新加坡REITs总值已达730亿美元 去年砂之船奥特莱斯融资3.96亿新币

“近期我们看到房托市场表现突出，交易活跃。促使这个市场优越的表现主要有两个原因：第一中美贸易摩擦有缓解的迹象；第二，市场预期美联储对利率采取更加温和的立场，甚至短期内有降息的可能性。”7月16日，在重庆“发现中国西部企业发展新机遇——中新REITs市场建设与发展论坛”上，新加坡星展银行资本市场部董事总经理吴贤璧表示，值得注意的是在去年底房托（REITs）市场的表现，“当时虽然中美贸易谈判结果不明朗，全球的股市波动性大，投资者仍然对房托有浓厚的一个兴趣，主要的原因也是因为房托可以提供我们投资者定期、可预测、稳定的现金分派。”

“（房托）也是更具有防御性的投资。”他说。

（新加坡星展银行资本市场部董事总经理吴贤璧）

REITs，即房地产信托投资基金，是实现不动产证券化的重要手段。REITs主要通过发行收益凭证汇集多数投资者资金，由专门投资机构进行房地产投资管理，再按投资比例分配综合收益。其投资对象多为能够产生稳定租金的酒店、办公、商业、基础设施等持有型不动产，对不动产二级市场具有稳定价格和价值发现的功能，目前在中国尚处起步阶段。

吴贤璧称，房托上市对发起人整体价值提升贡献巨大，并主要体现在四个方面：一是建立资本循环平台，发起人可通过房托上市，将成熟房地产项目套现，实现资金回笼，且为未来开发及收购的项目搭建退出平台；二是降低融资成本及增加融资渠道；三是通过资产管理提升股东回报率，发起人尽管实际拥有项目的股权份额减少，但通过房托管理人保持对资产的控制，并可收取房托管理费；四是吸引广泛类型投资者提升市场知名度。

新加坡交易所北京代表处首席代表谢采含介绍，新加坡目前共有44支房托及商业信托，总市值730亿美元，平均股息率为6.5%，是亚洲地区除日本（1280亿美元）外最大的REITs市场。新交所上市房托在2018年通过定向增发及配股再融资43亿新币，为8年来最高。

在回报率方面，新加坡REITs平均股息率为6.5%，也大幅高于日本的3.8%。此外，在底层资产方面，新加坡REITs的行业分布也更为广泛。

而得益于中国与新加坡的新一轮合作，重庆亦成为“尝鲜”新加坡REITs的中西部城市。

2018年3月，砂之船房地产投资信托在新加坡交易所上市，成为亚洲首个奥特莱斯REITs项目，也是中国中西部地区首个在新加坡交易所上市的REITs项目。其底层资产是砂之船4个位于中国的奥特莱斯零售物业，融资金额3.96亿新币，上市后表现良好。据存星智库统计，截至6月底，主要收入来自中国的表现最佳的五只REITs分别是：砂之船房地产投资信托(+29.2%)、丰树物流信托(+24.9%)、丰树北亚商业信托(+22.9%)、雅诗阁公寓信托(+20.7%)和凯德商用中国信托(+17.1%)。

该项目亦被视为“中新（重庆）战略性互联互通示范项目”在金融合作领域的一项突破。

2015年11月7日，中新两国政府在新加坡签署了《关于建设中新（重庆）战略性互联互通示范项目的框架协议》及其补充协议，正式启动以重庆为运营中心的第三个政府间合作项目。

“三年来，我们与金融专委会成员单位密切合作，推动中新双方在跨境融资、机构设立、产品创新等方面开展广泛合作，已经实现签约项目87个、总金额190亿美元，签约金额占中新互联互通项目签约总金额的72%。中新互联互通项目跨境融资通道基本建成。”当日，重庆市中新示范项目管理局副局长杨谊在论坛上表示，截至2019年6月，在中新互联互通项目框架下跨境融资已突破百亿美元大关，累计落地项目106个、金额折合约104.4亿美元，涵盖国际商业贷款、跨境发债、不动产投资信托等类型，惠及制造、医疗、信息、物流等多个行业。

星展银行（中国）有限公司董事总经理、企业银行业务部主管林子聪表示，截至2019年6月，新加坡星展银行参与的中新（重庆）战略性互联互通示范项目，完成43个跨境融资项目，达52亿美元。

“2002年至2016年间，新加坡星展银行牵头保荐和承销了76%的新加坡房地产投资信托和商业信托上市发行项目，也是唯一一家能够独家保荐和承销新加坡REITs的银行。”林子聪说。

自2014 年4 月“中信启航”开启了中国类REITs 市场以来，国内商业房地产资产证券化市场也算蓬勃发展。据戴德梁行数据，截至2019年6月末，类REITs、CMBS、CMBN产品在五年时间里已发行146单，共计3,166.6亿的市场规模。目前，国内市场的公募REITs，尚处于呼之欲出的状态。

据北大光华管理学院统计，从发达国家REITs市场与GDP、股市市值的角度比较，中国公募REITs市场可达4-12万亿元。

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