凯德商用朱文环：新零售的未来是内容之战
image©中国新闻网/成都来福士
本次采访在来福士广场3楼的水景平台进行。朱文环说：“只有在这里，才能体验到来福士这座建筑的绝妙。”此处视线刚好避开人民南路上的车水马龙，金黄银杏伫立水池四周，波光粼粼中可见树叶与建筑倒影，交谈之余，潺潺流水声不绝于耳。他接着说，“凯德精神——‘树人建宇’，在这里感受再适合不过。”
2017成都商业总评榜系列人物专访 第二期
专访对象：凯德商用西部区域总经理 朱文环
建宇
“我们对建筑怀有敬畏，将其当做艺术品来雕琢”
“凯德通过建筑为区域带来艺术气息，注入新鲜感和生命力，使身处其中的人时刻感受到美的熏陶，获得‘正能量’，从而提升空间价值。”谈到“树人建宇”的凯德精神，再谈到成都来福士，朱文环是骄傲的。成都来福士在2015年成功斩获国内建筑行业工程质量最高荣誉奖“鲁班奖”，朱文环的长期办公地点也设立于此。
image©欧强
成都来福士由美国当代建筑师代表人物斯蒂芬·霍尔(Steven Holl)出任总设计师，朱文环评价这件“作品”：独特、醒目而经典，是稀缺的城市中心有情怀、有灵气、有美感的商业体。
image©新加坡来福士
而回望凯德的第一座来福士——新加坡来福士，由贝聿铭担任主设计师，来福士项目的设计高度似乎一开始便定下基调。
商业管理之道
中心思想：因势而动
当年与深国投合作凯德金牛项目，朱文环谈到，并非是如外界猜想中有着强大的野心，要为成都零售界带来第一座购物中心、重新搅动零售江湖云云。“对方有借力大公司带动其商业板块的前瞻性，凯德有经济实力、有商业实战经验并决意进军中国市场，所以一拍即合。”
“以凯德广场·金牛为例，这支团队经过11年共同历练，具有相当高的职业素养，我们较早前就启动了多项提档升级的工作，包括但不限于零售品牌调整、儿童业态升级、餐饮业态丰富、体验业态加强。后来遇到市政道路改造、修建地铁等多项市政工程，在客流呈现双位数下降的同时，凯德广场·金牛仍然实现了销售双位数的增长。这也充分说明，一个有前瞻眼光的团队是何等重要。”
未来是内容之战
“从茹毛饮血到深耕细作，一个比拼软件的时代来临了，内容无疑是重中之重。”
朱文环将曾经的商业时代总结为“圈地砸钱，圈钱砸地” 的时代。而当“地段，内容，团队，管理” 都被提上了当今商业成功的重要板块，“未来的商业板块将产生翻天覆地的变化”，在一次内部会议上，朱文环对员工发问：“你们醒了吗？”弦外之音，是提醒员工看准局势。“如果没有，你们的春秋大梦10年就会结束了。”
当众家觉醒，一座人才济济的新江湖在朱文环脑海中显现，“万象城，大悦城，龙湖，十年内都有可能在国际上达到业内领先水平。他们已经逐渐意识到了内容的重要性。”
在朱文环看来，内容的关键词是“调整”。凯德旗下的所有商业体每年都要保证30%的调整率。“这就像新陈代谢，商场和人体一样，需要新陈代谢才能健康运转。”你拥有的品牌再好，但始终都是一成不变，别人可以把你的品牌从A背到Z，你便在由胜转衰，朱文环举的例子再生动不过。
常变常新才能使一间商场人气不减，这是朱文环的内容经营之道。但30%这个数字不是靠理论得来，而是靠经验换来的。朱文环说，经验指导着凯德的每一个内容在什么时候播种，什么时候收成。“我们做内容用的是农耕文化。”
“拿春熙商圈来说，太古里和IFS进去之前，这个商圈已经垂垂老矣，暮气沉沉了。这两个新商业的入驻，恰好成为了30%的新血，整个商圈就这样复苏了”。他补充到：对一个商场来说，是30%，对一个商圈来说，也一样，对一个城市来说，还是一样。否则，你只有“老”路一条。
面对每年30%的调整任务，凯德的商管团队势必是个庞大的队伍。朱文环对此给予了否认，他的答案是，“过去领导人讲‘人多好办事’，今时今日，管理精简，更能提高团队的实战力和办事效率。”
凯德轻资产之路
“合资 联营 投资 管理…灵活多样”
随着凯德商用与大一房地产公司签订第一笔购物中心管理合同，凯德未来是否重点布局成都，朱文环表示，凯德将成都列入非常具有发展前景的重要城市，对在此进行管理合同输出“有信心、有决心，也一直付诸实践在积极寻找优质项目。”
谈到大一房地产这笔合作，朱文环称也具有偶然性。双方碰面时，对方本只是拿出图纸，希望请教朱文环一些项目建议。朱文环一口气将项目的优势劣势，管理方式，升值空间娓娓道来，直到整间屋子里的人都静下来听他讲，大概是都听出了此时“一字抵千金”。“我不怕竞争，互进互信是最理想的状态。”凯德与大一的合作关系在平等和愉快的氛围中开展，“我们的合作关系很健康，没有甲乙方的概念，凯德将大一项目视如己出。”据了解，管理输出合约签订后，作为综合体的大一项目，其写字楼、住宅和酒店均呈现不同程度的涨幅。
对外公布签约后，邀约合作者纷至沓来，大多被朱文环婉拒在外，他对此解释：“我们对合作对象很挑剔，就像凯德选人标准一样挑剔。我知道坊间都说凯德是‘黄埔军校’，人格、人品、能力，三者都出色的人才能留下来。这不假。所以凯德旗下的管理团队是我们最大的珍宝，成熟的管理体制、丰富的管理经验、有素养的管理团队，也是凯德有底气不断拓展管理输出业务的源头。”
溢价收购凯丹？
“15亿，很合理”
image©成都凯丹广场，现凯德广场·新南
凯德商用于2016年以人民币15亿溢价收购凯丹广场，朱文环称，凯丹广场项目很优秀，开价高，但是开得有理。简而言之，是“物有所值”。在此前其他媒体的采访中，朱文环就提到，收购项目，看项目背后的原投资人也是重要依据。而凯丹广场的原投资方无一例外都是眼光精准的优质基金。
凯丹广场位于高新城南商圈，用李嘉诚的“地段论”来看，凯丹绝对输在了起跑线。但朱文环认为，凯丹在内容，管理，和定位上尤为出色，取长可以补短。“凯丹主打年轻人喜爱的快时尚品牌，品牌组合很出色，年轻人多费点脚力来也不介意。 ”
面对商圈内的竞争者，凯德展现了“不破而立”的格局：即以“收购”取代“打击”。“其实收购前凯丹也已经到达瓶颈，而我们看到了如果易主凯德它的上升空间，我们甚至能够通过收购凯丹，使这个商圈的商业氛围更上一个台阶。”而谈到收购至今凯丹的表现，根据凯德方面提供的数据：2017年1月1日正式接收，在保持100%出租率的情况下，对场内45%面积的商铺进行了装修升级或品牌调整（包括主力店影院装修），实现了客流与销售的双增长。截止今年10月，营业利润已经超出2016年全年，预估2017年全年将会实现20%左右的同比增长。
电商冲击怎么破？
“电商从来都不是实体的敌人”
在朱文环眼中，电商从来都不是实体的敌人，两者都是当下这个时代不可或缺的产物。没有人可以一直停留在线上吃饭、社交、观影，也不会有人在当下这个年代不在电商平台消费。“实体与电商，从来都应该是互相促进发展的关系，而不是你死我活的竞争对手。随着时间的推移，经过多年发展，二者从矛盾到逐渐融合，已趋近合作、共享、共赢的关系。”
在2016阿里云栖大会上，阿里巴巴董事局主席马云谈到：“电子商务很快会被淘汰， 新零售是未来的重要趋势，这是线上线下与现代物流结合在一起创造出来的。以前零售是卖货，未来零售是做服务。”朱文环说，“所以我们从来没有过抗压心态——正视、欢迎、直面、找到差异、携手共赢才是应对之道。”
成都表现最突出的购物中心
太古里，凯德·天府
“在成都做得比较突出的项目之一，我想大多数人都会提到远洋·太古里吧，这个项目目前已经是成都街区式商业的典范代表，是大量游客、业内外人士到成都的必到之处，我们看到了其开发运营团队对城市文化的尊重、也看到了商业社会的气息在传统城市中心绽放的魅力。”
当然不可避免地，朱文环也提到了凯德项目——凯德·天府。“这个项目的地理优势最为得天独厚，最大程度享受到城市发展红利。”朱文环认为，除了春熙路商圈，最有发展潜力的就是新南商圈。其判断依据为：新南商圈业态最全面，周边住宅、写字楼、各大机构林立，人口密度高，且无论在工作日还是节假日都有稳定的客流；新南商圈也是外国零售商最密集的商圈，瑞典（IKEA）、法国（迪卡侬&欧尚）、新加坡等来自多国的品牌在此商圈聚集，颇有点当年北京东郊民巷万国来朝的氛围；整个商圈内有着稳定的共享客群、互为补充，商业氛围成熟，辐射人口半径广阔，商圈目前的发展不仅呈现出有机的、良性的态势，更有着勃勃生机的未来。
“我们也在思考，作为在新南商圈布局了两个项目的凯德，能为该区域的发展做些什么。我们在畅想如果有串联巴士，让区域内的人气和商气更好地流动起来；或者我们是否可以牵头去整合商圈内的社会公共资源（如停车资源等），以提高共享效率；再或者我们可以借鉴一些国内外先进的商业运营经验，把运营管理的思路从凯德项目场内拉到场外，共同带动区域的腾飞。”
image©凯德商用西部区域总经理 朱文环
问及今年的商业总评榜最希望凯德获得什么奖项，朱文环谦虚表示：“我们尊重客观意见， 在探索路上我们正需要不断从意见中学习。所以奖项上把话语权交给大众和媒体，我个人希望凯德拿的每一个奖都是实至名归比较好，而不是多多益善。”
来源：成都商业发布
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