新加坡的房地产市场依然富有弹性

尽管2019冠状病毒病大流行导致新加坡经济陷入困境，但新加坡的房地产市场依然健康。根据市区重建局(市建局)的数据，2020年私人住宅指数同比上涨2.21%，2019年同比上涨2.67%，2018年同比上涨7.85%，2017年同比上涨1.09%。经通货膨胀调整后，去年房价同比上涨了2.16%。

新加坡房地产

新加坡的房价

在最近一个季度(即2020年第四季度的)，住宅价格环比上涨了2.08%(经通胀调整后为1.67%)。

中部以外地区的增长速度仍然最快:

1.根据市建局的数据，在核心中心区(CCR)，非土地所有的私人住宅价格在2019年下跌1.7%后，在2020年小幅下跌0.37%(经通胀调整后为-0.43%)。然而，上一季度房价环比上涨了3.17%(经通胀调整后为2.76%)。

2.在中心的其他地区(RCR)， 2020年房地产价格上涨了4.69%(经通胀调整后为4.64%)，较上年2.8%的增长有所改善。2020年第四季度，房价同比上涨4.42%(经通胀调整后为4.01%)。

3.在中心以外地区(OCR)，房地产价格在2020年上涨了3.2%(经通胀调整后为3.15%)，比前一年同比上涨了4.2%。上一季度，房价环比上涨了1.77%(经通胀调整后为1.37%)。

房价持续上涨的主要原因是需求强劲，加上住宅建设活动疲弱。根据市建局发布的数据，2020年新加坡有10833套未完工的私人住宅单元推出，低于2019年的11345套。另一方面，根据市建局的数据，住宅交易，包括新销售、转售和转售，在2019年和2018年分别下降13.5%和11.5%之后，在2020年强劲增长9.2%，至20,909套。

然而由于实施旅行限制和封锁措施,去年国外需求下降, 根据房地产咨询公司Network 和 Orange Tee & Tie，2020年外国人购买私人住宅数量创17年最低，仅为742套。

总体而言，市场情绪依然乐观，许多人对新冠肺炎疫苗成功推出和经济状况改善抱有希望。据OrangeTee & Tie研究和咨询部门负责人克里斯汀·孙(Chistine Sun)称，2021年，二手房销量可能增长约5%至10%，而新房销量预计将保持基本稳定。今年私人住宅价格将继续上涨1%至4%。

据新加坡贸易工业部(MTI)发布的预估，新加坡经济在2019年同比增长0.7%后，2020年同比收缩5.8%。2010年至2018年，经济年均增长5.3%。

根据国际货币基金组织(IMF)的预测，该国经济今年有望增长5%，2022年将再增长2.6%。

自2005年7月19日的《住宅产权法》颁布以来，外国人可以在没有政府事先批准的情况下购买任何公寓。然而，外国人在没有新加坡土地管理局许可的情况下仍然不能购买空置土地和地产。非住宅房屋则不受上述所有权限制。

新开发楼盘价格

新加坡一些新推出的楼盘的价格(根据第一太平戴维斯第二季度和第三季度的报告):

核心中心区(CCR):

1.在荷兰路(Holland Road)的Mooi Residences，单套的价格从每平方英尺2,535新元(1,906美元)到2,669新元(2006美元)不等。英国《金融时报》。

2.在位于Holland Hill的15号，价格为每平方英尺2702 SG$ (US$ 2031)到3063 SG$ (US$2,302)。英国《金融时报》。

在中心的其他地区:

1.在杜塔克路武吉timah Forett At Bukit Timah，住宅的价格从每平方英尺1,647新加坡元(合1,238美元)到2120新加坡元(合1,594美元)不等。英国《金融时报》。

2.在迈拉，位于Meyappa Chettiar路，住宅单位的价格从2016新加坡元(1515美元)到2273新加坡元(1709美元)不等。英国《金融时报》。

3.在Guillemard路上的Noma，每平方英尺的价格从1,480新加坡元(1,113美元)到1,808新加坡元(1,359美元)不等。英国《金融时报》。

4.在位于西姆斯道(Sims Drive)的彭罗斯(Penrose)，住宅单位的售价为每平方英尺1,396新加坡元(合1,049美元)至1,856新加坡元(合1,395美元)。英国《金融时报》。

5.在位于德索萨大道(De Souza Avenue)的Verdale，住宅单位的价格约为每平方英尺1607新元(合1,208美元)至1,855新元(合1,394美元)。英国《金融时报》。

中心以外地区(OCR):

1.位于伯利道的伯利道住宅单位售价为每平方英尺2008新加坡元(合1,509美元)。英国《金融时报》。

2.Parkwood Residences的住宅单位售价为每平方英尺1,323新加坡元(合995美元)。英国《金融时报》。

又一轮楼市调控?

除了在2020年5月宣布的临时宽松措施(该措施已于2020年10月续期)外，该措施主要是为地产发展商提供为期6个月的延期，以减免额外买方印花税，大部分现有住宅楼宇的降温措施得以保留。

新加坡国家发展部长李德斯蒙德(Desmond Lee)说:“在这个时候，作为新加坡人，我们也希望非常谨慎，特别是在作出非常长期的承诺时。”“房子是一件昂贵的东西，为了新加坡人的福祉，我们采取了一些措施。”

事实上，在2021年1月，随着房价在强劲销售中继续上涨，有关新一轮房地产降温措施的讨论已经加强。然而，一些市场分析师认为，现在采取这一举措还为时过早。

“我们相信政府会等上几个季度，并监控价格。与此同时，它发出的信息是，买家应谨慎，在经济实际回升之前，价格不应继续大幅上涨，”高力国际新加坡研究主管Tricia Song表示。

根据市建局的数据，在2017年3月部分放宽市场降温措施后，新加坡政府在2017年销量达到25,010套，同比增长52.7%——这是自2009年以来的最大增幅后，政府又改变了政策。

自2018年7月6日起，所有购房者的额外买家印花税(ABSD)税率上调5%，总共10%，但购买首套住宅的新加坡公民(SCs)和永久居民(PRs)除外。对于购买住宅用于住宅开发的开发商，额外的abd为5%。

政府还将住宅贷款的贷款价值比(LTV)限制从80%收紧至75%。

额外买方印花税(abd)

此前，政府已于2018年2月将价值超过100万新加坡元(752,332美元)的购房印花税从3%上调至4%。

这些房地产限制措施如今已成功抑制了市场。

“在一个名义增长率为3%至5%的经济体中，房价以两位数增长是不可持续的，”MAS董事总经理拉维•梅农(Ravi Menon)表示。

新加坡政府严格控制房地产价格

过去几年房价的回落是政府审慎政策的结果。

在全球经济危机之前和之后，新加坡的房地产市场都大幅飙升。截至2010年第二季度的一年时间里，住宅价格指数上涨了38.2%(经通胀调整后为34%)。

新加坡政府明智地采取了措施，当这些措施被证明是不够的时候，又采取了进一步的措施。

2012年10月，它将抵押贷款期限限制在35年，并将超过30年(或贷款人超过65岁)的贷款价值比(LTV)降低到60%。

这只是10轮房地产市场降温措施中的第一轮。

卖方印花税(SSD)随后被引入到购买一年内出售的自住房屋。不久之后，印花税又被上调，在一年内出售的自住房屋按售价的16%征税。持有期从一年增加到四年。在随后的几轮游戏中，LTV比率降低，最低现金首付增加。

尽管采取了这些措施，房地产价格仍持续飙升。在第六轮融资中，新增住宅贷款的年限上限为35年，超过35年的现有贷款面临更严格的贷款价值比(LTV)。在第七轮中，政府修订了额外的买家印花税(ABSD)，将永久居民(PRs)首次购买住宅物业和新加坡人第二次购买住宅的税率从5%提高到7%。

这导致一年内销售交易下降了23.5%，但价格一直飙升到2013年底。

随后又出台了第八、第九和第十轮市场降温措施。

这些降温措施是有效的，2014年至2017年房价下跌10%就是明证。

住宅销售上升

根据市建局的数据，住宅交易，包括新建、转售和转售，在2019年和2018年分别下降13.5%和11.5%之后，2020年同比增长9.2%，至20,909套。

新加坡住宅出售

2020年:

1.私人住宅预售数同比微升1.1%，至9,838套。

2.私人住宅已完成销售量同比下降19.1%，仅为144套。

3.次级销售量为198套，同比下降31.5%。

4.转售量同比增长19.9%，至10,729套。

按地区:

1.在核心区，2020年房地产销售同比增长13.2%，达到3406套。

2.在中心其他地区，2020年销量同比增长4.3%，达到7069套。

3.在中心以外地区，销量同比增长11.4%，至10,434套。

住宅建设正在放缓

根据市建局的数据，2020年，新加坡有10833套未完工的私人住宅单元推出，低于2019年的13345套，但仍高于2018年的8769套和2017年的6020套。

新加坡私人住宅供应

1.在CCR方面，2020年的新房数量同比增长1.8%，至1,545套

2.在RCR中，2020年的新房数量同比下降了8.3%，至4305套

3.在OCR领域，2020年的新房销量同比下降2%，至5033套

与去年同期相比，2020年第四季度的总供应量为49307套，几乎没有变化。

1.2020年第四季度，在建私人住宅单位同比增长10.3%，达到42,976套。

2.2020年第四季度，计划建造的房屋数量同比下降了38%，至6331套。

2020年第三季度主要新开楼盘

据市建局统计，2020年第四季度，新加坡共有376,040套住房可供使用，较去年同期增长0.7%。其中349,646套已入住，其余26,394套空置，空置率为7%，高于上一季度的6.2%和去年同期的5.5%。

非常低的利率;抵押贷款增长缓慢

抵押贷款的可变利率主导着新加坡的住房市场。调整抵押贷款利率，加上政府对土地使用和所有权的限制，尽管在过去8-9年里利率大幅降低，但仍阻止了房地产市场的繁荣。

根据新加坡金融管理局(MAS)的数据，从2020年6月到2020年12月，平均住房贷款利率为2.84%，低于2019年6月到2020年5月的3.27%。

根据新加坡金融管理局的数据，与去年同期相比，未偿还住房贷款在2020年12月仅增长了0.3%，达到2013.6亿新加坡元(约合1513.6亿美元)。

在新加坡，可变利率抵押贷款与新加坡银行间同业拆借利率(SIBOR)挂钩。与sibor挂钩的可调利率抵押贷款是这样的:

因此，抵押贷款利率包括两部分:a)利差或保证金b)指数，通常是新加坡银行间同业拆借利率(SIBOR)。

新加坡住房贷款

高端住宅的收益非常低;租金下降

在需求方面，由于市场降温措施、更严格的移民政策以及与大流行相关的旅行限制和封锁措施的综合作用，移居国外的人数有所下降。

根据Global Property Guide的研究，新加坡中心高端公寓的收益率仍然很低，约为3%。小户型的收益率略高于大户型，这是大多数房地产市场的典型情况。

租金下降。根据市建局的数据，2020年，私人全住宅地产的租金指数较上年同期下降了0.57%(经通胀调整后为-0.63%)，而2019年和2018年的同比增幅分别为1.36%和0.59%。在最近的一个季度里，整体租金指数仅上升了0.1%(但经通货膨胀调整后下降了0.3%)。

新加坡租金指数

在2020年，不动产的平均租金下降了2.7%，而非不动产的平均租金下降了0.5%。

在豪宅市场，2020年第一季度非自有私人住宅租金从每平方英尺4.19新加坡元(合3.15美元)下降了1.9%。到2020年第三季度，每平方英尺的租金为4.11新加坡元(3.09美元)。

“由于对高端共管公寓和私人公寓的需求疲软，加上空置率不断上升，一些房东已经接受了租户相对较低的租金;尽管如此，租金的下降仍然温和。“

2020年租金变动情况:

1.中核区的租金同比下降了2.4%

2.中心其他地区的租金同比略微下降0.1%

3.中心以外地区的租金同比上涨了3%

市建局的数据显示，2020年第四季度，全岛已完工私人住宅的空置率上升至7%，高于上一季度的6.2%和上年同期的5.5%。

去年，流感大流行对新加坡的租赁市场造成了不利影响。

“冠状病毒的持续传播迫使许多公司推迟搬迁计划。因此，预计租赁市场交易量将在短期内大幅下降。”

新加坡有一个小型的私人租赁部门，主要服务于外籍人士。在当地，81%的租赁单元归HBD所有。根据世邦魏理仕(住宅)执行董事Joseph Tan的说法，自2014年以来，许多外籍人士已经从核心中心区(Core Central Region)搬到了外中心区(Outside Central Region)的郊区和边缘地区。

99年租赁的房产在新加坡的租金收益最高，因为相对于其他类型的房产，它们的价格更低。

外国需求至关重要

超过38%(220万)的新加坡人口是外国人，是世界上外国人比例第六高的国家。新加坡统计局(Department Of Statistics Singapore)的数据显示，这9%的人(5300万)是永久居民，其余29%(170万)是外籍人士。

由于民众的强烈不安，政府正在实施更严格的移民规定。2015年9月1日开始实行最低月薪要求。

除了更严格的移民规定和实施冷却市场的措施外，2019冠状病毒病大流行去年对外国购房者的需求产生了负面影响。根据房地产咨询公司ERA Realty Network和Orange Tee & Tie的数据，2020年，外国人在新加坡购买的私人住房总数降至仅742套的17年低点。这只占总销售额的4.1%，是20多年来的最低水平。

新加坡的汇率

“在豪宅，许多买家在购买前更喜欢亲自去看看房子，或者参观一下样板间，”Orange Tee & Tie的孙宇晨(Christine Sun)表示。“去年，许多海外买家无法到新加坡亲自查看房产，这可能导致了海外买家的购买量下降。”

位于乌节路区的景峰(靠近景峰捷运站)和坚山九(Cairnhill Nine)，是PRs和外国购房者最喜欢的住宅项目之一。2019年第4季度，在PRs其他的，在外国人中最畅销的项目包括Parc Esta、Parc Clematis、Jadescape、Maria One Residences、Martin Modern和The Crest。

中国大陆买家、马来西亚人、卡塔尔人、印尼人、美国人和印度人构成了新加坡最大的非新加坡购房者群体。

与外国人相比，新加坡公民和新加坡永久居民在购买住宅房产时支付的额外印花税要低一些，这取决于他们拥有的房产数量。对于新加坡公民和新加坡永久居民，额外的买方卖方税的最高税率是15%。对外国人则统一税率为20%。

然而，根据美国-新加坡自由贸易协定(US-Singapore Free Trade Agreement)，美国公民与新加坡公民享有同样的待遇，也就是说，首次购买新加坡住宅无需支付额外的印花税。

经济萎缩

据新加坡贸易工业部(MTI)发布的预估，新加坡经济在2019年同比增长0.7%后，2020年同比收缩5.8%。2010年至2018年，经济年均增长5.3%。

2020年:

1.继2019年下降1.4%之后，制造业增长了7.1%

2.与2019年2.8%的增长相比，建筑业大幅下降了33.7%

3.服务业下降了7.8%，而前一年增长了1.1%

根据国际货币基金组织(IMF)的预测，该国经济今年有望增长5%，2022年将再增长2.6%。

尽管人们普遍预期今年经济将逐渐好转，但前景仍不明朗。“尽管重新开业已进入第三阶段，但国内需求的进一步复苏仍可能受到旅游业持续疲软和劳动力市场严重低迷的制约。”我们还密切关注社区中可能再次出现的感染潮，这可能会阻止甚至逆转重新开放的进程，”花旗经济学家郑洁(Kit Wei Zheng)和魏昂(Ang Kai Wei)表示。

新加坡Gdp和通货膨胀

根据人力资源部(MOM)的数据，2020年第四季度的失业率为3.2%，较上一季度的3.6%有所改善，但仍远高于上年同期的2.3%。2020年第四季度，新加坡的失业率为4.5%，高于上年同期的3.3%。同样，PRs的失业率从2019年第四季度的3.2%上升到了4.4%。

新加坡统计局(Statistics Singapore)的数据显示，2020年的整体通胀率为-0.2%，低于上年同期的0.6%。核心地区通胀率也从2019年的1%降至去年的-0.2%。