海花读财报：三季报来袭，开发企业亮数据

近日，各大开发企业三季度财报陆续出炉，几家欢喜几家忧。今天我们研读几家代表性开发企业的业绩情况，数据主要来源于市场公开信息。

解读：新城控股三季度营业收入168.56亿元，同比2016年增长42.33%；净利润19.92亿元，同比去年增长125.59%。从2016年中期到2017年中期，新城控股股价呈上升趋势，虽然股东人数比去年有所减少，但一点都不影响各机构对新城的看好。2017年新城商业在行业内的表现极其亮眼。今年上半年吾悦广场销售额达111.59亿元，实现租金及管理费收入3.44 亿元，出租率达97.07%。值得注意的是，长春吾悦广场开业三日累积客流量达98.2万，销售额突破3550万，刷新了长春商业开业客流及开业销售额的纪录。

材料：

10月26日，新城控股商业年会在上海世博中心隆重举行。各位重量级嘉宾举行了一场精彩绝伦的商业对话，我们来看一下新城控股集团联席总裁、商业开发事业部及商业管理事业部总裁陈德力先生，在年会上对吾悦广场的信心和决心。

Q:请问德力总，之前讲到因为我们新城在做一个商业地产成产业链管理的企业，之前有很少的开发商包括商业地产商做这样的事情，您也提到这两年对于新城来讲目前也是主要在打通这个链条，目前来看我们这个链条已经属于完全打通了吗？在这个过程中，我们有没有遇到什么样的阻力？如何克服？

陈德力：先回答我这部分，商业地产的全产业链我是这么认为的，既然是全产业链，通常这是一个闭环，这个闭环当中按照时间顺序从项目获取开始，包括土地获取，土地获取以后进入到规划设计阶段，规划设计完才是开发建设，开发建设完才是物业招商运营，招商运营以后通过对资本资产的合理管理，在资产回报率达到一定条件情况下实现资产证券化。实现资产证券化，在资本市场得到认可以后，回过头来得到项目。这是一个完整的线条，这个链条当中新城商业圈链条都是我们自己在干，从项目获取开始，到规划设计、施工建设、招商运营、资本管理，整个链条我们全是自己独有的团队，我们并没有委托任何人，我们有最大的项目拓展团队，有最大的规划设计团队，有最大的招商运营中心，也有最大的资产运营团队。

第二，在这个过程当中确实有很大挑战。它主要有三个我认为比较大的挑战：第一，统一思想，在中国很少有人把这整个链条全让自己做，这么做很累。我的精神很疲惫，这么做最大的挑战其实对我们身体的挑战，统一思想需要我们整个团队认识到这个链条最终的好处在哪里。第二个挑战，系统。建立这么完整的全产业链的话，每个环节之间它有一个独立的，而且这个独立的系统之间互相有关联，这两个目前我们已经完成。第三个挑战，关于人才的挑战，这个挑战直到今天我们还面临着巨大的人才挑战，商业地产发展到今天，如何把全产业链上每个人才，尤其高精尖优秀人才全部吸纳进来，这个挑战我相信会持续地存在，这也是我们在未来需要付出更多努力的地方。

Q：请问德力总，您提出“有情怀、不复制、具规模”的九字箴言，从具体角度来讲，新城吾悦广场从哪些方面体现它的有情怀，不复制具体指哪些方面，对于吾悦广场和新城商业发展，您又有什么样的期许？

陈德力：我专门研究过什么是情怀，情怀是指很多关于情感方面的胸怀。如果我们在做购物中心的时候，我的理解其实做情怀最终是这个人的思想境界和你背后的公司的实力。因为情怀需要付出代价的，这个代价是你要有这个公司的实力才能做出有情怀的事情。

不复制是一个相对的概念，不复制第一个标准是每个吾悦广场都必须具备新城商业的固定的DNA，在这个基础上我们要保证每一座吾悦广场的建造品质标准化，建造品质的标准化是我们对品质的追求，我们对于地面，对于地板，对于洗手间，对于停车场的标准，对于灯光的要求，这些要求全部标准化，建造标准这80%的部分，标准化。除了这个以外，第三就是我们在每一个城市不同的地段，不同的地方我们做的产品一定要融入当地的文化，在消费者体验这个上面剩下的20%我们提倡对文化的研究，我们要提供一个有文化的生活场景，这个生活场景一定有文化，而不是简单的吃穿住行，第二我们要提供一个有生活的文化载体，如果说你光是这两个之间结合起来，你才能真正做到不复制。所以不复制真正的该连含义是一定先有标准，有共同的DNA，有非常明显的建筑品质的标准，然后在这个基础上做不一样的产品，利用我们的情怀精神做不一样的产品。

第三具规模，特别简单。因为中国市场太大，我不知道各位媒体朋友有没有统计过，在中国我自己做过统计，我走遍中国大江南北，中国城市人口超过50万的一共260多个，这其中现在你们能数出来的购物中心4千多个，但是如果你是做品牌方的，你愿意进去或者你愿意做一个消费者愿意消费的，你们可以数一数，数起来不会超过200个。可实际上这260个城市当中，一线城市、二线城市容纳多少个购物中心，你们比我清楚，这样加起来现在的市场容量确实是饱和了，但是真正符合需求的量是远远没有达到，所以我们讲要有规模，就是在这个空间之内把我们真正的用情怀打造不一样的吾悦广场，我们定了一个目标，2020年开业数量必须超过100座，只有100座才能有这个规模，有了规模以后，才会带来平台的价值。如果只有3个吾悦广场，它是没有平台的价值，但是如果我有100个吾悦广场，它就有平台的价值。有规模的第二个方面，就是全年对于社会消费品零售总额的贡献值，预计2020年我们可以为社会零售总额提供120亿人民币的贡献，服务人群会超过26亿人次，互联网企业他们的评估一个企业的价值的时候，是以会员来评估它的估值，如果未来一年在吾悦广场消费的人次可以超过26亿人次，这26亿人次如果会员转化率即使能达到50%、60%，也是相当可观的蛋糕，我认为“有情怀、不复制、具规模”在这相当一段时间内，可以引领我们吾悦广场走得更远，走得更好，谢谢。

Q：请问德力总，刚才您提出加入新城一年来，打通了商业的全产业链，能否介绍一下在目前已经开业的这些吾悦广场取得哪些，包括运营和收入方面的成果。

陈德力：在商业地产的全产业链打通的环节当中，我们今年做了从效果来讲，有两件事情做得比较好。第一个关于我们在长春开业的吾悦广场，我们打造了一条非常具有长春特色的“时光引擎”，时光代表电影，引擎代表汽车，时光引擎并不是电影和汽车，它是记录长春人民从四五十年代一直到现在的精神堡垒的地方，通过这个改造街区的打造，首先把我们的收入一下子上升到另外一个层级，因为你从销售物业转到自持物业，整个回报率和收入都有非常大的提升。

第二个案例对于老店的改造，在常州的吾悦广场，我们把整个街区改造成了一个具有常州本地地方特色的“湖塘悦色”，这个主题街区中，湖塘老街我亲自走了三遍，你去那个街上提取它的元素，找到它的灵感，我们要招商这样的业态，这样做的好处是它直接效果就是提升回报率。也就是说，我们在全产业链打造过程中，一定要想第一个环节到最后一个环节真正实现最后的资本价值，这个价值的实现体现在你通过你的运营能力，能够提升我们的租金收益和整体的租金收益，相信在未来吾悦广场将会有更多的产品面市。今年年底开业的项目当中，在我的家乡成都打造第一个以动漫为主题的主题街区，完全是成都的代表，我们打造了以熊猫为动漫主题的一个主题街区，这应该也是中国的第一条，相信那个时候大家能看到我们的产品，未来我们会做得越来越好，谢谢。

泰禾集团2017年前三季度营收159.84亿元，同比增长39.73%，净利润14.29亿元，同比增长17.71%。

解读：绿地控股（600606.SH）发布2017年三季报，前9个月实现营业收入1804亿元，同比增长20%，同比增长逾35%，其中房地产板块完成利润总额95亿元，同比增长72%。

绿地控股前9个月实现经营性现金流净流入337亿元，达到历史最好水平。其中，第三季度单季实现净流入217亿元，创单季历史最高水平。

报告期内，绿地控股实现预收款项再创新高，达到2257亿元，同比增加34%，该房企预计未来业绩增长确定性持续提升。

“降本增效”显著

今年前三季度，房地产调控继续保持了从严、从紧、高压的态势，金融监管加强，房地产“去杠杆”力度加大。

绿地房地产主业着眼长远发展，全力以赴抓去化，提升产业内容竞争力，多管齐下降本增效，土地、建安、融资等主要成本稳步下调，销售回款、利润总额双双创新高。

绿地房地产板块第三季度实现合同销售金额702亿元，同比增长12%，合同销售面积539万平方米，同比增长20%，回款589亿元，同比增长16%。前三季度已累计实现合同销售金额2033亿元，同比增长17%，合同销售面积1579万平方米，同比增长19%，回款1675亿元，同比增长28%。

其中，已有10个区域事业部销售额超百亿，同时回款金额均超90亿元。前9个月，绿地房地产板块实现营业收入910亿元，利润总额95亿元，同比分别增长22%、72%。

第三季度，绿地南京江北超高层、山东雪野湖小镇、江西赣江新区小镇等18个项目先后落地，新增权益土地面积248万平方米，权益计容建筑面积459万平方米，预计增加货值逾亿600亿元。

报告期内，绿地房地产累计新增项目39个，累计新增权益土地面积495万平方米，权益计容建筑面积1091万平方米，其中住宅占比约64%，一二线城市及其周边直接辐射区域占比约74%。绿地将在年底全力推进重大项目落地及重点区域重点项目获取，积极关注上海等核心城市租赁住房用地投资机会。

针对建安成本，绿地从今年起全面实施招标采购模式改革，推进甲供直采。截至三季度末，已先后完成70余个材料设备种类的以量换价谈判，平均降本幅度约15%，部分部品可达20%-30%。

按照“重产业、重运营”的思路，绿地控股推进与复旦、交大、同济等学校及机构合作，着力整合科创、康养、医疗、文旅等产业资源，形成了特色小镇、康养谷、地级市高铁站商务区等产品的标准化模块，提高内容竞争力。

针对财务成本，绿地控股积极采用并购贷款、应收款ABS、境外融资等方式获取资金，取得建设银行、中国银行、农业银行等主要合作银行的总授信扩盘；以低息负债置换高息负债，实现有息负债稳步下降，整体资金成本从年初的5.45%下降至5.19%。

未来，绿地控股将采用发行项目收益债、PPP项目债等创新模式，推进新加坡酒店Reits首批基金发行等资产证券化项目。

“产业协同”兑现业绩数字

中国经济与社会发展步入新时代、新周期，将考验企业的综合实力和核心竞争力。绿地大基建、大金融、大消费等多元产业板块成长迅速，通过深入推进“产业经营与资本经营双轮驱动”和产业高度协同的发展战略，正步入收获期。

报告期内，绿地控股西安建工，大基建领域投资并购“再下一城”，产业版图成功扩展至西北地区。推进重大项目，其中，绿地城投中标27亿元的杭州湾三期项目；贵州建工承接了一批PPP、EPC项目，深化政企合作；江苏省建牵头的联合体成功中标161亿元的南京求雨山PPP项目。

据悉，绿地进口商品直销新开上海、宁波等4家实体门店，全国门店总数达到35家。通过商贸物流题材，绿地控股在武汉、苏州、南京、嘉兴、重庆等地推进拓展优质土地资源。围绕“一带一路”，绿地酒店旅游业通过轻资产模式成功在柬埔寨金边布局。

绿地健康产业顺利研发了涵盖“医康养娱游学”六大主题内容的康养酒店产品模型，正式启动了6个康养酒店项目。

绿地控股“产业协同”正在兑现为“业绩数字”增长。其中，大基建前三季度新增项目金额1400亿元，同比增长92%，营业收入705亿元，同比增长46%，利润总额13亿元，同比增长39%。

大金融业务前三季度实现利润总额12.04亿元，其中房地产基金业务贡献利润总额6.8亿元。大消费业务中的进口商品直销板块营业收入6.03亿元，同比增长113%，毛利率逾26%；酒店旅游业营业收入12.94亿元，同比增长12%，利润总额2.07亿元，同比增长58%。

对于未来经济形势，绿地控股集团董事长、总裁张玉良表示，“国内经济总体平稳的态势不会改变，国家加快供给侧改革、加速动能转换的决心不会改变，城镇化进入新阶段的步伐不会改变，国家加强金融监管、防范金融风险的方向不会改变，国家推进国有企业市场化改革的方向不会改变。”

从房地产行业来看，在强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，以及加快建立长效机制的政策导向下，张玉良认为，房地产调控的基本格局在短期内仍将延续，房地产市场结构正发生重大变化，运营能力、产业内容、科技含量、成本竞争力、产品竞争力等核心要素的重要性将日益凸显。

张玉良指出，从绿地自身来看，企业运行的质量和效益正在逐步改善，为绿地持续健康发展打下了良好的基础。绿地将通过重大改革创新成果落地，确保在每一阶段都有新的亮点，不断提升企业竞争力和影响力。