买时2.3万/㎡，卖时1.9万/㎡，合肥一批昔日豪宅，怎么了？

合肥人买房观的变化，一如其城市GDP增速，快到令人难以相信。

往前推10年，一环内，是合肥人心目中绝对的市中心。彼时，政务区的地产商都要围聚在一起，搞地产论坛，企图炒热区域。

往前推10年，学区，还不是人口密度并不高的合肥的主要矛盾。南门+45的组合，也没有多少溢价。

往前推10年，在大多数人仍在追求居有定所时。豪宅的概念，往往还止于面积够大......

但10年转瞬，一切都不一样了！

01

旧时代的豪宅

如今还有多少“市场价值”？

豪宅，一个令人无限向往的字眼。

事实上，它并不是新时代的产物，而是早在物质生活普遍并不富裕时，就伴随着部分先富起来的人群诞生了。

往前推些年份，豪宅开发商、豪宅业主都是普罗大众眼里的白月光，可而今，这些“旧时代的豪宅”，还有多少“市场价值”？

益力檀宫：24K鎏金门头也救不回的地段

2.3万/㎡，即便在当下的合肥，也不是一个亲民价。

但9年前，号称“安徽第一楼盘”的益力檀宫，就带着这样的首开价开盘了。

3年投入20亿、极尽奢华的装修、24K鎏金门头，都是互联网记忆里关于它的称赞。

而当下的它呢？

背靠一环边的它，二手房挂牌均价1.9万/㎡，虽然在区域仍是排头兵，但相对首开2.3万/㎡的单价，实打实的跌了4000元/㎡，完全跑输了大盘。

在二手房挂牌网站上，你甚至能看到不少至今仍是毛坯状态转让的房源，足以窥见小区的入住率是高还是低。

另一份数据显示，该社区合计户数412户，目前有122户在挂牌寻求转让，出让率高达30%。

如果用时下眼光去看它，很容易看出它的问题所在：

1、地段，当年的配套完善，如今看来就是城市界面破旧，大面积的城中村，实在是不适合改善；

2、产品足以匹配2.3万/㎡的单价，但价格严重透支了未来升值空间，很多年都是横盘状态；

3、面积过大，本就流通性不高；

坝上街环球中心：迪拜塔设计师看了也想哭

坝上街，一个极富历史符号的区域。

旧年月里的商贾往来，造就了大东门这片独有的繁华。合肥人，既怀念它过去的荣光，也期待它的涅槃。

2008年，恒盛来了，带着担纲设计过世界第一高楼迪拜塔的澳大利亚伍兹贝格。

68层双子塔楼、合肥第一高度，包含五星级酒店、甲级写字楼、超大零售超市、酒店式公寓、超级影院......

彼时的愿景是，建成后由淮河路步行街、万达广场、坝上街城市综合体等构成的省府核心商业圈。

高投入下，开发企业的预期也很高，当年的它卖精装1.1万/㎡，领跑整个市场。

如今省府搬迁了，坝上街环球中心也没能如愿成长为它想看见的样子。反而辗转经历了几次停工、复工、再停工。

如今的它，二手房均价甚至跑不赢边上，搞商业起价的万达，顺手盖的住宅。

至于原因，网友们的声音或许更直观：

琥珀山庄：“鲁班奖”下的城市记忆

上世纪80年代，中国试水商品房。1993年，琥珀山庄首批房源交付，均价2700元/㎡。

作为安徽省第一个园林住宅小区，它还荣获过最高等级的“鲁班奖”。

琥珀山庄采用敞开式的规划和管理，在陆续十多年的扩建过程中，总建筑面积达到了50万平方米，由南村、北村、东村、西村、花园村五个部分组成，各有区分却又浑然一体。

坐拥护城河旁的地段和迤逦风景，小区还有自己的中小学、幼儿园，内部甚至还有一些开了数十年的老店，生活配套一应俱全。

28年后的它，均价1.9万/㎡。

对比护城河内，背靠重点学区的老小区，琥珀山庄显然跑输了大盘。

但脱离市场价值来看，它依然是合肥记忆力最具情怀的建筑，有着自己独特的魅力。

新加坡花园城：被风水说“霍霍”完了

蜀山董铺湖南岸、大蜀山东北麓，所谓的面山背水，形容的就是新加坡花园城。

一个听名字，就出身不凡的高档小区。

绿化率高达60%、400亩的生态园、配有130亩人工湖、喷泉、凉亭等景观......

在16年前来看，这些配置完全刷新了合肥人认知，开发商也是实打实的砸了钱朝豪宅方向上做。

而如今，它却是所在区域，均价相对垫底的项目，被一路之隔的一众小区远远甩开。

部分特色装饰门店，以及园林景观，倒是孵化了一个大型的婚纱摄影基地。

关于它，有说原先是刑场，有说面山背水不好，总之是被风水说霍霍的不轻。

如果我不告诉你，你甚至都不知道，它目前仍在售，单价——1.5万/㎡。

兰宫墅、金凯花园：别墅卖着高层价

合肥早一批的豪宅，还有毗邻植物园，董铺湖东南岸的拓基兰宫墅与金凯花园。

两个项目，都是别墅产品，早年间因背靠优雅的周边环境，堪称改善最好的居所。

前者主力面积328-402㎡，后者341㎡左右，面积一步到位。

但时下二者的价格，是怎样的一番局面呢？

前者均价2万/㎡，后者2.4万/㎡，这个价格相对周边一众房龄较老高层，的确高出不少，但也不过是当下不少高层的均价。

典型就是，直线距离约1-1.5公里外，较新的次新房城建琥珀蜀熙府，高层均价2.5万/㎡。

至于原因，很多，很细碎。

最典型的弊端就是，植物园这个优雅的环境，它不是你别墅私享的，而是全城共享的。

直达植物园停车场的路，也是这两个别墅入园的必经路，每个周末拥挤的车流、嘈杂的人生，还谈何改善？

02

跌下神坛的他们

到底怎么了？

这些当然不是合肥全部豪宅的梳理。

但从它们身上，已经可以窥见合肥旧时代豪宅的一些共性——价值滑铁卢。

为什么？私以为：

1、地段从优势变成劣势

曾经一环、二环的地理位置，在有限的道路宽度、陈旧的城市界面下，已经落伍了。

城市在外拓，开发成本较低的城市外围，正在建设新城，以及更适合改善的豪宅。

2、把客户调研试做儿戏

10年前的购买力到底几斤几两，有没有做调研？

高大上的规划要真金白银，叫好但一定叫座么，如果回笼资金不够，还有可能资金链断掉，彻底黄了。

3、豪宅市场的容量永远有限

一些豪宅虽然单价不高，但因为面积段高，所以总价也很高。

以上项目里不乏一些挂牌总价700-800万的豪宅，即便是在当下，此类客群的容量也是有限的。

4、豪宅概念的转变

时下的人群，关于豪宅概念的转变，是旧时代豪宅整体萎靡的主因之一。

他们不一定需要300-400㎡的别墅，160-200㎡的大平层也许就够了，他们更关注200㎡里用了哪些精进的工艺、装配标准、5G融入、智慧系统等等等等......

也就是说，现在人对豪宅的概念，是更关注舒适性了，而不是人均居住空间占有。

03

对于买房的我们

有哪些启示？

人都是喜欢看热闹的，看到曾经的豪宅不值钱了，很多人会大呼快哉，这多半是出自一种“仇富”心理。

但我想说，真的不需要替富豪们担心。因为在10年前买得起豪宅的，根本也不在乎这点损失。

而且，他们作为精英阶层，有着更丰富的投资经验和渠道，说不准他们早就已经抛掉，转投到了滨湖、高新这样的市场。

于此，我倒是觉得，我们应该汲取一些买房启示：

1、持有期的度很重要：

曾经的益力檀宫地段，应该说很优越。但如今为什么不值钱了？

一个周边建成度高，没有土地供应造话题了，另外就是周边整体房龄偏老，区域关注度低。

所以，即便益力檀宫换成了小面积的高层，我也不觉得它能翻身。所以，如果没有核心的学区做支撑，老房子想抛，就不能持有太久。

2、大面积真的不能投资

投资大面积，真的是在玩火。

合肥流入人群较高，刚需需求旺盛，小户型才是低价入、高价出的香饽饽。

3、改善也要选好区域了

觉得自己买套120㎡的三房，准备过一辈子的不换，不在乎升值、贬值，不在乎区域的。

你永远不知道楼市的产品更新的有多快，你也不知道政策变的有多快（比如三胎）......

任何一个因素的改变，促使你想换房的时候，当初盲目选的区域就是“雷”。

4、房子也要买新不买旧

呼应第一条持有期。

不全是因为地段，还因为户型设计、社区规划、建筑工艺等因素都在更新换代，新往往对年轻人更有吸引力。

5、开发商的牛P少听些

开发商关于产品吹的越凶，越要谨慎。

在这个半年一个小调控，1年一次大调控的楼市微利期，很多房企都是挣扎在活着与死去之间。

说不准那些高大上的承诺，就因为房企的过早“去世”，而付诸东流了。