扩不扩容，临深这个片区都是大赢家
上周五的8月28日，深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会召开。
据各大官媒报道：会上深圳住建局发话学习新加坡住房模式，再次引发众人对于深圳楼市走向的热议。
这是一张来自百度的截图：
图片信息来源：百度
而这场会议，实际上透露了深圳楼市目前存在的几大问题：
1、供给不平衡，要加大供给
2、深圳住房模式还不成熟，将继续学习新加坡模式
3、要打造轨道上的大湾区（归纳自住建局长讲话全文，文章来源：搜狐新闻《深圳住建局局长张学凡昨晚的发言透露21个信号》）
这些问题并不新鲜，不过却是官方第一次把它摆在台面上。
面对日益严峻的住房压力，之前大家都在猜测扩容这条解决之路。
但市场期待已久的扩容落空了。
不过住建局局长在四十周年后的做的这番发言，似乎说明了一些问题：
1、深圳仍需疏堵，调控还将继续
2、涉及东莞、惠州等深圳都市圈将被重点发展。（归纳自住建局长讲话全文，文章来源：搜狐新闻《深圳住建局局长张学凡昨晚的发言透露21个信号》）
其实，无论扩不扩容，临深都是大赢家，东莞塘厦片区就是其中之一。
01.
塘厦的基本盘：4万+时代或开启
——
最近不少人问我，临深的塘厦到底能不能买？
其实，对于这个问题，挺难回答，也挺好回答。
说难回答是因为，假如只是为短期投机，或许有更好的选择。说好回答是因为，在大湾区时代，对一些核心片区而言，每一次调控都是买点。
具体到塘厦，答案其实很简单：我们可能无法预知塘厦未来的房价会涨多高，但塘厦房价的底在哪，其实已经很明确。
1、楼面地价创新高，4万+的预期？
对于这一点的，我们只需要看最近的一次土拍就好。
2020年6月24日，前海控股以52.78亿元将塘厦镇2020WR023和2020WR24两宗地拍下，并创下了约2.46万元/㎡地王级楼面价。
其中，编号为2020WR023商住地，竟然吸引了高达16家房企参战，竞价长达2个多小时，激战126轮。
该地块开发建设期三年，宗地建设项目在2021年7月24日前开工，2024年7月24日前竣工。届时楼盘建成后，不少于人预计，其售价会去到至少接近4万/平。（以上数据来源：一点楼市）
2、新房备案价创新高，未来很难比它低
7月6日，据东莞市住房和城乡建设局官网显示，塘厦某楼盘备案均价达到37042元/㎡，最高价甚至到了39196元/㎡。（数据来源：一点楼市）
前不久，证券时报又发文称东莞某楼盘备案均价超4万元。
图片来源：证券时报网页版
其实，这里面传递的信号是很明确的，随着更贵的地块入市，未来的房价大概率会随之变动。
3、深圳官方投资加持，还有人比他们牛吗？
深圳人对塘厦片区的看好和偏爱，不仅限于民间。
早在2018年10月份，深圳人才安居集团就用18.84亿拍得东莞塘厦3.9万平方米商住地，用来建设深圳的人才住房。（数据来源：深圳新闻网）
图片来源：深圳新闻网
这是深圳在“借地建房”上打响的第一枪。
深圳人才安居集团定位为人才安居住房建设运营业务的深圳国企。
至于为什么选择塘厦？而不是成本更低的大亚湾、惠阳等地拿地？
这份人才安居集团选址的标准可能会给你答案：
按照规划先行、交通配套原则，落实深莞惠一体化的统筹安排，充分发掘与深圳接壤的东莞、惠州乃至深汕合作区较丰富的土地资源潜力，通过完善、提升城际交通连接、生活设施等配套水平，出台配套衔接的相关政策措施，在这些地方集中建立人才住房、保障性住房项目。
这里面的点梳理出来就一个意思：之所以选择塘厦，就是因为塘厦的地理、产业以及交通所具有的独特占位，尤其是最适合与深圳建立关系的片区。
02.
塘厦加速入深，顶在哪？
——
我们在上一段分析了塘厦楼市的现在，但对于任何一个购房者而言，配置房产的思路里，未来才是更重要的。
那塘厦楼市的未来又在哪儿呢？
1、与政策规划有关，这是基本吸引力；
2、与资源分布有关，没资源的地方普遍落后；
3、与确定性有关，通过对比获得心理的底气
就区位而言，塘厦或许是第二个“深圳北站”。
目前临深片区里，塘厦距离深圳城市中心的距离最近。从塘厦中心出发，到福田中心区，交通距离36公里左右（数据来源：百度地图）。这一距离比深圳市中心到龙岗中心城、坪山等地还要近。
另外，据目前的《东莞市城市轨道交通第二期建设规划调整（2019-2024）及线网规划（调整）》（来源：东莞市发展和改革局网站）显示，塘厦规划建设有交通枢纽，且与深圳有多条轨道交通直接连通。
比如目前塘厦正在建设的高铁枢纽——东莞南站升级了。（来源：深圳主义）
东莞南站车站规模由原来的2台4线调整为4台8线，是虎门站的两倍大！（数据来源：深圳主义）
而且南站将接入赣深高铁、中虎龙城际轨道等五条线路汇聚于此，南站将成为集高铁、城际、城市轨道、公交、高速等多种交通方式为一体的立体综合交通枢纽。
通过东莞南站，高铁一站即可到达深圳，两站通龙华，三站到福田。
数据来源：百度地图 示意图
随着利好消息的不断，目前塘厦的预期发展前景达到了一个新的高度。塘厦最新的新房价格在2.7-3.7万/平，二手房价格为2.7-2.8万/平。（数据来源：中国房地产报东莞，除去余货无定价待售楼盘，目前塘厦有货在售的新盘价格区间在2.7-3.7w，数据仅供参考。）
而塘厦一路之隔的深圳龙华观澜，目前8月的参考均价是5.9万/平。（数据来源：链家）
图片来源：链家
观澜湖附近的别墅价格都到了10万，比如观澜湖4室2厅293平的独栋报价11.6万/平，万科九龙山6室2厅180平的联排报价12.7万/平。（数据来源：链家）
造成观澜和塘厦这种价差的原因，主要是：
1、片区差异2、大众认知
而随着高铁和地铁的贯通，大众的认知和片区的差异将发生根本性的转变。
因为用地图距离来测算，塘厦距离福田市中心，无论是空间距离还是时间距离，都比龙岗和光明更近。
而塘厦本身的产业，给了这个预期一个强而有力的支撑。
2019年，塘厦镇实现地区生产总值470.25亿元，比上年增长5.4%，片区15个市重大建设项目动工建设，全年落实投资17.9亿元。塘厦诞生首家工业产值突破50亿元的工业企业，全镇国家高新技术企业达到382家，规上高企实现工业增加值118.60亿元。（数据来源：印象塘厦）
而这个高度，并不依靠房地产的呐喊，更多是依靠交通发展，产业升级带来的经济活力。
03.
奥园·观澜誉峰，这才是最有底气的湾区房产！
——
有位经济学家曾对“房地产”这个名词做出过这样的解释，“房产的正式称呼是‘房地产’，房子的价格反映的是房子所在土地的价值。”
购买城市里的房子，其实是在变相购买城市里的基础设施投资，而房子的价值来自这片土地上经济的增长潜力，也就是大家对这片土地未来可以创造多少财富的预期。
而这可以翻译成李嘉诚先生的那句名言：决定房产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。买房子，其实就是在买位置。
前面分析到塘厦的房价在大湾区内的预期价值了，那么塘厦前段时间热销的楼盘奥园观澜誉峰就不得不提一下。
奥园观澜誉峰位于塘厦黎塘三路1号，300米上大坪高速，3.7公里到深外环平山出口。（数据测算：百度地图）
奥园观澜誉峰在东莞有多火？
这张售楼处的照片你可以体会下。
开盘即成为塘厦乃至东莞最炙手可热的火爆产品，项目6月中旬又加推高层，一经推出即热销！
而今，东莞人乃至大湾区人更多的实现放在了其推出别墅产品上。
其实，奥园观澜誉峰的别墅早早的就被东莞人关注了。
自从去年8月，东莞下发了《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》的通知，明令禁止居住项目内建设别墅。别墅已经成为东莞稀缺的建筑。
而高尔夫物业，更是千金难得。
拥有高尔夫和别墅用地难的奥园·观澜誉峰俨然成为孤品收藏的洞见者。
这里是有天有地的四世同堂庭院。
示意图
日渐忙碌的生活和工作中，现代人更加要求生活的空间感。
奥园深谙生活品质之美，以独到眼光，大师手笔全系石材匠制果岭美墅，契合峰层人士的家族生活之需，采用全错层设计，打造符合现代人居生活的4套间。
示意图
家人之间的生活也可以做到私密，有属于自己的一方天地。
产品约6.68米挑高会客厅，有限的空间创造出无限的生活延展。
示意图
这里还是理想人居的生活样本。
居于此，感受自然带给人的自由感以及润物无声的人情味。
有人说：自然中的建筑，事关诗意与远方，事关记忆与回归，事关我们对人生状态的终极探寻；还有人说：世界上最好的别墅不在半山上，就在高尔夫球场里。
奥园·观澜誉峰5公里内虾公岩、仙女湖、企洞3大水库，辽阔水域，风轻水柔，山水如画。
实景图
试想一下这样的画面：早晨在客厅简单吃下牛奶面包的早餐，推开院门漫步在有山有树的小区，门口和二三好友齐聚，相约徒步爬山，或者携家带口，野餐布铺在草坪山，呼吸自然的风，感受凉爽的水库带来的温度，独享与家人的24小时。
这是奥园·观澜誉峰带给居住在这里的人的生活方式。
这里少数人拥有的收藏。
而且，这不仅仅适合自住，还非常适合房产配置。
建面约220-226㎡果岭美墅，单价3.9万起，总价810-900万。其宜居性与臻贵性，别处难得其二。
实景图
800万在深圳购置房产是什么水平？
村长在这里给大家算一笔账，大家看好了，按区域均价计算，800万仅相当于南山区或者福田区一套40平左右的1房，罗湖区75㎡的局促2房，即使去到以往深圳人眼中的关外龙华，也只够的上一套89.6㎡的小3房。
自上而下分别是南山、福田、罗湖、龙华当前的挂牌价
图片来源：链家
随着塘厦迎来价值重估，别墅的居住效用将会越来越凸显。
别让自己错过下一个十年，这才是村长真正想要告诉你们的。
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10.预售证号：东莞商房预证字第201800194号
备案名：观岭高尔夫豪庭
推广名：奥园观澜誉峰
开发商：东莞市合和城辉房地产投资有限公司
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