万达酒店“卖卖卖”

本文来源：空间秘探（ID:MESPACE007），作者：许柚，题图来自：视觉中国

7月27日，万达酒店发展有限公司（以下简称万达酒店）的股份发布公告表示，于当日上午九时整起短暂停止买卖，以待公司刊发重大出售事项公告。

结合万达酒店发展先前发布的公告称，预期与2019年同期录得净盈利相比，截至6月30日的六个月将录得显著净亏损，补充公告显示，今年一季度的未经审核综合收益将录得不少于40%的跌幅。

这不由让人猜想，风光一时的万达酒店，此次紧急停牌是继2017年以189.55亿将旗下74家酒店卖给富力以后，再次“卖身”吗？

负债百亿的万达商管&艰难的万达酒店

正如前文我们提到的，万达一季度亏损明显。万达酒店董事会认为，收益下跌主要由3个因素加起来的影响造成，包括新冠疫情、出售项目及项目收益减少。

疫情的影响是全行业的，万达酒店自然也无法幸免。一季度万达酒店管理费收入同比下降约63%，酒店入住率则大幅下跌至24%，而去年该数字为54%。但万达酒店的艰难，冰冻三尺非一日之寒，从2019年的万达酒店年报中，就已有疲态。根据2019年年报显示，万达酒店发展持续经营业务收益8.13亿港元，较上年度仅微增0.1%；母公司拥有人应占亏损为1.5亿港元，而上年同期母公司拥有人应占溢利为7.67亿港元，由盈转亏。

对此，万达酒店给出的解释是恒力城的出售收益约1.368亿港元，而2018年度出售澳洲及伦敦项目的收益约9.16亿港元，出售收益显著下跌约7.79亿港元；恒力城的投资物业估值亏损净额大幅增加约3.58亿港元所致。

万达酒店在港股上的表现，也并不尽如人意。2018年上半年，万达酒店实现扭亏为盈，但自2018年6月以来，万达酒店股价持续低于1港元，被冠上“仙股”之名。作为万达商业管理集团的子公司，尽管从整体业绩结构来看，万达酒店的占比并不大，根据2019年年报显示，仅占1.87%，但万达商管的发展，却与万达酒店休戚相关。

根据2019年第三季度万达商管财报的数据显示，万达商管1~2年内需偿还的有息债务总额则增加至530.54亿元。这也意味着，未来两年，万达商管需要偿还的有息债务总额将接近千亿。对于自身本就发展后劲不足的万达酒店来说，这无疑也是沉重的负担，而寻找出路，则必须要回溯过去的24年。

一、从买买买到卖卖卖：万达酒店24年发展小史

从1996年开始涉足酒店业，到如今的旗下已开业酒店93家，筹建及待开业酒店160余家，覆盖全球140余座城市，万达酒店已经走过了24年，有疯狂扩张，也有一波三折的抛售，我们或许能够将万达酒店的发展，简单分成三个阶段。

1996年~2006年：蛮荒时代

万达酒店发展前身为恒力商业地产，这一段时期，万达酒店虽然还没有成立专门的酒店管理公司，但已经开始涉足相关的业务。1996年12月，首家由万达投资并管理的酒店在大连开业，2003年，委托管理的万达酒店在成都开业。彼时的万达酒店，没有品牌打造、专业化经营的理念，更像是地产板块的“溢出”，作为一种配套而存在——就如同蛮荒时代的人们，做的一切都是依从于“本能”，万达从地产走向酒店，也是一种“商业本能”。

2007~2016年：飞奔时代

这十年，其实不管是对于万达酒店还是国内其他开始涉足酒店行业的地产商来说，都是“黄金十年”。地产行业的飞速发展，为地产商们提供了充足的弹药，消费升级理念与旅游业的逐年创新高，使得酒店行业变得炙手可热起来。而万达在此时，也在“蛮荒时代”完成了最原始的酒店概念与经营的经验积累，刚好能一头扎入时代浪潮。

2007年6月，万达酒店建设公司成立，并与雅高、喜达屋、希尔顿、凯悦等一批世界级酒店管理集团建立了更为紧密的合作关系，此时的万达酒店，在酒店管理与酒店人员储备上仍然很匮乏，因此对于酒店管理公司也更为依赖，大多走的合作模式还是地产公司出物业，负责酒店前期的投资和建设，酒店酒店品牌出管理，酒店中后期的运营管理，万达索菲特、万达希尔顿等，都是这一时期的产物。

很快，随着酒店业务的扩张，万达酒店不再满足于这一种合作模式，而是开始谋求“单飞”，万达集团董事长王健林曾公开表示：“如果有几百家仍然委托其他酒店集团来管理，不可以接受，甚至是一种耻辱。”

2012年，万达酒店管理公司成立，并一口气推出了三个高星级酒店品牌——标准五星级酒店万达嘉华、豪华五星级酒店万达文华以及更“高大上”的奢华酒店万达瑞华，开启了品牌输出的新道路。这一时期，万达酒店开业颇为繁忙，2016年9月，万达旗下第100家酒店在合肥开业。而且，万达酒店的野心，不止在国内。

“凭什么欧美五星级酒店能来中国发展，中国五星级酒店就不能到国外发展？”在2014年半年工作会议上，王健林对万达高管层提出了这样的问题。同年，万达集团宣布投资投资近7亿英镑在伦敦核心区建设超五星级的万达酒店，随后，还有西班牙马德里、美国芝加哥及澳洲黄金海岸等项目。万达酒店，成为了国内酒店最早“出海”的那一批。在“飞奔时代”一路飞奔，彼时的万达酒店，拥有酒店设计、酒店建设、酒店管理三大核心板块，已经成为国内酒店业最具规模、实力与影响力的品牌之一。

2017年至今：转型时代

万达酒店无法一直飞奔下去，过重的资产，在发展初期是助力，而到了发展高峰期，则是阻力——就和其他地产酒店一样，万达酒店转型的时候到了。2017年7月，万达酒店设计院、万达酒店建设公司、万达酒店管理公司正式合并为万达酒店发展有限公司，同年8月，公司在港股上市，王健林曾亲自指定其为“未来轻资产平台”。

此后，万达酒店开始从“买买买”转向了“卖卖卖”，这背后既有公司自身经营状况出现问题，也与轻资产模式转型有关。2017~2018年，万达甩卖资产，抛售了伦敦、悉尼等地的资产，并将13个文旅项目及77间酒店打包卖给融创和富力；2019年12月，万达酒店发展宣布完成出售福州恒力城53%的股权。

2017年年报中，万达酒店亦表示，将致力执行去杠杆化策略，并逐步采用轻资产的业务模式，两项战略举措均取得稳定进展。在一系列“卖卖卖”后，万达酒店变成了以轻资产品牌经营模式为主，仅包含少部分重资产酒店。

2018年11月，万达酒店推出了新品牌——万达美华，这是确定轻资产模式之后，其推出的第一个新品牌，也是首个面向中端酒店市场的品牌。看起来，万达酒店似乎开启了“转型时代”的另一扇大门。

二、地产酒店正在变得越来越“轻”

万达酒店并不是唯一转型轻资产的地产酒店，与之同期的碧桂园、世茂、绿地等地产旗下的酒店管理公司，也都开始变“轻”，试图摘掉酒店上的“地产”帽子。

不同的地产酒店，也有着不同的轻资产转型方式，在这里简单例举4种，以一窥地产酒店在轻资产转型与自身可持续发展上做的努力。

1. 品牌与管理输出

无论是传统酒店品牌还是如今的地产酒店，品牌输出都是最为普遍的。作为拥有物业的“地产爸爸”，不止万达，地产酒店几乎都曾是“被输出”的对象，因为缺乏经验与专业人员，而选择与知名酒店品牌合作。

而当这些地产酒店学习到酒店运营的精髓之后，他们就开始建立自己的品牌矩阵，向外输出品牌与管理。譬如万达的万达瑞华、万达文华、万达嘉华；世茂的御榕庄、茂御、世御；绿地的铂瑞、铂骊等等。这一种方式，对于酒店扩张来说，成本低，速度快。

2. 酒店资产证券化

2016年3月11日，绿地控股公告，与荣耀基金旗下Amare投资管理集团签署协议，绿地集团在新加坡主板市场发行总额210亿元人民币的房地产投资信托(REITs)用于收购绿地酒店旗下的酒店物业，这是酒店资产证券化的典型代表。通过此次协议，将为绿地集团旗下19家位于中国一、二线城市的酒店实现资产证券化。

酒店资产证券化，既是地产酒店转型及自身大金融战略背景下的一种金融创新，也是行业利润下滑酒店资产占用庞大现金流的一种急迫选择。通过这一种方式，地产酒店能够更好地优化内部结构，实现资源合理配置。

3. 搭建多元生态平台

以碧桂园为例，今年4月，由原碧桂园酒店集团核心管理团队成员创立的碧桂园核心联盟企业——凤悦酒店及度假村正式宣布成立。企业已搭建了完整的品牌矩阵，从中端到豪华、从商务到度假全覆盖。此外，凤悦酒店及度假村致力打造连接投资者、供应商、合作伙伴及社区的多元生态平台，走出一条具有特色的轻资产发展路径。

在这样的平台之下，酒店发展能拥有更多机会，更快升级，迎接关键时期的行业洗牌。

4. 更多维度的品牌打造

在最开始，地产酒店推出品牌基本都是高档奢华酒店，这是由于地产进军酒店业务的初衷大多是为了提升其商业房产项目品质，为商业地产项目服务。而随着酒店产业扩张与轻资产转型的需要，地产酒店必须开始探索更多维度的酒店品牌，譬如万达推出的中档酒店品牌万达美华、绿地Q酒店等。

此外，为了品牌更多元化，前两年绿地、万达、恒大、富力、世茂、龙湖等地产纷纷加码文旅酒店，以迎合不断增长的旅游市场，搭上文旅发展的“顺风车”。

尽管地产酒店轻资产的方式有很多种，但是目前来说，大部分地产酒店采取的依然是轻重结合的方式——这样既不至于轻到“飘走”，也不会重到成为负担。而在轻重资产的转型与结合之外，面临新的行业形势，地产酒店更重要的是在运营上升级。

三、大地产时代，还没到说“不行”的时候

在2018年，京东进军房地产市场的时候提出，“住宅进入租赁时代，商业地产功能变迁，特色地产将出现爆品，一个以运营为核心竞争力的大地产时代已然到来”。在这样的大背景之下，地产俨然成为了一个商业、住宿、文旅等结合的大综合体，在过去，地产酒店或许能作为配套而出现在一个地产项目中，而现在，拒绝成为“配套”的地产酒店，或许能被挖掘出更多意想不到的价值。

某一种程度上，我们或许可以说，地产酒店们努力摘掉“地产”帽子，是为了更好地融入“大地产时代”，以寻求更无限的可能与机会，即使万达酒店再次“卖身”，可能也是为了更好的资产重组。

一方面，商业地产功能变迁，酒店不再只是住宿的地方，在过去，“配套”的地产酒店只需完成住宿接待，而如今“自立门户”的地产酒店则必须通过自主运营为消费者带来更多惊喜。譬如宝龙旗下的艺悦酒店 · 精选，以艺术美学作为酒店的经营新亮点，在酒店中打造艺术创作基地、艺术家驻地、艺术展艺术教育、创意市集等；万达与滴滴达成合作，实现双方高端会员的互通的同事，为顾客提供特别服务，带来体验感的加分。

另一方面，特色地产将成为爆品，在这之中，既需要地产对于拿地的选择，也需要地产酒店对于自我品牌IP的塑造。

这两年，万达开始“重仓”文旅项目。2018年起，先后宣布了在延安、遵义、兰州、湖州、沈阳、天津、四川、长春等省、市的文旅投资计划。不少舆论对于万达明明前两年要轻资产，现在又开始杀回重资产感到迷惑，在中房商学院副院长邓明政看来，“万达新拓展文旅项目地块中，住宅和商住面积的占比，就可以知道，轻重结合模式才是万达的真实状态"。打造一个好的文旅地产项目成为爆品，能够实现周边辐射，尽早实现盈利“满血复活”。

而另一方面，地产酒店自身，也可以成为特色地产，在这之前，则是要打造属于自己的品牌IP。国内的地产酒店，虽然品牌不少，但有特色的却不多，没有独特的标签，大多是中庸之辈，甚至还是在用简单的高中低档次来划分品牌属性，而在内部的设计与装饰上，依然延续的是颇为“传统”的风格。但事实是，新消费群体已经崛起，留给地产酒店升级的时间不多了。

结语

最近看到比较有特色的地产酒店，譬如建了好多年、选址独一无二的世茂洲际的深坑酒店、远洲集团旗下主打健康养生的阿纳迪、坐落在玉龙雪山半山腰上能全景看雪山的丽江金茂璞修雪山酒店，或者选址精绝，或者定位独特，方能成为“大地产时代”的佼佼者。

与所有的地产酒店一样，万达酒店正在遭遇的，想必也是如何做好轻重资产的转型与平衡、“大地产时代”下的升级挑战等等……尽管我们现在还不知道万达酒店的“重大出售事项”到底是什么，但可以肯定的是，走过20多年，万达酒店曾经的耀眼光芒不会那么快熄灭，一切还值得期待。

来源：空间秘探（ID:MESPACE007），作者：许柚