郑州"探盘记"之惠济区：楼盘大PK，买房您选谁？

和昌林与城售楼部

大河报·大河客户端记者 陈振兴 孙煊哲 文图

核心提示|

有着“郑州后花园”之称的惠济区，以便捷的交通、优质的环境、别墅级的住户圈层、舒缓的生活节奏成为当下宜居片区的代表。如今，越来越多的国内一线开发商进驻该区域，多以精装刚改房型入市，再加之品牌商业项目配套，实力助力北区住宅高地。

近期，记者探访了目前惠济区热销的部分楼盘，从价格、区域、配套等方面对其进行分析，并对今年即将入市的新项目进行了打探。

随着近年来城市快速路的外延加快，大大增强了惠济区域宜居的筹码——大河路快速的如期开工、地铁2号线延长线的年底通车，再加上地铁7号线、3号线延长线的加持，未来，北区居住者的出行将会更加便捷。

在生活配套方面，随着惠济万达、美景万科广场的加入，为北区居住者提供了丰富的购物、娱乐资源。此外，中部地区首家宜家地块的成功挂牌出让，也让惠济区变得高大上起来。

一直以来，教育是惠济区的一个短板，近几年，政府部门开始加大对教育的投入，去年的16所中小学开建极大提高了片区的教育水平。

伴随着种种优势，惠济区吸引了万科、融创、富力、中海、正商、建业、和昌、碧源、美景、锦艺、华润等一大批知名房企布局该区域，如今的惠济区再也不是郑州的价格洼地，逐渐成为购房者的重点关注区域。

在售项目|项目众多改善为主

》》美景麟起城

精装均价16200元/㎡

美景麟起城位于城市主干道文化路上，紧靠北大学城，文化氛围浓厚;贾鲁河与东风渠交汇于此。项目总占地面积约300亩，总建筑面积约80万㎡。主推户型为68㎡小两室120㎡的三房。项目均价在16200元/㎡左右。

点评：麟起城位于惠济区配套相对完善的区域，纯粹小户型设计，适合过渡自住和投资。没什么院落景观，但优势在于可以一览贾鲁河一线河景。附近的英才街站是地铁2、7号线双线交会，自带大型万科商业，以及美景跟万科偷师的产品工艺，项目还是精装交房，精装主要看卫浴，大量采用科勒、摩恩等一线品牌产品，显得诚意十足。万科的物业值得期待。综合来看麟起城还是挺值得考虑的。

该项目是杨村改造项目，地块不是很规整，部分楼宇不是正南朝向，喜欢传统正南朝向的购房者会有忌讳。

总的来看，麟起城精装16200元/㎡的售价不算低，适合改善型客户，刚需可以考虑其68㎡的户型。

》》正商林语溪岸

精装均价12500元/㎡

正商林语溪岸位于花园路与大河路(北四环)交会处西北角。项目总占地480亩，总建筑面积近80万㎡，小区内教育配套完善，在004地块规划有10000㎡的小学，在006和003地块有两所幼儿园。目前项目仅剩少数洋房。

点评：林语溪岸是正商在北区布局较早的一个盘了，目前安置区和前几期已经交房入住。从交房的现状来看，楼盘外立面简洁明快大方，绿化一般。项目内部虽然规划有商业区，但是目前各种生活配套还不是很完善。

该项目最大的问题在于出行，由于田园路还未打通，从小区出门沿大河路往东走不是很方便，要么往西走到红绿灯处调头，要么走一个大河路上临时挖开的口子，但存在安全隐患。此外，大河快速路正在施工期，也会对该项目的出行造成影响。

》》万科天伦紫台

精装均价15500元/㎡

万科天伦紫台位于文化路与大河路交会处，是万科全国第九座紫台，秉承万科的优良基因，择址文化路三所北，打造郑州北区人文居住社区。区域环境比较好，两环一高架，交通便利，地铁2号线一期工程已经通行;黄河迎宾馆和惠济万达就在项目左右，可以说兼具良好的自然环境及便捷的城市资源。项目二期占地面积6.9万㎡，总建筑面积20.6万㎡，规划88-128㎡高层及125-140㎡洋房。预计价格精装15500元/㎡左右。

点评：紫台由于有着万科作背书，精装15500元/㎡的价格在北区不算低，目前一期已经初见雏形，从外立面来看还算大气。目前文化路(大河路—黄河大堤)的规划已经出炉，未来出行更为便捷。

目前来看，紫台附近的生活配套还不是很完善，但由于紧挨文化路和大河路两条主路就是最大的优势，未来大河快速通道建好后，紫台交通优势凸显。

正商家河家样板间

》》正商家河家

精装均价16200元/㎡

项目位于郑州市惠济区江山路与开元路交会处向东1000米路北，地处郑州北区的行政商务中心，紧邻惠济区政府等多家机关单位。项目临近地铁2号线，周边还有惠济万达、美景万科广场等惠济特色商业区，并规划有医院、学校、休闲公园等生活设施，1-5km范围内，医疗商业、文娱配套及文化产业一应俱全，方便快捷。小区产品有88-130㎡高层、125-140㎡洋房。小区的容积率2.99。目前均价16200元/㎡。

点评：家河家是正商在惠济区的首个精装项目，据说为了提升品质，其售楼部建好后又拆除重新装修。项目最大的优势在于紧邻地铁2号线，为了把这个优势最大化体现，其售楼部就建在地铁口。

与其他项目一栋楼一栋楼的卖法不同，去年家河家首次开盘时，2000多套房源同时放出，导致去化比例不高。几个月后，样板间开放，其展示出的精装标准让不少消费者下定决心购买。新风系统、AO·史密斯净水器、地暖、带淋浴房的卫生间等都是亮点。

若心理价格在15000元/㎡左右、要求精装的话，家河家与紫台相近，一个是国内一线品牌，一个是本地一线品牌，紫台离惠济万达更近一些。

》》正商河峪洲

精装高层12000元/㎡、洋房13500元/㎡

项目位于江山路与沿黄快速路交会处西1000米路南，毗邻16平方公里的邙岭大型水土保持生态园，沿黄河有长27公里，宽1000米的生态防护林带，形成了壮丽而优美的黄河湿地自然风景保护区。片区森林覆盖率高达42%，年平均气温比市区低2℃左右，PM2.5浓度也是郑州市区最低的。主力户型为89㎡三居、98㎡三居和115㎡四居。价格精装高层12000元/㎡，洋房13500元/㎡。3月5日，新一批的认筹已开始。

点评：作为正商在北区的最大体量的项目，正商对河峪洲算是寄予厚望，从其斥资1亿元打造的汉风售楼部就可以看出。该项目是古荥镇的改造项目，由于特殊的地理位置，正商给河峪洲融入了汉朝的元素。建筑风格也以新中式为主。

销售员称，项目北门和西门规划有小学和中学，未来可满足孩子教育。但是一期项目预计2020年交房，等到学校建好开始招生估计得5年成型。

精装标准不低于家河家的河峪洲高层均价12000元/㎡、洋房13500元/㎡的定价不算高，但距离市区确实较远，因此，该项目适合购房预算有限、短期对生活配套要求不高，或是计划在此区域养老的购房者。

》》和昌林与城

高层毛坯均价12500元/㎡

和昌林与城位于惠济区绿源路与天意街交会处，地处黄河生态休闲板块，生态休闲景观资源丰富，是和昌地产在郑州北部中央别墅区打造的又一大型社区。主力户型为122㎡三居、127㎡三居和143㎡四居。预计价格毛坯12500元/㎡左右。

点评：相对于其他项目来讲，林与城认为最大优势就是单价低，毛坯交付12500元/㎡的价格在惠济区来说并不算高。但是距离林与城不远的正商河峪洲精装交房，河峪洲的价格同样是在12500元/㎡左右。两者相比，河峪洲占着精装的优势，而林与城则有着比河峪洲更好的地理位置。

》》谦祥福晟·兴隆城

毛坯高层均价为14800元/㎡

项目占地约286亩，总建面有103万平方米。由谦祥集团和福晟集团联合开发兴建，项目位于京广快速路和兴隆铺路交会处，地处郑州市三环内主城区，紧邻京沙快速路、北环快速路、地铁3号线、8条公交路线，能够快速通达全城。周边生活配套完善、居住氛围良好，社区内部规划有近万㎡的3大公园，距离郑州宜家商场约2000米。小区周边有12家幼儿园，9所小学，8所中学，项目内部配备了两所12班的新加坡知名幼儿园，36个班的惠济区外国语小学及24个班的重点中学。项目涵盖了66-72㎡两房、89㎡小三房、108-127㎡大三房和143㎡四房，均价为14800元/㎡。

点评：地段是房地产的命脉，三环内新建项目寥寥无几，兴隆城的快速交通及项目位置，相比其他项目具有极大的优势，同时社区内配套完善且齐全，商圈配套也已非常成熟。不足之处是项目的容积率较高，但整体价格较为合理、周围有大面积公园配套，适合多种居住属性的购房者选择，户型选择更为灵活，值得选择。

即将面市|竞争加大未来可期

》》锦艺四季城

高层毛坯均价15000元/㎡

2018年新推地块位于项目南边，东临中央东路，西临中央西路，北为石苏路，南邻郑州新闻出版学校，并与贾鲁河滨河公园相邻，同时紧邻地铁3号线延长线滨河路站及京广快速路，交通便捷。

该地块总占地面积22645㎡，总建筑面积约40000㎡，容积率仅1.99，建筑密度19.7%，规划有3栋11层电梯洋房、3栋18层中高层产品，建筑面积主要以89㎡三房、125㎡三房、142㎡四房为主，预计将在上半年推出。

点评：四季城是锦艺在惠济布局的体量较大的盘之一，全盘由十几个地块组成，蕴含商业、教育等多种模块。其中，教育是其主打卖点，锦艺实验小学、惠济区外国语中学已经开建。

户型方面，产品不够纯粹，差异较大，毛坯14700元/㎡~15200元/㎡的价格比同区域的融创珑府略高，不临水。

目前该项目拿证进度较慢，相应的开盘速度亦较慢。

》》融创瀚海大河宸院

精装小高层均价16000元/㎡、洋房21000元/㎡

2017年入市的大河宸院项目，是融创在北区打造的高端改善项目。临着索须河和东风渠，容积率比较低，产品为精装小高层及洋房和独栋，千亩大盘，性价比高。

交通方面，该项目距离2020年开通的地铁2号线延长线距离较近;地块内有地铁3号线延长线穿过;京沙快速与天河路打通后，进一步降低了出行时间成本。

点评：大河宸院一期已基本售罄，仅余独栋在售，一期预计2019年7月交付，目前正在施工，洋房已经封顶，周边无安置房，居住环境比较好，层高为3.1米，这个高度可以媲美北龙湖豪宅。房间均为大面宽的窗户，近似落地窗。

但项目周边商业、教育等配套成形需要5年左右。

》》融创城开瓏府

毛坯高层均价14000元/㎡

融创城开瓏府项目是融创中国进驻郑州的首个府系高端精品项目，因其区域优势及性价比优势，成为郑州市场少有的开盘即清盘的项目。该项目位于文化路与英才街交会处西800米，毗邻贾鲁河与东风渠，属于郑州北区核心区位。项目整体占地面积29万平方米，容积率为2.9。主力户型包括:洋房:127㎡三室，143㎡四室;高层：89㎡三室，118㎡三室，143㎡三室。

点评：工程质量、景观设计有保障，毛坯交付标准高。高层层高3米，配备中央空调、地暖、密码锁，价格优势明显。

项目位于双河交汇，居住环境优美，毗邻惠济万达、医院等，配套齐全，交通便利，为北区置业重点考虑楼盘之一。

》》中海锦城

高层精装均价16000元/㎡

中海锦城项目位于兴隆铺路与南阳路交叉口向东400米，是2018年至今较为火爆的项目。三环内地铁旁央企成品房，紧邻首家宜家商圈，距离地铁三号线兴隆铺路站仅400米，致力于打造纯粹高品质居住社区，项目精装全部采用科勒、伊莱克斯等一线国际品牌。

2018年1月28日锦城项目已经开盘，推出89-141㎡全南北通透优质户型全部热销，成为今年初最火爆项目，性价比远高于周边项目，目前剩余不足10套精品房源在售，另外在售还有20~90㎡纯一层临街铺，层高5米、超大利用空间。

点评：该项目位置优越，项目接壤金水区和惠济区，占据城市核心地段优势，其城市价值必将再上一个新台阶。作为一个央企项目，产品品质一开始就有中建基因沉淀和品牌背书。品质应该是有所保障的。

另外，该项目地块偏小，仅有12亩，小区仅有一栋楼。一般来说，独栋的价值要弱一些，小区景观配套等可能会受影响。考虑到价格不算高，又是中海大品牌，地段产品也还不错，首套自住还是值得关注的。

》》建业花园里

高层毛坯均价16500元/㎡

建业花园里项目位于花园路与英才街交会处向西800米，占位郑州北区核心生态居住区，北临开元路，南至贾鲁河，东接花园路。项目北侧紧邻地铁2号线延长线地铁站，交通十分便捷。

项目自拥4所幼儿园、1所小学、1所中学、1所9年一贯制学校，未来不出社区即可尽享12年一站式精英教育，成就璀璨人生。其中一所幼儿园为建业小哈佛双语幼儿园，中学为河南省实验英才中学。

点评：该项目的核心卖点有三个：学区房、地铁房和建业品牌。

该项目也存在一些劣势，一期开盘户型不太好，89㎡三房作为中间户，次卧完全被边户的大户型遮挡采光。另外，虽然这个项目是千亩大盘，但被各个小路分割成了九块地，一期开盘的地块都很小，很难将景观园林做大。

》》华润悦玺

价格未定

华润悦玺，作品出自央企华润置地之手，在品质和品牌上有过硬的保证，鉴于之前悦府、紫云府项目的良好口碑，该项目值得期待。同时，悦玺项目位于南阳路与兴隆铺路附近，紧贴北三环高架，同时有地铁、快速路多维立体交通。宜家广场已经落地惠济区，该项目与宜家广场相对而望，生活配套齐全且已经成熟。项目规划3栋高层住宅，打造78㎡(建筑面积)两房、95㎡(建筑面积)三房、115㎡(建筑面积)三房，项目均价暂无。

点评：品牌、品质和地段，是悦玺项目较为吸引购房者的几点，华润置地在郑州的产品目前只有悦府和紫云府项目，悦府房源已经交付了，在品质和物业服务上，反响都很不错。

项目的户型从78-115平方米不等，首先保证居住需求，地段和交通更是优质房产的保证，这一点悦玺项目都具备这样的条件，三环甚至市区范围内成熟、高品质的项目极为稀缺，悦玺项目的入市，无论是自住还是投资，都可以考虑出手。

总结|一线品牌合力打造“宜居后花园”

整体而言，2018年惠济区住宅供应较为充足，不仅有中海锦城等新楼盘，还有正商河峪洲、万科天伦紫台、锦艺四季城等大社区。但在价格以及相关配套上会有一定差异，购房者可根据实际需求，购买符合自己要求的房子。如果是对教育看重的购房者，建议重点关注锦艺四季城、建业花园里;刚需客户可以关注正商河峪洲、和昌林与城;对品质追求稍高的客户，可以关注一下万科天伦紫台、正商河峪洲;对交通看重的可以关注正商家河家、林语溪岸;对生活、商业配套比较关心的可以重点关注美景麟起城。

来源：大河客户端