成都板块分析：命运多舛的新川，坚挺地走向高端
新川板块是个很神奇的地方，它看似很火，可顺销盘却一堆。
挖到了古墓群，可房价却水涨船高。
要想搞懂新川的价值，就要先捋清楚城南的发展逻辑。
与主城区以天府广场为核心向外扩展二环、三环的面状发展逻辑不同。城南的发展是以强势的产业导入为主，形成一个个点状的价值高点。
金融城、天府商务中心，产业能级越高，价格越高。
新川同样也要遵从这个逻辑。
一、板块内配套设施
1.产业
新川板块产业布局图
随着成都城市能级的提升，新川的产业定位也从之初的现代制造业、现代服务业升级为主打新一代信息技术产业、节能环保产业、医药产业以及生产性服务产业等创新型现代都市产业，比如生物医药、电子信息、AI、5G等。
制造、服务变成研发、创新，提升可想而知。
有产业，就有人流，有人流周边房价就有底层的支撑。
四川省文化演艺中心
项目紧邻红星路南延线（梓州大道），占地约120亩，由四川省文化演艺中心、四川省群众文化活动中心之艺术创研展览馆组成。
其中1号楼建筑面积为4.94万㎡，3号楼建筑面积为1.53万㎡。1号楼由三个演艺厅组成，平面呈近似椭圆形。
四川省文化演艺中心效果图
AI创新中心
目前新川板块商务气息最浓厚的区域就是AI创新中心，它也是西部首个“AI+5G”概念的产业园。
项目总占地206亩，总投资约38.5亿，由成都高投集团打造，将逐步打造以人工智能、5G智慧产业为核心的多层次产业生态系统。
AI创新中心
医药方面企业也在新川“扎堆抱团”，海思科医药运营总部及研发中心、微芯生物研发中心、好医生医药集团总部、倍特药业集团总部、成都前沿医学中心等都纷纷进入施工或使用的阶段。
2.学校
教育资源布局图
新川板块的教育资源规划在高新区绝对是超前的，共有22所学校，包括幼儿园13所，小学7所，中学2所。
新川第二幼儿园，之前的名字是二组团一幼，是由金苹果教育集团实施管理的公办幼儿园，其服务的街道是中和街道。
新川第三幼儿园，即二组团二幼儿园，开设9个班级，服务街道同为中和街道。
二组团一小，学校有半开放式的学习长廊、信息技术空间等。
三组团一小，36班制的小学，开办时间还未确定。
新川第一幼儿园，及三组团一幼，规划大中小班各3个。
三组团二幼，等待开办。
四组团二小，规划30个班。
四组团二幼，等待开办。
四组团三幼，正在修建。
六组团一小，正在修建。
六组团二幼，规划9个班。
六组团三幼，规划12个班。
四组团一幼、四组团一小、深圳罗湖教科院附属学校、新川一中均由四川省教育科院领办，为成都高新区管委会直属公办学校。
3.交通、公园、商业
交通、自然资源示意图
地铁方面，五条地铁从板块内穿过，已建成的有三条，地铁1号线和18号线在天府大道一侧，但距离地铁站还是较远。而相比较穿越板块而行的6号线，更适合板块内的居住者乘坐。规划中的29号线穿过梓州大道，20号线还未启动。
板块内的公路布局较方正，横向有新川路、新通大道，纵向有梓州大道、锦和路等，驾车出行也很便利。
无论是轨道交通还是道路交通，规划都非常合理。
自然资源方面，在板块的中央规划了新川之心公园，湿地公园已经建成，东区还在建设中。
新川板块以新加坡新镇规划为参考，融入新加坡第四代“邻里中心”的概念。园区内均匀规划了8座创新社区综合体。每座综合体将服务周边15分钟步行距离内的1-1.5万居民。
邻里中心生活圈示意图
二、板块内住宅用地及项目分析
住宅用地示意图
在2016年之前，板块内出让的土地楼面价还不足9千，容积率也在2.5以上。
在此之后，出让的土地全面降容来到了2.5以下，成交价也随之增长，2020年出让的中旅千川阅楼面价达到17400元/㎡，加上无偿移交11%的份额，实际价格达20000元/㎡左右。
虽然土地价格不断上涨，但也没有阻挡开发商的拍地热情。龙湖、中德、远大、北大资源、融创、保利、金隅、人居等知名开发商相继进军新川板块。
金隅金城府分东府和西府，去年9月东府开盘，现在还有少量房源在售，总价322万起。下批次开的西府以别墅产品为主，并带有2栋洋房和5栋高层。
保利和光逸境，第一批次是熔断盘，产品只有洋房和叠拼，叠拼价格在380-600万之间，现在还有洋房在售。
北大资源紫境府，上次取证还是2019年11月，装修价4980元/㎡，单价20000元/㎡左右，这价格当年还是比较抢手，据了解还有200余套高层，60套叠拼，至今未取证大概率是因为拿不到理想的预售价格。
远大76亩项目，清水仙家20200元/㎡，但该地块有30%的自持租赁住房，所以非刚一资格尽量还是别去凑热闹。
华宇大发、天恒、中旅、人居等2020年之后拿地的项目楼面地价+无偿移交总体测算接近2万每平米，估计入市后的价格要到3万+。
总体来看，板块内目前新房的上车门槛大概是120平方米，总价350万+，大多数项目只有刚一资格能买到。
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