杭州买房：没有十全十美的

我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下杭州购房答疑内容，来自公众号“杭叔说房”的粉丝精选提问：

提问：杭叔，你好，孩子即将上小学，我们想置换一套学区房，但是知道自身预算比较有限，所以不是非要追求头部小学的学区房，请您帮我推荐一下有潜力的学校和学区房？

杭叔：你好，公办小学西湖区12所，上城区10所，拱墅区8所，滨江、萧山、余杭与临平各2所，其中不少板块的学区紧张。学区房一般指二手房，由于新房不承诺学区，所以不能算作真正的学区房，新房主要集中于拱墅和余杭。2021年的趋势是：西湖区教育资源最丰富，有大部分学校爆表，二手房为成交主力；这一梯队的学区房价值与房屋品质关联性更大。比较建议的是上城区的胜利实验学校生源优质，潜力不错，学区内豪宅林立，是杭州最贵的学区之一。拱墅区的文澜实验小学对应二手房多为09年以后次新房，普遍挂牌价6-9w。西湖区的嘉绿苑小学近期热度上升比较快；竞舟小学是老牌小学，教学质量高；西湖小学历史悠久；前两者挂牌价普遍为5字头，后者地段好、单价高，在售房源较少。滨江区的滨江实验小学是滨江重点打造的学校，硬件较好，2000年以后房源，挂牌均价4-7w。萧山区的湘师实验小学，2000年后的小区总价可控制在200万以下，临平区的临平第一小学将军殿校区历史悠久，2000年左右的次新房，总价较低。余杭区的杭州二中教育集团未来科技城学校汇集名校资源，新建的12年一贯制公办民办均有，学区范围广，二手房数量庞大，类型丰富，次新商品房、老破小、拆迁安置房、农居房等均有涉及，因此单价和总价跨度较大。杭州各区域性价比高的学区房，关注内部分享。

提问：杭叔，你好，杭州本地人，老婆在萧山上班，过几年公司会搬离萧山，现在也有一些资金，打算在杭州投资买房，想买萧山的房子，老婆也可以暂住，后期再出手。请问萧山科技城发展怎么样？值不值得买入？能不能分析一下这个板块？

杭叔:你好，萧山科技城位于钱塘南岸，大湾区科创中心，拥江发展战略方向之一，有大片地块可供操盘，布局了诸多创新经济产业(三谷一园一基地等)和顶级教育资源(惠灵顿、学军)未来很有发展空间。规划有机场快线、地铁7号线，通过机场高速、通城高架能快速前往杭州和萧山的主城区，核心区内道路基本畅通；但板块被沪昆高速、杭甬高速分割严重，区域内大量道路未建或在建。核心区规划了教育、商业、办公，短期内可见，但周边工厂多，环境稍差。板块内新盘抢手，供应量少，摇号难；二手房供应主要集中于2016年前那一批。整体来说，萧山科技城是具备一定投资价值的，其定位、配套、规划等会逐步推动其价值增量。详见内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

提问：杭叔，你好，对苏州的楼市不太了解，想在狮山购入一套房子用以投资，不知道狮山这个区域的发展怎么样？有发展潜力吗？

杭叔：你好，苏州新区是近些年来苏州比较值得关注的区域，尤其是狮山，经常被拿来和园区做比较，不过，这些年狮山和金鸡湖的差距正在越来越大。园区采用的是同新加坡合作的模式，新区更多的是依赖日资和台资，至今仍然是长三角日资最高地，撇开这点不谈，狮山的地理位置和经济优势都非常明显。作为新区的CBD，苏州的城市副中心之一，狮山绝对称得上是苏州的核心区域，而且，这里途径香格里拉、新地中心到苏州第一座龙湖天街，基本上占尽了新区的繁华区域。不过，虽说狮山占据了核心地段，也有顶尖的学区，但是房子老、户型片就也是不争的事实，小区质量也比较一般。投资回报率最大的板块和楼盘，详见内部分享。

提问：杭叔你好，新房一直没摇上号，想先买一套二手房自住，看到一套比较合适的房子，报价比心理预期略高一些。很多人都说二手房会故意报高价，要学会跟房东砍价，请问买二手房怎么砍价呢？

杭叔：你好，砍价主要还是看房东的态度，如果房东铁了心卖一个价，想砍价难度还是挺大的。最近这段时间比较适合买入二手房，砍价成功率要高一些。如果很想买这个房子，房东给出的价格又稍微高出预期，可以尝试砍价。首先，看房前先通过一些APP了解一下这个位置同房型二手房成交价是多少，对目标房子的价格有一定掌握。如果报价比一般价格低，说明还有一定的砍价余地，还可以再降；如果报价偏高，相对而言议价空间也不会很大。其次，去见房东的时候可以带上十几万的现金，让房东相信你的诚意，后期交易谈判也更顺利。再者，与房东谈的时候，不要心急，要弄清楚目标房子的房主是谁，和你谈的人有没有最终决定权；还有房子里的家具和家电的处理方式，房东户口的迁出时间、学位占用情况，房子是否有剩余欠款以及何时可以腾空等也都要向房东问清楚。和房东花时间交谈搞好关系，砍价也会更容易进行。最后，但是值得注意的是，砍价不要过度，最重要的是谈到一个双方都认为比较合适的价格，如果砍价太多容易谈崩，还有可能有被别的竞争者抢走房源。