冯仑：未来房地产的5大变化

7月26日，以“破而立·喻新生”为主题的 2019 奇点（中国）绿色商业生态价值论坛在北京举办。

论坛由凤凰网奇点商业主办，凤凰网、凤凰网房产联合主办。中国房地产协会商业文化旅游地产委员会、中国商业消防与安全协会、中国中小企业协会、中国饭店协会、中国房地产数据研究院、北京孕婴童用品行业协会、水木厚物、BRE英国建筑研究院协办。

优博集团董事长&凤凰网房产CEO单大伟、御风集团董事长&万通集团创始人冯仑、爱琴海集团执行总裁王强、福晟集团董事兼商业集团总裁吴洋、依文集团董事长夏华等重量级嘉宾出席论坛。现场将独家发布《中国商业地产绿色竞争力白皮书》，并成立“奇点（中国）绿色商业联盟”。

御风集团董事长&万通集团创始人冯仑以《“未来商业发展三部曲”》为主题进行精彩演讲。

以下为演讲实录：

各位朋友大家下午好，非常高兴能跟大家一起来探讨关于房地产的现在和未来的内容。最近一段时间大家看新闻非常有意思，发现原来特别爱说话的地产商，现在说话的方式有了变化。

第一种变化，就是原来说得很具体、很清楚的话，都改成说的很模糊了，比如说房地产创造美好生活的服务商就比较模糊，大家不知道边界在哪儿了。原来说得很清楚的，开始说的话变得不清楚了，不是那么边界清楚。比如说到汽车，说到很多跨行业的事情。

第二种，说话的声音开始近乎绝望，比如说最近网上说有200多家房地产公司集体破产了，集体殉职了，这些地产商的声音近乎绝望。

还有些地产商就不说话了，为什么不说话呢？不知道怎么说。这都表明了这个行业在经历着一个深刻的变化，大家知道最会说话和最不会说话的人生阶段往往是这样，到了一个阶段，比如说又是小孩又是大人这个阶段，他就不知道该怎么跟男人、女人说话，该怎么跟老人、小孩说话，他到了一定的人生阶段才知道，老人是老人的角色，小孩是小孩的角色。我们这个行业也在发生蜕变，我们在语言不详中寻找自己未来的变化。

我们有什么变化？这个变化我看下来大概有这么几个方面的变化。

第一个变化，就是房地产从开发时代已经进入到后开发时代，从2016年人均GDP过了8千美金之后，实际上住宅已经不成为房地产最主要的主旋律了，虽然在媒体上还有很大惯性，很多人在关注，但实际上开发时代已经势微。这是全世界的规律，当你城市化过了50%，人均GDP过了8千美金，城市人口增量在趋好，城市的空间结构在固定化，人们的收入，经济增长的速度也都放缓，另外预期也发生了改变，金融、税务、利息等等，这些都会导致新房的供应量需求减少。

现在二手房交易超过了一手房，北京、上海大概五套二手房的交易有一套新房，存量资产已经超过了增量资产。我们从开发时代进入到后开发时代，开发时代我们以住宅为单一产品，以开发为主要的商业模式，竞争力的重点在于成本、规模、速度，这就是开发时代。后开发时代进入到一个全产品线进入全价值链，重点竞争进入到运营与资产管理，重点改变了，这个时代的改变将会使很多企业发生变化。

从前我看吴晓波先生的《预见》，说未来10年将会死到2/3的企业，大概600家企业，是不是这样的？大家可以看，的确有这么一种可能性，就是说随着后开发时代的来临，开发时代的竞争优势，竞争重点发生了变化。后开发时代还没有聚集你的优势和能力的时候，你可能就被淘汰了。所以这个时代的改变对我们来说必须非常清楚，所以有一种说法叫做进入到白银时代了，实际上这是个形容词，我们讲后开发时代是一个专业的定义，这是中城联盟还有一些行业机构在2016年就确定的一个判断，这是很重要的变化。

第二个变化，刚才讲到，我们的产品线发生了很大的变化，我们产品线的后开发时代叫全商业模式、全产品线、全价值链。全产品有多少呢？刚才讲到商用不动产，我不愿意讲商业地产，因为商业地产只是商用不动产里的一种形式，商用不动产我们作为空间，是租给别人，别人拿来给客户服务，是B2B2C。国内媒体讲这个的时候经常比较热闹，容易讨巧，比如有个捏脚的叫健康不动产，有个业主委员会叫文化不动产，有个媒体在那儿叫娱乐不动产。我到东南亚看到最有意思的是，别墅前面放燕窝，叫燕窝不动产，这些都不准确，我们还是叫商务不动产，区别于自用的。

商务不动产分成五大类，有写字楼、购物中心、渡假和酒店，有物流仓储、教育研发和健康医疗，还有一类叫公共物业，政府的公共物业。比如说扫黑、打黑，总得关在监狱里，监狱是共公共物业，国外公共物业也属于商业部动产的一个门类。

我们五大类、六大类商业不动产跟以前的挑战不一样，我们以前做住宅，大家干的产品品质有差异，但大类是一样的。现在我们做了选择，到了后开发时代，我们这五大类、六大类做什么？你做物流商品做不过索罗斯，你做购物中心，现在有大悦城、万象城、SKP，各种各样的，你做什么？所以针对我们来说，如果一个企业转到后开发时代，你就要考虑在这些里面做什么？你不可能都做。全世界到后开发时代，敢什么都做的只有两种人，一种是金融人，你比如说寿险资金、保险资金，还有一些大的金融机构什么都可以投，但是是财务投资。第二种是综合性超大规模的地产公司，可能也做一些商务不动产。包括香港置地、恒隆这些大的公司，两边都可以做一些，但是多数企业都会在细分领域，在后开发时代找一个事情做。

我们现在进入到后开发时代，从2016年以来我们围绕着大健康这样一个新增领域做我们的商业部动产，具体做几个产品，健康公寓、疗愈式酒店、医疗中心，医疗mall，这就是开发时代、后开发时代的产品类型非常复杂，这些复杂导致你的商业模式、你的价值链，都发生了变化，这些对我们来说是很大的挑战。

第三个，我们的变化就是地产商自己的变化，角色开始变化。原来从住宅快速开发的时候，一卖几百亿，几千亿，似乎都觉得是有钱人。随着进入到后开发时代，发现不是有钱人，你必须变成手艺人。从有钱人的感觉变成手艺人，这个难度很大。为什么呢？前两天有个电影编辑，在电影的会上讲了一句话很有意思，他很怀念煤老板的时代，如果煤老板的时代不能来他就怀念房地产老板的时代。为什么呢？他说煤老板时代除了给钱以外就关心一件事，哪个女演员能够拍得好。拍得什么，给谁看，都不关心。他说在此之前是地产老板，地产老板也不关心，也关心煤老板关心的事，之外关心投资回报，他最不喜欢的是互联网的老板，啥都关心，还要关心回报，还要关心队伍，还要关心剧本，还要关心女演员。

什么意思呢？这说明什么？我们原来被一些外行认为是土豪，认为是有钱人，他们误解了我们。大家仔细看，在陆家嘴最牛的一些楼四十栋楼，没有一座是地产商的。纽约曼哈顿几百栋楼，地产商的楼5%都不到。那这些楼是谁盖的呢？都是地产商盖的，我们帮忙盖的，我们协同盖的，包括特朗普都是协助盖的。但是为什么我们变成了这个楼跟我们没关系呢？我们显然在后开发时代，我们是个手艺人。就像你磨一个钻石，非常值钱的材料从你手上过，但是这不是你的。像婚礼公司，你天天主持婚礼，新娘不是你的，晚上跟别人走了，但是你白天也很高兴。所以我们干这个事逐步的变成手艺人，手艺人是什么呢？我们就是要把一个空间的价值最大化地这是我们的手艺。我们地产商的就是创造固定价值的人造空间，四堵墙一个顶，我们是在物理空间，做固定的人造空间。比如说马航370是移动的人造空间，汽车、高铁是移动的人造空间，我们是做固定的人造空间，而且是最有价值的固定人造空间，收钱的固定的人造空间。要不收租金，要不卖给客户收加工费，就是叫开发收入。

所以我们怎么收到这个钱，取决于我们创造这个固定的人造空间是不是能够最好的满足客户的需要，舒适、安全、便捷，而且经济、合理，这些是我们能做到的，人家才给你钱，才来租，否则人家为什么要租呢？所以这是手艺活，我们最终变成手艺人。所以由开发商这种有钱人，逐步变成低调的、务实的、勤奋的手艺人，这是我们一个非常大的变化。如果地产老板不能这么改变，那我相信将会被电影编剧遗忘，成为永久怀念的那样一个有钱人而已，而不会再成为新的编剧喜欢的认真的管理层，一个手艺人，这个变化非常重要。

第四个，我们还面临一个非常大的变化，就是这个行业的人才变得非常短缺。大家知道在过去如果我们要做一个项目开发，比如说5万、8万、10万、15万、20万的住宅项目开发，我们能找到全中国20万人，因为有7万多家项目公司，一个项目公司3个人，这就20万人了，所以到哪儿找个人好像还可以。现在呢？如果现在我们说有10万、20万一个综合项目，里面有5个功能、8个功能，甚至是40万平米，10个功能、20个功能，单体最大的建筑120平米，40多个功能，你到哪儿找这个人才？如果能把这种复杂的空间讲清楚，小说家是讲人间故事，用文字讲故事，我们地产商是讲空间故事，而能讲清楚空间故事，能打造出来的人，没有15年、20年在大公司经历这些综合项目的，同时又有非常丰富的经验研究这些事情的，基本上给你这个空间你都做不了。全国大的以房地产为主业的公司，上市的，大概500家左右，一家公司5个高管，2500人，你想这个人才一下就没了，所以你进入后开发时代，我们面临的变化，老板都有点傻，你用原来管住宅的人管商业，管不了，你价值最大化做不成。

面临这样的情况，如果我们做100万平米以上的，一个超级大的体量，找不到这样的人。所以我们进入到后开发时代，就是要谦虚，我们要重新开始塑造企业家自己的能力，同时去吸收、培训新的专业人才，用更专业的人才吸收更多人的经验，特别市场经济下发达国家的经验。我前一段时间去日本，日本写字楼已经进入到第六代了，我们自己也做了7个写字楼，但是我们做的才是第三代写字楼，我已经算是做的比较久的了，但是我也是“小学生”。于是我赶紧把他们请到北京来给我们上课，告诉我们一代、二代，一直到六代怎么做，为什么把幼儿园也放在写字楼里。进入到后开与时代的时候发生了这么大的变化，如果我们对人才的专业度不够，我们进入到资产运营管理阶段的话，仍然不能成功。

最后就是成长模式变化了，以前就是开发，快速把产品卖了。现在我们后面还有两个阶段，第一个阶段是10—15年的阶段，应该是租售并举，以售养租的时代。从开发时代转到后开发时代，一定是租售并举，以售养租的时代，10—15年。全国性房地产公司由单一开发转向资产运营管理为核心的时代，中国都经历了10—15年的租售并举的时代。新鸿基李嘉诚，还有新加坡的凯德，都是这样一个过程。快一点的10年，慢一点的15年，所以幻想一个大型地产公司两年就转型，三年就牛逼，五年再创奇迹，地产行业是不可能的。地产行业的转型就像胖子转身，非常慢，转型我们分成微转型、小转型、大转型。