八成产品拥有境外资产！新交所总结REITs市场20年发展经验，沪深交易所REITs正稳步扩容

2022年7月17日，新加坡REITs市场迎来20周年纪念。

20年来，新加坡REITs以多元化资产、丰富的投资者群体，以及重视市场反馈的监管模式，快速发展成为亚洲规模第二大（仅次于日本）的REITs市场，目前共有43只总市值达1110亿新元的代表性投资产品。

与此同时，尽管中国的公募REITs起步较晚，但一年多以来仍保持较为稳定的扩容步伐。今年上半年共发行3只公募REITs基金，发行总规模达到177亿元。同时，在今年上半年市场行情并不乐观的情况下，有数据统计的13只产品中，共有3只产品取得了10%以上的涨幅，业绩表现可圈可点。

新交所20周年REITs总结

数据显示，目前新交所的REITs按市值占了亚洲REITs市场的近30% （日本占近50%）。经历了2008-2009年的金融危机和此次疫情带来的不确定环境，新交所REITs见证了7次REITs合并，留下了43只总市值达1110亿新元的代表性投资产品。

新加坡市场的良好流动性也为REITs进入指数提供很好的支持，目前有5只ETF的成分股是包含了新加坡的REITs，截至2022年6月，总在管资产为8.27亿新元。新交所也于2020年推出了亚洲第一只国际REITs期货。

在新加坡交易所（简称“新交所”）看来，其REITs市场20年来的蓬勃发展，离不开三大核心特点，首先就是资产的多元化。目前，新交所80%的REITs拥有新加坡以外的资产，最近的10只REITs IPO的几乎所有资产均在新加坡境外，明确显示新加坡已经转型为REITs上市的国际枢纽。产业类别从商场开始，逐步覆盖工业园、写字楼、酒店、住宅、物流仓储、数据中心、医院、奥莱、超市等资产组合。

其次，丰富的投资者群体也有力地支持了新加坡REITs市场的扩张。新交所有非常多具吸引力的增量投资群，包括机构投资者、私人银行客户以及家族信托等。据悉，目前超过1300家全球基金将总部设立在新加坡；新加坡私人银行的高净值客户年增幅在15%左右，而瑞士私人银行资产的年涨幅仅为2%-3%；2019年新加坡引进超过100个新的家族信托，到了2021年这个增幅达到超过400个；散户投资人也是REITs市场的投资主力之一。

此外，不少在新交所已上市的REITs都表示新加坡REITs市场相比其他市场更重视市场反馈的监管模式。据介绍，新加坡金融管理局和新交所屡次接受市场反馈，通过监管框架的调整和上市规则的修订，协助已上市的REITs应付不同经济周期带来的融资挑战，也为迎来新地区的发起人和资产提供更大的便利，其注重企业治理的态度也让新交所上市的REITs更加受到国际认可。

在新交所上市REITs的国际发起人，甚至有机会享受比在自己国家发行更优惠的税收环境，增发融资的方式和流程都更市场化。2021年，新交所REITs进行了超过31亿美元的扩募。而新加坡也通过补贴政策减低REITs发行人的上市成本，直接支持REITs市场扩大。

沪深REITs市场稳步扩张

Wind 数据显示，截至7月17日，在目前有数据统计的13只公募REITs中，共有3只今年以来的累计涨幅超过10%。其中博时招商蛇口产业园REIT的涨幅更是高达16.35%，这一业绩表现甚至超过不少权益类基金。

7月5日晚间，鹏华深圳能源REIT宣布提前结束募集，该产品共有82家网下投资者、283个配售对象踊跃参与询价，全部配售对象拟认购数量总和为137.528亿份，为初始网下发售份额数量的109.15倍，创目前业内已发行公募REITs的行业纪录。

截至7月17日，沪深市场共有14只公募REITs基金。其中2021年共发行11只，发行总规模达364亿元，平均发行规模为33亿元。进入2022年，在上半年市场环境承压的情况下，新发基金募集困难，仍有3只公募REITs成功发行，总发行规模达177亿元，平均发行规模达到了59亿元，远高出去年平均水平。

数据显示目前，市场上还有3只公募REITs产品在今年的4-5月相继递交了发行申请材料，目前正在等待审批。其中2只产品的底层资产为保障性住房，1只产品的底层资产是高速公路。

值得注意的是，这正是近日政策大力支持鼓励发行REITs的两类资产。

7月15日，上交所发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房（试行）》（以下简称《指引》），对保障性租赁住房试点发行基础设施REITs进行规范和引导。上交所还表示，下一步将按照中国证监会统一部署，稳妥推进保障性租赁住房REITs试点，助力行业打造发展新模式，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

更早几天，国家发改委7月12日与交通部联合印发的《国家公路网规划》，其中提到要改革创新投融资政策，进一步完善多渠道、多层次、多元化投融资模式。在落实事权支出责任、强化财政资金保障的基础上，鼓励吸引社会资本参与国家公路建设。鼓励在高速公路领域稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，积极盘活存量资产。

责编：桂衍民