城市梦想家丨王倩：翰同资本快速生长

初次见到王倩，她并未带助手，国庆长假将至，公司员工都在忙着为手里的项目奔波忙碌。

近一年来，随着翰同资本在北京上海频频出手城市更新项目，作为翰同资本创始人，王倩也越来越多的出现在大众视野。

与想象中的雷厉风行的女强人形象不同，她一袭淡紫色的丝绸质感休闲装，略施粉黛，笑容和煦，没有距离感。说到翰同资本与城市更新，她不疾不徐，娓娓道来，温柔而又自信。

三元NEO的前世今生

采访约在三元NEO，门口是大片的草坪，绿意盎然。酒店拓出一部分空间建成了室外餐厅，墙面装点着金属质感的刀叉，在阳光照射下，反射出熠熠光芒。工作日的中午，有不少附近的外国友人在这里就餐，惬意而悠闲。

走进大堂，首先看到的就是稀奇艺术中备受年轻人追捧的标志性雕塑“兔比比”，童心般的刻画，和完美的雕塑工艺，给酒店带来年轻与活力的气息。墙上装饰的旧皮箱、小九寸的黑白电视，这些前卫元素赋予了酒店复古而独特的气质。

三元NEO的前身是宜必思酒店，开业十年之后，酒店的物业基础设施陈旧，客房、配套等逐渐满足不了住客的需求，客房收益偏低。酒店的旧面貌与低效能已经和区域价值、城市形象不相匹配，亟待更新。

2018年1月，TPG（德太集团）与纳斯达克上市酒店管理公司华住酒店集团以及翰同资本共同成立合资公司，向腾飞酒店信托（新加坡）全资收购其旗下的两家酒店地产——北京诺富特三元酒店和宜必思北京三元桥酒店。翰同资本做为本交易的投资顾问以及资产管理方，全面负责项目收购后的改造运营。

在改造方向上，翰同资本的解决方法是保留酒店原业态并重新定位，用王倩的话来说就是“对产品进行升级，把溢价做上去”。

酒店由牧筑建筑设计事务所赵牧桓先生亲自操刀设计改良，小到房间里面的手机支架，大到整个大堂的功能区的设计，都凝聚了设计师的心血。

具体做法上，王倩介绍，宜必思房间并不算大，在更新过程中，由于涉及到改造成本的控制，并未对房间格局做大的改造，而是因地制宜，选择华住旗下房间较小但公共空间较大的CitiGO，通过各种细节的设计，如顶级卫浴及床品、卫生间干湿分离，实现客房高度智能化，为每一个出行的旅居人提供宾至如归的居住体验。

在酒店大堂方面，宜必思酒店本来不提供早餐，功能的面积租给了超市和兰州拉面馆，翰同资本首先对这些商户进行了清退和空间的改造，把整个的首层大堂作为一个全功能区，餐厅酒吧、健身房、洗衣房、游戏休闲区、共享办公区、会议室……首层1000㎡超大空间，已经成为当地社区的共享社交客厅。

王倩介绍，从买入到修缮，整个项目的更新链条上的每个人都是精益求精的。她举例，由于设计师觉得外立面的装饰性刀叉有塑料的廉价质感，于是设计师精益求精，自己出钱换掉，换成金属质感。有顾客反映餐厅桌子有点矮，吃早餐需要稍微佝偻着腰，所以设计师不怕麻烦，将桌子全都调整成合适的高度。

有质量也有速度，宜必思酒店仅用时6个月即完成全面改造，升级为焕然一新的三元NEO。如今，得天独厚的地理位置、新颖的品牌定位、优质的设施和服务，使得三元NEO开业五天即实现满房，八月更是连日客满，上线以来累计入住率位于北京门店之首。

在中国历来写字楼收入高于酒店的大背景下，三元NEO经过重新定位、设计改造、运营赋能，甚至实现了酒店收入对周边甲级写字楼租金的反超，实属城市更新的经典案例。

“功成身退”

三元NEO是王倩管理的几项重要的城市更新项目之一，自17年开始布局城市更新业务之后，她就一直负责翰同资本于上海北京的商业投资及运营事务。

今年，房地产“存量时代”到来，机构与开发商一拥而上，抢滩城市更新。但在退出阶段，不少项目面临无人“接盘”的境地。翰同资本却在已经实现了四个城市更新项目在建设阶段的完全退出，其效率与结果令业界刮目相看。

在王倩看来，之所以取得这样的成绩，是由于翰同资本谙熟市场上海外机构投资人，开发商，战略投资人，险资及追求稳定收益的核心型投资人、自用型买家的各类资产持有者的需求，在收购期间就为退出做好所有的安排，包括资本结构、业态定位、规划设计、收益管理、税务筹划、租赁协议以及管理协议的签署，所有事情为下一任投资人考虑到极致，自然会有人认可。

翰同资本的团队骨干主要来自于美国华平投资和境内外顶尖专业地产投资及开发机构，在投资和运营领域均积累了丰厚经验和人脉资源。他们能够通过一些独特的渠道发现一些具备潜在价值的老旧物业，也有足够的专业能力为它们重新寻找准确的定位、实施合理的设计改造，并通过运营为其赋能，提高坪效，最终实现资产溢价以及快速退出。

“我们团队虽然规模不大，但操作效率相对比较高，在收购的同时可能已经把所有的解决方案都做好了。一旦收购之后，我们可以特别快地去实施。所以我们的物业基本上开业时招租就是满的。”王倩介绍，通过这种高效的运转，投资人能够很快的就实现退出变现。

她将这些城市更新项目的退出工作比作“嫁闺女”，深入了解项目的情况与特点，选择最适合的业态，赋予她全新的灵魂与内容，然后将其托付于下一任。

“值得骄傲的是今年我们家的“三个姑娘”都是还没等长成，还没梳妆打扮露出真颜就嫁出去了。”王倩笑着说，脸上是藏不住的欣慰与自豪。“在退出的物业中，有三个是在建工程。但我们在前期已经完成了所有清租，业态规划、设计等工作，甚至完成了招商。”

王倩不认同将最后接手的买家称为财大气粗的“接盘侠”。“这几宗交易并不是我们套现了，把锅甩给人家背。我们的买家有KKR这样的专业投资机构，也有吉宝这样的配置健全的大地产商，但他们无一例外全盘接受我们的定位和改造方案，而不是另起炉灶，证明了我们的前期规划和过程中的执行把控能力得到了投资人的认可，所以才用脚投票。”

快速生长的秘诀

翰同资本其实成立的时间并不长，涉足城市更新项目的时间更短，但在整合资源与资金的实力上却让人刮目相看。

这些实力并不是一朝一夕就取得的，而是经过了漫长的积累。事实上，王倩一直在摸高前行，早在2000年，王倩就已经开始操盘中关村最优质的综合商务园区——融科资讯中心；2006年从美国沃顿商学院毕业后，王倩加入美国华平集团任职执行董事，十年间参与了其在中国区的地产团队组建和所有重大地产投资。

今年是翰同资本成立5周年，也是王倩入行房地产20周年，20年的时间，她结识了一批志同道合且信任于她的合作伙伴。这些人脉资源，也为她后来的创业，奠定了坚实的起步基础，这也是翰同资本得以快速崛起的基础。

“好的合伙伙伴都是带着各种各样的资源和能力进来的，他们不仅仅带来资金。还会给我们带进来一些独家的、别人拿不到的项目资源。”

对于个人来说，王倩将三元桥项目比作职业生涯的里程碑，是从业生涯的一个小结。“三元桥项目就是通过我们的合作方华住拿到的，因为项目收购前是由华住酒店集团进行运营管理，华住具有这个项目的优先收购权，其他人想收购必须有华住的认可。所以，尽管市场上很多买家都看中了这俩个位置很好的物业，但都没法下手去买，最后是华住在收购机会出现的第一时间把独家的资源带给了我们。”

不过，人格魅力与人脉资源只是敲门砖，并不能真正的使其在真金白银的资本世界畅行无阻，王倩真正的底气还来自于自己的作品与成绩。自创立之后，翰同资本后迅速完成了多支房地产轻、重资产基金的募集和投资管理工作，业绩斐然。

在过去两年里，翰同资本与其合作伙伴已经累计发行六支人民币基金以及一支美元基金，在北京三元桥、中关村、上地、顺义中央别墅区及上海静安、外滩豫园、张江等核心区域完成八个商办类资产的并购，为投资人创造了流动性以及远超过市场水平的丰厚回报。

“我就经常说我这人最大的好处就是不怕做背调，因为所有人就好像都是在这个圈里都是看着我长大的。”王倩打趣自己。

亮眼的成绩让她有足够的自信去面对审视与判断，但她并未以此为傲，在采访过程中，她说的最多的一句话就是“要对的起投资人的信任”，声音不大，但掷地有声，从她认真的表情里可以感受到那份沉甸甸的责任感。

对于翰同资本的未来，王倩并没有硬性的期望和设限，“相对管理规模、管理面积达到多少、企业发展多大而言，能否赢得投资人信任才是我最在意的。翰同资本走到今天，最根本的倚赖就是所有合作伙伴对翰同和我本人及团队的信任度。 ”

十月已经来临，秋风已经带着凉意。这阵秋风，似乎也轻轻吹向楼市，衍生出悲观论调。但在城市更新的战场上，却是喧嚣而热闹的。翰同资本在存量商办物业的频频出击以及展示出其强大的项目拓展及全方位的改造运营能力有目共睹，随着三元NEO的升级改造完成，一个城市更新蓝图正在由翰同资本缓缓展开。