泰国网红商场二十一航站楼背后的东家LAND&HOUSES诚信存疑

【泰国十大房地产开发商你不可不知~~系列之五 Land&Houses】

来过泰国的一定对二十一航站楼商场不陌生。其中一个坐落在曼谷中心Asok，开业已久。

商场以模拟伦敦和巴黎等市中心场景享誉泰国，是游客喜闻乐见的购物和休闲中心。

另一个广为人知的二十一航站楼商场则是在另一旅游热点城市芭堤雅两年前新开业的。

Terminal 21 Pattaya

但是作为最老牌的泰国房地产开发商Land&Houses来说，连锁商场以及附属酒店（公司更愿意标识自己为五星级酒店运营商）只是它独树一帜的个性之一，其他引以为傲的附属公司还有Quality houses(俗称Q houses)房地产开发公司，Homepro--这也是耳熟能详的装修家居连锁店，以及LH 银行。

1，Land&Houses以开发单体别墅为主，此项占公司总收入的57%。

而公寓只占10%（见下图），还有25%的收入来自房地产之外，比如持有物业出租等。

由于主要开发面向中高端的低层住宅，所以相对受疫情冲击小一些。

公寓主要的子品牌是the ROOM，the KEY（偏低端），相信有过苏空威路坐车经历的人都不会忘记车窗外不时闪过的the ROOM公寓的身影。

但总体上公司的公寓项目并不多见，更鲜见打折。

Land& house business breakdown

2，新加坡政府投资基金GIC是重要股东

GIC在注资帮助公司度过1997年金融危机时功不可没。

GIC持股比例现在已由16%下降至8%，而创始人家族仍持有总计超过30%的股份。

3，公司经营不温不火，虽然历史相对悠久（1983年成立），但没什么大的起色。

多元化也没有带来太多的协同效应。 这种尴尬在2019年报中有所展现。

总资产收益率ROA在9%附近徘徊，并呈逐年下降趋势；

毛利率在三分之一左右，而净利率高达27%；

比较一下排名第一的泰国开发商Pruksa的财务指标：

Pruksa

Pruksa总资产收益率ROA前几年在10-12%，去年下降到近9%；

毛利率也是三分之一左右，而净利率仅13%。只是LH的一半，原因何在？

毛利率和净利率之间主要差别是营业外利润，期间费用等。

对LH来说，营业外利润主要是一次性收入。

果不其然，年报披露2019年公司将Sukhumvit 55巷的Grande Center Point酒店左手倒右手卖给自家的房地产信托基金LHHOTEL。录得利润24亿泰铢，几乎相当于当年营业利润的四分之一。

但是这种一次性收入只会偶尔出现，可是Land&houses三年的净利率都在30%左右，这就有点奇怪了。

查看2018年年报，又找到类似的桥段：

这次是将美国加州的一个公寓卖掉，产生一次性利润13亿泰铢。而且还告诉里手里还有4个美国项目（可卖）。

如果这种项目买卖也成为一个主要房地产开发商的重要盈利手段之一，那这个房地产开发公司就应该改名为房地产投资基金。

Land&Houses如果每年这样通过一次性收入增加利润有操纵股价的嫌疑。

顺便说一句，LHHOTEL是一个REIT基金，也是国内近期在热烈讨论的另一种投资房地产的方式。也就是将钱交给专业人士帮你投资房产。

并且REIT基金上市，可以自由买卖。

上面提到的REIT主要投资的就是二十一航站楼商场和附属Grande Center Point酒店.

而且目前这个REIT基金的主要买家就是来自东亚，占据近80%份额。

也就是说，二十一航站楼的真正所有人主要是东亚投资者，Land&houses只是一个管理人。

2019年公司与此有关的租金收入由于芭堤雅新商场开业有大幅增加。而房地产开发作为主营业务收入却是下降。

4， Land&houses作为房地产开发公司最引以为傲的是Pre-built政策。

主要面向低层住宅。即先建后卖，定价也没有讨价还价的余地。

这在刚推出时有开先河的意味。

当然公寓楼没法这样做，因为必须要有楼花，开工前就争取全部卖出。一方面是因为公司要控制运营风险，另一方面也有利于买家安排房贷。

部分大卖的Pre-built住宅供不应求怎么办？

那就来个Pre-booking先买后建。但规定3个月建成。这是变通措施。

5.主要下属公司Q houses以房屋出租起家。

但目前也是以房地产开发为主，而且单体和联排别墅占据大头。

酒店，办公室等租赁收入占比不大,只有15%左右。

开发的公寓品牌比如the trust等位置也不甚理想，不入大多数投资者法眼，价格相对较低。

目前倒是在打折，不过力度不大，15%左右折扣就算不错了。原价倒也不高，利润有限，可以理解。

Q Houses在97年金融危机差点倒闭。经营之差可见一斑。

小结一下，泰国开发商land&houses应该给我们留下以下印象：

A 是二十一航站楼商场背后的开发商和运营者

B 也是HOMEPRO家居连锁商场的东家

C 旗下还有银行

D 主要做单体别墅。先建后卖。公寓产品不多

E 是老牌开发商，但97年经济危机涉险过关。自称土地储备很多，但发展张力不足

F 旗下还有另一上市房地产开发商Quality Houses，乏善可陈

G 作为一家上市公司，Land&houses旗下还有另一家上市房地产开发企业，有同业竞争之讳。而且存在操纵公司利润进而抬升股价的嫌疑。作为股票投资者应该回避。但作为房产投资者是否应该相信开发商的诚信，就见仁见智了。

我们关注泰国EEC东部经济走廊计划的几个节点城市如曼谷，芭堤雅，罗勇，春武里，斯拉差等地的投资机会，并随时向大家通报。