新川创新科技园 | 控详规划调整前后 | 地块空间分布整体格局对比

又到了纹理成都小编对新川创新科技园半年建设进展情况整体更新的时间点，最近半年时间里，新川创新科技园可谓新闻不断，重磅频频，甚至在区域总体定位和空间格局上都发生了翻天覆地的变化。其中，最为备受关注的，是今年4月初，成都市规划和自然资源局发布的新川创新科技园控制性详细规划修改方案，以及随后流出的该片区最新功能组团分布图和大量新露面的签约或拟落地项目。

在对《新川创新科技园的360天变化》的准备过程中，小编结合区域最新控规和功能组团划分图对该片区在空间格局调整前后的变化情况进行了详细的梳理，并决定在《新川创新科技园的360天变化》一文之前单独成文发出，以便更好的对其形成支撑。

新川创新科技园控规调整前后用地布局对比图

今年4月初，成都市规划和自然资源局网站对新川创新科技园的控制性详细规划修改方案进行公示，公示中的文字信息显示，此次控制性详细规划的修改背景是“按照美丽宜居公园城市和TOD开发建设理念，进一步促进产城融合、职住平衡、优化空间格局、提升空间品质的要求。加快推进新川科技园建设，实现新川产业空间的供给侧改革，推动经济高质量发展。”故结合城市设计更新方案编制了控制性详细规划修改方案。

如果结合新川创新科技园的历史背景和此次控规调整的规划修改内容，可以看到，背景中的”两个理念、一个改革“是此次控规调整背景中的三个关键点，也即美丽宜居公园城市建设理念、TOD开发建设理念以及产业空间的供给侧改革。而促进产城融合、职住平衡、优化空间格局、提升空间品质则可以理解为在新理念、新方向的指引下，对上一轮控规的进一步完善。

在美丽宜居公园城市建设理念方面。近年来，成都市将把生态文明建设放在更加突出的位置，并明确提出将公园城市作为可持续发展城市建设的新模式。2018年3月初，成都明确提出将加快建设美丽宜居公园城市，并将“公园城市”这一全新理念写入在编的《成都市城市总体规划(2016-2035)》。此次规划调整，新川创新科技园在原有”新川之心“中央公园的基础上，进一步优化绿廊脉络，重点加强”新川之心“中央公园对周边的渗透，按照望山见水的理念，拓宽延伸东向瞭望龙泉山景观视廊，增加公园绿地，打造”生态筑心、望山融绿“的生态型创新活力科技园。

在控制性详细规划修改内容上具体体现为：

1、在新川之心向东开放绿廊连通成自泸高速，增加公园绿地。

2、进行绿地水体调整。拓宽沟渠绿廊，增加沿线绿地；沿道路增加绿带；新增公园绿地。

新川创新科技园控规调整前后绿地布局对比图

在TOD开发建设理念方面。2017年以来，成都市逐渐确立了以公共交通为导向的城市发展模式（TOD），希望通过轨道交通引领城市发展，打造为一座轨道上的公园城市。此次规划调整，新川创新科技园响应成都市TOD综合开发建设理念，依托已经或即将建成的轨道交通1号线、6号线、18号线，结合未来规划建设的15号线、25号线、29号线等线路，布局以新川科技园南站和东寺站为标志的多个TOD站点，并通过优化站点周边用地布局，将原区域内地块“化整为零”，形成多中心商业布局模式，同时加密路网，优化产业用地尺度。

在控制性详细规划修改内容上具体体现为：

1、结合地铁站点调整商业用地和产业布局，增加居住用地。

2、落实小街区规制要求，加密片区路网。

新川创新科技园TOD站点分布示意图

在产业空间的供给侧改革方面。秉承“发展高科技、实现产业化”的初心使命，紧扣高质量发展总要求，重新优化产业布局，增加了高品质产业空间规划建筑规模，大幅提升了园区产业承载能力。

具体体现为：

1、打破原来的“6+x”式组团布局，以规划打造成都5G功能智慧城为目标，梳理形成新的产业功能布局；

2、改变原来以新一代信息科技产业、生产性服务业、综合性创新科技研发、生物产业、高端装备节能环保产业为主导的产业布局，通过产业空间的重塑，形成新川总部商务区、未来科技园、人工智能创新中心、智慧医疗医学中心、5G互联科技园、TOD商业中心六大产业功能承载组团，并根据国土空间规划最新理念，适当布局留白区域。

新川创新科技园控规调整前后产业组团布局对比图

此外，在此次控制性详细规划修改内容中，还根据片区内居住人口及公服圈专项规划中的配套要求，优化了中小学、幼儿园及其他服务设施规模及布局。优化了通信、公交站场、公交充换电站、社会停车场、加油加气站等市政配套和道路交通设施的布局。

解读完规划调整的总体思路及调整后的总体格局后，我们再结合新划分出的7大组团，看看区域内地块结构和分布的变化情况。

首先，此次调规后有几个重要的不变。一是，并未改变新川创新科技园的区域范围和总面积，调整后的新川创新科技园规划面积仍为10.34平方公里；二是，并未改变新川创新科技园可出让用地和不可出让用地的比例，调整后的公共配套用地和建设开发用地占比仍维持在各自50%；三是，并未改变产业、居住、商业用地的比例，三者比例仍维持在5：3：2。

新川创新科技园调规后各类地块分布示意图

同时，此次规划调整对路网进行了加密，也就导致地块在总体数量上发生了变化。据小编统计，规划调整前后，新川创新科技园可出让用地地块数量由原来的约220块增加为调整后的约248块，不可出让用地的总数也有所增加。

接下来，具体到每一个组团内部是怎么样的呢？

新川总部商务区调规前后地块格局对比示意图

东临天府大道的新川总部商务区组团，占地面积531亩。由上图可以看到，此次调规并未导致该区域地块格局的变化，无论是地块数量、地块形状还是地块的空间分布格局都与规划调整前完全一致。

资料显示，未来的新川总部商务区组团将主要承载新经济企业总部、结算中心、供应链中心的功能。目前，包括川投信产总部基地、睿元锦玺国际、方正博雅城市广场、拓尔思天目中心、迈科智能、OPPO全国第二个运营基地在此落地。4月初，五粮液新经济中心项目签约落地，成为该区域最新落地的重磅项目，项目规划建设一座地标性建筑。

此外，中国诚通、上海临港集团也有望在此落地。

未来科技园调规前后地块格局对比示意图

未来科技园组团，占地面积878亩，规划总建筑规模约169万平方米。由上图可以看到，规划调整前后，该组团内地块格局发生了巨大的变化，纯商业地块（红色地块，下同）以肉眼可见的规模减少，而以承载产业为主要功能的其他商业用地（紫色地块，下同）大幅度增加，此外，区域内部新增一块绿化用地，同时，个别二类住宅用地（黄色地块，下同）与商业用地的位置进行置换，但二类住宅用地总体规模变化不大。

未来科技园组团将主要承载新川乌节科技生活城、新川新纬壹科技园、新川滨湖湾商业中心等项目，重点引进具有新加坡特色的生活配套、商业主体等。目前，区域整体尚处于待开发状态，仅有中微半导体中国第二运营总部及研发中心项目在建，此外，新加坡人工智能产业园已实现落地。包括新加坡新科电子、星展银行、华侨银行、胜科、凯德、仁恒等来自新加坡的企业有望在此聚集。

TOD商业中心调规前后地块格局对比示意图

TOD商业中心组团，占地面积550亩。该组团依托轨道交通6号线新川科技园站打造区域型TOD，在地块的布置上也很明显的可以看出TOD思维痕迹。围绕站点核心对地块进行了进一步切分，五块纯商业用地和三块产业用地依站点布局，而将二类住宅用地微调到TOD圈层外侧，让整体地块格局更为合理。

TOD商业中心组团将主要承载网络运营及服务、新消费、新零售等职能。目前，区域已有四川通服、天象互动和新川区域内唯一一所养老院在建，爱奇艺则已落地于天象互动项目。此外，天安数码城等项目有望在此落子。

5G互联科创园调规前后地块格局对比示意图

5G互联科创园组团，占地面积658亩。该组团将主要承载5G创新研发、卫星互联网等产业。西临成自泸的该片区域在过去几年时间里几乎就处于被抛弃的状态，除美敦力高端医疗创新中心外，整个区域都呈现黄土一片的状态。随着5G产业的纵深发展，为该组团乃至整个新川创新科技园提供了新的机遇。根据规划，新川创新科技园核心区域被定为为成都5G智慧城先导区，将规划建设宏基站122个，规划建设20个重点机房点位，实现30个站点5G信号覆盖。目前，该组团已落户中国移动成研院产业园、昆仑万维产业园等项目，为配合产业化项目的落地，区域在微调用地性质的前提下对地块进行了细分，以更好的匹配项目要求。此外，5G卫星互联网产业园也有望紧随落地。

智慧医疗医学中心调规前后地块格局对比示意图

智慧医疗医学中心组团，占地面积641亩，区域规划布局生物医药、新医学、智慧康养等产业。应该说，该组团是过去几年时间里整个新川创新科技园区域产业发展最好的区域，目前，已有包括成都前沿医学中心、铂金埃尔默医学检验所、好医生、恒瑞医药、倍特药业、海思科、微芯生物等生物医学类企业扎堆，初步形成了聚集效应。此外，北大资源·紫境府也位于该区域。可以看到，该组团在产业上其实是在原有基础上的进一步优化，在规划上是对原有布局的延续，所以区域内地块布局没有发生任何变化。

人工智能创新中心调规前后地块格局对比示意图

智慧医疗医学中心组团，占地面积966亩，是整个区域内占地面积最大的组团。该组团将分为两期建设，其中，一期占地面积238亩，主要布局智慧城市、网络安全大数据，二期占地面积728亩，规划引入芯片/传感器、识别技术、智能终端、区块链、边缘计算等产业。从地块来看，该范围内地块布局变化不大，仅西藏银行成都总部基地项目及其西侧地块由原来的纯商业地块变更为了商业兼容住宅用地，这也和正在修建的项目形态更加匹配。除西藏银行成都总部基地项目外，该区域还有整个新川区域最先建成的产业园群落——AI创新中心，以及在建的人才公寓。信息显示，目前，包括中国移动成研院、四川信息应用技术创新园、国家工业信息安全（四川）创新中心、智元汇、快手等企业已经入驻该区域，同时，新川团队正在加紧接触百度、阿里巴巴、360、中兴通讯等高能级企业。

留白区域调规前后地块格局对比示意图

有意思的是，此次新川创新科技园控制性详细规划调整，在东南角设置了一大片留白区域。对于这片留白区域，小编是这样理解的。首先，规划留白是此轮国土空间规划开展过程中的一个新概念，其意义是为城市未来的发展预留弹性空间，是在区片总体维度上的一种规划控制；其次，规划留白往往运用于区域开发边界内为长远发展预留的规划建设用地，也就是说，该区域的规定用途暂不明确；最后，可以看到，该区域内反而是地块被细分程度及布局变化较大的区域，这一方面可以理解为匹配整个区域的规划理念，另一方面也可以视为一种对区域内各项指标的平衡。总体来说，该版控制性详细规划只可作为参考，该区域未来的可变空间较大。值得注意的是，未来区域内最大的两个TOD之一的新川科技园南站位于该区域，站点周边地块性质已经由产业用地变更为了商业用地，但鉴于站点并未进入首轮14个TOD站点建设安排，同时又位于规划留白区域，故该站点的建设时点可能会比预计的更晚一些。

沉寂多年的新川创新科技园在进入去年下半年以后突然动作频频，终于在今年上半年迎来了决定性变局，以控制性详细规划调整为标志，新川创新科技园即将迎来巨变。下一步，以更为深度的城市设计和产业导入为重点，新川创新科技园将打造高质量科创空间、高品质生活示范区和具有全球影响力的创新应用示范先导区，构建安全、人本、共享、美丽、智慧的公园城市新型产业社区。按照规划，到2022年，新川创新科技园将力争建成为5G网络供给全国领先、行业应用深度融合、创新生态高度汇聚、人城产高度融合、政策支撑体系精准的中国5G智慧名城，并成为各种AI场景应用的最佳示范区。

以上文字，是去年下半年纹理成都小编对新川创新科技园的未来展望，很显然，时至近日，桀骜的新川创新科技园再次选择了自信的“主动登场”，并且已经找到了一个最好的时机，重新回到了“聚光灯”之下。

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