• 12月23日 星期一

看好南龙湖,不只是因为房价10年涨了8倍!

看了几篇diss南龙湖的文章,忍不住,想说两句!

龙生九子,各有不同。

有喜欢音乐的,蹲立于琴头;有喜欢文学的,盘绕在石碑之顶;有可以避火消灾的,作镇于大宅府邸。

可有一个龙子,虽天生神力,居功至伟,却运气不佳。为大禹治水立下赫赫战功,却被大禹压在顶天立地特大石碑之下,它就是九子中的老六——霸下!

看好南龙湖,不只是因为房价10年涨了8倍!

承受不公者,想活的有尊严,就只能依靠自己。霸下正是如此,虽身负巨石,依然能够昂头向前,屹立不倒。

如果将郑州比作一条龙,将所有的新区比作郑州的孩子。那么北龙湖就是蹲立于琴头的老大,享尽政策照顾。南龙湖就是身负顶山立地碑的老六,被处处压制,但靠天生神力,依然能够负重前行。

所以,我看好北龙湖,但我更尊重南龙湖,以及在那儿负重前行的人!

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南龙湖概况

南龙湖,官方名称是龙湖镇。因为地处郑州南部,为了和北龙湖做区分,人们一般叫它南龙湖。

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它东邻孟庄镇、西接新密市、南依郭店镇、北靠郑州管城区,距离二七广场为12公里,距离郑州新郑国际机场15公里。

不经常去南龙湖的人,会觉得它很远。其实,12公里没有大家想像的那么远,二七广场到东三环是11公里,到北边的连霍高速也是11公里。如果以二七广场为中心,南龙湖就相当于惠济区,或者东三环与四环之间。

是不是有点惊讶?

去年,滴滴根据大数据发布了一个“出行半径”排行榜,对我们在哪买房,很有参考价值。

出行半径:以市中心为原点,绝大多数(超过90%)的出行起点或终点都分布在以此为半径的圆圈之内。

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从表中我们会发现,一线城市的出行半径基本都是30公里。绝大多数的二线城市都是20-30公里。

也就是说,无论生活在一线还是二线,30公里是绝大部分人的出行极限,但20公里以上又是二线城市很多人的日常生活。

2017年,郑州的出行半径是24.3公里,排名全国第21。2017年郑州GDP9130亿,全国排名第17。出行半径,低于城市GDP排名。所以,出行半径24.3公里,并不过分。

这就意味着,在市中心24.3公里以内买房,都是安全的,一旦超过24.3公里,90%的人都不会接盘。

郑州二七广场到南龙湖为12公里,刚刚为24.3公里的一半。所以,在南龙湖买房,绝对不会没人接盘,应该说是相当安全。

什么,二七广场不是郑州的市中心?好吧,不抬杠,咱们以紫荆山为中心,到南龙湖也不过14.5公里,依然严重低于24.3公里。

荥阳东距离紫荆山20公里;

绿博组团距离紫荆山23公里。

再加上,南龙湖已经通了地铁,所以,每当有朋友问我是否看好南龙湖时,我都是直截了当地回答:看好!

有位深耕南龙湖的地产人总结的很好,南龙湖经历了三个阶段:

第一阶段,以居易国际城为代表的多层产品阶段;

第二阶段,以康桥林溪湾为代表的改善型高层阶段;

第三阶段,以众多本土企业为代表的高层阶段。

未来的三年,将是南龙湖的第四个阶段,不仅仅是国内一线的开发企业碧桂园、恒大、雅居乐、龙湖、远洋地产的进驻而引起的地价的上涨,房价的上涨。

更多的是片区价值的提升,已经势不可挡!!

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其实,在这三个阶段中间,南龙湖是经历过挫折的。

2011年,政府准备利用南龙湖的教育资源,将它打造成宜居教育城,但不知道什么原因,随后引进了中原国际不锈钢物流园、国际农机交易中心等,却将它变成了物流商贸中心。

好在南龙湖自身条件够硬,物流园也没能阻止住它前进的步伐。

比如,评选近10年郑州房价上涨最多的区域,第一个是郑东新区的某些小区,从3000多元,涨到了30000多元,涨幅高达10倍。南龙湖呢,从1000多元,涨到了9000多元,涨幅也高达8-9倍,比东区又差了多少?

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今年1月23日,南龙湖的五连拍,楼面价最高7516元/㎡,逼近现在的房价,未来产品入市后,预计得12000元/㎡以上。没有利好,还能如此突出,不得不让人看好它的未来。

2

南龙湖的未来

当然,必须正视现实,目前南龙湖最大的弊端就是大车太多。但我相信,这种情况肯定会随着交通的完善而改变。5年前南三环,西三环,东三环一样有很多大车,现在呢?

所以,我看好它,不是说它现在就很好,而是坚信它的未来会更好。

南龙湖的操盘者,肯定也注意到了这一点。去年12月,南龙湖重新修改了(2013-2030)的总体规划,最显著的是将正北部的物流用地,修改成了绿化用地。

注意红色方框内的用地,这是以前的规划,紫色为物流用地▼

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这是2017年修订后的规划▼

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修订后的物流用地,被大幅缩减。只有祥安路和郑新快速路东边的华南城区域,保留了物流用地。

红色方框内为物流用地▼

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下面的产业布局图更加一目了然。商贸物流是和生活服务区、旅游服务等明显分开的。

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龙湖大道以东,郑新快速路以西,绕城高速以南,G107和郑新快速路连接线以北是南龙湖的主要生活服务区。龙湖大道以西,虽然也不有少住宅,但主要发展旅游产业、观光和休闲农业。

所以,能够预见,未来的南龙湖,郑新快速路就像郑州的四环,大车只能从这里通过,老107(龙湖大道)是不能过大车的。

另外,规划图中,除了已开通的地铁2号线外,还规划了其它两条地铁的走向。一条是沿大学南路,一直向南的7号线,一条是沿郑新快速路,一直向南的地铁13号线。

这两条地铁的规划,将让南龙湖与郑州市区的联系,更加便捷,宜居性也将大幅提升。

其实,在这些规划的背后,还有更多细节方面的落地。比如商场更成熟了,马路更宽了,绿化更好了,公园、体育馆更多了。

奥特莱斯▼

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公园▼

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体育场▼

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道路▼

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是不是很漂亮?实地看一下,你会发现还有很多漂亮的地方。对一个人或一个地区的偏见,往往来自于没有足够了解!

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争议终会散去

即便南龙湖有了这么多的改变,但总会有人说,南龙湖毕竟是一个镇,就算硬件条件宜居了,村镇级别的人口素质,也让人受不了。

我特地查了下,整个南龙湖,包括下辖的28个村,原住居民一共有7.05万人,镇区一共3.8万人。

目前南龙湖有多少人呢?52万人,其中大学生约13万左右。全镇的村民都到镇区,也只占整个人口的13.5%,大学生却占了25%。

郑州的任何一个区,大学生占比都不会这么高。另外,在和南龙湖多个项目的领导聊天时,他们都表示,他们项目80%左右的购房者,都是大学生。

一个大学生占四分之一人口的区域,一个购房者80%都是大学生的区域。它的整体人口素质,会比市区的差吗?

再者,前期在南龙湖买房的,相当多都是管城区和二七区的自然外溢,不能说大家在管城和二七区上班,素质就高,一回到南龙湖素质就低吧?

甚至退一步讲,我本人是非常讨厌拿人口素质说话的。无论是从历史的角度还是现实的情况看,这一点都不能站得住脚。

一群在欧洲生活不下去的底层人们去了北美,于是有了美国。

一群中国最穷苦的老百姓去了南洋,于是有了新加坡,有了东南亚各国的华人首富。

一群维京海盗去了北冰洋上的荒岛,于是有了冰岛,全国33万人,照样能踢进世界杯。

很多外地人看不起河南人,但不好意思,河南GDP常年中国第5。

有人看不起郑州,叫它郑县,但不好意思,郑州的GDP位列中国第17,是国家第一批中心城市。

南龙湖以刚需为主不假,但奇迹也往往诞生于底层群众。你说他们是屌丝,但我觉得他们是脊梁。

另外,南龙湖之所以让不少人觉得乱,其实和居民的素质无关,而是管理没跟上。

曾经台湾坐公交没人排队,都是拼命往上挤。

于是,台湾的各个大学发起了排队坐公交的倡议。学生们从我坐起,老老实实排队。但,结果不是市民都排起了队,而是学生们坐不上车。

最后,台湾怎么解决了坐车不排队的问题呢?增加公交车班次!

同理,南龙湖的不文明现象,比如很多车辆随便拐弯,或者逆行。主要原因不是开车人的素质太低,而是道路中间没有栏杆,又没有监控,让人不自觉的就想抄近路。

不信你开车到那里试试,时间长了,你自己也会偶尔不自觉一下。不只是南龙湖,你到白沙、绿博组团看看,那里的车也是乱拐,甚至不看红绿灯。

举个例子,郑开大道由西向东,往前程路左转,很多车辆,包括不少校车都不会在左车道等着红绿灯,而是将车直接开到马路中间,等待左转。原因是什么?左转红绿灯时间太短,一次只够过两三辆车,再加上没有监控,自然就乱了。

什么时候这些地方的管理能跟上呢?住的人多了,监控装的就多,遵守规划的人自然就多了。再者,人多了交的税就多,政府越有钱,就会越下功夫管理。

所以,管理水平的提高,不是一朝一夕的事,需要一个过程。乱也不是南龙湖独有的,而是每一个新区的必经阶段。

还有人说,时间是宝贵的,一天只有24小时,通勤时间来回不要超过2个小时。买南龙湖的房子,为什么不加几千块,买市区的房子呢?

有一段粉丝的评论,特别适合这种何不食肉糜的言论。

去年年底今年年初,莫名奇妙买了套(南龙湖的房子),小乔站不开很悲伤 前段装修了房子,最近去打扫卫生处理零碎事情,骑电动车去的,走郑新快速路,去时一个多小时,深夜十一点回来,一个小时到市区,单程27km,来回54km,没觉得太累,感觉这就是努力生活吧!

最近打算搬那住,12月中旬市区租房到期了,不想交房租了,本身工资就不多 回龙湖镇住自己的房子。

每早六点半出发去双湖大道坐地铁,虽然辛苦,但是生活哪有不辛苦的 ,那么多人每天奔波半个郑州甚至穿越整个郑州上下班 !

希望老刘超市赶紧拆掉,这样可以步行去地铁口上班;

希望紫荆山南路早日打通到龙湖镇,这样天暖和时可以骑电动车去市区上班,这样可以省一天8-14元的交通费;

希望龙湖镇越来越好,这是郑漂一族留下来的可靠居住地,划入郑州,提升行政级别,是早晚的事。

期待这一天,别再说宁可买市内60平不买龙湖镇130平,我买龙湖镇的90多平 ,还是亲戚借钱给拿下的,直到现在还欠着巨款。

不管住哪里,虽然远些辛苦些,但是只要用心生活,我觉得生活品质肯定会比那些住在cbd高档小区,却过着邋遢不讲究生活的人要高。

庆幸能在房价疯狂的时刻,买下龙湖镇—这个郑州边缘小镇的房子。

庆幸这个小镇通了地铁,虽然附近暂未开通,但只是时间问题。

庆幸我目前拥有的,而不是埋怨已经失去的。

只要努力,生活一定越来越好!生活,多么有意思的事儿!

发自肺腑的文字,总是这么的摄人心魄!负重前行的人们,总是这么倔强又可爱!有这么一群吃苦耐劳的人,南龙湖怎么会发展不好呢?

结语

每一个区域都有它的价值,一个区域可以被短期压制,但绝对不会永远如此。

资本是世界上最聪明的东西,群众的眼睛也是雪亮的。一线开发商的大量涌入,购房者的蜂拥而至,南龙湖人的乐观豁达,都在预示者南龙湖价值的回归。

龙子,终究是龙子,哪怕是负重的霸下,那也是龙的儿子!

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