分析 | 古城虽好，却让人赚不到钱

苏州有一家红了十多年的美甲店，叫做红酥手，很多女孩都知道。

这家店几年前开在观前，这两年搬去了圆融星座。红酥手在观前生意红火时，苏州的美甲店还远没有现在这么多。

一家小小的美甲店的乔迁，却道尽了苏州核心活跃消费人群的迁移。

那天，闲来无事，便去做了个美甲。给我做美甲的女孩是95年的，期间我们攀谈了起来。

姑娘是徐州人，男朋友是同乡人，出于职业习惯，我问她，你买房了吗？有买房的打算吗？

姑娘说，园区的房子太贵了吧，买不起。她的店长最近在和婆婆吵着要把三元三村的房子卖了，去相城换房呢。婆婆不肯。

我思考了一会，跟姑娘交谈了这么几件事：

1、买房最重要的不是资金，而是意识

25岁，一无所有，起步就想在园区，这怎么可能？那些现在在园区买房的大多都不是首次购房。

如今市面上，无论是媒体还是中介销售人员，都在拉人买新楼盘，因为新楼盘有营销费用，有高额的成交费用，却很少有人关注没有办法买房的人应该怎么办？

听过很多人赤手空拳在苏州买房的故事，归结一个重要原因，就是起步早。

2、卖掉老破小，置换相城是明智的选择

姑娘说她的店长在红酥手已经十多年了，具体待遇不得而知，估摸着比起普通上班族也不会差。

换房原因是店长老公在三元三村有房，小孩到了要读书的年纪，想给孩子一个好一些的成长环境。

婆婆不同意的原因则是因为舍不得，习惯了，去相城谁都不认识，住不习惯。

在苏州，房地产投资逐渐有一套清晰的逻辑可循：

有房比没房保值，东面强于西面，品质盘强于老破小；

古城这个板块有着优质学区，也不乏品质住宅，但在光环背后，却也有着说不清道不明的难处和痛点。

01 古城内的高层，涨势不如园区，狮山

古城的豪宅升值实在是太慢了！

古城其实不缺乏大牌房企，外来房企在姑苏区拿地最直接的一个好处就是“名”。比如天房，绿都，泰禾，天建首进苏州，都在古城拿下别墅盘。

2015年，姑苏区一向平静的住宅市场被打破了，此前古城内拿得出手的新盘有姑苏金茂府，万科金品家园。

万科金品家园2008年建成，那时园区均价才5000元/平，在苏州算得上是最早的万科品质盘了，在仁恒，海胥谰庭之前，一直以万科物业站稳古城胥江路住宅高地。

不过，万科金品家园现均价32946元/平，基本园区刚需入门级别。

万科作为龙头房企，最早选择进入姑苏区，原因无二，当时最具消费力和对品质这个概念接受度最高的人都在古城，

除去是物业品质的先发地，古城对科技住宅的概念也走在整个城市的前沿，比起现在很多盘放个扫地机器人就自称科技住宅的伪改善，朗诗2009年就在古城做科技住宅了。如今均价站到了4.9万/平。

姑苏区的科技住宅等同于园区核心精装住宅，

2016年，姑苏金茂府220平售价700万，这在当时就是一个天文数字，跟拙政园边的别墅仅一步之遥，原因在于他的装标不低。卫浴都是世界名品劳芬这样的水准，当时单价就突破3万/平。

姑苏金茂府

过去了这么多年，与姑苏金茂府同时期狮山荷澜庭已经达到了6万/平，而姑苏金茂府还在4万/平出头价格。

公园世纪，海胥澜庭未来的路会是怎样？只有时间去分晓了。2015年之前，姑苏区的房价几乎无变动。

02 古城文化IP被稀释，建筑没有了灵魂

平江新城一位当代业主出租自己房子时，在朋友圈写道，远眺可观东方之门。地铁2站即到山塘街只字未提。

吴江运东红盘逢广告必说上一句自己是“园区南”。

几乎所有新兴板块，太湖新城，高铁新城140平以上或叠墅改善盘的客户盘点里，都要傍上园区客户外溢的大腿。

事实上，一核四城所有板块的兴起，都是姑苏区的外溢啊。

古城有文化，有评弹，有刺绣，有丝绸博物馆，有十全街的玉石文化，苏州的匠人们太有造诣了，一个核木都能雕刻出巧夺天工之作。

但是，这些古城文化加起来的本地流量、话题度还不及苏州中心多。

苏州的文化其实出现了断层，连苏州人都听不懂苏州的评弹，如今，江南小剧场仍然能听到苏州评弹，可是这种曲艺只得到了继承，由于听曲的局限性，无法得到广泛的传播。

没有了文化，有断层的苏州文化造成了古城建筑的断层。

有人用3D技术修复了圆明园，蔚为壮观！这样的圆明园不比纽约，东京美上一万倍？

苏州的古城其实也一样，古城是一个整体，但是古城现在这一个现代综合体，那一个现代综合体，综合体里面都是现代人的生活方式，足浴，KTV，外国奢侈品，根本看不到我们自己的文化。

没有了自己的文化传承，建筑也就没有了生命力。

03 古城商业氛围杂乱，新晋商业前途未卜

所有人都相信仁恒住宅产品的品质，更相信仁恒豪宅品质。

仁恒在古城，不仅要造豪宅，还要造商业，内容大概就是在以保护古城为核心前提下，以旅游文化为内容的商业体。

仁恒仓街商业效果图

不仅如此，古城华贸中心也在如火如荼的建设中，这也是个来头不小的奢侈品商业体。

泰华，美罗，古城其实不缺奢侈品购买地，苏州现在能火的综合体基本都以亲子或美食网红店为主。

不少人都认为，古城商业未来可期，相比烂尾的苏纶场，平江万达商业的萎靡不振，古城内几个特色网红咖啡店倒是很有话题度的苗头。

古城网红咖啡馆

上海名媛拼单买奢侈品，苏州固然有拜金主义者，但不少苏州人尽管富足，却并不是名牌爱好者，比较低调而有内涵，在苏州依靠奢侈品商场真的能够力挽狂澜吗？

古城商业还停留在小而精，美的阶段，古城革命性的改变真的是一些高端楼盘或商业就行的吗？

04 私家园林经典之作，荣耀与弊端同在

苏州被称为园林城市，指的是城内大大小小的园林。新加坡也有园林城市之称。都是园林，却有着天差地别。

苏州的园林之美不仅美在造园技艺，更美在经得起时间的考验，岁月的沉淀，有着经久不衰的美。

但是苏州园林给现代城市带来最大的弊端是，占地面积实在太大，道路拥挤就是必然。

不仅如此，私家园林仅仅是园林内美，但是园外就再无景色了。老破小几乎成为了老年人，外来刚需租房或购房第一站。

拆迁又谈何容易？

新加坡田园城市的概念则完全不同，保护环境，公园，植树都被提上国家日程，没有人能够在自己家里享有一片私家园林，所有的园林，绿化都是共有的。

这一点在园区也能看出一些端倪，比如新光天地就是一个园林式的购物中心。

古城将自己完好保存，是人类珍贵的物质文化瑰宝，也许，两百年后，玲珑湾已经老旧不堪，拙政园别墅却容颜更甚。

如果古城能与城市融为一体，如果古城的文化能够传播的范围更广，如果人们都在古城上班，工作的内容是传播古城的文化，旅游还有周边的产业……

古城是一个金字招牌，本身就是一个产业，如果，你要问，古城的房子能买吗？

我只能回答，买的是情怀，就别追求短期内的增值了。谈钱，太俗。

25岁的你，应该选择古城的老破小先上车要紧，去哪里上班都方便，生活也便捷，30岁置换的你，会感谢25岁买下三元三村的自己。