在市场疲软背景下，这家巨型房企如何行稳致远？

近日，上市公司年报纷纷出炉，令人意外的是，虽然去年房地产行业快速下行，但是部分头部房企的数据却令人欣慰，以碧桂园为例，财报显示，去年全年，碧桂园实现权益合同销售金额约5580亿元，权益合同销售面积约6641万平方米，在多家第三方机构的年度销售排行中，碧桂园是唯一权益销售额破5000亿的房企，稳居榜首。另外，碧桂园总有息负债余额同比下降2.6%至3179.2亿元，净负债率为45.4%，债务结构持续优化。加权平均融资成本约5.2%，较上年底下降36个基点。

截至去年年底，碧桂园可动用现金余额达1813亿元，现金流保持充裕，短期偿债压力较小，受到评级公司及主要金融机构认可，穆迪和惠誉均给予“投资级”信用评级。随着负债总额和融资成本持续下降，碧桂园财务稳健性进一步增强，再次展现出龙头房企的实力与韧性。在房地行业景气度下降、市场疲软的背景下，碧桂园如何继续保持稳健前行？从碧桂园在上海的发展历程与布局可见端倪。

深耕七载，从环郊的探索到核心地区的“三子齐鸣”

众所周知，碧桂园主要战略布局在三四线城市，直至2015年4月，碧桂园夺得上海嘉定徐行镇6.24万平方米住宅用地，上海与碧桂园的故事开始书写。

2016年起，碧桂园在宝山、青浦、临港、南汇全面开花，云麓之城、铃兰公馆、东原碧桂园等作品相继出炉。2017年，碧桂园拿下杨浦东外滩一商办地，才入沪2年的碧桂园就已落地15个项目。2019年，碧桂园获得崇明、金山、闵行三块住宅用地。同年，碧桂园“玖玺”项目打造的低密生态墅区，融合了洋房、叠加、合院等高品质改善产品，三开三罄，成为彼时的“网红楼盘”。

有了在市郊深耕多年的经验后，碧桂园正式开启了挺进上海核心城区的步伐。2021年，碧桂园重新规划三大核心地段土地布局，新江湾项目、南翔项目、华漕项目“三子齐鸣”。回头来看，碧桂园深耕上海的步伐，从外围不断向市区中心推进，而这个过程中依旧延续了其独到的战略布局前瞻性。

精细化管控，主动构建投资和风险管控体系

伴随着房地产行业的整体变局，碧桂园主动构建起风险管控体系，通过精细化管理，谋取长期主义。

2021年6月25日，上海首批集中供地来到最后一天，在这场历时6天的集中供地中，碧桂园最终以3宗地块列拿地数量榜第一。这场土拍，改变了碧桂园在上海的局面，也打破了市场对它长久以来的刻板印象，规模体量与资金实力之外，它在投资端蓄力已久的专业性开始被重新审视。

在双集中供地模式下，价高者得的规则发生改变。房企拿地主要分两步：先打分入围，再猜中位数。在这样的拍卖规则下，如果将碧桂园的丰收归于资金支撑和运气加持，显然不够全面，新规则下也考验各家对城市和市场的理解，竞拍过程中两次战略性放弃和两次0差价胜出均显示出其投资策略的果断和预判的精准。

碧桂园通过各项制度规范投资标准、风险管控等大投资体系，通过强有力的过程管理措施，为安全获取高质量项目保驾护航。毫无疑问，此次重拳出击将为碧桂园在上海的明天打开新的窗口。

城市共生，筑造未来绿色人居范本

人才资源是第一资源，面向未来，上海要成为一座对各类人才更有吸引力的城市，须营造能够留得住他们的宜居宜业环境，这对开发商也提出了更高的要求。

柏悦前湾项目主要对接前湾片区的年轻精英群体，致力于打造高端人居社区。该项目毗邻虹桥交通枢纽，并且近享复旦大学附属华山医院，上海新加坡国际学校等多所国际学校提供的教育和医疗资源。

柏悦江湾项目位于规划打造的杨浦滨江北段腹地、宝山滨江文化中心之间，临近地铁站，出行便利。该区域周边有悠方生活广场，第二军医大学第三附属医院等优质资源，商业和医疗需求可以得到充分满足；另外，“高等学府+科创园区”格局的产业规划能够吸引众多高净值人群。

柏悦翔湾项目毗邻沪翔高速，离印象城商圈、南翔老街商圈等距离都不远，大型商超山姆会员店也在建设中，商业配套齐全；另外，该项目紧靠上海嘉定世界外国语学校、上海瑞金医院北部院区三级综合医院，教育医疗条件完备；尤其值得一提的是，为了提高这里的规划能级，在地块南侧不远处规划了人工湖云翔湖，自然环境优雅，十分适合休闲放松。

碧桂园在三大核心地段的布局，不仅是本身投资布局理念的重大突破，更彰显了碧桂园与上海澎湃共进、筑造绿色人居范本的决心。如今，这几个项目也是绿色环保建筑的样本。

以柏悦翔湾项目为例，其中7栋住宅楼宇已申请为超低能耗建筑，将从主动节能、被动节能、可再生能源的利用三个方面实现更低能耗、更高舒适性。传统房屋之所以不节能，很大原因是由于密封性不强，需要持续利用供暖或空调进行升降温处理。超低能耗建筑的设计就弥补了这一点，其采用“外保温一体化+内保温组合系统”使得隔热防寒作用性能显著提升。在这样的基础上，利用低能耗的热泵型空调地暖两联供系统进行温度调节，实现大大降低能耗的目的。除超低能耗建筑之外，三个柏悦湾系产品均采用装配式建造、BIM协同平台等产业化、绿色化、科技化建造方式。

此外，截至去年年底，碧桂园位于中国内地的权益可售资源和潜在权益可售资源合计约1.8万亿元，可维持公司未来3年左右的销售需求。总体来看，碧桂园的土储资源主要布局经济、人口吸附能力更强的城市群和都市圈。2021年底可售货值中，98%位于常住人口50万以上的区域；93%位于人口流入区域；75%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了国家重大区域发展战略和人口流动趋势，为公司行稳致远打下了坚实的基础。

栏目主编：李吉 文字编辑：俞宏浩

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来源：作者：上官瑜