WeWork的中国困境

原文来自The Information，作者Juro Osawa

原文链接：https://www.theinformation.com/articles/weworks-china-syndrome-weak-demand-stiff-competition

今年春天，创造者社区及服务提供商WeWork计划在中国古都西安打造第一个联合办公空间。当地销售经理高志鹏却遇到了麻烦。身在北京的老板要求招募全球性的大公司租用WeWork办公空间，还把WeWork比作面向精英消费者的五星级酒店。

但是西安的国际大公司，比如韩国最大的跨国企业集团Samsung和德国科技企业Siemens，已经有了自己的办公楼。对于大部分本地公司来说，WeWork的租金又太过昂贵。

高志鹏选择在夏天递了辞呈，他说：“大老板一点儿也不了解西安的市场行情。”

自IPO失败后，WeWork的挑战接踵而至：首席执行官离职，市值一落千丈，商业危机全面爆发。要知道，WeWork曾是世界上第二值钱的初创公司。

但是，人们却鲜少了解WeWork在中国市场的步履维艰。对于这家已经烧掉数十亿美元的公司而言，中国市场的亏损同样是“不可承受之重”，WeWork一扫颓势的计划又一次成为泡影。

在过去几个月里，WeWork开始降低中国城市（包括西安）的业务预期。WeWork原本计划今年年底在杭州建造10个联合办公空间，但是员工透露现在只完成了四个。在南京，尽管公司官网上已经列出了三个规划位置，共享空间却迟迟未动工。

现在，管理层正对WeWork进行全公司范围的重组，其中国业务的未来也仍不明朗。“囊中羞涩”的办公租赁巨头近期宣布，公司最大的股东风险投资公司Softbank决定斥资近100亿美元启动救助计划。据知情人士透露，WeWork正在查看已经签署的房地产租赁协议，确定是否有可能重新商讨或终止协议。

10月31日，WeWork新任执行总裁马塞洛·克劳尔（Marcelo Claure）在致员工的信里写道，公司还没有决定如何在中国和其它国际市场继续运营。他写道：“我们正在评估市场表现和资产状况。我们还没有做决定，也不打算放弃任何一个市场。”

WeWork的发言人在声明中说：“WeWork将继续深化在中国的本土化战略。WeWork与当地政府、国有企业和合作伙伴紧密联系，旗下商业空间充满活力，客户参与度和工作效率大大提高，不同规模的企业需求得到满足。”

WeWork在中国

2016年，WeWork入驻上海，自此进入中国市场。2017年，它在中国设立子公司，迄今为止已经收到来自SoftBank、中国私募企业Hony Capital和Trustbridge Partners，以及新加坡国有资本投资公司Temasek至少10亿美元投资。

在2018年上半年到2019年上半年之间，WeWork在大中华区的总收入是原来的三倍多，从3,000万美元增至9,300万美元。但这还只是公司业务的冰山一角，大约占5%。

现在，WeWork官网计划在中国大陆十个城市开设104处联合办公空间，其中包括还未开放的规划地点。上海拥有48个已经开设和计划开设的WeWork联合办公空间，是WeWork在中国最大的市场。

WeWork还要面对UCommune和Kr Space等中国写字楼租赁初创企业。这两家公司都获得了数亿美元的投资。去年，WeWork斥资4亿美元收购了在中国主要的竞争对手NakedHub。不过Ucommune也收购了一些小型初创企业。

在中国市场份额的竞争中，没有公司能独善其身。在上海，WeWork的本地竞争者为高端写字楼支付高昂溢价，并给租户大幅折扣。据员工透露， 虽然WeWork的官方价格高于中国租赁办公室的价格，但在谈判中，该公司有选择地向Alibaba等一些大牌租户提供高达80%的特别折扣。

在IPO招股说明书中，WeWork将盈利增长缓慢归咎于对中国的投资扩张。

考虑上海和北京的进展不顺，WeWork试图在杭州、武汉和成都等其他新兴城市寻找机遇。但是上海和北京以外的城市对WeWork联合办公空间的需求远逊预期。西安给了WeWork“当头一棒”。

兵马俑

高志鹏是WeWork的前销售经理，二月入职。他有十年西安酒店行业的工作经验。WeWork计划于年底前在西安开设五到六个联合办公空间，这项宏伟计划让他激动不已。

西安是一个旅游胜地，以兵马俑闻名于世。这个城市有1,200万人口，在这里，很多初创科技公司崭露头角。为了招募租户，高志鹏利用之前工作时的人脉，联系了上百家本地公司以及房地产经纪人。

在那时，WeWork还在为IPO做准备，中国市场对于公司的发展举足轻重。员工透露，WeWork想要通过在更多城市开设更多的联合办公空间，让中国的WeWork空间增至原来的三倍。

今年三月，高志鹏飞去上海，和全国各地数十名WeWork分部的销售经理参加会议。公司中国区销售总经理告诉整个团队，钱从来都不是问题，SoftBank（软银）是大家坚强的后盾。他说，SoftBank的创始人孙正义愿意倾其所有，投资WeWork。

回到西安后，高志鹏很快就遇到了难题。WeWork在西安的品牌知名度不高，价格较于其它本地的租赁办公室也昂贵得多。在WeWork写字楼的公共区域租张办公桌，这笔钱在别的写字楼都够租一间私人办公室了。本土企业对WeWork给予的品牌帮助和社交活动也不感兴趣。

高志鹏说：“他们对免费啤酒和瑜伽课都不感冒，他们只关心价格和地理位置。”

WeWork决定把西安第一家联合办公空间开在毗邻大型购物商场和古城墙的市中心。对于游客来说，这是个绝佳的位置，但对潜在的办公室租客则不是。

一些本地房地产经纪人告诉高志鹏，WeWork的位置不好。大多数企业都希望在经济开发区或科技园落户。这两个商业区域是西安市政府投资的，跨国公司包括信息技术公司HP（惠普）和工业企业Bosch（博世）、中国国有铁路公司、汽车制造商和本土初创企业都在这里。

当高志鹏游说一家小型贸易公司租用WeWork空间时，该公司高管问是否可以装修私人办公室，以及放一张传统的中国茶几。高志鹏告诉他，根据WeWork的规定，这是不允许的。因此，这家公司最后没有选择WeWork。

高志鹏针对WeWork在西安面临的挑战写了一份报告，发给了在上海和北京的老板。同时，他询问WeWork是否有意降价，从而在西安市场提高竞争力。但是老板告诉高志鹏，WeWork可以选择几个大牌客户提供一次性折扣，但是永久性的价格调整是不可能的。

这也引出了另一个问题：公司是否应该把重心放在上海和北京，而不是急于向其他城市扩张。

举个例子，在南京，WeWork原本的扩张计划一直被推迟。今年早些时候，当WeWork在南京洽谈房产生意时，当地的销售经理还不知道办公空间的位置或费用。直到今天，WeWork还没有在南京开设任何联合办公空间。

房地产市场分析师、亚洲房地产和境外投资平台Mingtiandi创始人迈克尔·科尔（Michael Cole）如此评价。

啤酒和烤鸡

为了提高WeWork在西安专业人士中的品牌知名度，WeWork的社区管理团队定期会在当地酒吧举办啤酒和烤鸡派对。但是前来参加的大部分是员工的朋友。结果，这个活动非但没有吸引潜在租户，反而很快成了一群朋友的每周聚会。

高志鹏一直在苦苦寻找。他把潜在租户带去牛排店或当地有名的中餐厅。但是大部分的客户最终都决定留在原地，或是找更便宜的办公室。时间逐渐流逝，高志鹏已经无计可施。在六月底，他彻底放弃，递交了辞职信。

7月1日，高志鹏辞职后的第二天，WeWork在西安的第一家联合办公空间开业。从本地员工发布的照片看，这个全新的WeWork空间里挤满了国内外年轻的专业人士，他们在休息室和食品区畅饮香槟，高谈阔论，好不热闹。

但是照片里大部分人都是WeWork员工的朋友和当地的房地产经纪人。据知情人士透露，开业当天，只有15%的办公桌被租用，远低于公司原本50%租用率的目标。WeWork空间占据两层楼，拥有841张办公桌，但租用出去的还不到130张。

自此以后，情况也没有得到改善。据Financial Times近期报导，西安WeWork空间的空置率高达78.5%，这意味着，大部分办公桌都是空的。

到目前为止，这是WeWork在西安的唯一门店。最近，官网上列出了另外两个规划地点，但是只是规划，还没有开放。然而11月初，WeWork将其中一个从官网删除。

现在，高志鹏完全不理解WeWork管理层一开始为什么要选择入驻西安。他认为，WeWork是一家快速发展的初创公司，并且在准备IPO，可能这就是它需要在更多城市开展业务的原因吧。

高志鹏说：“可能WeWork只是想对外宣称，它在西安也有一席之地。生意好不好不重要。”

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