租赁市场的二手房东

在深圳，最好的工作不是腾讯或华为工程师，也不是创业项目的创始人，而是房东，哪怕是个二手房东。

2018年，深圳GDP突破2.4万亿元，经济总量居亚洲城市前五，仅次于东京、上海、北京、新加坡。但是，房价也在节节攀升，均价已经在6万左右，一个越来越突出的事实是：住在深圳，也越来越不容易了。

老周是江西人，来深圳20年，前10年都在打工。自己曾经也创过业，和别人一起做电子元器件，开工厂，但是2008年金融危机的影响，投资的100多万打了水漂。最后一无所获，还欠了一屁股债。刚好有老乡是做房地产的，于是他成为了二手房东。据他说还有三手甚至四手的房东，但那样利润很薄。

二手房东分很多种：有专门做正规小区和公寓的，比如自如；有专门做农民房的，比如老周。有的是专门做旧厂房改造的，有的是专门做办公室出租的。办公室和厂房的出租利润会比住房要高很多。但是做厂房和办公室的人太多了，开公司的只有那么多，所以竞争会比较激烈。

深圳是中国最特殊的一个城市，面积小，外来人口多，几乎没有本地人。深圳的土地面积只有1997平方公里，而上海6300多平方公里，北京16800多平方公里，广州7300多平方公里。深圳大概是北京的八分之一，上海、广州的三分之一。在目前常住的2500多万人口里面，真正土生土长的深圳本地人，据说不超过80万，绝大部分都是外来人口。在深圳开放建设的过程中，很多本土农民趁机在自己土地上修建了农民房，一般没有规划，3-10层，装修简单粗糙，几乎没有管理，但价格便宜，比正规小区便宜至少50%以上。深受欢迎。

发展到现在，房东的来源主要以本地人为主，也有在其他行业里面赚了钱，然后自己修楼或者是买楼的，也有在外地赚了很多不能说的钱，跑到深圳这边来买楼的。而拥有这些房子产权的房东，很多自己已经移民到国外，即使留在深圳的，每一天要做的事就是打牌，吃喝玩乐或者是做其他投资。所以大部分人都不会自己来管这些楼。据老周预估，整个深圳有50万栋这样的楼。于是二手房东这个职业就诞生了。

老周拒绝融资，也不需要股东和合伙人，他觉得这些事情太麻烦了，现在唯一要做的就是找到新的房子，改装改造。他的房子不担心甲醛的问题，因为没有那么多的家具，只是简单的做一些贴瓷砖或者是刮墙这样的工作，再配一些电器。然后张贴小广告，或者是交给身边的人去出租。请一个水电工1万块钱一个月，负责所有楼层所有房间的水电的维修。

在他看来，像自如那样的公司，之所以会惹那么多麻烦，是因为他们的房子装修搞得太复杂，链条太长，想赚太多钱，心太大。“他们已经不是租房的公司了。”

老周一般是把整栋楼都包下来，然后开始装修改造。一般房东会和二手房东签六年或者八年的合同。或者是6+4的合同。前面六年每一年会涨5%。后面的房租就要再约定，或者也直接约定好。如果房东提前毁约，就需要赔相应的资金给到二手房东。这个投资盈利周期比较长，一般前三年是成本，后三年是利润。时间长的话，可能前面四年是成本，后面四年是利润，成本利润基本上都是五五开。

在他看来，做出租房的思想要超前一些，比如8年前，老周就给他承租的农民房装了视频监控和门禁。这样每一间房会比周边的贵50-100块钱。现在的年轻人越来越注重享受，更看重租房的设施，所以很多老旧农民房拿过来之后，都要进行装修改造，包括加装电梯等各种的方案。一部便宜的电梯只要15到20万。以六年来算的话，一年大概的成本在2到3万左右。每一个月的成本大概在2000多块钱。平摊到每一个住户的头上，每一个月成本只需要多出100块钱。但这样的房子，会比没有电梯的受欢迎很多，多租150-200块，又多一笔利润。

他不用任何的软件管理系统。全部靠计算器和账本来记载，收房租靠是支付宝或者微信。他是最忙的就是刚收房的前三个月，其实后面的事儿都很清闲。老周刚刚生了一场病，因为刚刚收了一栋8层的楼房，预计在三个月之内改装完毕，他要抢在明年春节开工之前把楼全部整好，然后出租出去，如果是这个时间不能完成的话，每一个月损失的都是白花花的银子。几乎一天24小时都在工地了。

老周不担心房子难出租，90-95后的年轻人越来越注重享受，市区房价越来越高，公司越搬越远。现在的90后尤其是95后后的流水线工人，即使没钱都会特别注重享受的。在郊区的工厂，都是有宿舍的，但是大多数年轻人都不住工厂，自己租房。他们并不会选择比较便宜的房子，一定要住设施完备的公寓。相当就是工厂的中层和高层管理住的房间。

深圳市区的房租会越来越贵，不断的把人和公司往郊区赶，有很多小公司就会集体迁移到坪山等地。这样他们的员工就需要重新租房子。也有的公司会把总部设在观内，这样体面一些，但是分布或者是大部分人会放在郊区，这样就拉动了郊区房子的出租。

在比较偏僻的深圳郊区坪山等地，一般一个房间15-20个平方，有空调彩电等一切家电设施，有卫生间，有厨房，大概每个月只需要500到600块;如果是六约等地铁口的，可能会到700-800块左右。但同样的面积，如果是在市区的福田或者南山的话，大概需要2000-2500块钱左右。如果是一室一厅，已经在5000块往上了。

老周夫妻两个人管理着八栋楼。有三四百户。但他不愿意详细说自己的收益，只是说每一个季度的利润30-50万区间。“关键是不用交税。”以他在深圳布吉盘下很旧的一栋小楼为例，一共3层，每层3间房。以前二三层大概出租3000，一楼光线差，要便宜些，整个合起来就8000块。老周把进行改造装修，加装电器，挂墙。现在每一层可以多收1500。一个月这栋楼就会有3000-4000块钱的利润。一栋小楼一年就有40000块左右的利润。这还只是他承包的最小的一栋楼。

老周尽量让自己的物业分散在各个村和各个片区，而不是集中在某一个村或某一个片区，这样目标太大，很容易引起别人的关注。甚至引来相关管理人员的勒索和敲诈。他不愿意惹这个麻烦。

但是到了2018年，他感觉拖欠房租的人，比之前多多了，有一个房客开着一辆奔驰，但是会因为1000块钱的房租和他墨迹很久，后来他实在受不了了，开口骂他，但是别人根本不在乎。不过，一般如果押金和房客欠的房租差不多快要相抵的时候，他就会让对方强行离开。

他也遇到过各种扯皮的事，很多都是因为房东的家庭纠纷引起的，比如说他认识一个广东的潮汕人，他有两个女儿，说好每一个女儿分一栋房子来收租，但这个潮汕人，后来包了一个四川的二奶，给他生了一个儿子。于是平衡被打破了，这个潮汕人就想把房子收回来，重新分配，然后这就引发了家庭的矛盾，直接导致了他和老周的合同不能正常履行，潮汕人给老周赔了一笔钱。让他拿钱走人。最后把最好的一栋楼，分给了自己的儿子。

许多房二代唯一的事情就是消费。他认识的一个布吉的房东，一儿一女，有3栋房子，儿子负责收两栋房子的房租，女儿收一栋房子的房租。女儿开着一辆跑车。高中毕业后，在本地村里企业里面做文员，一个7000块，买化妆品都不够，就是为了打发时间，然后全球各地旅游，买各种的包和鞋子衣服等奢侈品。

那个儿子高中都没考上，读了私立学校，没考上大学，弄到英国勉强读完一个野鸡大学回来，一天班都没上过，回来之后自己注册了家金融公司，挂着CEO的头衔，其实啥生意也没做，每天就是泡妞喝酒玩车。前几天看他朋友圈，说是一瓶洋酒，叫什么康地的，花了他20万。（注：应该是罗曼尼康帝）每年几乎都会换车，玛莎拉蒂法拉利等玩腻了，就开始玩改装车，半夜布吉街头扰民的改装车，基本都是他们圈子里的。因为年轻又有钱，无数的女人自动上门，他说自己玩得肾亏，“谁不想找个多金有钱的。这些房二代只要不赌博吸毒，几代人都够吃了。谁还奋斗啊。”

他觉得最惨的就是所谓白领阶层，受了各种高等教育，每个月拿着几千到几万的工资，每天六七点钟就得起来挤地铁或公交，来回奔波，然后晚上披星戴月的赶回去，还要自己做饭。还看不上其他行业，觉得别人生活没有品位，没有品质。最后都是交了房租和房贷。忙到30-40岁，也就是个打工仔。这就是人生的差距，这种鸿沟永远没有办法逾越。

老周心疼他们不容易，自己也经历过这些，但是他不会和租客做朋友，“对于那些单身的女性经常带不同的异性回来，他们会重点的监控。在合适的时候会请他们走人，因为每一个房东都有相应的治安的职责和义务。他要的是赚钱，不想无事生非。

“永远不要和你的房客做朋友。我就是个商人，在商言商，到月到时间就交房租，交不上房租你就走人，仅此而已。”