泰国曼谷区域全解析

曼谷(Bangkok)是泰国首都和最大城市,也是中南半岛最大城市,东南亚第二大城市。

曼谷位于湄南河东岸,南临泰国湾，根据2010年人口普查，大曼谷总人口1197.1万人，其中城市注册人口达到980万，人口密度为5801/km²，这个密度跟深圳相当。

逾半数曼谷人有某种程度上的华人血统,每年都有大量移民及外国人涌入曼谷。

曼谷是繁华的国际大都市,经济占泰国总量的44%,是东南亚的重要经济支柱。

泰国有582家上市公司,总市值约为4900亿美元(2017年8月31日),在东南亚仅次于新加坡,排名第二。

曼谷是国际活动中心之一,每年有多达200～300起的各种国际会议在此举行。

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曼谷的轨道交通

曼谷的轨道交通现有2条轻轨(Bangkok Mass Transit System,简称BTS)+2条地铁Mass Rapit TransitAuthority of Thailand,简称MRT)+1条机场铁路线。

轻轨 ( BTS )

BTS分为青绿色的素坤逸线(Sukhumvit Line)和蓝绿色的是隆线(Silom Line),两条BTS的相交站是暹罗站(Siam)。

曼谷地铁

曼谷地铁 (MRT) 2条,分别为蓝色线和紫色线,可在素坤逸站和是隆站换乘 BTS 轻轨。

机场铁路线

机场铁路线服务位于曼谷机场(素万那普国际机场)地下一层,到达市中心Phaya Thai。

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曼谷的区域划分

决定房地产价值最重要的三个因素是：地段、地段、地段！

上图是曼谷市中心(Downtown)的几大传统住宅地段:

Central Lumpini 中央伦披尼

Pathumwan 巴吞旺

Sukhumvit 素坤逸成熟区(CBD发展区)

Outer Sukhumvit 素坤逸外围

Late Sukhumvit 素坤逸发展区

Silom / Sathorn 是隆/沙吞(老牌CBD)

Rama III 拉玛三

Riverside 湄南河畔

Rama IX 拉玛 9(曼谷新CBD)

Bang Sue 邦瑟 (东南亚最大的交通枢纽)

Thonburi 吞武里

Central Lumpini 中央伦披尼

Central Lumpini毫无疑问是曼谷最顶级的稀缺地段,是曼谷最老牌的市中心。

Lumpini公园

1902年,泰国国王拉玛五世——朱拉隆功大帝对曼谷市区进行了规划。他兴建了Royal Bangkok SportClub(曼谷皇家体育俱乐部),并下令开通了Rajadamri大道,连接了曼谷的两个区域。Rajadamri意为“皇家旨意”。

1920年,拉玛六世兴建了LumpiniPark。曼谷皇家体育俱乐部和伦披尼公园就好比美国纽约的中央公园,Rajadamri大道就好比北京的长安街,已经超越了地段本身的价值,象征着“皇室、尊贵、地位”。

CentralLumpini的土地供应量极度稀缺,绝大多数地块均归皇室所有,目前几乎已无任何尚未开发的土地。

CentralLumpini非常豪华——众多五星级酒店、各国大使馆和大使宅邸、数个高档购中心、一群极其显赫的大家族和社会精英的住宅,区域内的物业几乎皆为奢华档次。

Central Lumpini的公寓均价也一直以来都是最昂贵的,越靠近Lumpini Park,均价就越高。

Pathumwan 巴吞旺

地处土地稀缺的曼谷市中心,Pathumwan开盘的新公寓非常少。

Pathumwan巴吞旺于1914年规划,现主要为曼谷市中心购物商圈。北面以胜利纪念碑、南面以RamaIV路、西面以Sirat高速路、东面以Thanon Rajadamri路为界。

全球第六大购物中心Central World、高端百货Gaysorn、久负盛名的Siam Square、顶级购物中心SiamParagon、潮牌云集的Siam Center、重新装修的Siam Discovery、淘宝街MBK均座落于此。此外,泰国最高学府ChulalongkornUniversity(朱拉隆功大学)、皇家警察局、国家体育场、泰国红十字会等机构均占据了Pathumwan位于市中心的大片土地。著名的泰丝之王——JimThompson的故居亦座落于此。

由于地处土地稀缺的曼谷市中心,Pathumwan开盘的新公寓非常少。轻轨和机场快线换乘站PhayaThai较片区内其它区域来说算是住宅相对来说集中的区域。

Sukhumvit 素坤逸

沿轻轨线而迅速发展的片区,主要指由轻轨站Ploenchit至On Nut站沿线的区域。

Sukhumvit是曼谷市中心极为重要的一个繁华片区。非常受外国租客青睐,也是非常适合做出租投资的片区。

便捷的交通和完善的生活配套吸引了很多外派员工居住于此,毗邻轻轨的高端公寓的空置率因此很低。通常,越紧邻轻轨线、越靠近CentralLumpini的公寓的均价越高。

轻轨站Ploen chit紧邻CentralLumpini,土地昂贵且稀有,已无大面积未开发土地。此地交通便捷、生活配套完善,毗邻贵妇百货CentralEmbassy以及高档写字楼,公寓价格很高。

轻轨站Nana是Sukhumvit沿线上的两大红灯区之一。这里很受欧美游客的喜欢,生活很方便,同时此地也是印度人和阿拉伯人的聚居地。但也因此臭名昭著,泰国人不太喜欢在这里安家。虽然这个区域的公寓不太容易转售,但却因欧美住客的庞大数量而容易出租。

轻轨站Asoke是Sukhumvit沿线上和地铁线的换乘站。自从数年前建成了深受年轻人喜欢的Terminal21购物中心,Asoke的人流量和人气便成倍增长。

自从商圈The Em District(Emporium和EmQuartia)落成之后,Prong Phong地价犹如火箭一般飞涨。ProngPhong长久以来都是日本人聚居地,区域内汇集了大量日本餐厅和高端公寓。同时,ProngPhong区域内居住了很多名人显贵,如泰国前总理阿披实的宅邸便座落于此。

Thong Lo是近年来备受开发商追捧的区域。尤其是Prong Phong区域内的黄金地段越来越少,土地供应还未枯竭的ThongLo便愈发抢手。很多明星名人居住于此,区域内的生活配套非常成熟。

轻轨站Ekkamai旁于几年前开了一个日系中端商场——Gateway,汇聚了很多日本料理和日系商店。这个区域几年前与城中心相比仍显得较冷清,但是现在已经成为了成熟的居住区,目前也有较多的新开盘公寓。

On Nut是曼谷市中心与城郊的边界,除地铁站附近区域配套稍好外,整个区域目前还有待开发。

Outer Sukhumvit素坤逸外围

随着城市的不断扩大,Outer Sukhumvit未来也颇具增长潜力。

Outer Sukhumvit主要是指Petchaburi路及其以北、Rama IV路以南的小范围片区。

虽然Petchaburi路和这个路段的RamaIV距曼谷市中心并不遥远,距人来人往的Sukhumvit路仅片刻之遥,但泰国人却并不认为这两个区域算是曼谷的“好地段”(Prime Location)。

主要原因是生活配套不完善,而且由于附近没有大型超市,买东西也不是很方便,居住的社区氛围也不够浓郁,此外Petchaburi路沿线没有轻轨和地铁线覆盖,所以出租也就相对比较困难。

不过,随着城市的不断扩大,Outer Sukhumvit未来也颇具增长潜力。

Late Sukhumvit 素坤逸发展区

BTS Sukhumvit线向南延伸的周边区域

BTS Sukhumvit 线向南不断延伸,住宅和商业也不断向南拓展。这里已经属于曼谷的郊区,但是由于临近地铁线,未来的发展潜力也不可小觑。虽然周边配套还不是很完善,但是由于总价较低,还是有不少人在此区域居住。

曼谷目前第一高度”像素大楼“，高度314米。位于Chong Nonsi站，也是丽兹卡尔顿酒店所在地。

Silom/Sathorn 是隆/沙吞

曼谷的CBD

Silom/Sathorn是隆/沙吞是曼谷最老牌、也是真正意义上的Central BusinessDistrict(CBD,中央商务区),被称为“泰国的华尔街”,始建于1851年。这里是很多泰国大型企业的聚集地,包括正大集团、曼谷银行等。

Silom/Sathorn后来兴建了很多高层公寓,生活非常方便,深受外国租客的青睐,居住于此的社会精英也越来越多。但是其“商务中心”的地位仍然不可撼动,住宅则是其次,这点与Sukhumvit正好相反。这里有众多国际金融机构,律所,保险公司,配套有多座甲级写字楼,如亚洲中心,曼谷城市大厦,Sathorn广场和AIASathorn等。

同时,Silom/Sathorn还是曼谷最大的红灯区,外国游客络绎不绝,同时也是国内游客非常喜欢光顾的场所。

Silom/Sathorn有数个轻轨站和地铁站,其中要数轻轨和地铁交汇的Sala Daeng最为繁华,与轻轨站相连的SilomComplex也为Sala Daeng聚集了更多的人气。这里生活便利,既商务又休闲更娱乐,还毗邻数个医院。

轻轨站Sala Daeng的下一站ChongNonsi几乎为Silom/Sathorn片区繁华的边界,再下一站Surasak的人流便少了很多。

Rama III

市中心和湄南河中间的区域

拉玛三区是位于市中心与湄南河中间的区域,该区域距离现有的轨道交通较远,但是沿着rama 3路有快速公交线(BRT),主要是曼谷当地人居住在本区域。

Riverside湄南河畔

曼谷新兴的奢华地段

曼谷是世界上少数河滨地段却发展得又慢又晚的河滨城市,通常河滨城市的沿河地段早被开发殆尽,地价也居高不下。

湄南河畔沿岸有数个闻名遐迩的古迹,最著名的要属大皇宫、卧佛寺和郑王庙了,新开发的Asiatique也为河滨生活增色不少。

由于曼谷地处湄南河下游入海口处,河岸没有棘手的岩滩,所以为河滨的开发提供了有利的先天条件。

这个地段拥有曼谷少有的五星级邻里环境——希尔顿酒店、喜来登酒店、东方文华酒店、香格里拉大酒店、全球最高露天餐厅Sirocco,外加后来开的超奢华大盘ICONSIAM以及高贵冷艳的FourSeasons Private Residences,都将Riverside加持为曼谷新兴的奢华地段。

规划中的轻轨金色线也将由轻轨站Krung ThonBuri起始,途径ICONSIAM,最后与轻轨紫色线连接。随着城市的扩张以及各国投资客对高端公寓需求的增长,曼谷Riverside愈发繁华和奢贵将指日可待。

由于Riverside距离中央商务区Silom/Sathorn有一段距离,外加这里绝大多数的公寓都相当高端,故不太适合出租,但非常适合长线投资。

R A MA 9

正在崛起的曼谷新CBD

Rama9区域以著名的地铁站Rama 9为依托,主要包括:拉差达Ratchadapisek,Rama9,拉抛Ladphrao等,是曼谷经济崛起的一个新CBD区域。

由于中国大使馆也位于该区域,所以这里华人也较多。

该区域周边有许多大型商场和高档办公设施,包括即将建成的SupperTower,著名连锁超市Robison、联合利华亚太企业总部、华为总部、商办大楼“G Tower”,以及大型写字楼第九塔,都坐落在SupperTower旁,可以说公寓被金融中心包围。

RAMA9区域正在兴建super tower超级塔项目,高615米、共125层,预计2021年建成,将成为世界第3高楼。

Rama 9大道,东止于机场快速入口,中间腹地横跨与曼谷素坤逸区相连,可以轻松出入曼谷各个角落。

该区域交通便利,曼谷唯一的环形地铁经过于此,商业配套也逐步完善,使得该区域有着较大的升值间。

Bang Sue

东南亚最大的交通枢纽

Bang Sue Grand Station是曼谷的一个交通枢纽,位于曼谷乍都乍县ThoetDamri路。车站由泰国国家铁路所有,有北部线、东北线和南部线经过,兼具长途客运、通勤客运和货运业务,车站未来将改建成东南亚地区最大的交通枢纽中心。

新车站将引入五条曼谷近郊轨交系统线路、素万那普国际机场捷运乃至泰国高速轨交线路。新车站将设有24个站台、171,000平方米的总面积而成为“东南亚最大的交通枢纽中心”,同时BangSue MRT地铁站周边35公顷的土地将会被发展为交通和商业中心。

Bang Sue交通枢纽中心未来是泛亚铁路三条交汇点,完工后所有要经过马来西亚、新加坡、柬埔寨、中国、缅甸的火车都要在该站转运,Bang SueGrand Station是曼谷政府斥资680亿泰铢重资打造的交通枢纽中心,预计2021年完工。

Bang Sue Grand Station落成后,预计每天将吸引人流超过30万人次,人潮的汇聚势必也带来住房需求再加上房价上涨,未来的曼谷BangSue地区将成为下一个房产热潮！

Thonburi 吞武里

湄南河西侧的地铁沿线区域

湄南河类似黄埔江,把曼谷分成东西两边,河的东岸是现在的曼谷王朝地盘,而河的西岸则是上一个王朝吞武里王朝的地盘。坐落在湄南河西岸的泰国故都吞武里,在1972 年并入曼谷之前一直是个独立省份,因此躲开了其他地方常见的现代开发。

虽然曼谷的多数主要旅游景点均在东岸,但如果搭乘一艘廉价的渡船去西岸冒险,呈现在您眼前的将是一个决然不同的曼谷。簇拥着狭窄的水道、未遭破坏的村庄,迷人的博物馆和古雅的当地市场,吞武里有众多有趣的、不为人知的景点和活动。吞武里整个地区水道纵横,让游客有机会看到曼谷更为“本土”的一面。

吞武里主要的发展区域是沿地铁线的数个站点,并且地铁线路现在正在延长。现在该区域主要是泰国当地人居住。

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曼谷房产投资回报

曼谷房屋租金回报率

曼谷的房地产具有总价低、租金回报率高、以及拥有永久产权等优势。曼谷房价基本是根据市场导向而变化,政府调控的影响力较小。总体来看,曼谷平均租金回报率在5-8%,房价涨幅每年在7-10%。