每天飞机噪音，为什么七宝房价还可以那么贵

昨天看了几套七宝的二手房

中介跟我说，他有个客户，今年5月定了一套万科xx美地的房子，124㎡，637w，现在房子还没过户，已经涨了快100w

翻了一下七宝最近几年二手房成交均价、成交量，周边板块中，它均价最高

而且，成交量还连年上涨

我看着从房顶飞过的飞机，有点懵

这什么 神奇 地方

七宝，香在哪

首先，肯定是学区
我同事兔兔，今年刚置换成功，从九亭搬到七宝，不为别的，就是为了好学校
七宝的学区有多强大？只占闵行面积5.7%的七宝，却成了整个闵行教育资源最密集的地方

图中红色，就是教育资源集中区域，也就是七宝

小学里面：公办第一梯队有，明强小学，民办第一梯队有，七宝外国语小学、协和双语小学

初中第一梯队有，上宝中学；高中第一梯队的七宝中学，本来是“四校+八大”里面的八大之一
但这几年势头非常猛，不仅远远甩开其他“七大”，还猛追四校，在大部分家长心中，七宝和四校，已经是一个级别

2019年上海高中的九校综评，来源：知乎@昨日烈阳

总的来说，七宝包揽了全区各阶段最好的学校

没有小孩的，为什么也爱七宝

公司还有两个同事，还没小孩，但依然爱七宝

她们一个住莘庄，一个住松江，一有时间，就会去七宝吃饭、逛街，七宝万科广场、龙城购物广场、乐购、汇宝...

一个仅仅21平方公里的土地上，带上板块边上的宝龙广场，竟然有6大商圈，而且这里离徐家汇很近，北靠大虹桥、南接莘庄，区位好，周边板块都是客群
不仅量多，而且商场还很好逛，比如七宝万科广场，是上海西南全维度家庭娱乐购物中心，不仅多业态、多潮牌，还在细节融入了很多人性化设计
七宝的商业能级，确实不止考虑七宝当地，客群基本可以分为3级：从七宝以及周边区域开始，辐射闵行周边区域，乃至上海市中心城区的范围
我们可以看到，七宝的商业发达，且分布平衡，无论你从哪到七宝，或者从中心去七宝任何地方，都有商业街可以逛
而且，这里有的不仅仅是商业

在七宝的东部、南部，还分布有闵行文化公园、闵行体育公园、热带风暴水上乐园、银七星滑雪场，所以，我们不仅能在这里逛吃，还能游乐休闲
这种餐饮、休闲、体育、游乐复合化所带来的丰富体验和满足感，让七宝成了一块巨大的人口磁铁
“来这玩”、“来这住”，成了越来越多人的选择

所以七宝，做对了什么？

出名开发，要趁早

我们能找到很多七宝成功的原因
但很多人不知道的是，其实七宝的今天，做的最对的一件事就是
开发的够早

七宝从1992年就开始开发

1992以来，七宝镇批租土地8000多亩，房屋建筑面积共有550万平方米；1993-2000年，七宝镇的房地产增长率达到80.3%

这时候，七宝镇的总人口，从2.83万人增加到2000年的12.18万人；同期城市化水平，也由32.4%提高到了87.6%
客观的说，这段时期，我们看到了房地产开发在城市化进程中的正面影响
我们看看其他板块都什么时候开始的，比较早的有，1998年的莘庄、1997年的九亭，1996年的真如
其他大部分中外环区域的开发，都是在2000年、2005年左右才开始的
从这点来看，七宝领先了整整十几年，这也是为什么我们看到无论是住宅，还是各类配套，七宝都更加成熟

除了开发够早，七宝还做对了一件事

1999-2000年，七宝将板块内原本的“一”、“二”、“三”排序的产业结构，变成了“三”、“二”、“一”

翻译过来，就是将原本的第一产业置后，将服务业放在第一位

不是说发展农业不好，我们国家本身就是一个农业大国，只是在一个离上海市区这么近的地区，发展商业带来的价值，远比农田来的高

而且2000年，是什么时候？正是国家开始大力发展第三产业的时候，各类政策、资源都在往第三产业倾斜
把握住发展时机的七宝，顺风而起，第三产业不断壮大，所以从1995年-2005年，我们能看到七宝的各大商业购物中心相继开业

➤ 七宝镇的商业街自古就有

➤ 1995年，政府主导开建了七宝商城

➤ 1999年，针对居民日常消费的乐购开业

➤ 2005年，龙城购物中心商圈面世

➤ 2006年，汇宝商业广场，扭转商业一路向北，回归七宝中部

以七宝古镇为原点，我们可以看到七宝的商业曾经一路向北，直到2006年汇宝商业广场，七宝的商业才回归中部
后期2016年的七宝万科广场，以及在建的万科七宝国际，都在七宝的中部地带
我们现在坐803路公交，在“七宝站”下，还能看到很多鞋帽服饰的专卖店，这都是乐购商业中心淘汰了一批农贸批发市场之后，才出现的新业态

都是那个年代留下的

还有一点，很多人不知道
有一个开发商，在七宝发展历程中，也扮演了一个特殊的角色

万科

1992年，万科决定打进上海市场，第一个项目就是“万科城市花园”
给大家标一下当时万科拿的这块地的体量有多大

王石就在七宝距离飞机跑道1300米的一片稻田里，叉着腰连说几声“好”，就下决心买下这个34.13公顷的农田
几乎占到整个七宝的1/5，而且处在七宝中间核心位置，可以说它开发的好坏，直接影响整个板块的发展，我们看看万科是怎么做的

那时候，中央对房地产市场进行宏观调控，因为那时候高档产品进入饱和状态，中档产品紧缺，于是万科就决定开发中档产品

万科获得万科城市花园的开发权之后，王石看到，深圳华侨城设计规划的很好

于是他就邀请华侨城的规划者，新加坡的建筑大师孟大强先生到上海进行总体规划

孟先生在整体规划中，把人与自然、环境之间的协调放在首位，在上海首次引入围合、人车分流的概念【1】

产品一出来，就算是在飞机下居住，也异常火爆，销售员需要两个手拿起电话接听，每个销售员每天要接待数十名客户，忙的连吃饭时间都没有

万科之后，有40多家房地产公司进入七宝，这使七宝镇的城市界面在短短2、3年时间里面发生巨大变化

为什么是七宝？
为什么七宝可以开发的这么早？
为什么大家都选择七宝？
为什么是七宝？
现在我们走在七宝老街上，会看到一条叫蒲汇塘的河

蒲汇塘，来源：美篇，阳洋

这是一条有故事的河

在蒲汇塘和横沥港交汇的地方，就是七宝老镇的发源地

七宝老街，在明清进入鼎盛时期，从地图上可以看到它得天独厚的水域交汇的位置，在漕运发达的古代，这里成了上海联结江浙地区的商贸中心
相当于现在陆家嘴

有一段古文：居民繁庶，商贾骈集、文儒辈出....

这里应该诞生过上海最早一批富豪，我看到过一个这样的小细节，让我看到了当时七宝的城市地位
明朝的时候，七宝镇分属华亭、上海、青浦三县分治，一个镇为什么会被三个县管

就因为经济太发达
从明清开始，七宝成了赋税重地，“田赋百万，非一令所能经理”【1】

所以七宝，不仅仅只有我们看到的有些过时的古镇商业，它从很早很早开始就有了商业练习，就像韩国偶像团体里的“练习生”
不同的是，它一直在练习怎么成为一个区域的商业中心

在2000年9月和2002年2月，七宝分别进行了两次改造
整治重建后的七宝老街被修复为明清风格的步行街，并保留原有沿街店铺的特征，南北共长368米
北大街有门面房64间以经营小商品、小礼品为主的，南大街有门面房48间以经营食品小吃为主的商业布局
后期还加入了一些传统特色场馆，比如：张充仁纪念馆、蟋蟀馆、纺织厅、解元厅，传统文化氛围，走进就能感受到【3】
这里成了现代商业和古街旅游交汇点

时间回到现在
看看这里的拿地情况
七宝的土地供应非常少，还记得今年8月的那块地吗
这是近几年七宝唯一推出的地块，最后被旭辉融信拿了闵行七宝镇古美北社区S110501单元27-01地块，成交楼板价54814元/㎡，溢价率40.54%

因为无需自持，所以真实溢价率应该在32%左右，估摸着这块地的产品很快也要和大家见面了
这样的楼板价，我们可以粗略用“土地成本占房价40%-60%”、”楼板价x1.85“估算一下，这块地之后的项目均价可能在
91356元/㎡-101405元/㎡，突破10w

七宝，真的越来越贵了
准备离开七宝的时候，我对着小区外立面拍张照片

万科城市花园外立面

我问中介小哥，这里的窗户怎么不太一样
小哥说，七宝为了给小区降噪，把这里每一户的每一扇窗户都换成了3层厚的隔音玻璃，而且不光窗户，连带包裹窗户的周边墙体都被重做了
所以这些窗户看起来不像是安上去的，像是“长”在墙里的，而且小区的外立面也都被重新粉刷过一遍
哪怕是发展了很久很久，它并没有任由自己旧下去，依然在不断的改变、不断的更新，哪怕是一个20多年的老小区
我想这才是七宝最贵的地方吧

以上为正文，来自真叫卢俊团队

本文参考资料：
【1】《万科争夺战》，作者：陆新之
【2】《蒲溪小志》，作者：（清）顾传金
【3】《上海近郊商业中心的形成与演进研究》，作者：孙洁