低风险高利润？海外投资者蜂拥而至 带动美国学生公寓“炒房热”

随着商业房地产市场的牛市持续时间越来越久，投资者们也在寻找替代品。

这个位于得克萨斯州奥斯汀市的学生公寓是一家合资企业买入的投资组合的一部分，其中包括加拿大养老金计划投资委员会(Canada Pension Plan Investment Board)、新加坡主权财富基金GIC和总部位于芝加哥的Scion Group。

外国投资者曾经蜂拥到美国的房地产市场中，比如豪华酒店和摩天大楼。

现在，随着商业房地产市场进入牛市的晚期，外国人开始进入一个不那么奇特的领域:学生公寓。

今年1月，加拿大养老金计划投资委员会(Canada Pension Plan Investment Board)、新加坡主权财富基金(GIC)和总部位于芝加哥的学生住房所有者Scion集团(Scion Group)成立了一家合资企业，宣布以10亿美元的价格收购了22个学生住宅项目。

据悉，自2016年以来，该公司已在52个大学市场中购买了超过40亿美元的学生公寓，共计46,555张床位。

同样是在上个月，新加坡国有投资者淡马锡控股(Temasek Holdings)旗下的枫树投资(Mapletree Investments Pte)以197.5万美元的价格，买下了位于费城的一栋拥有850个床位的学生公寓大楼——Cira Centre South。

这增加了该公司在美国的拥有17个学生公寓的投资组合。

与此同时，位于迪拜、伦敦和纽约的投资公司Safanad有限公司1月30日在马里兰州Hyattsville的两栋学生公寓中投资了6,950万美元，如今其美国学生住房投资组合中含有约1.1万张床位，价值8亿美元。

“这是一种类似于社会基础设施的资产类别，”Harrison Street Real Estate Capital联合创始人、总裁兼首席执行官Christopher Merrill说，“无论经济状况是好是坏，人们都要上大学。”

在商业地产牛市的早期阶段，外国投资者纷纷购买华尔道夫酒店(Waldorf Astoria hotel)和纽约大通曼哈顿广场等标志性地产。

但随着扩张阶段进入到第八年，利率即将上升，一些外国投资者正在寻找更安全的投资领域。

他们说，学生住房的反周期性质和这些设施配备的现代化提供了相对于风险程度来说比较诱人的收益。

房地产投资咨询公司ARA Newmark的数据显示，今年迄今为止，外国资金在学生住房交易中所占比例为42%，而2017年全年为36%，2016年为21%。

ARA Newmark的执行董事兼全国学生住房集团负责人Ryan Lang说，他处理过不少与海外家族理财机构、机构投资者和私募资本机构的交易，其中包括中国、俄罗斯、荷兰和中东。

他说，他们正在寻求分散投资，并补充说，在这个周期中，学生住房被视为一个更安全的选择。

尽管自2010年以来，美国的大学入学率一直在下降，但公立大学的入学人数却在增长。

位于美国德克萨斯大学等大型公立学校、理工和数学学术能力较强的大学、有出名体育队伍的大学附近的学生住宅都备受追捧。

“公立大学得到了很多关注。”Lang说。

该行业并非没有风险。学生住房的流失率要高于多户家庭的房地产投资，而租赁的失误可能导致一个学期甚至整个学年的房间都是空的。

但学生们强烈倾向于住址尽可能接近学校，这使得需求保持强劲。

更重要的是，外国投资者与美国大学的联系更加密切，无论是出于个人经验或家庭和朋友关系，使该行业比其他房地产类别(如制造业住房)更有优势。

“国际资本流动与许多投资经理的个人经历是一致的，”Scion Group LLC的首席投资官Avi Lewittes说，“他们对(学生住房)的舒适度更加熟悉。”

房地产研究公司Green Street Advisors的分析师Ryan Burke和Ryan Lumb在一份研究报告中表示，对于像教育房地产信托基金(Education Realty Trust Inc.)这样的传统投资者，以及美国校园社区公司(American Campus Communities Inc.)来说，资金雄厚的外国投资者蜂拥而入，使得他们很难保持之前的回报率。

分析师表示:“更大的竞争会带来更高估值、更低收益率的发展，以及相对于过去的竞争优势。”