这饼画的太硬，我嚼不动：深圳住房学习“新加坡模式”

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8月28日，深圳谈到未来的住房模式时，释放两个信息点：

• 深圳要学习新加坡模式；

• 深圳60%的市民，将住在政府提供的租赁或出售的住房中。

新加坡模式，简单理解就是“组屋模式”。

政府出钱盖房子，低收入群体或租或买，住进政府提供的廉价组屋。

一户家庭，只能拥有一套组屋，并严惩投机。

历经60年，新加坡82%的公民居住在组屋里，90%以上的家庭拥有自己的住房。

有了这种政府住房保障程度——

1996-2020年，新加坡房价只上涨15%，年均涨幅0.59%。

房价涨幅，甚至没有跑赢通胀。

这才是，真正的房住不炒。

如今，8成人口都没有住房的深圳，要学习9成人口都有住房的新加坡。

饼画的这么大，媒体们肯定就坐地排卵，直接高潮了啊。

类似“楼市格局巨变、住房改革突发、房价即将如葱”这种震惊老梗，当即就刷遍了全网。

恕我直言，深圳这么硬的饼，我真真是嚼不动。

2

自打有商品住房起，无数个城市想要学新加坡模式。

然而，没有一个能搞成。

对，没有一个。

这背后的根本原因是——

新加坡模式，实属楼市邪教。

首先，新加坡看起来是个国家，实际是个城市。

新加坡的国土面积719平方公里，2019年的常住人口570万。

人口密度7915.7人/平方公里。

而深圳有多少土地，又有多少人？

深圳的面积只有1996平方公里，是四大一线城市面积最小的城市。2019年的常住人口，在官方口径中的统计是1343万人，官方统计人口密度超过6000人/平方公里。

然而，据中国移动统计的实际常住人口，已经突破2000万。

实际人口密度，突破10000人/平方公里。

深圳的人地紧张程度，相当于新加坡的1.2倍以上。

这种人地结构现状，你怎么学新加坡？

然后，新加坡看起来是个城市，却实际是个国家。

既然是国家，那就有移民门槛，而且门槛还巨高。

过去三年，新加坡的人口流入大概在3万人上下。

而深圳有流入门槛吗，每年又流入多少人？

截至目前，仍然几乎没有流入门槛。过去三年，平均每年流入40万人以上。

人口流入速度，相当于新加坡的10倍以上。

深圳未来的人口目标，肯定要突破2500万。人口增量，是要妥妥再搞出来一个新加坡的人口规模。

本身人地结构就紧张，人口流入速度还是人家的10倍。

却偏偏要学一个只有500万人口的城市国家，要掂量掂量自己的啊。

来来来，继续。

新加坡模式的底层逻辑是，土地都在国家手里。

新加坡为什么能玩儿的转组屋？

因为，政府手里有地啊。

新加坡的建屋发展局，拿着超过80%的土地储备。其中，包括53%的国有土地和27%的公有土地。

再加上又粗又硬的《土地征用法》——

凡公共目的所需土地，政府都可强制征用。

一只手托着土地，一只手托着法律，无往而不利。

新加坡，自然能确保组屋的土地成本足够低，组屋的数量足够多。

而深圳的土地在哪里？

深圳的土地，都在城中村的阿公阿婆手里。

深圳1992平方公里的土地上，盘踞着1000多个城中村，城中村总用地面积320平方公里。而深圳政府手里实际可开发的土地，只有20平方公里。

城中村阿公手里的土地，是深圳政府的12倍。

你要指望这些阿公阿婆把土地拿出来，免费给你建组屋？

那问题出来了——

拆的掉吗？赔的起吗？

一个白石洲旧改，拖了整整15年。

而1000个白石洲，又需要多少年？

动辄10年起步的旧改周期，不到20 平方公里的可开发用地，至今还有60%的城市人口租住在城中村里……

从哪里来的底气，喊出“让60%的人口住在政府提供的住宅里”？

难道要把城中村的阿公阿婆们，全部收编成“国家队”？

来来来，继续继续。

新加坡模式的背后，除了土地，还有淡马锡。

组屋的价格，是远远低于成本价的。

即便是拿着土地的情况下，新加坡建屋发展局也是年年建组屋，年年赔钱，年年赤字。

新加坡政府每年补贴在组屋方面的拨款，折合人民币近1000亿。

而补贴给组屋的拨款，一部分来自于税收，另一大部分来自于淡马锡。

淡马锡这种国有怪兽，一边垄断着国内的电信、电力、航空、银行、地铁、港口、航运和地产，一边去全世界投资，满世界赚钱，年均复合回报率高达16%。

组屋的亏空，被淡马锡用盈利给填上了。

好，问题来了——

深圳去哪找个类似淡马锡这种“只为耕耘、不问收获”的组屋慈善家？

哪家房企，肯先赔钱做拆迁，贴钱盖房子，最后再把赔钱把房子卖给深圳人？

是恒大，还是万科，再或者是碧桂园？

做生意不赚钱，纯靠信念来夭寿吗？

此前，万科倒是想通过“万村计划”的城市更新来解决租赁住房的供应，结果因为利益分配不均的问题，被社会暴打教育了一番。

最终，惨淡告别。

3

说实话，我对深圳这次的房改方略是很失望。

深圳，是学不了新加坡的。

新加坡模式，本身就是城市型国家的孤例，属于楼市邪教那一卦。

而深圳的人地结构、土地制度、户籍制度、土地存量、开发模式，都决定了它学不了新加坡。

不仅是深圳，绝大多数的城市都学不来“新加坡模式”。

一个14亿人口的国家，资源的稀缺性是我们这个国家永恒的命题。

不仅是土地资源，还有城市资源。

如果中国是一个只有500万人口的国家，我们做的一定比新加坡更好，肯定也能向外疯狂输出“中国住房模式”。

牛批吹起来，也能上了天。

深圳与其跟着一个只有500多万人口的楼市邪教去学，还不如仔细研究一下自己的土地供应问题——

过去十年，深圳住宅用地成交面积只有431万㎡，位居全国100城里“倒数第四”。

2012-2017年，深圳新增的700多万㎡商住工业用地中，居住用地只有8%。

深圳居住用地，只占整个城市面积的11%，远低于北上广，更远低于伦敦、纽约和东京。

影响房价最深的土地供应问题不解决，却总想着剑走偏锋玩邪教。

深圳，可能真的是被逼急了。

上半年，房价上蹿下跳，涨的最高。

当初跳的这么欢，现在才想起来“要给个交代”了。

人被逼急了，啥狠话都敢往外说。

我先把饼画出来，能不能咽下去，就是你的事儿了。

住房问题，是一个系统性的问题。

它迫切需要的不是画饼，而是从顶层设计上完成一个系统闭环——

土地从哪里来？谁来建设？钱由谁出？

税费制度如何搭建，才能保护刚需？信贷体系如何搭建，才能有利刚需？

深圳，给其他兄弟城市开了一个不太好的头。

遇事不解决问题，先画饼，再放狠话。