每一个社区，都是城市的未来宣言

社区，是新时代的礼物。中国社会最基础的细胞单元——家庭构造了现代城市的拼图：社区，在地产行业，这块拼图界定着部分人群的权利与利益，党政、企业、业主、制度、文化……多种不同的角色，复杂的空间内容，大多数并不存在于地产企业的视野中，但在基础设施、景观空间等物理存在的背后，人与人之间的关系，将是社区产品的博弈重点，交付之后的社区运行需要成为企业在产品开发时思考的维度。在过去，地产企业对社区的践行主要是围绕内部出发，但社区与城市之间的关系与互动，决定着人们对社区生活的美好体验。

经济的发展消解了传统的家族聚居，社会制度的变革将曾经的“单位—个人”转变为“社区—个人”，而在城市化的进程中，中国现已有17个超一千万人口的城市，上百万乃至上千万的人口涌进同一个城市里，让社区的重要性随之放大。社区，不仅是政府基层管理的基础，也成为企业未来攻略的重点。从人性化设计、全生命周期、康养等不同主题出发，仁恒、旭辉等企业对社区主题的关注标志着人们生活空间的扩张。作为当下人类聚居的最新形态，社区代表着我们对公共空间的想象，也叙述着我们对私人生活的另类探索，在这个私人情感与公共伦理之间的“暧昧”区域，人们构筑一个转换生活状态的仪式，并将产生属于这个时代的生活理念与方式。

Sociological perspective

社会学视野

社区，很大程度上是现代化的产物。1887 年，德国社会学家斐迪南·滕尼斯在《社区与社会》一书中提出社区这一概念，并认为社区是指那些具有共同价值取向的同质人口组成，守望相助，关系亲密的社会关系和团体。从功能主义的角度出发，社区被定义为“由共同目标和共同利益关系的人组成的社会团体”，从地区性观点看来，社区是“在一个地区内共同生活并有组织的人群”。

在日常生活与学术环境中，中文“社区”一词更多地指向后者，它在一定领域内，由相互关联的人群形成生活的共同体与其活动区域，成员之间具有互动关系，并具有共同文化维系。从基础的定义上看，它的要素包括一定的人口、区域、生活服务设施、特定文化、心理认同。同时提供相关的社会功能，包括基础生活需求、社会文化传承、社会秩序控制等。社区，既是城市的单元，也是社会意义上的基础单元。

◎斐迪南·滕尼斯

◎约翰·梅纳德·凯恩斯

社区主义这一理念诞生于近现代的西方社会背景，孕育在两个截然对立的思潮之中。其中一个，是意味着政府干预市场经济的凯恩斯主义，国家权力的扩张，从而实现对社会、家庭、个体更为强力的管控。其后凯恩斯政策逐渐失效，新自由主义经济理论便应运而生，限制政府权力，全方位让位于市场竞争机制。对于社区而言，市场全面进入社区治理，政府从服务的提供者变为服务的购买者与监督者，社区政策的照顾对象从“普遍性原则”转为“选择性原则”。但是伴随着社区分化（贫与富）、市场失灵等问题，人们也不满于混乱的社会秩序与人际关系的淡漠，社区 / 社群主义 (Communitarianism）开始出现并提供对策。1990 年 15 位社会学家、伦理学家和政治哲学家在华盛顿发表《回应性社区主义宣言：权利与责任》，既承认个人的尊严，又承认人存在的社会性，并认为社区具有义务对成员回应、促进社会和政治生活中参与和商讨的责任。

良好的社区，支撑着一个良善的社会。阿米泰·埃兹奥尼认为社区存在“道德的声音”、非正式的约束机制和具有情感性质的社会关系，在社会学的视野里，这些要素都是处理社会暴力、政府暴政、疏离冷漠等问题的最好方法。它不仅强调个体的共同责任与共享价值观，同时认为社区的定义应该包括这么一个特征：社区应具有高水平的回应能力，这意味着社区回应需要做到全范围、高时效。社区主义并非完美，但是在高速变迁的中国社会中，依旧对社区建设具有指导意义，并为解决相关社会问题提供思路。

Community world in China

中国的社区世界

工业与经济发展是社区出现最根本的因素，在西方，社区的出现在一开始便是和济贫、福利联系起来。在 1601 年，英国伊丽莎白女王颁布实施了济贫法，于是便有专人专职调查并确定济贫对象，并与传统的教区体制相互合作。在工业革命以后，英美等国家为应对城市与工业发展后的社会问题，改革原有的社会福利和社会救济制度，强调社区居民的积极性，增进社区福利的基本精神。

相比西方，中国拥有漫长的传统历史，在工业革命以前，其城市发展更早，也更为成熟。春秋至汉，统治者将城市分割为若干封闭的“里”作为居住区，商业与手工业则在“市”中，从而确定了中国城市的里坊制，直到隋唐便发展完备。“百千家似围棋局，十二街如种菜畦”，在电视剧《长安十二时辰》中，我们便能看到长安城108坊的恢弘景象。宋朝之后，居民区与商业区的界限被取消，“街市”逐渐发展形成，“巷”设置了日常商品的供货店，街巷的结构代替了原来的街坊，而在“坊”之上，设置了“厢”的行政组织。

经过近现代的跃迁式发展，中国式社区一方面在内容上，集成了西方城市社区的经验与形式，另一方面，济贫、福利等服务只是工作内容的一部分，在立意上，它主要是在城市中为人们提供一个安全、稳定、成熟的生活与生产空间，社会管理与政治参与是社区的关键。社区的爆发式发展在改革开放之后，在城市里，经济体制转型、单位体制解体引起社会结构的剧烈变化，原来单一、均质、封闭的单位小区转向复杂、分化和流动的城市社区。居民之间不存在明显稳定的社会联系，不断变化的社区成员也让社区网络丧失了一定的稳定性。高频的变动也疏远成员间的关系，弱化了社区活动的价值与意义。而在组织管理上，则是由居民委员会管理，社会资本提供主要服务。

城市社区的转变是主动的，而农村社区更多时候是被动的。工业化、城市化的时代背景下，传统共同体以超乎想象的速度在农村消解。在以城市为中心的国家战略下，城市的飞速发展吸纳了农村绝大部分的组织力量，城市社区依靠资源优势提供良好的公共服务和社会保障，而农村在顶层设计中处于制度劣势，产业结构单一、基层治理体制缺乏发展活力，成为传统的末尾、城市的边界。除却资源而言，在服务的形式上，社会整体的公共服务是以城市为价值导向，与农村本土的社区需要并不一致，在提高农村社区建设水平时反而伤害到农村的服务能力。伴随着贫困，服务不足，污染的环境风险也随之而来。社会更多关注的是城市造成的生态破坏，忽视了农村社区的生态系统在自然环境遭受污染后的严重性与复杂性，而且农村社区在治理污染的成本更高，能力更低，自然生态环境将是未来农村社区发展的关键。

Future exploration

面向未来的探索

经济、科技、思想等维度的发展，推动了社区的发展，这个历程可以由两个侧面来观察。从基层治理来看，改革开放后的市场失灵，导致社区基础秩序时而失控，增加了社会风险，其后政府通过一系列举措重新介入社区治理。各地根据自身的情况，其治理逻辑分作行政统合、政社合作与多元参与，政府角色与社会资本相互博弈统筹，以“一核多元”为特征，形成基础管理的多样化、混合式模态。同时，社区的服务也由单一向综合、粗放向精细转变，并致力于由被动式向主动式发展，加强社区文化与价值观的建设，提升成员的归属感与幸福感。

从城市单元的角度看，自 20 世纪晚期开始，伴随新的科技革命发生与现代社会发展，人们从各个角度创新社区的形态。有依托于当代科技从而设想未来的社区形态，从低碳社区、智慧社区等主题拟定其中内容。还有根据新的社会模式移植到未来的社区创新，如西方部分国家的共享社区、日本的共享住宅等。

欧洲 BLOCK 街区设计理念强调居住和商业的集中融合，以商业、休闲、开放、人群、亲和五个指标，提供更适宜现代经济与生活需要的城市空间。新加坡的“邻里中心”立足于“大社区、大组团”进行功能定位与开发建设，以生活日常为中心，根据家庭住宅生活来衍生基础设施，如厨房延伸出菜市场与超市、客厅延伸出茶座和影院、书房延伸图书馆与阅览室。日本针对自身社会问题，开创其共享住宅，在有限的物质与空间资源下，设计根据共享的行为模式，重新梳理组织相关的生活要素，创造功能复合的多适性空间与灵活高效的室内机能系统，不同的人群带来空间尺度的多样性，孕育了丰富的空间意义。

在国内，2019年年初，浙江率先提出并展开关于未来社区的试点试验。其未来社区的顶层设计以美好生活为中心，通过人本化、生态化、数字化三维价值，梳理邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务、治理等九大场景，打造有归属感、舒适感和未来感的新型城市功能单元，以旧城改造与新型社区打造为途径，致力于形成绿色低碳智慧的“有机生命体”、宜居宜业宜游的“生活共同体”、资源合理配置的“社会综合体”。同时制定了更加细节的约束性和引导性指标，如 TOD 导向开发与 5、10、30 分钟出行圈的城区规划，指定有幸福学堂、双创空间等单元，支持装配式建筑等内容。综上可见，目前国外大部分探索强调室内与室外空间体验之间的关系，国内则更注重宏观视野的落地。

Classic Community creation

经典社区创建

大巴窑地区

新加坡大巴窑地区是新加坡的第一批组屋，也是其第二个卫星镇。大巴窑采用 TOD 模式，邻里中心结合快速路与地铁站的出入口，城市公共设施集约化，便利居民日常生活。它根据邻区概念开发，搭建了家庭化等丰富的居住型消费单元，每个邻里中心距离居住区最远不过 500米，坚持以本区居民日常生活为中心的理念，布局 3 条商业街，构造精细化的商业形态与多样性的公共空间，根据居民生活、文化交流等需要营造一套高效完备的家庭住宅延伸体系。

编织之城

丰田汽车公司与 BIG 将在富士山麓共同打造世界首个致力于全面提升交通多样性的城市孵化器：编织之城。该项目位于静冈县裾野市，通过不同的交通工具，太阳能、地热能、氢燃料电池等技术，构建一个碳中和的社会，实现互联、清洁与共享出行的目标。基于自动化、氢动力基础设施、信息化等多种要素，编织之城根据移动速度指标划分为三部分。主街道为集合物流链的自动驾驶车道，丰田 e-Palette 作为无人驾驶的清洁多用途汽车，用于共享运输、交付服务、移动零售、医疗诊所等多个空间场景中。其次是主要行驶自行车、丰田 i-Walk 等个人低速交通工具，最后是用于步行漫游的街道。三种街道纵横交错，创建了 3×3 规格的城市街区，每个街区通过不同程度的扩展和收缩，以适应各种规模、项目和室外区域。“编织之城”将大规模地提倡木材建筑，结合日本传统手工艺、榻榻米模块与机器人制造技术，住宅、零售和商业综合体主要由碳隔离木材建造，屋顶上安装的光伏板不仅代表了每个城市街区的特征，更确保了社区全天候的生机与活力。

金台村

2008年，四川省广元市金台村因地震毁坏，重建之后，2011年遭到山体滑坡，此次在没有援助下，当地政府与非政府机构，为金台村营造了一个在社会、生态各个层面上都可持续性的项目。项目包括22栋房屋和一个社区中心，其中有四种不同的户型，其面积、内部功能和屋顶剖面均有差异。设计通过垂直的内庭院提高了室内采光与通风，收集雨水，屋顶为种植场地，同时考虑芦苇湿地净化废水和村民合作社饲养家畜等，将农村生产生活的不同环节连接成一个生态循环。设计将城市的密集居住模式结合到乡村环境中，地面层的开放空间为简单的家庭作坊提供场地。项目以现代化的建筑效果，传统村庄的人文民俗相结合，为人们带来观赏、生活、经济等多重价值。

东梓关村

该项目是一个新农居示范区，规划从传统的院落空间出发，从单元生成组团，从组团演变成村落，以四种基础单元的组合重现传统聚落的多样性，平面功能空间从生活需求出发，营造介于传统农村与现代城市之间的生活状态。建筑设计则致力于塑造江南民居的意韵，维持传统村落的原生肌理。基本单元确定小开间大进深与大开间小进深两个方向，建筑基底边界与院落边界交织，单元的前后错动、东西镜像确定了一个带有公共院落的规模组团，有助于邻里的交往。若干组团有序生长，每户之间完全独立，间距在 1.6—3.2 米不等，生长为有机多样的聚落图样。

以上诸多项目均有一个突出特点，那便是地产资本的缺失或者弱化，政府的角色主导了项目的生长。不同的项目，往往有着不同的发展逻辑。前两个项目展示不同的社区营造方式，而在后两个项目中，传统乡村社会的解构都得到了一定更新与补充，个体性与在地性得到尊重，生活环境得到极大改善，成员的主体性加强，参与农村社区生活的意愿提高。但是重构新型的乡村共同体，还需要相关的治理规范，社会服务一系列条件的满足，依旧任重而道远。

Construction of estate market

地产市场的营造

对于地产开发而言，需要用产品的维度去看待社区，地产企业关于社区的践行主要是围绕内部出发，而并非社区与城市之间的关系，同时在内容上偏向利用空间设计，提供物业服务。从产品的逻辑出发，各个地产企业的社区发展呈现两个趋势，一个是 IP 化，打造产品品牌；一个是可复制化，实现溢价盈利。在城市里，社区的发展主要都在地产开发这一环节落地，社区本身便意味着心理、制度、意识上的疆界，基于资本逐利的特性，社区在城市里也展现为最简单的社会分层，而落地到具体项目，融创归心社区、旭辉微笑社区、正荣绿洲生活、万科CO-life，产品开发往往以健康、智能等维度展开，除却这些项目之外，以下作品也有各自的不同。

仁恒置地国际社区

来自新加坡的仁恒置地是最早使用社区这一概念的企业之一，说明其领先于市场的产品理解，但国际社区并非仁恒提出的一个品牌 IP，而是长久以来其产品打造、宣传的概念，同时，其国际社区体系不断迭代，更新着社区的内容与品质。定位高端的仁恒产品，从第一代国际化江景高端住宅，第二代提升高端人居的品质，第三代将设计、空间、环境、休闲、物管、邻里关系形成一套完善的国际化生活体系，第四代结合高端公寓和别墅两种精装产品形态，到了第五代，则推出城市公园系，一步步加深其国际社区的身份标签，并以扎实的产品基础落地其口碑。

◎仁恒海和院效果图

中南置地健康TED社区

健康是生活的重要因素，也是社区品质的基础。在 2017 年，中南置地联合中国建筑科学研究院发布国内首个健康住宅标准，明确评定健康住宅的六大体系。在该体系之上，中南置地推出了健康TED社 区，从Technology、Enjoyment、Daring 三个维度出发，诠释舒适、珍享、兼爱的社区体验。

在这一产品品牌内，中南置地对健康的落位不仅在于人类个体，而是广泛存在于住宅、家庭、机构当中，不同类型、不同等级的个体达成一个和谐美满系统常态，便是中南认可的健康，从而以健康住宅理念、健康住宅科技与优质配套资源的结合满足居住者生理、心理和社会多层次的需求。

美的置业5M社区

智能是未来社会、城市、产品发展的趋势，空间的进化也成为社区的前沿课题。美的置业的5M智慧健康社区从“美的智慧 M-Smart、美的健康 M-Health、美的品质 M-Quality、美的服务 M-Service、美的生活 M-Life”5 大维度来营造社区。在2014年，美的置业依托自身优势资源，启动智慧家居战略，随后推出“5M 智慧健康社区”产品价值体系，在2019年成立智慧生活研究院，并在2020年联合阿里云推出美的首个 AI 社区。该体系现已包含179 项智慧家居场景，涉及智能控制、营养、空气、安防等多方面，以线上客户端或语音精灵一键控制，形成智慧控制管家、智慧营养管家、智慧水健康管家、智慧空气管家和智慧安防管家五大智慧管理系统，推动社区多维度体验质量提升。

旭辉康养社区

康养，是未来的主赛道之一，其发展潜力巨大，周期长，一方面，它与当下的住宅产品极为相似，内容上极易形成转换，但另一方面，它的开发逻辑与住宅开发背道而驰。基于中国未来高度老龄化的现状，地产开发都会考虑到康养的因素，或是在产品上集合适老化设计，配套养老服务，或是直接涉足养老产业。

◎旭辉·太湖彩园

旭辉彩园是旭辉健康打造的 CCRC 康养社区品牌，布局北京及长三角核心城市，定位一线城市的中产阶级，它反映了地产开发从重资产到轻资产，从工业走向服务业的一条重要路径。其品牌下的旭辉·太湖彩园位于苏州太湖国家 5A 级景区，总用地面积约7万平方米，规划700余户，其中有老年活力公寓、亲情社区、度假休闲及高龄介护四大产品功能，设计上在道路、安全、标识、绿化等均进行适老化设计，空间场景包括舞蹈室、书画展厅、共享厨房、康复医疗区、兴趣工坊、电子体验区、快乐直播间、书吧等内容，在配套医疗团队、三级医院绿色通道等医疗服务的同时，制定了311条服务细项的“精彩服务成就系统”，提供全面高质的康养生活服务。

世茂服务深蓝社区

物业服务往往是地产开发切入社区的关键点，同时也是未来地产产品力竞争的要点，深蓝社区便是由世茂服务所提出，基于Ocean x 深蓝服务系统而营造的社区服务模式，其主题包括安心蓝、人文蓝、成长蓝、健康蓝、智慧蓝、缤纷蓝，从业务管理、组织管理到用户终端的每一个环节，通过大数据赋能服务。但是深蓝社区的路径并非是 IP 化，而是一项底层架构，在此之上，世茂服务提出社区生活服务生态圈，从社区教育、社区健康等多方面打造 0—2km 世茂社区多元生活服务新生态，同时打造“世集新生活平台”，以“聚合美好新生活”为理念进行社区运营，主打亲子、健康、生活三大主题，形成线上 + 线下融合的服务运营模式，致力于塑造未来社区生活服务样本，也为社区产品的发展提供了另一套打法。

◎世茂西山龙胤 临泉美学庭院

结语

对于政府而言，它所面对落地的项目是一个点，而企业在打造产品时却是一条线，政府眼中的社区意味着基层管理，企业看到的却是物业服务。两种不同的视角，却通过同样的维度产生交汇，社区的绿化空间、服务质量、安全、健康、文化，都需要两者的共同努力。从城市的视野看社区，或是从家庭的角度延展社区，产品发展衍变有着不同的路径，在打造社区产品，推广产品品牌中，不同的地产开发商也有着各自的套路，但不论如何，过去“躲进小楼成一统”的产品思路已经逐渐失效，这一代的消费者，他们的眼界与生活范围注定更加宽广。

“社区”主义不仅仅是一个噱头，而是市场转向、视角转变的结果，不管这一转变是自动的还是被动的，地产开发都将从社区的角度审视我们生活的空间，回顾他们打造的产品。同时，建筑产品不应该仅仅提供服务，更需要解决社会问题，如果说一栋住宅与城市之间还有一道含糊的区域，那么社区本身便与城市难以分离，意味着地产开发需要以更加主动的态度切入城市的发展之中。当我们走过古老的中国城市历史，街巷里坊都是在政府的逻辑中生长，而在现代，地产企业身上则肩负着更多的责任，来标记这个时代的伟大与平凡。

参考文献：

《“未来社区”建设的几个理论问题》——田毅鹏《社会科学研究》

《建国以来社区治理的三种逻辑及理论综合》——葛天任《社会政策研究》2019年第1期

《我国农村社区协商治理的现状、困境及发展对策，基于全国7个农村社区治理实验区的分析》——张立伟《行政论坛》2019年第3期

《农村社区的多元样态及其治理创新》——王星 宁小卫《社会治理》

《乡村振兴过程中农村社区公共服务的错位及其反思》——文军 吴晓凯《上海大学学报：社会科学版》

《社会学的社区主义理论》——夏建中 《学术交流》

《社区治理中的社会资本培育》——方亚琴 夏建中 《中国社会科学网》

《建设美好生活社区》——李伟 《中国社会科学报》

END

本文刊登于《地产线》杂志045期【“社区”主义 】专题索

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