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前文（前文在这，戳！）说过，虽然连着“大虹桥核心区”的一共有5个区，但并不是所有板块都直接受益于大虹桥的利好。从“东西南北”四个方向分析，讲解受益板块之所以受益的原因（交通通达性）。

本篇，我们先从受益最大的“西虹桥—青浦”说起。

青浦-忆往昔

往前3-5年，提起青浦，普通人能给他贴的标签：

• 草莓---种植地，可以自驾去采摘

• 东方绿洲---上海青少年成年礼、春夏秋冬学校旅游、军训……必去之地

• 朱家角---古镇，不如去周庄同里

• 奥特莱斯---曾经西上海人民还是愿意去的，后来陆陆续续的又有美兰湖奥特莱斯，浦东佛罗伦萨小镇（奥特莱斯）、迪士尼奕欧来，更要命的是网购海淘的兴起，已经让名品折扣店不再变得那么稀缺。

除此之外，好像很难再给青浦贴上什么标签了。

青浦-看今朝

今日不同以往，提起青浦，“西虹桥”就是代名词。国家会展中心，是名片。

而这最大的不同，就是这条刚开通的17号线所串联起来的。17号线，就是2号线的延线。

把虹桥火车站为中心的虹桥商务区，陆家嘴商圈，视为两个商务产业中心，

各往东西数12站，对比着浦东的发展，就可以想象的出，西边这一侧，会有多大的潜力。

青浦-西虹桥的住宅

青浦——符合“西虹桥”概念的不限购法拍住宅是比较少的。

它必须满足下面2个条件：

或是在徐泾东板块，或是在17号地铁站沿线2公里范围内通达到虹桥火车站30-40分钟。

咱们从东到西慢慢聊。

第一大版块—徐泾

轨道交通：二号线徐泾东站，17号线诸光路+蟠龙路+徐盈路+徐泾北城站，均在徐泾板块。

地面交通：崧泽大道、盈港东路、沪聂线由西向东到达虹桥枢纽中心。

徐泾的居住用地主要分为二大组团，以菘泽大道为界，分为徐泾北部，徐泾南部。

菘泽大道以北—徐泾北

上海保障房拆迁基地之一（规模不大，建面仅10万多方）。

徐泾北部分目前基本处于待拆迁厂房、农民房为主。无论是法拍和二手，几乎没有供应。

崧泽大道以南——徐泾南

徐泾南的住宅，大体可以分为，针对本地主力人口居住的高层多层小区，以及针对上海高端人群的别墅社区。

这里的别墅，放眼全上海来看，都是比较稀缺的。

青浦-徐泾南低密别墅

稀缺理由1—城市别墅

在2010年前，版块内的住宅一直是以“西郊别墅延伸区”，“城市别墅，第一居所”的定位。板块内别墅项目超过50个，且以中高档别墅为主。

早期代表项目有久事西郊花园、大豪山林别墅、大华圣地维拉等，后续又有海珀晶华、金地天御等，居住氛围浓厚。

随着虹桥商务区的规划落地，板块内不用再抱“西郊别墅延伸区”的大腿了，因为它直接升级为紧邻宇宙中心大虹桥。

稀缺理由2—国际学校云集

上海法德国际学校、西华国际学校、上海西部国际学校、上海美国学校、新加坡上海国际学校、英国国际学校、上海韩国学校、蒙特利索幼儿园等。

这些直接与国际接轨的教育机构，吸引了大量在上海工作生活的境外人士置业于此，也就是为什么早期这边可以成为“西郊国际社区”。

稀缺理由3—绝版的低密低容积率

2010年10月17日，上海1.0以下容积率地块出让被叫停，2003年至今，上海共223幅容积率低于1.0以下，其中已形成项目的不足110幅。其余地块几经流转无信息，已无待开发土地。

而这个徐泾片区的不完全统计，低密别墅项目近40个。

据说，赵薇、陆毅等明星，众多跨国公司，港台企业，上市企业均在此置业。

青浦-徐泾南稀缺法拍房住宅这个地方住宅虽好，但是，不限购法拍房住宅，也是真的少啊。

2017年，整个徐泾镇板块，一共也就挂牌了4套房源，其中3套别墅。

• 2017年2月，安盛花苑别墅以超评估价12万，总价1385万成交。

• 2017年3月，圣地维拉别墅以低于评估价120万，总价1077万成交。

• 2017年4月，沁风雅泾轩别墅以评估价7.5折，总价1120万成交。

2018年1季度，在这个板块，我们追踪发现了1套不错的房源。

2017年是低迷成交年，这个小区竟然在1-8月份成交了5套，签约价格1150—1352万，这是特别不容易的。（别墅的价格是不仅仅看面积的，因为别墅独就的“有天有地”的领域感，往往占地面积、院子大小、景观位置的差异，价格差会特别大。）这个小区，目前也仅1套挂牌，在2月底开始拍卖。

独栋别墅：面积272.86平，评估价1302万，起拍价912万。

这一套，挂牌的时间，对于客户来说是非常有利的。下面咱们就来仔细聊聊。

房源基本信息

• 面积：272.86平

• 起拍单价：912万

• 法院评估价：1302.4万

• 评估价单价：4.77万

• 户口：无

• 房龄：2000年

• 税费：买受人承担，大约成交价10%

• 户型：一楼客厅、餐厅、厨房、卫生间、洗衣间、储藏室、车库楼梯道等，二楼有书房、卧室（共三间）、卫生间（三个）、衣帽间、阁楼等。

• 楼层：总高两层

• 类型：花园住宅

• 位置：所在公寓楼位于小区中部

此房优势

• 地理位置优越，紧邻宇宙中心大虹桥，距大虹桥20分钟车程。

• 花园式住宅，环境优雅、恬静，堪称精致。

• 绝版的低密低容积率，上海已叫停容积率低于1.0以下地块。

• 国际学校云集，5公里半径范围内共有8所国际学校，学制均为幼儿园至高中。

• 不限购法拍住宅稀缺，2018年1季度，目前也仅1套挂牌，在2月底开始拍卖。

• 2017年这么低迷的环境，竟然在前8个月成交了5套，签约价格1150-1352万。

此房付款方案

假设1200W得标，估算方案如下：

方案1：首套按揭

2月底：准备100W保证金，参拍

3月1日：付到总得标价的5成，加上保证金需资金700W左右

3月15日：银行放款到法院账户，得标价的5成，600W左右的贷款，每月还款大概在3.18W左右

4月15日：审税完税过户，需准备资金大约120W左右

方案2：全款再抵押

2月底：准备100W保证金，参拍

3月15日：付1100W左右，如果在上海工作，大概最多可垫资840W左右，自有资金需准备260W左右；如果非上海工作，大概最多可垫资600W左右，自有资金需准备500W左右。

4月15日：审税完税过户，需准备资金大约120W左右

2000年左右的纯别墅小区，独栋双拼为主，早些年的别墅设计的比较有“非标准化”，基本一栋一个造型。

备注：2017年3月青浦徐泾板块还成交了一套河畔家园高层89㎡，成交294万，评估价326万9折成交。（虽然在行政划分上该小区不属于徐泾镇，但是从房地产板块，并且地铁命名“徐泾北”，该小区仍属于徐泾板块）

• 这套房子所在的板块有着怎样的发展潜力？

• 配套规划如何？

• 这套房子的市场热度及潜力如何？

• 这套房子适合什么样的人群？

• 你该以什么样的价格参拍比较理性？

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