房价断裂！楼面价达到1.3万+/㎡，涨幅为何败给沣东？

撰文=燕十三

PART1-风起云涌，价格断裂

西咸新区第十一批商品房价格公示，西咸新区丝路能源金贸区房价突破2.3万/㎡，至此，沣东新城2万+楼盘达到了4个。

固然，西咸新区属于第七座国家级新区，沣东新城是西咸第一区，又有大西安“双轴线”覆盖（科技文化创新轴、大西安新中心中轴），规划站位高，但市场仍有一个疑问，如此高价，为什么不在曲江、高新买？

这恐怕已经不是一个孤例，接下来，随着“土地成本+A类装标+二级绿建”，西咸核心区将诞生更多的2万+。如此房价，与西安高新一比较，很容易发现一个问题：房价传热断裂！

什么是“房价传热断裂”？沣东新城紧靠高新，承接主城外溢需求，一直以来以低价吸附购房者。如今，沣东新城部分楼盘，竟然在高新区10公里之外，持平或反超高新区，市场出现一个U型，中间温差断档，房价传热断裂。

高新区，西安经济发展引擎，2018年GDP达到1576.96亿，是西安三甲之一，被称之为“西部硅谷”；沣东新城，西咸五大新城之一，是西安产业、商办、人居投资的重点区域，被称之为“未来高新”。

目前，高新区规划面积超过一千平方公里，在售项目近十盘，商住公寓还要占一半，属于微量供应，可以说，十分稀缺。但即便是如此，高新区的大平层价格也只在2-3.5万+之间。如今，二者相距十余公里，中间下陷，两端凸起，这一点令人诧异。

人们开始迷惑，沣东新城处于初步开发，一切都在规划之中；高新区配套全面，产业夯实，为什么沣东新城涨幅比高新区还要大？这究竟是意味着沣东新城，涨幅大投资性价比高，还是高新涨幅慢性价比高？

沣东新城房价追平高新区，既有成本因素，也有城市开发策略影响。既然沣东新城涨势如虹，为什么高新区一直低调？

PART2-产业高峰，房价低点

在房地产方面，高新区一直比较低调，即便是有高价盘，房地产也不是高新区的主基调，作为西安产业第一区，高新区始终将产业放在首位。

＞备注：高新区-锦业路CBD-实拍图

2017年，西安市全力推进“三廊两轴两带一通道”的建设，要打造“西安科创大走廊”，以高新区为引领，以“高新区+航天基地+沣东新城+大学城+科研院所”等区域为依托，重点区域就在软件新城。

软件新城，隶属于西安软件园，是西安高新区产业高峰，也是西安陕西省“十二五”建设的重要项目，是西安高新区“打造中国科技创新中心、建设世界一流园区”的重点板块，定位很高，逐渐呈现。

＞备注：软件新城规划效果图

据悉，西安软件园汇聚了三星、英特尔、SAP、IBM、艾默生、西门子、富士通、电装、NEC等30多家世界500强企业。此外，软件新城已经聚集了陕西省图书馆新馆、阿里巴巴西部总部、西安国家数字出版基地、西安环普国际科技园、西安软件新城研发基地、中软国际西安科技园、三星电子研究所、交叉信息核心技术研究院、浙文创-数创中心、新加坡腾飞科汇城......

＞备注：软件新城核心区规划图

随着西安城市版图扩张，资源再度被稀释，产业中心越发稀缺。产业是城市立足之本，从科技到金融，从研发到产品，高新区软件新城都是一个重要标记。西安百亿产业园聚集区、首个摩天楼集群（锦业路），首个超级大平层（中大），首个超高层大平层（第址），全部诞生于高新区产业中心。

事实证明，产业聚集度越高，产品附加值越高，高净值人群越集中，消费力越旺盛，大量城市豪宅，就诞生在产业中心区。例如，苏宁尊悦府邸位于徐州商贸中心，深圳湾壹号紧靠后海阿里总部，都是位于产业中心。

但西安软件新城一直偏重于产业，高端住宅始终欠缺，大量高端消费群体聚集，却始终没有购物中心。截至目前为止，仅有一家知名房企进入，就是苏宁置业，打造苏宁·雲著！

＞备注：西安苏宁广场规划效果图

苏宁置业，隶属于苏宁集团，2019年苏宁控股集团位居中国民营企业500强第二名，2017年7月，苏宁控股集团旗下苏宁易购首次跻身《财富》全球500强榜单。

因此，苏宁进驻软件新城，不仅要焕新区域居住方式，还要变革区域消费方式，因此，苏宁·雲著+苏宁广场全部落地。

PART3-城市客厅，苏宁雲著

目前，官方想要启动“西安科创大走廊”，核心部分就在软件新城。但软件新城短板明显，一是缺少常住人口，二是缺少消费中心。为了解决这一点，高新区引进了苏宁！

这种情况在西安极为常见，一个大型综合体驱动一个中心，例如熙地港驱动市府中心，大明宫万达驱动太华路，万达ONE驱动木塔寨，华润万象城驱动三桥商圈，阳光天地驱动西部大道......

可以说，大型综合体的进入，相当于区域价值二次提升！苏宁落子软件新城，打造约35万方的商业综合体，以及苏宁·雲著，独享智慧家居解决方案，重新定义高新智慧住宅。

＞备注：苏宁广场规划效果图

三重繁华配置，驱动软件新城：第一重，繁华保障，软件新城之内，十余万高消费群体，对于购物中心的渴求；第二重，繁华运营，购物中心囊括商超、影城、美食、酒店等，引领生活方式；第三重，繁华驱动，周边常住人口，吃喝娱乐购一站式消费，提供稳定消费。

不仅如此，苏宁打造苏宁·雲著，社区容积率仅2.8，约140米奢侈楼间距，还有大师级团队擎划景观，规划五大园林体系。其中，包括约1770㎡西安顶级全龄活动区，约1500㎡星际旅行主题儿童主题园区，约1.2公里标准夜光跑道。

＞备注：苏宁·雲著项目示范区实拍

此外，项目还引进海盗船特色主题游乐园区，打造有低龄游戏区、戏水游戏区、综合游戏区等一站式多元化儿童游乐设施。

为了补缺软件新城配套短板，官方急于塑造繁华中心，引进苏宁置业；为了打造高端人居品质，苏宁又打造苏宁·雲著，筑造人居标杆！

PART4-精筑高新，繁华生活

如今，看准“西安科创大走廊”，城投公司不断摘地，先是高科在软件新城摘地，又有梁家滩土地被瓜分，紫薇、天地源、高科分别摘地。

这些土地成交，都集中于软件新城、梁家滩，这些房企为什么要在“西安科创大走廊”两头摘地？因为，企业聚集度高，产业提高就业率，夯实人口密度，释放居住需求，这些片区将成为高端人居区。

为什么高价地不断出现？价格反映价值，一方面是高新三期土地资源稀缺，全靠拆迁征地；其次，高新区在树立价格标杆，夯实区域价值。城投公司运作，从一开始就表明了一点，这些区域拍地门槛极高。

典型之一，就是高科集团摘地软件新城，虽然没有冲破西安楼市天花板（幸福林带，XC11-5-371），也没有在竞公办学校建设资金方面创新（沣西新城，WL-6-4、WL-6-6），但此次摘地，却刷新了西安摘地价单！

2019年3月1日，高科集团摘地软件新城147亩，斥资30.24亿元摘地，亩单价：2482万元/亩，楼面地价13298元/平米（开发部分）。

反算一下，如果楼面价只占房价三分之一左右，高科项目房价至少在3万+，否则不盈利。而更撩人的一点是，高科摘地之后，谁还能够在这个区域拿到便宜地？除了产业置换之外，恐怕很难。

西安房价分布不均，沣东新城突破2万+，紧跟高新，力压主城各区。其实，已经反映了一点，梯度温差丧失，房价传热断裂，全看未来预期。究竟是买软件新城的产业中心，还是买大西安的新中心？

如果有房票，站在现实情况来看，沣东新城核心部分，正在塑造价格标杆，吸引资金流入，反而凸显了高新区的性价比，同样是2万+，高新区的产业、配套、交通、人居价值，一目了然。

楼面价13298元/平米，预期摆在眼前，未来苏宁·雲著价格究竟多少，又将是一个热点话题！

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