城市更新的市场化之路
一、中国城市更新的市场化之路走向？
1.从旧城改造到城市更新
一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”。
2.中国城市更新发展历程
3.西方城市更新的发展历程
中国城市更新已经历的三个阶段具有典型的时代特征和历史局限性
在我国高速城市化过程中，一些城市的城市更新已经显现出与西方国家相似的历程
因此对比中西方城市更新发展历程，可以判断我国城市更新发展趋势——三个转变
城市更新是一种综合的，整体性的观念和行为来解决各种各样的城市问题，应致力于在经济、社会、物质环境等各个方面对处于变化中的城市地区作出长远的，持续性改善和提高。随着社会进步和城市发展，中国城市更新将进入全新阶段，在这样的背景下，开发商城市更新的市场化之路：兼顾多方主体，多目标实现，以三方伙伴关系为导向的综合、全面型城市更新。
二、当今中国城市更新的市场化之路的
主要模式？
1.从三方主体关系来看，目前我国城市更新的市场化运作主要有三种模式
模式（一）：政府+开发商模式
（1）内容
（2）基本流程
内地大部分城市目前的主要做法；代表开发商：香港新鸿基、香港新世界、三亚创维鸿洲等。
（3）典型案例：三亚时代海岸
时代海岸区位优越，具有一线河景，远观山景、海景的资源
明显的功能分区是开发商极易“挑肥弃瘦”，对B区有意放弃的嫌疑
政府对拆迁次序和开发次序的设置不当是其目标未能完全实现的主要原因
“拆迁一片，建成一片，使用一片”的改造思路，导致后期拆迁户坐地起价，拆迁成本增加，拆迁难以推动；开发商在资金运作的不规范，导致高管东窗事发，也是该项目未能最终完全实施的原因。
（4）模式评价
1）政府没站在客观的角度，成为企业合作者;
2）紧密关系容易造成权力寻租，带来企业风险;
3）社区（股份公司）公众被边缘化，拆迁不可控
4）没考虑公众改造后的生活来源等切身利益，容易造成后续社会问题，不可持续
（5）模式趋势
1）国家对私权保护力度加大，《物权法》出台后，此种模式难度越来越大;
2）政府向服务型政府转变，对城市更新的目标及角度将发生改变，对此种模式的需求会越来越少。
模式（二）：开发商+社区（股份公司）模式
（1）内容
（2）基本流程
这种模式是目前市场化运作的主要作法，较为成熟；代表开发商：绿景、深圳新世界
（3）典型案列：绿景新美域
绿景地产与沙嘴股份公司合作的又一成功项目；绿景旧改口碑进一步传播，促进深圳多家股份公司与其合作。
（4）典型案例：城市绿洲花园
（5）上述案例改造模式分析
（6）模式评价
1）将社区（股份公司）纳入合作开发的角色。社区（股份公司）除获取拆迁赔偿外，还普遍有利润分成，双方利益共享，风险共担;
2）此模式下，双方往往只一味追逐经济利益最大化，合力向政府争取最高容积率，忽略更新与城市和区域的关系,是单一的地产开发为目的的单维更新模式。
（7）未来趋势
由于以短期利益为目标，开发商在城市中吃了"肥肉"而剩下"骨头"，引起另一方关系主体政府的关注，这种模式下，政府的长远利益被牺牲，规划的管制作用被弱化，因此这种模式未来空间会越来越小。
模式（三）：政府+开发商+社区（股份公司）
（1）内容
（2）基本流程
此模式在我国目前处于开发萌芽阶段，尚在发展演进中，未形成成熟的操作流程；代表开发商：金地，京基
（3）典型案例：金地岗厦
1）岗厦现状概况
2）困境：在现状3.2的容积率条件下，如何通过改造保证多主体，多目标的实现？
3）三方伙伴关系的建立
在诸多限制条件下，各主体发挥各自优势，通力合作，保障项目顺利进行。
（4）典型案例：京基蔡屋围项目
（5）案例启示：三方伙伴关系建立的关键点
（6）模式评价
1）将以往的双向合作拓展为三方伙伴关系，三方主体均参与更新决策，各方权力更加平衡，从而保证了更新目标的可实现性;
2）这种模式考虑了政府、开发商、社区（股份公司）三方利益，综合了社会、经济、环境等城市更新目标，兼顾了城市、区域发展、产业等多角度，是一种可持续的城市更新模式;
（7）模式趋势
当前此种模式出现是市场推动的个案偶然，但它符合城市更新的发展规律，随着案例的成功，加上政府建立起一套长期、系统、规范的更新机制，这种模式将成为城市更新市场化运作的必然趋势。
三、城市更新市场化之路该怎么走？
1.三大问题回答城市更新市场化之路
2.选择城市更新的六大理由
3.城市更新项目的选择是关键
4.滨水区更新的经典：新加坡河-从丑小鸭到白天鹅的传奇
（1）过去概况
早期的新加坡作为自由港，由于豁免进口税，货物价格低廉，各地商人都愿意来此交易。从1819年开港到1823年，仅仅四年时间新加坡就成为一个繁忙的港口。而由于新加坡河得天独厚的地位位置，使得沿岸建起数以千计的商行，一边是办公场所，一边是货物仓库。
（2）更新的动力
（3）更新后的重生
从交通动脉到旅游圣地:以往的脏乱差已远去，新加坡河以被改造成娱乐、饮食、休闲河商业服务场所。新加坡河经历了近两个世纪的沧桑，从繁华到萧条，再从萧条到繁华，在新的功能地位下，新加坡河浴火重生!
四、项目选择的关键
（1）城中村改造市场驱动力模型
（2）判断城中村项目是否具改造条件的五大关键因素模型
（3）区域生命周期模型
（4）城市更新运作成功的关键就是如何处理好与其他两个主体的伙伴关系
（5）专项规划是与政府建立伙伴关系的关键
（6）“高度决定视野，视野决定追求”
（7）政府对城市更新专项规划关注的三个角度
（8）政府对城市更新计划的评价可分为三个层面
（9）与社区（股份公司）建立伙伴关系的关键
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