上百套老破小售罄！学区房降价300万 一场楼市“挤泡沫”正在进行

文/顾天杰

谣言不攻自破 老破小一天售罄

最近楼市的一则谣言被攻破，有自媒体说“上海一房叔抛售同一小区93套房”。

实际上这批房子是位于浦东新区的浦城小区，持有者为世茂集团沪苏公司。

浦东陆家嘴商圈是上海最优质的核心地段之一，浦城小区隔着一条马路就是售价超过15万一平米的豪宅世茂滨江花园。

根据《每日经济新闻》的调查，世贸滨江商务区位于浦城小区南部，2008年开始建设世茂总部时由于对居民生活造成影响，于是世茂集团和居民约定建设中学，为了隔绝影响并且增加配套。

这批房源是2015年世茂总部大楼重新开工一年前，2014年整体协议向居民收购的，每套均价400万元左右。

10月16日房源挂牌后，参与卖房的中介表示，总价最低的40平米一户室瞬间卖完，一天之后所有房型全部售罄。

这似乎和我们印象中的老破小难卖、生活不便、老旧等常识冲突。

实际上这批房源这次的挂牌价在400到500万之间不等，总价很低，对于刚需首套房很有吸引力。对应的中小学普明师范、东昌南中学、洋泾菊园九年制，在区内属于第二梯队学区，比较靠谱。

浦城小区走路几百米就是八佰伴核心商圈，附近还有华润时代广场、商城路和世纪大道地铁站，通勤也十分便利。

小区内两室一厅67平米的房子，租金差不多8700元一个月，一房也要6000元一个月，租金回报率已经高于周边。

（来源：贝壳找房）

老破小的缺点浦城小区的确也逃不过，比如房龄高达30年，没有人车分流，楼层老旧设施一般等等。

总体来说浦城小区依旧属于浦东新区性价比很高的二手房，本身的地段价值很高，更不用说附带还不错的教育资源，在降价的情况下一天卖完，属于意料之中。

并不是因为上海家庭或者新上海人资金多么富裕，反而是因为观望太久，积压了一批购买力，在这个时候刚好出手而已。

大约一个多月之前，微博上出现过这样一条热搜：

#上海一小区学区房挤掉300万水分#

无独有偶，当时上热搜的小区，恰好和这一次的浦城小区，处于同一个板块，它是浦东第一梯队学区房的代表，梅园小区。

梅园二、三、四街坊对口的学校是上海一梯队的福山外国语小学以及建平中学西校，在中介眼里是极其优质的双学区好房。

梅园五、六街坊对口的学校是市示范园冰厂田幼儿园、一梯队的福山外国语小学以及建平中学西校，更是一度被称为三学区神盘。

团队里的一位小伙伴就住在浦东，他租住地开发浦东小区，距离梅园、浦城都很近。

房东的做法是，把一家人的户口挂在了这套房子里，主要是为了孩子上学，然后和父母一起花更多的钱，租了其他条件更好、面积更大的房子去住。

想要买到开发浦东或者梅园这样的一流学区房，在浦东代价有多高？

贝壳找房的最新数据显示，梅园梅园三、四、五、六街坊可售二手房，单价都远超10万元一平米，最高的可以到14万一平米，一套房子总价在700到1000万不等，远超浦城小区。

（来源：贝壳找房）

梅园小区房子的价格在2021年3月份价格到达顶峰，当时一套51平米的房子挂牌价高达1020万，后来经历5次降价，下调到725万，比最高价减少近300万。

相比之下，在除了学区，其他居住条件都差不多的情况下，400万左右就能买到浦城小区，真的不算贵。

我们发现，上海开启二手房价格核验以来，楼市已经出现两个趋势：

1.降价预期已经形成，只有价格下降，房子才能卖得出去。

2.一套二手房被挤掉的水分，越来越多，学区溢价首当其冲。

上海8月6日开始实行三价就低原则，各大银行以买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价，三者中的最低作为贷款标准。

贷款额度减少，加上银行放贷周期变长，普遍在3到6个月，面对有限的资金和心仪的房源，刚需买家只能把钱用在刀刃上。浦城小区这样的优质刚需楼盘，就脱颖而出了。

转型路漫漫 不必乱了阵脚

之前自媒体把世茂集团卖房新闻，与房产税联系到一起，在经过研究之后，会发现上海已经试行了10年的房产税试点，效果低于大家的预期。

房地产税和房产税的区别在于，地产税在开发商拿地造楼的过程中，属于已经缴纳的间接税种，房产税一般指买卖交易之后，持有房子过程中产生的税。

房产税被寄予厚望，主要是希望解决中国的三个问题：

1.调控楼市，稳定房价

2.丰富地方财政收入来源，逐渐摆脱土地财政

3.调节收入分配，助力共同富裕

上海和重庆都进行了近十年的试点，效果很一般，从上面三个目标来看，都没有完全达成。

中指研究院百城新建住宅价格指数显示，2011年上海新房均价25870元/平米，之后10年整体波动上涨，到了2021年9月，新房均价已经达到51777元/平米，上涨超过一倍。

如果看陆家嘴这样的核心地段，上面提到的浦城小区，梅园和开发浦东这样的优质二手房，均价普遍已经在每平米8到10万元以上，远超上海整体的均价。

2011年1月，重庆新房均价约为7147元/平米，其间经历了2014到2016三年的回调，截止2021年9月，房价同样上涨到了11707元/平米。

我们得出的基本结论是：

在目前的房产税征收力度下，不要指望房产税抑制房价上涨，中长期影响会更小。

房产税也没有对重庆、上海的税收带来更大影响。

上海2011年房产税税收收入为73.7亿元，占整体的2.32%。2017-2020年，上海市房产税税收收入在200亿左右，占整体税收的3.4%。

从2016-2020年，重庆市房产税税收收入从50亿元上涨到70亿元，对税收收入的贡献也从4.0%上升到5.0%，对财政收入的贡献则从2.6%上升到了3.4%。

那么第二个结论也很明显了：

上海和重庆的房产税，远不足以弥补土地财政的缺口。

进一步观察会发现，无论上海还是重庆，针对房产税都有减免优惠政策。

上海房产税征税对象为上海市本市家庭新购第二套及以上住房，并且合计家庭住房面积超过60平米/人；以及非本市户籍在上海所购房屋。

重庆的征税对象则是个人拥有的独栋商品住宅，以及个人新购的高档住房，还有在重庆的“三无”人员所购买的二套及以上普通住宅。

上海房产税适用税率为0.6%，同时价格低于上年度新房均价2倍的，税率暂减为0.4%。

重庆则根据类别以及房价有不同的税率，比如“三无”人员新购二套及以上普通住宅税率为0.5%，独栋商品住宅和高档住房按超均价3倍、3倍至4倍、4倍以上分别对应税率0.5%、1%和1.2%。

过去十年，上海和重庆的试点，最大的意义是作为示范区，给全国范围的热门城市，制定征收标准和力度的时候，有一个参考。

那么哪些城市有可能率先加入试点呢？

土地财政依赖度高、房价房租涨得快，越是容易加入第一批试点。

10月20日国家统计局发布的9月70个大中城市房价数据显示，9月广州新房价格指数同比上涨9%，在70个大中城市中位居第一位，其后则是济宁、重庆、银川、西宁、西安等城市。

房地产上下游是观察中国经济最重要的切入点，如今已经完全变了。

为什么过去房地产如此受欢迎？

因为地方政府依赖土地融资，商业银行依赖地产贷款，城投公司依赖土地资本，金融公司依赖于地产抵押，私人炒家乐于楼市加杠杆套利，普通民众依赖于房子带来的幸福感。

2021年一季度末，居民中长期贷款新增1.98万亿元，刷新了2020年三季度1.8万亿元的纪录，同比增长57%，而居民中长期贷款大部分依旧是按揭贷款。

从根源上解决房地产依赖，需要办三件事：

1.控制信贷扩张

2.逐渐摆脱土地财政

3.增加公租房、保障房投入

战后英国建了1000万套房屋，其中一半是非营利的英国住房社团建立的，主要提供给中低收入居民居住，16个国有建房社团完成了这个任务。

更不用说新加坡的组屋，87%的居民住在政府提供的组屋，它们都是由建屋发展局部署，由国有企业建设。

中国在房改之前不缺保障房，缺的是商品房，但经历了几十年的商品房狂飙猛进之后，出现了商品房过度、房价过高、负债过多等一系列问题。

房企玩儿命高周转，回过神来的时候发现房子卖不出去，资金链出了问题。

万科在10月25日举行了2021年媒体交流会，郁亮说：

从明确房住不炒之后，黄金时代就已经结束了，过去靠土地红利赚钱，第二阶段用乘法赚钱，用金融手段实现跨越式发展，这种赚快钱、赚大钱的时代真的结束了，以前用钱解决的都不是问题，今天，钱都是问题。

根据住建部的数据，全国1到9月，保障性租赁住房开工72万套，占全年计划的76.9%，南京、无锡、宁波、佛山、长春、南宁等6个城市已完成年度计划。

房地产转型和税收转变，是一个复杂的系统工程，既要平衡公平性，也要确保可以推行。

市场的归市场化，保障的归保障，楼市新时代才会到来。