泉州楼市的激荡三十年

人生可比是海上的波浪

有时起，有时落

——叶启田《爱拼才会赢》

1988年，氤氲的海平面，酝酿着新生的力量。

海峡对岸，时年40岁的台湾歌手叶启田，拿到了一首“他自认为会火”的歌曲，兴奋的他遍访大师，研究着新歌的唱法。

“三分天注定，七分靠打拼……”坚毅的歌声，伴着温润的海风，漂洋过海来到大陆。

36岁的黄元土，喜欢跟着沙哑的磁带，哼上几句。当时的他就职于国营的泉州市江南建筑公司，是公司的技术骨干。文艺技术宅男，往往怀抱鸿鹄之志。《爱拼才会赢》被广泛传唱后的四年，黄元土跳出体制，创办了群盛地产。26年后的今天，群盛地产以16427元/平，拿下津淮街限价19036元/平地块，震惊业界！

1988年，黄元土的惠安老乡陈荣聪，已经在建筑行业摸爬滚打了5年，勤奋上进的他利用工作之余，参与了建筑业专项学习，成为了当时建筑业少有的“高材生”。有了坚实的理论基础和实践经验。1995年，陈荣聪跟三个同学一起创办了惠安房屋建造公司，紧接着又创办了盛荣集团。泉州人耳熟能详的“盛世”系产品，盛世领墅、盛世融城等皆出自其手。

作为泉州乃至中国的知名建筑之乡，世代传承的工匠手艺，让惠安人对地产有着更为灵敏的嗅觉。13岁便开始在工地当小工的张庭杰，终于在1988年，他20岁的时候拥有了自己的工程队。1996年，张庭杰创办了冠亚集团，在随后的几年里，冠亚城市花园、国际星城等风靡全城，冠亚成为了泉州品质地产的代名词。

历史大潮滚滚向前，有的循规蹈矩，按着既定方向奔流而去，而有的无心插柳，懵懵懂懂入行，却精益求精，最终练就匠心！

1984年，印尼归侨子弟黄朝阳结束了在南安华侨中学的高中生涯，只身前往东北，售卖挖掘机配件。在《爱拼才会赢》走红的前一年，黄朝阳创办了中骏，开始制造销售建筑机械，不过此时，中骏仍未嗅到房地产的甜味。

黄朝阳的南安前辈林树哲，早在1963年便于香港创办了南益集团，当时的主业是纺织，直到1992年才正式吹响了进军房地产的号角，开发南建工业村和位于泉州大桥头的南丰新城。

1988年2月，国务院印发通知，决定用三到五年的时间，在全国城镇分期分批把住房制度改革推开，住房商品化开始提上日程。

改革开放十周年，市场经济的种子已经生根发芽，各种躁动的、创变的、迸发向上的因子，如潮水般冲刷着原本的边界，新的力量正在快速积蓄！

进入90年代，不断刷新的泉州天际线，昭示着尚处襁褓阶段的地产行业的强大生命力。

从部队转业的林文侨，力排众议地在泉州的温陵路口，盖起了当时泉州第一栋超20层建筑——远太大厦。虽然反过来念“厦大太远”，但这并不妨碍泉州考生对厦大的向往。

远太大厦的竣工，拉开了泉州高层建筑建设的序幕。到了1993年前后，泉州陆续建成的高层建筑包括蟠龙大厦、农行大厦、福华商业中心等。

除了百米高楼的拔地而起，在这一年里，还诞生了两个至今仍影响着泉州楼市格局的超级大盘——东海滨城、宝珊花园。

1993年，经福建省人民政府批复，泉籍侨领吴家熊领导大马集团，正式接过了9平方公里东海滨城开发区的运营权。

9平方公里的东海滨城，涵盖了商业、住宅、工业区开发等，相当于再造一座泉州古城，放眼整个中国，这也算城市化进程中极具影响力的案例之一。

只不过，后来的东海滨城并不姓吴，而是姓姚。旅居香港多年的新加坡华侨姚志胜，于2005年接过了吴家熊的帅印，成为东海400万方湾区综合体大盘——东海湾的新掌舵人。

2006至2012年，长达6年的时间里，东海湾都制霸着东海的楼市榜单——偌大的东海板块，有且只有这个商品住宅小区在售！

宣朗君的朋友二蛋，坐了三年的21路公交，也愣是没搞清楚文园、雅园、怡园、丽园……究竟是何园。

笔直的东海大街霓虹闪烁，一端直通大海，而另一端串联市区，活像一根城市输血大动脉。

而搏动的心脏，就是泉州人的大城梦想：环湾向湾！

就在大马集团进驻东海滨城的同一年，港商林树哲创办泉州南海建设有限公司，拿下了桃花山南麓1500亩荒山杂林的开发权，开始谋划着泉州顶级富人圈的居住版图。

宝珊花园，这一集合了山、湖、江、海、林、苑各种美丽的元素的顶级社区，一开始也因为太偏而鲜人问津。

尤其是高达1元/平方的物业费，更是让那些早期就赚到钱的土豪们感叹：城市套路深，我要回农村！

在那个年代，1000元/平的别墅有人买，但1块钱的物业费没人交。逐渐丰盈起来的物质生活条件，开始倒逼人们思维方式转变，但各种矛盾的、纠结的、对立的因素始终在抗衡。

1995年—1996年，泉州中心城区两条东西向主干道土门街（现称涂门街）、东街施行拓宽改造，泉州第一批“拆二代”就此诞生。旧城改造，敲开了横亘在不少人心中的“房住不买”的坚冰。

东街旧城改造前的旧貌，1996年开始拓改（来源：泉州网）

购房意识的破土，为房企的诞生创造了条件。1996年，建筑商陈荣聪开始转型做开发，盛荣接到了第一个项目是经济适用房西湖小区的建设。同年，云谷小区、圣湖小区、西湖小区等经济适用房开建，泉州的城市版图开始向外扩容。

当时，已经把总部搬往厦门4年的黄朝阳，开始把目光转向房地产。1996年中骏接手了津淮街旧城改造的一个项目，正式进军房地产。

同年，参与了丰泽新村、丰盛假日城堡、津淮街西段改造的丰盛集团也正式成立，后起之秀的庄树新红极一时。96年的丰盛，92年的群盛、95年的盛荣，并称为泉州地产界的“三盛”。

而当时的正港三盛，依然在橡塑发泡鞋材领域开疆扩土，转型做地产已经是2000年之后的事情了。

1998年，中国房地产的分水岭。取消福利分房后，中国开始进入商品房时代。买商品房、向银行融资、按揭贷款，成了很多泉州人讨论的话题。

那几年间，诚源的曾文解、金鑫的庄少卿、华尔顿的陈光明、金帝的李德文、毅达的黄通成、力标的杜胜利等纷纷赚得了人生的第一桶金，群雄并起，泉州迎来地产的创世纪。

沐浴着“跨世纪”的春风，中国迎来了千禧龙年。爱拼敢赢的泉州人，开始在多个领域取得突破。

2000年的悉尼奥运上，拿出年营收额五分一押宝孔令辉的丁世忠，让“我选择，我喜欢”的安踏赢得了这场世纪豪赌，开启了中国鞋都的辉煌二十年。

来源于：懒熊体育

拼搏的躁动基因，助推泉州城市版图由西向东快速推进。2002年，历经四年建设的泉州丰泽商城投入使用，田安路也正式吹响了建设改造的号角。

彼时，53岁的李德文已经放弃铁饭碗，下海经商了八年，他的金帝集团正在全力建设田安路与津淮街交汇处的金帝文化广场、金帝商厦。

与其一街之隔的千亿大厦，获得了1999年度中国建筑工程最高奖——鲁班奖，是福建省小高层建筑首项国家优质工程。随后，曾永生领导的千亿地产又在田安路上开发了“千亿华园”，新颖独特的厢体式结构、色彩艳丽的仿金属外观，着实惊艳了泉州。一时间，千亿地产名声大噪。

不过，这样独栋或者几栋组成的围合式小区显然已经满足不了千亿的“匠心”！500亩市区大盘——千亿山庄成为了千亿地产的登峰之作，吸引了不少泉州顶级圈层的进驻。

住宅市场的大获成功之后，“爱拼”的曾永生又大举进军商业地产，开发建筑面积逾80万平米的千亿商业城项目。2009年，千亿商城一期开业，日均人流最高突破5万人次，创造了当时泉州商业的“奇迹”。

“眼看他起高楼，眼看他楼塌了”，步子跨太大的千亿还是没能维系住羸弱的资金链，2015年10月，省住建厅注销了千亿的二级开发资质，怀抱匠心与雄心的千亿地产就此轰然倒塌，留下“一笔糊涂账”的小商品市场和至今仍未竣工的千亿商帆，让人不禁唏嘘。

30年的楼市浮沉中，后来人并没有吸取教训。典型的，还有开发了毅达大厦、碧水湾、中毅丽景城等小区的毅达地产，董事长黄通成在2010年携款潜逃，导致了包括漳州第一大盘——毅达新城的烂尾，以及泉州多个小区的住户久久办不到产权，成为狂飙突进的地产运动中留给世人的又一道伤疤。

2003—2004年，随着住宅商品化的推进，国内房地产市场迎来井喷式发展，泉州房价也在2000元以内徘徊数年之后，迎来新的突破！

2003年7月，张庭杰开发的冠亚·国际星城项目引发全城轰动，超300组客户连夜排队买房，泉州房价站上3000元高位。“破3”后的泉州房价迎来了跃进式发展：2004年的东方今典，售价来到了4000元；2007年的富临华城，售价已是8000+；后来的南益湖景花园，更是泉州首个触及万元天花板的项目。

当时的泉州，形成了以丰泽街口、刺桐公园、泉秀街口为圆点的多组团式发展格局，城市版图的扩大，带动了区域间的串联并通。

浮沉30载，泉州房价从当初的几百块钱，已经涨了数十倍。当年的先知先觉者，坐享了城市化进程中的诸多红利。

大

2005年，丰泽街继续向东延伸，历时两年建设的大坪山隧道正式通车，拉开了城东建设的序幕。

2006年，国务院正式批复福建省，同意泉州市人民政府驻地由泉州市鲤城区庄府巷迁至泉州市丰泽区景观东路，市府东迁，带动着泉州由“江滨鲤鱼”向“滨海扇贝”迈进，环湾大城骨架落定。

城东、东海，两大板块的双星闪耀，是最近十年来泉州城市发展的主旋律。

2008年，农运会在刚刚落成不久的泉州海峡体育中心举行，吹响了这一科教康体住区城市化建设的集结号。而在此前三年，围绕农运会主场馆——海峡体育中心的建设，一家由安踏、菲莉、九牧王、寰球四家晋江地区大型制造企业投资设立的综合性集团公司——海西投资，应运而生。

至2009年，海西投资已成功将海体中心周边的总计670亩地块收入囊中，但是，脱胎于传统产业的海西投资，对于地产开发似乎有些手足无措。

此时，挺过08年楼市低谷的中骏置业，在完成西湖一号项目的运作后，正意图上市，黄朝阳急于扩充土储，两家一拍即合。中骏以8.594亿元成功收购海西投资58%股权，自此，对城东板块产生深远影响的中骏·财富中心综合体项目站上历史舞台，而中骏也于2010年在香港主板上市。

早在2000年以前，市府东迁的消息便不绝于民间。从城市发展的格局来看，将行政中心迁往更为广阔的东海，既有利于新的城市功能区域的架构，也能借助湾区之势形成更好的环湾辐射效应。

罗马不是一天建成的。行政中心东移，这是一场需要政府与民间协同发力的大城逐梦。

2005年，在众人的不解中，姚志胜斥巨资，拿下了当时还颇为荒凉的东海滨城。第二年，国务院的正式批复泉州东迁的请求。酷爱打八十分的姚志胜又一次押对了宝！事实证明，这哪里是一手好牌，简直是王炸！

总建近400万方的东海湾，假设按保守的均价7000元/平来算，这是多少个小目标？宣朗君的朋友二蛋，掰着手指头算了很久也没算明白。

除了姚志胜的“制胜”投资，悄然成为东海另一大地主的杨建辉则更是“长袖善舞”！通过多次的雪中送炭、并购重组，菲莉逐渐成为东海的滩涂整理项目多个地块的实际控制人。

东海滩涂整理项目，位于泉州湾内的滩涂上。按照规划，围垦成陆后的东海滩涂整理项目将紧邻泉州市政府，作为市政配套建设以及行政文化、商办、居住及休闲娱乐等规划用地，未来将建设成为泉州新的中央商务区。

2004年年底，经丰盛庄树新引荐，拥有国资背景的上实发展，顺利通过招标资格审查，并于2007年12月28日，以38.24亿元摘牌，获得东海滩涂整理项目的978.40亩(B区和C区)国有土地使用权。加上地块的围垦回填、路网、地下管网等基础设施建设，上实发展为此大致需要付出149.19亿元的总投资。

2010年，无力承担巨额造陆成本的上实发展开始为泉州的子公司引入新资本。菲莉出资9000万元，外加等额债务，占据了福建上实地产90%的股份。而后，通过收并购，菲莉又取得了丰盛在上实的大部分股权，自此成为东海滩涂整理项目最大的民间出资方。

之后，杨建辉又引入北京国华、碧桂园、万科，分别合作开发了海悦府、碧桂园天玺湾一期、万科城市之光。

从2005年开始，不甘心偏居一隅的泉州本土房企开始择机出走，全省乃至全国布局。最典型的莫过于黄若虹、黄若青兄弟创办的力高地产。在开发了阳光巴黎、阳光曼哈顿、瑞士花园后，力高自1996年便走出福建，进行全国布局，并于2014年成功在港交所主板上市。

宣朗大数据中心统计，除了力高，华尔顿、力标、嘉龙、冠亚、南益、金帝、毅达等本土代表型房企均有过外地开发的经验。

更广阔的市场蕴藏着无限商机，不少泉州房企大胜而归，如力标、华尔顿等；不过，陌生的环境再加上地产的浮沉周期，也让不少房企元气大伤抑或折戟沉沙，如金帝的中洲滨海城项目、毅达的漳州项目等。

尤其是进入2010年，随着万达、世茂、万科、恒大、碧桂园、保利等一线大咖跑马圈地般进驻泉州，内忧外患下，泉州楼市迎来大洗牌，此前红极一时的本地房企，因为拿不到地或者错误拿地，要么面临收购重组，要么迅速陨落。

宣朗大数据中心显示，2004—2015年之间，随着中国房地产市场的多轮调整，不少曾经的泉籍知名房企折戟沉沙。本土房企的数量从九十年代的上百家，缩减到如今的不到三十家。

潮起潮落间，浪花淘尽英雄。而他们的是非成败，既是时代大势在个人身上留下的烙印，也成为后来者照亮前路的一方明镜。

近年来，泉州的地产江湖里，潮水已经齐腰深。在日渐复杂的市场环境中，激流、险滩、旋涡遍布其间，让一路摸着石头过河的本土房企更是谨小慎微。

人生最大的无奈便是：自己好不容易才学会了游泳，转头一看，外来的小伙子们要么别着救生圈，要么干脆开着游艇。

上岸？或者继续扑腾？或者与别人合一块舢板，继续出海？

自打30年前，他们义无反顾的踏进这条河里，选择，便如同宿命般，时刻考量着他们脚下的每一寸土地。30年前如此，30年后亦如此。

在城市化的大浪潮中，激进者有之，痛失良机者有之。只是，这些都构不成主体。与城市化建设阔步生风相对应的，是泉州楼市30年来的稳健前行。

30年前的青葱少年，如今已是看惯风云的老炮儿！在2018年的楼市激流中，本土房企们“聊发少年狂”，多次高调出手：

7月，浔兴地产，以楼面价4524.65元/㎡、5045元/㎡，相继竞得陈埭鞋都片区两幅11173元/㎡的限价地；

8月3日，百宏楼面价6017.62元/㎡，抢得池店南12497元/㎡的限价地，成为晋江地王；

8月20日，百宏楼面价5045.7元/㎡，竞得晋江梅庭11516元/㎡的限价地；

9月29日，南益以楼面价4558元/㎡，竞得洛江塘西10500元/㎡的限价地。

再加上群盛19036元/平的津淮街限价地

……

被压抑太久的泉籍房企们，在30年后的今天，掀起了新一轮的攻势。

只是，精准调控下的稳健市场，留给本土房企的空间与时间究竟还有多少？

业界大神兽爷曾经说过：无论哪个时代，命运总是垂青那些咬牙切齿和生活死磕的人。

面临新一轮的转变，“黄元土”应该又哼起了那熟悉的旋律：一时失志毋免怨叹，一时落魄毋免胆寒，哪倘失去希望 ……

（谨以本文致敬泉州楼市激荡三十年。文中数据难免纰漏，欢迎补充指正）

转载至：宣朗

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