新加坡REITs投资全解析

薛义华等

根据新交所数据截至2019年底，在新交所上市的共有35只REITs、6只合订信托以及2只财产信托，贡献了2019年新加坡股市日成交额的24%。

2019年的这43只信托平均总回报率为23%，其中39只信托（全年处于上市状态）的平均总回报率为26%。

跨境REITs

研究表明，亚洲跨境REITs的风险溢价高于只专注于国内房地产市场的REITs，REITs更有可能通过专注于单一市场实现内部规模经济。

REIT管理公司需要具有广泛的知识和专业技能才能管理好地域多元化的投资组合，因为缺乏经营效率可能会导致规模不经济，投资组合呈现地域多元化的REITs会产生更高的信息与营运开支。

专注于单一领域是新加坡REITs主要采取的战略。大多数商业和工业REITs都通过将其收购活动集中于本地市场来发挥主场优势。

然而，对于一些物流和酒店(服务式公寓)REITs来说，至关重要的是，采取地域多元化的投资组合策略，才能为潜在的租户和客户提供高效的物流和网络解决方案。

丰树物流信托在2005年初创的时候拥有15处位于新加坡的仓库和工业地产，此后逐渐发展成为一只泛亚物流REIT，在7个不同的地区市场(新加坡、马来西亚、中国香港、中国内地、日本、韩国、越南)共拥有111处房地产。

截至2014年3月31日，其资产总值增长了10倍，从最初IPO时的4.22亿新元上升到42亿新元。

雅诗阁公寓信托是一只服务式公寓REIT，投资组合分布广泛，资产总值为40亿新元的86处房地产，遍布亚太地区和欧洲地区13个国家的36座城市，包括服务式公寓、租赁物业及住宿类资产。

根据17只新加坡REITs投资组合中的245个房地产样本统计，这些样本在2006年和2007年时的市值约为201.7亿美元，其中有55处房地产位于新加坡境外，约占以美元计算的资产净值的21.14%。

截至2015年，共有24只新加坡REITs持有海外房地产，可大致分为两类。

第一类是那些总部位于新加坡但投资组合呈现地域多元化的REITs，新加坡本地房地产市场的规模有限，促使这些本地REITs不得不向其他国家进行多元化扩展。

在这类REITs中，投资工业和商业地产的REITs有腾飞房产投资信托和升禧环球房地产信托，投资医疗护理地产的REITs有百汇生命房地产投资信托和先锋医疗产业信托，它们都积极地在海外进行新的收购，尤其是在2008年的全球金融危机以后。

第二类REITs，也被称为跨境REITs，其投资组合主要是由境外房地产构成的。

自2005年起，新加坡政府就创造了一个有利的税收环境，积极引进境外REITs到新加坡上市。

这些REITs把多元化的外国商业地产带入本地市场，其中包括:工业园区，如印度的腾飞印度信托;零售商场，如中国的凯德商用中国信托、中国香港的置富产业信托、印度尼西亚的力宝商场印尼零售信托和日本的浩正零售信托的购物商场。

2013年3月，淡马锡控股的关联企业丰树产业发行了一只跨境REIT———丰树大中华商业信托，这是当时新加坡规模最大的IPO。

案例：丰树大中华商业信托

丰树大中华商业信托是在新加坡上市的跨境REIT，它直接或间接投资那些位于大中华地区的收益型商业地产。

在2013年3月7日上市的时候，丰树大中华商业信托是当时IPO规模最大的新加坡REIT，每股0.93新元，丰树大中华商业信托通过IPO成功募集到16.8亿新元的资金。

尽管在2013年IPO时的环境不佳，但作为一个在中国香港和北京都拥有商业地产的跨境REIT，丰树大中华商业信托的IPO依然获得市场的热烈响应，共吸引了来自机构投资者和散户投资者总值为199亿新元的认购，而其超额认购分别是38.1倍和8.9倍。

2013年3月7日，丰树大中华商业信托在新加坡交易所上市，交易首日就取得了10.8%的收益率。

当时预计在发行第一年(2013/2014财年)和发行第二年(2014/2015财年)取得的收益率将分别是5.6%和6.1%。

丰树大中华商业信托的管理方是丰树大中华商业信托管理公司(Mapletree Greater China Commercial Trust Management Ltd.)，它是丰树产业的全资子公司。

丰树大中华商业信托最初的投资组合包括两处优质的零售及办公物业，一处是位于中国香港的又一城(Festival Walk)，而另一处是位于北京的佳程广场(Gateway Plaza)。

这两处物业的总建筑面积约为22万平方米，可租用总面积约为17万平方米。

▎收购又一城

又一城是一家高档的零售和生活时尚购物中心，包括一座7层楼的零售商场、一栋4层的办公楼和3层地下停车场。

它坐落于九龙塘区域中心地带，在衔接中国香港各区域及中国内地方面尽显交通便利。

又一城商场内设公共交通中心，并直接与港铁观塘线的换乘站九龙塘地铁站相连，这里有巴士换乘站和出租车站点，另外也可通过东铁线(East Rail Line)由中国香港直达深圳。

2011年8月，丰树大中华商业信托的发起人丰树产业以188亿港元(约29亿新元)的价格从太古地产有限公司(Swire Properties Limited)手中购得又一城，这也是丰树产业在中国香港的第一宗商业地产收购交易。

随后，又一城于2013年2月被刚刚成立的丰树大中华商业信托以32.96亿新元的收购价纳入其初始投资组合，丰树产业从这宗交易中赚取的净资本收益率约为13.66%。

投资新加坡REITs

REITs是一种能把房地产资产转换成具有流动性的可交易证券的证券化工具。

作为一道桥梁，REITs促使资金从供给过剩的地区高效流转至具有充足的房地产投资机会的地区。

自21世纪初以来，亚洲和欧洲的房地产所有者纷纷运用美国的REITs模式将自身的实体房地产资产进行货币化。

REITs属于防御性股票，它将90%或以上的收益作为股息定期分配给投资者。

在企业层面，REITs享有税收优惠。除此之外，REITs派发给个人投资者及合格的非个人投资者的股息也可享有免税待遇。

REITs为投资者提供了一个间接获得房地产收益的投资渠道，这些产生收益的房地产包括购物商场、办公楼、工业地产和仓储地产等。

由于REITs是集体投资计划，投资者可购买少量的REITs单位以作小额投资，而无须为此预先投入大量资金。

像股票一样，REITs是具有较强流动性的投资工具，它能在股票市场上以很低的交易成本自由交易。当然，REITs的价格也会受到股市波动的影响。

根据以上特点，REITs可以被看成是一种集合了房地产、股票和债券特点的混合型投资工具。摩根士丹利REITs研究部门的负责人格雷格·怀特(GregWhyte)曾说，“REITs闻起来像房地产，看起来像债券，动起来像股票。”

作为一个间接投资房地产的渠道，REITs对散户投资者和机构投资者都具有较大吸引力。

根据2002—2015年期间40只新加坡REITs(包括商业信托)的历史价格，可计算得出REITs每季度的加权价格收益序列。

《海峡时报》指数的季度收益序列用于替代股票收益率，而市区重建局的价格收益率则是针对工业地产、办公楼和零售业地产计算的。

在新加坡，REITs收益率和股票收益率密切相关。股票和REITs的收益率远比商业地产的收益率更具波动性。

在2007—2008年的次贷危机期间，REITs的季度收益率跌幅一度超过60%，而随后在2009—2010年期间，REITs的季度收益率又取得超过40%的增幅。

薛义华、程天富、余熙明 著/中信出版集团