并购基金，在北京、上海两座城市先后部署了8个商业、办公类城市更新项目，且已完成了其中4个项目的退出。

“中国正处于消费升级和快速城市化进程中，很多城市配套设施的旧面貌、低效能与区域价值、城市形象不相匹配，亟待更新。”翰同资本创始人王倩说，“我们通过独特的渠道发现一些具备潜在价值的老旧物业，同时拥有专业能力为其重新寻找准确的定位、实施合理的设计改造，并通过管理运营向其赋能，提高坪效，最终实现物业的资产溢价及快速退出。”

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一笔2亿美元的酒店收购交易

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收购、改造、升级并重新开业后的北京三元NEO·CitiGO欢阁酒店，设计理念尤其强调“小客房、大公区”。酒店的设计改造并没有扩大房间面积，但是客房内实现了高度智能化，卫生间干湿分离，采用了顶级的卫浴及床品。

而在公共空间，北京三元NEO·CitiGO欢阁酒店的首层大堂配备了超大空间的全日制网红餐厅、独立吧台、共享办公长桌、多媒体会议室、VIP会客厅、健身房及自助式洗衣间。

此外，北京三元NEO·CitiGO欢阁酒店以社交客厅的形式，将提供丰富的Party、驻唱、狂欢等活动，同时满足酒店周边工作白领人群及入住宾客的休闲需求；酒店大堂接待区增加了艺术品陈列区和公共艺术空间。

据王倩介绍，扣除空置成本及运营费用，酒店新开业后的坪效（每平方米营业面积上每天所能产生的营业额）能够达到9~10元左右，这超过了酒店周边甲级写字楼的坪效，而通常同区域内办公物业的坪效要高于酒店物业。

此前华住集团只是酒店管理方，但现在与翰同资本一起，共同持有北京三元NEO·CitiGO欢阁酒店。

在酒店物业收购过程中，华住集团是酒店管理人，享有优先购买权。因此在2018年1月份，华住集团联合翰同资本及另一家外资机构，以2亿美元的价格收购了这两处相邻的酒店物业。

用于收购酒店物业的合资公司在2018年5月份与腾飞酒店信托（新加坡）完成了交割。由于这两处物业附带了不可破的酒店管理协议，翰同资本综合考虑了各类业态供需、楼宇建筑结构、改造难度、经营效益以及两栋酒店的协同效应后，决定保留原有酒店业态，重新定位升级后选择了华住集团旗下的轻奢酒店品牌CitiGO。

经过6个月时间的全面改造后，北京三元NEO·CitiGO欢阁酒店重新上线开业，将能够提供400多间客房。据悉，毗邻的北京三元NEO·诺富特酒店部分的升级改造也已在筹备，有望在2020年下半年面市开业。

这是翰同资本与华住集团收购、改造并重新推出的第二个酒店业态的城市更新项目。2018年底，上海静安NEO·CitiGO欢阁酒店已经开业，与北京三元NEO·CitiGO欢阁酒店的合作方式一样，除了作为酒店管理方，华住集团也是通过合资公司共同持有酒店物业的业主方之一。

华住集团分管投资业务副总裁叶菲表示，公司与翰同资本已经在存量资产投资和酒店运营两个领域结成了战略协同合作伙伴，北京、上海这两个酒店业态城市更新项目上的合作，不仅有利于华住集团高端酒店品牌的扩张布局，也能够通过物业资产增值实现良好的投资回报。

“北京三元桥这两处酒店物业，收购前一直由华住集团进行运营管理，享有优先购买权。在收购机会出现的第一时间，华住集团把独家资源带给了我们。”王倩说，翰同资本具有解决清租、诉讼等存量物业常见的历史问题，以及定位、设计、改造、运营的全方位资产管理能力，发挥与股权基金的协同效应，搭建了丰富全面的运营商资源体系，创造了利益共享的劣后捆绑合作模式。

北京三元桥这两处酒店物业的收购上，除了华住集团之外，翰同资本还引入另一家外资机构募集了美元资金。

“目前国内资金募集在监管上比较严格，而且内资机构的决策流程比较长，因此我们优先考虑引入外资机构。”王倩说，“房地产业是一个强周期行业，尤其需要把握好买进卖出的时机，很多投资、交易机会稍纵即逝，我们需要把所有的流程都尽量往前推。”

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7只并购基金、8个城市更新项目

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“NEO”是翰同资本推出的城市更新作品的系列品牌，象征着城市里自然（Natural）、环保（Environmental）、有机（Organic）、可持续发展的空间，这些城市空间聚焦在办公、居住、商业等综合业态。

最早从2017年5月收购位于北京中关村的远中悦来大厦项目开始，翰同资本作为牵头的投资机构，已经在北京、上海两座城市发起了7只城市更新资产并购基金，陆续完成了位于北京三元桥、中关村、上地、顺义中央别墅区及上海静安寺、外滩豫园、张江等8个城市更新项目。

王倩向记者介绍，翰同资本牵头收购的城市更新项目分为两类，一是城市核心地段的商业综合体，二是高科技园区的办公楼。

“这两类城市更新项目在收购体量上也比较适中，单体体量约为5000~20000平方米，资产价值约为3亿~10亿元，宜于进行整体改造，流动性较高。我们基本可以在一年到一年半时间内完成整个项目的存量资产整理、设计、改造、招商的全流程。”王倩说。

例如在北京三元NEO·CitiGO欢阁酒店项目上，一方面翰同资本是作为牵头收购的出资方、投资人，另一方面承担了交易的投资顾问以及项目资产管理方的角色，全面负责项目收购后的改造运营。

“翰同资本不会盲目求大，尤其是资产管理规模上。之后随着能力提升，我们会适当提高单个城市更新项目的收购体量。”王倩告诉记者，“还是会立足北京和上海，房地产是一个本地化业务，异地投资面临资源协调的问题。最好的商户、最新的品牌会优先在北京、上海落地，承租能力也更高。”

除了上海静安NEO·CitiGO欢阁酒店、北京三元NEO·CitiGO欢阁酒店相继开业之外，近期，翰同资本还与国际私募股权投资机构KKR搭建了合资平台，收购了位于上海外滩的豫园福都商厦，该项目后期将被改成为一个1.7万平方米的混合用途的商业物业。

据悉，翰同资本先期部署的8个城市更新项目，其中4个项目在8~20个月内实现退出。

翰同资本最早在2017年5月份参与收购了北京中关村远中悦来大厦项目，并于2018年5月份完成退出。据王倩透露，该项目的IRR（年化内部收益率）达到了60%左右。

今年9月份，新加坡上市地产商吉宝置业以1.79亿元的代价，收购了翰同资本与一家境内机构共同持有的北京上地NEO项目（前身为国通创安大厦）。而在今年1月份，翰同资本与这家境内机构合资发起设立的一只基金才接手了该项目。

此外，今年10月份，翰同资本参与投资的上海张江NEO项目也完成了退出，该项目的主要投资方包括华住集团，接手的是阳光城集团，据称之后翰同资本将与阳光城集团一起组建合资公司共同运营。

值得注意的是，翰同资本在今年陆续退出的上海外滩NEO项目（前身为豫园福都商厦）、北京上地NEO项目（前身为国通创安大厦）、上海张江NEO项目（前身为盖臣商务中心），KKR、吉宝置业、阳光城集团等投资方均是在项目处于改造的在建工程阶段接手，但翰同资本在前期已经为这3个项目完成了清租、业态规划、设计改造等工作，甚至包括招商。

“我们谙熟市场上境内外投资机构、开发商、战略投资者、险资以及追求稳定收益的核心型投资者、自用型买家等各类资产持有的需求，也为这些城市更新项目从前期收购到后期退出都做好了安排，包括资本结构、业态定位、规划设计、收益管理、税务筹划、租赁协议以及管理协议等。”王倩说，“这些接盘的投资者也接受我们的定位和改造方案，这证明我们的前期规划和执行能力得到认可。”