2022年3月亚洲（中国）长租公寓发展报告

本文来自微信公众号“空间秘探”（ID:MESPACE007），作者：ABNData。

3月亚洲（中国）长租公寓市场综述

01 全球公寓市场发展动态

3月，多国租赁市场上正在面临不同程度的供应压力，其现象主要体现在市场供给短缺并导致租金价格持续上涨。根据Yardi Matrix的数据显示，美国3月份的平均租金上涨了14美元，达到1642美元的另一个历史高点，较去年同比增长14.8%，为第一季度的创纪录涨幅。迈阿密的表现继续优于其他所有主要都市，3月份的租金增长同比增长26.3%，其次是奥兰多、坦帕、拉斯维加斯和凤凰城，平均租金增长都在23%左右。

租金接连涨幅的现象不只有美国，在截至2022年3月的12个月里，英国除伦敦外的平均租金价格增长了3.3%，高于2月的3.2%的增长。而伦敦0.4%的增长却成为了英国所有地区中最低的存在，市场上远程办公带来的住房偏好改变在该地区仍在持续。

02 亚太（中国）公寓市场发展动态

亚太市场中，澳大利亚租赁市场的危机局面正在恶化。根据澳大利亚房地产集团Domaim发布的出租空置率报告显示，全澳2022年3月的出租空置率已降至1%，同比减少50%。其中悉尼(1.4%)和墨尔本(1.8%)降幅最大，而达尔文(0.5%)接近历史最低点，其他重点城市如堪培拉、布里斯班、阿德莱德和珀斯也分别只有0.5%、0.7%、0.2%、0.5%。继澳洲边境开放后，旅游需求的激增导致许多物业转向短期租赁市场，而月内一直受洪水持续侵袭的北部河流地区也由于部分房屋的损毁，面临着更大的租赁压力。

此外，新加坡的政府组屋和私人公寓租赁量在连续几个月下降后于3月反弹，组屋租金创下新高，较2013年8月的峰值高出1%，公寓租金与2013年1月的峰值也仅相差0.8%。

中国内地，根据全国房价行情网的数据，全国住宅挂牌出租供给量上涨19.10%，普通公寓挂牌出租供给量涨幅28.84%，酒店式公寓挂牌出租供给量涨幅12.63%。

从城市住宅排行和城市普通公寓排行来看，北京租金分别达到111.51元/月/平方米和109.59元/月/平方米，是唯一租金平均单价突破100元/月/平方米的城市，但环比上月却均出现0.81%和4.95%的降幅。住宅平均租金排名前十的城市中，只有广州和成都出现了小幅度的环比涨幅，平均上升2.63%；普通公寓平均租金排名前十的城市中，也有7个城市环比跌幅在2%-5%。从酒店式公寓排行看，北京、上海的租金平均单价突破100元/月/平方米，北京最高，为137.06元/月/平方米，上海也达到119.50元/月/平方米。本月多个城市受疫情反复的影响，多数城市存在租金下跌情况，租赁需求明显下降，预计回温趋势将在疫情趋于稳定时得到延续。

03 全国住房租赁政策导向解析

3月，租赁市场扶持政策及法规频出，主要围绕发展计划、项目认定、标准落地、监管强化四个方向进行展开。

发展计划方面，各地政府正在加大对住房租赁行业的扶持。一是重庆住房和城乡建设委员会与国家开发银行重庆分行、中国建设银行重庆市分行签订800亿融资协议发展保障性租赁住房。二是广西计划2022年筹集保障性租赁住房61282套。三是北京公布了87宗租赁住房用地，占十四五期间新增住房供应总量40%。

项目认定方面，租赁住房供给正在得到更多保障。一是云南将对各地闲置和低效利用的闲置房屋进行改造，允许闲置房改建为保障性租赁住房。二是北京出台的政策中不仅提到共有产权住房可以出租、政府产权份额收取定额收益，还指出农村宅基地上闲置住房也可依法出租。三是厦门鼓励国有企事业单位利用自有用地建设保障性租赁住房。

标准落地方面，租赁住房品质正在不断提高。一是宁波出台租赁住房设计导则,“精装修”成为标配。二是合肥庐阳区发放首张《保障性租赁住房项目认定书》，中辰创富工坊内的一厂房依照改造标准成功改建为租赁住房项目。

监管强化方面，住房租赁市场秩序正在进一步被规范。一是南京发布新版房屋租赁管理办法，对住房租赁企业及从业人员提出相关规定，指出不得诱导租金贷。二是石家庄在3月25日起开展住房租赁资金监管，单次收取租金超3个月应纳入监管账户。三是北京建立起统一的住房租赁管理服务平台，并对农村住房租赁管理和社会风险管控等方面进行了细化完善。

04 租赁企业签约、融资情况

租赁金融方面，监测名录有6家企业在3月有新动作。一是深圳市人才安居集团拟申报全国首个保障房REITs项目，积极推进保障性租赁住房REITs市场建设。二是兴业银行西安分行落地4150万元住房租赁项目贷款，用途为住房租赁企业房屋装修和改造升级。随着各地贷款的落地，兴业银行已逐渐在住房租赁领域构建起全链条产品线。三是龙光控股、上海浦东新区地产集团、重庆龙湖均公告住房租赁专项债将开始付息，分别为4.27亿元、16亿元、30亿元。四是保利发展98亿元公司债注册申请获证监会同意，其中不超过35亿元用于住房租赁项目。本月租赁金融项目环比上月有所增长，多渠道、多主体的供应正在使住房租赁企业朝专业化和规模化方向发展。

开业方面，3月为2022年第一季度开业项目数量最多的月份，共有9个项目投入运营。其中上海、北京、深圳、成都、南京等重点一线和新一线城市仍是租赁企业发展的首选，如ParcVue品牌旗下首个中国项目——仁恒柏薇酒店式公寓落地南京，中海长租公寓在西南的首个旗舰项目——中海友里天府国际公寓落地成都。同时，合肥、镇江、宁波、嘉兴、厦门等潜力二线城市也有公寓项目正式交付使用，如首次进军合肥的壹间精品公寓、首次进军镇江的城家公寓等。从底层发展思路来看，城市发展潜力和项目客群定位是基本扩张要素，但不局限于北上广三地且有针对性地进行下沉抢占布局，将会是各类公寓品牌的下一步举措。

3月公寓榜单发布及分析

# ABN指数分析 #

综述：2022年3月，公寓市场的新媒体指数处于高位，监测均分达到91.81，环比下降8.04%。

搜索指数：搜索热度TOP10，分别是龙湖冠寓、万科泊寓、自如租房、朗诗寓、窝趣公寓、碧桂园碧家国际社区、安歆公寓、方隅公寓、宝龙公寓、相寓。本月搜索热度主要集中在2021年业绩公布、新增开业、防疫宣传三方面。如龙湖冠寓实现首度盈利、镇江首家城家公寓开业、上海真如启幕首个海堂式服务公寓、轻松寓新金桥店纳入上海金桥管委会及金桥人才中心公寓项目、窝趣广州西门口地铁站轻社区允许住客使用公积金交房租等，一度登上垂直搜索热度第一。

媒体指数：3月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分TOP5的品牌分别为是龙湖冠寓、万科泊寓、窝趣公寓、筑梦居公寓、YOU+国际青年社区。

新媒体指数：新媒体指数主要得分集中在春节前后的营销活动方面。指数TOP5分别为微信、抖音、微博、小红书和B站。如自如研究院联合梨视频发布《2022职场女性居住观》、招商伊敦公寓“壹间10周年”月租优惠活动、乐璟生活社区开展“防疫不孤单，居家秀起来”的视频拍摄活动并为住客提供防疫补给小礼品、龙湖冠寓提供线上零接触看房服务等一度登上新媒体热度第一。

投资人指数：本月多个城市受疫情反复的影响，租金下跌明显，市场整体影响较大。但好在各大企业在项目签约和开业、融资进展上都有进度更新，投资人情绪受到小幅影响，指数总体呈现中低位，平均得分为50.57，较上月有略微下降。

# ABN榜单品牌综合分析 #

保租房下的TOD开发与探索｜3月，保障性租赁住房下的TOD模式探索受到市场关注。成都轨道集团在月内宣布2022年将启动9000套保障性租赁住房，并计划首个保障性租赁住房于年内封顶。除此之外，2021年成都轨道集团还全面启动实施马厂坝TOD、幸福桥TOD、三岔TOD、梓潼宫TOD、双流西TOD、中环TOD等8个保障性租赁住房项目，包括双凤桥TOD项目在内累计筹集房源10000套。

在TOD（以公共交通为导向开发）项目中规划建设保障性租赁住房项目，是起源于美国该模式在本土的一次中式实践。除了成都，北京、苏州、西安等地发布的规划中也提到利用轨道交通TOD建设保障性租赁住房，将选址标准与TOD挂钩。

保障性租赁住房之所以能够与TOD理念实现天然融合，其一是人群画像的高度重合，城市新市民和青年人大多以公共交通的出行方式为主；其二是相关政策的利好影响，保障性租赁住房的租金在同一交通站点更具竞争优势。因此，TOD的开发不仅为保障性租赁住房提供了新的发展策略，也在升级城市各区域发展的同时为新市民新青年提供了一份社会保障。

头部租赁企业释放盈利信号｜3月，6家头部房企陆续公布2021年业绩情况，其中住房租赁业务稳步发展，部分表现较为突出。一是实现了5年来首次盈利的龙湖冠寓，累计开业房间数量已达10.6万间，租金收入22.3亿元，同比增幅23%。品牌期末整体出租率为92.9%，开业超过六个月的房源出租率为94.3%。

二是规模稳居集中式公寓榜首的万科泊寓，累计开业15.95万间，同比增幅12%；运营管理长租公寓 20.87 万间，同比增幅13%。泊寓已开业项目的年均出租率达 95.3%，全年租金收缴率为 98.9%，客户续租率高达58%。三是旭辉控股集团旗下的旭辉瓴寓，累计开业房源超3.2万间，同比增幅14.3%。布局全国20个城市，旭辉瓴寓整体出租率超96%，GOP达90%，预租率超过38%，续租率55%。

四是招商蛇口旗下兼顾酒店及公寓业务的招商伊敦，2021年管理规模约3.6万间，同比增幅28.6%，主要布局于国内的一线城市、强二线城市。预计在2025年前开业长租公寓项目19个，近8000间房源。五是中骏集团旗下的方隅公寓，累计管理房源34819间，同比增幅31.6%，其中80%分布在一二线城市。而稳定运营的一线重资产项目全年平均出租率超92%，同比租金涨幅超15%。六是华润置地旗下的有巢公寓，累计在营项目30个，房间数2万间;储备项目16个，房间数约3.25万间,整体管理规模约5.25万间。

六家房企系住房租赁业务从房源增长和平均出租率上来看，均呈现积极的良性增长，尤其是龙湖冠寓正式步入盈利元年的航道，成为首个官宣盈利的房企系长租公寓品牌。在住房租赁竞争格局变动频繁的情况下，房企系品牌在规模层面上已处于较为遥遥领先的地位，未来盈利能力或将再上新台阶。

头部品牌深入潜力二三线城市｜3月，除了以上海、北京、深圳为主的一线重点城市，二三线潜力城市也正在成为公寓品牌的发力目标。3月25日，作为规模最大的服务式公寓运营商，雅诗阁斥资约1.9亿新元分别在中国宁波和荷兰阿姆斯特丹收购了两个住宅产权项目。其中，宁波新项目为雅诗阁的布局的第5座公寓物业，将通过4个不同品牌来辐射各类圈层客群。月内，雅诗阁还进驻日本的大阪和福冈两地，分别收购了四套租赁住宅和首套学生公寓。

此外在本月投入运营的开业项目中，合肥、济南、镇江、嘉兴等市场也出现了不少公寓品牌扩张的身影，如城家公寓镇江大港新区店、合肥壹间公寓城市主场店、CCB建融家园·济南泉世界公寓以及碧家国际社区中标的嘉兴港智汇大厦项目。品牌公寓对于二三线城市物业的考察，主要基于城市的经济现状和发展趋势以及物业地点。如奥克伍德落子崇礼的公寓物业，也是看中其作为冬奥会主办城市，未来在商旅业上的无限可能。

另外，二三线城市正通过利好政策积极引入高端人才，并对一线城市的外溢产业进行承接，配套的上下游产业集群以及人力资源催生了大量的租赁需求。从近几年租赁企业的有意识地开拓策略来看，二三线城市将是租赁住房行业的主要增量市场。

多方参与者涌入租赁市场｜3月，来自各行业的4大企业纷纷踏上租房租赁赛道，推出不同类型公寓产品。其一是来自旅游业的两大巨头环球影城和迪士尼。康卡斯特NBC环球公司旗下的环球主题乐园及度假村发布了一项名为“Housing for Tomorrow”的初步住宅开发计划，旨在解决美国佛罗里达州经济适用房短缺的问题。与此同时，迪士尼在2月推出Storylivingby Disney社区后也宣布将建造经济适用房，为迪士尼员工和符合条件的人提供1300个单元。其三，卢浮宫与阿布扎比最大的开发商Aldar Properties在本月合作推出了全球首个卢浮宫阿布扎比高端服务式公寓“Louvre Abu Dhabi Residences”。该项目位于Aldar打造的Saadiyat Grove多功能用途社区内，将提供400个公寓单元。

其四是来自中国最大的房产交易和服务平台的贝壳租房，本月在成都召开的线上发布会上表示今年向市场提供10万套房源，将率先在北京、上海、深圳、天津、成都、杭州、苏州等七个城市布局，包括集中式公寓和分散式房源两类产品。就在上月，贝壳租房与上海乐湾公寓合作建设的首个新青年公寓已在上海落地。但无论是贝壳在租房供给端想要实现的大规模快速扩张，还是两大乐园巨头踊跃尝试踏入的经济适用房领域，顶住营收压力将是它们切入住房租赁行业不得不解决的首要难题。根据贝壳2021年公布的业绩：5.25亿元的净亏损，同比由盈转亏。而投资回报周期较长的长租公寓，将需要贝壳花费更多的精力去提升资产运营的效率。

职住型租赁项目火热｜3月，2大职住型租赁项目分别落地北京和宁波，积极促进区域职住平衡。一是位于宁波的CCB建融家园·劳动者之家（阳明社区）迎来首批入住租客。该项目聚焦产业工人群体，定向为余姚市一线环卫工人提供高品质居住空间和一站式物业管理服务。二是乐乎的企业服务公寓产品线乐乎起程表示，在2020年7月上线该业务之后已在北京落地6大门店，并进一步明晰企业租房权益和居住条件。

根据国家统计局数据显示，在我国9亿劳动人口中，蓝领规模近4亿人。帮助企业解决员工基本住房问题，就是蓝领公寓的一大特色。职住赛道上，坪效高、成本低、需求大、客源稳定等优势促使众多公寓运营商加速布局。除了上述提到的乐乎起程，大悦城旗下的大悦乐邑fresh在深圳的两个项目也迎来了交付运营。此外，除了经过市场验证的商业价值，职住项目所带来的社会价值更值得关注。该产品从宏观层面上为城市进化中的民生问题提供了绝佳的解决方案，并且在降低人才流失率的同时进一步去规范租赁市场秩序。预计在未来，可观的蓝领公寓市场空间将会对更多租赁企业的投资方向产生影响，开启更多元化的布局。

上市公寓企业破产后续｜3月，2家上市企业破产有相关后续跟进。3月1日，国内长租公寓第一股青客公寓宣布调整ADS兑换比率，将把代表其A类普通股的美国存托股票(ADS)比例从1股ADS代表30股A类普通股，调整为1股ADS代表150股A类普通股。ADS兑换比率的变更，与青客面临的退市风险有着紧密联系。青客公寓在今年1月20日经历破产清算，因为其股价已经长期低于1美元，还面临着从纳斯达克退市的风险。

而另一家曾在美股登入的蛋壳公寓于本月内显示，被执行总金额高达2.14亿元，创始人兼CEO高靖仅2022年第一季度就有24条限制消费令。另外，根据中国裁判文书网中的相关房屋租赁纠纷的案件判决书，蛋壳公寓及关联公司已无资产可供执行。蛋壳和青客两家分散式长租公寓暴雷后的蝴蝶效应仍在持续，其曾经“租金贷”、“高进低出”等现象虽得到政府相关部门的严控，但长租公寓产业的未来投资始终要在良好范本的提供下，牢记前车之鉴，避免盲目规模扩张带来的泡沫风险。

老牌公寓品牌稳步跃进｜3月，招商蛇口壹间公寓迎来成立十周年。2012年，随着首个集中式精装租赁公寓在深圳的开业，“壹间”品牌面市。随着壹间公寓品牌逐渐成熟，招商在这十年间开启了全国化布局，现已落地深圳、上海、广州、武汉、重庆、佛山、福州、漳州、博鳌、大连、合肥等12个城市，累计门店达到33家，房源数量由1577 间增长到1.1万间，跻身国内房企运营的集中式长租公寓第一梯队。

经历了前期在全国的战略性布局，招商蛇口在2020年整合旗下酒店和公寓业务，成立招商伊敦。招商伊敦旗下公寓业务“壹”系品牌又分离出三大产品线，包括壹棠服务公寓、壹间精品公寓和壹栈人才公寓，针对青年白领及商务人群提供“全周期租住解决方案”。现阶段来看，规模增长和产品体系细分阶段之后，招商伊敦开始聚焦于产品品质的迭代与革新，其首个壹间公寓项目壹间·槟榔园和鲸山别墅均在配置焕新中实现新一轮的价值提升。作为最早一批的集中式租赁公寓，招商伊敦在一轮轮洗牌中已成为长租行业的有力基石，为后续入场者引领出一条极具借鉴意义的发展思路。

租赁企业践行社会责任｜3月，各大租赁企业在践行社会责任方面呈现积极态势。3月31日，贝壳租房面向租房消费者和业主新推出七大“微光服务保障”，在租金、佣金、权益、房源等方面形成全体系支持链。目前，微光服务保障体系已在成都落地运营，并陆续在北京、上海、深圳、天津、杭州、苏州等城市上线。贝壳选择布局长租公寓市场，不仅要借力来自平台带来的巨大流量，其找房平台的服务与保障两大核心竞争优势也将在线下得到延续。

此外，月内由于多地疫情爆发，各大头部租赁企业纷纷发布疫情应对措施，泊寓、魔方公寓、方隅公寓、base佰舍、方隅公寓等品牌积极承担社会责任，启动防控预案，打造更安全的门店居住空间。如旭辉翎寓旗下的柚米寓店管服务团队为隔离在外的租户提供临时小动物照料的服务；魔方公寓专门组织团队负责各门店的物资采购和配发，并推出“Mofang菜市”以便租户采购。同时，部分公寓品牌还提供了在线看房、在线签约等服务，做到在疫情影响下的及时应对调整。本月，各公寓门店的运营和管理能力在特殊环境下凸显出来，在传统应急预案机制的基础上，提供高效的防疫工作将会是租赁企业在中长期发展中必备要素之一。