• 11月05日 星期二

中国REITs行业:优惠政策或将推动REITs发展

优惠政策或将推动REITs发展

- 所得税优惠政策利好公募REITs

- 公募REITs 2021年业绩多数超预期

- 价格已体现积极因素,但出于降息预期,境内流动性环境或将进一步推高估值

- 境内资金也正在关注境外REITs

所得税优惠政策利好公募REITs。中国财政部及税务总局近期发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金试点税收政策的公告》,或将进一步刺激公募REITs的发展。该公告表示,公募REITs底层资产重组阶段可免征所得税,设立阶段的所得税可递延至公募REITs完成IPO之后。我们认为这一优惠政策也适用于日后公募REITs的扩募及资产注入。


多数公募REITs 2021年业绩超预期。首批9只公募REITs均发布了2021财年业绩,可供分配金额分别达IPO预期的86%至189% 。浙商沪杭甬REIT及中航首钢绿能REIT高于预期89%及56%,而富国首创水务REIT及博时蛇口产园REIT比预期低14%及1%。6只公募REITs已派息或宣布其季度/半年度派息,派息时间也早于预期。


境外上市REITs或将受益。公募REITs的价格近期经历了超10%的回调,但当前估值仍高于境外REITs。基于目前的交易价格,仓储物流公募REITs收益率为3.2%,而同类H-REITs及S-REITs则为8.4%和5.9%。然而,境内充裕的流动性及降息预期或将进一步推高公募REITs估值。尽管境内外REITs流动性呈现两极化的情况,境内投资者也在关注境外REITs以寻求收益。与此同时,境外REITs也在效仿境内公募REITs的结构以减轻境内税负,从而提升未来收购的灵活性,促进其外延增长。


税收政策公告详情

中国REITs行业:优惠政策或将推动REITs发展

资料来源:财政部及税务总局《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》、星展证券


公募REITs重组阶段


- 特殊性税务处理:免征所得税

中国REITs行业:优惠政策或将推动REITs发展

资料来源:财政部、税务总局、星展证券


- 资产转让和重组阶段的税收减免

中国REITs行业:优惠政策或将推动REITs发展

资料来源:财政部、税务总局、星展证券


公募REITs设立/上市阶段


– 前期无税收负担;所得税可递延至完成IPO/募资后

– 原始权益人自持的部分可进一步递延纳税

中国REITs行业:优惠政策或将推动REITs发展

资料来源:财政部、税务总局、星展证券


运营环节涉及的所得税


– 股东借款起到税盾效应

– 但利息收入需缴纳3%的所得税

中国REITs行业:优惠政策或将推动REITs发展

资料来源:财政部、税务总局、星展证券


过去一年中影响REITs板块的关键事件


– 保障性租赁住房或将于2022年纳入公募REITs试点范围

– 公募REITs流动性向好

– 税收优惠政策利于公募REITs扩张

中国REITs行业:优惠政策或将推动REITs发展

资料来源:国务院发改委、中国人民银行、光大理财、银保监会、证监会、星展证券


2021年各只REITs可供分配金额情况如何?


– 多数公募REITs2021财年业绩超指引

– 可供分配金额的强劲表现部分得益于底层项目现金流的调整项;投资者需关注其现金流的可持续性

– 6只REITs宣布上市以来首次派息

中国REITs行业:优惠政策或将推动REITs发展

资料来源:Wind、上交所、深交所、星展证券

年度可供分配金额转化为年化;

^ 截至2021年第三季度,按季度派息;* 每半年派息一次

截至2022年3月8日收盘价


2021年产业园区REITs表现如何?

中国REITs行业:优惠政策或将推动REITs发展

资料来源:上交所、深交所、星展证券


2021年仓储物流REITs表现如何?

中国REITs行业:优惠政策或将推动REITs发展

资料来源:上交所、深交所、星展证券


股价表现及驱动因素


– 流动性增强

– 投资者优化:理财产品及险资参与度提升

– 基本面稳固:9只 REITs中7只可供分配金额超预期

– 近期市场修正:(i)部分公募REITs临时停牌并发布公告强调理性投资;(ii)强势反弹与外部环境不确定性带来的技术性修正

中国REITs行业:优惠政策或将推动REITs发展

资料来源:Wind、星展证券


与区域其他REITs相比,收益率及交易量如何?


中国大陆、中国香港及新加坡仓储物流REITs收益率比较

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资料来源:Wind、Eikon、星展证券

仓储物流H-REITs包括顺丰房托

仓储物流S-REITs包括丰树物流信托、易商红木信托及亚腾乐歌物流信托

仓储物流公募REITs包括中金普洛斯REIT及红土盐田港REIT


中国大陆、中国香港及新加坡仓储物流REITs交易量比较

中国REITs行业:优惠政策或将推动REITs发展

资料来源:Wind、彭博、星展证券


文章来源

本文摘自:2022年3月17日星展证券发布的《中国REITs行业:优惠政策或将推动REITs发展》

何亮 Ken HE CFA,

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SAC执业登记编号:S1800521070004

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