TOD城市综合体“火遍全球”！背后暗藏的商业逻辑到底有多犀利？

在存量成为地产的主旋律时，不断创新的“商业+”模式中，TOD项目以可持续发展能力的优势成为商业综合体的重要热点之一，国内不少地产开发商相继涌入，造就了TOD的开发高峰。

特别是一二线城市，在城市更新过程中，必然会存在着各方商业力量的博弈，“应运而生、应时而变”的TOD开发模式成为未来城市发展过程中极其重要的部分，激发出一片新的发展蓝海。

但是肩负着“城市未来”的TOD商业要想发挥“大能量”，依旧面临重重挑战，任重道远。

那么，国内城市TOD商业综合体的出路究竟在哪里？本期，我们结合一些国内外优秀的城市TOD案例，给行业带来一些借鉴和启示。

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国内TOD商业综合体扎堆出现

未来十年将是TOD时代

随着这些年城市轨道交通的飞速发展、不断扩充和建设，也为TOD商业体开发带来了巨大的价值空间。

5万亿元赛道“争锋”，不少城市已开启TOD时代

截至2019年底，全国开通轨道交通城市数已达40个，在建城市轨道交通线路长度已达到6903公里。根据测算，已经在运营的+在建部分的轨道交通线路对应的TOD市场规模接近5万亿，并有逐年上升势态。

伴随着国内城市的轨道交通的开发白热化，TOD开发模式的扩张效应突出，已成为城市综合体中“走红”的发展趋势。

美国设计师Peter Dovak制作的中国轨交发展动态图

目前北上广深、杭州、重庆、成都等城市，纷纷制定了各自的TOD建设计划，毋庸置疑，TOD模式已经成为我国一二线城市未来建设的发展方向和趋势，开启城市TOD时代。

2020年5月成都发布的首张TOD地图中，16个TOD项目被均匀分配到东南西北四个方位。

TOD商业综合体扎堆出现，头部效应显著

近年来，不少头部房企如万科、龙湖、绿地、绿城、保利、碧桂园、新鸿基地产.....有强势进入这一蓝海市场的趋势，积极布局，拓展其对于TOD商业的版图。

万科的天空之城系列、绿城的杨柳郡系列，龙湖则有天街系列在这两年接连面世，引起不小的轰动。像万科这样头部房企，甚至出现了一个城市多点布局的战略模式，构建“TOD网络”。

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TOD的发展进阶和开发逻辑

TOD模式是指：以“公共交通”为导向的发展模式，在经历不同时代阶段的发展下，TOD模式所呈现的形式也有着明显改变。

从车站出现，打破城市边界的TOD1.0，到集聚简单商业系统“站楼一体化”的TOD2.0，再到依托垂直交通聚合的“站城一体化”--TOD3.0，共同构成了TOD的初阶阶段，至此，购物中心、住宅、公园与车站开发结合的模式得以尝试和发展。

到了TOD4.0--“站城人一体化”，理念便发生了“质”的飞跃：以“人”的需求为驱动，在满足轨道交通、公共服务、物质消费的基础上，将当地的自然景观、艺术氛围结合城市个性融入，创造出富有独特魅力的“站城商居一体化”场所，构建立体微城市。

TOD模式的开发逻辑

从“垂直城市”到创造“超级城市”

与其说TOD是一个项目，不如说它是“长在”城市轨道交通上的具有生命力的微型城市，这才是城市TOD的开发逻辑。具体而言：

其一，处于城市发展核心节点之上，拥有复杂而全面的业态，宏观角度上还涉及地区规划、城市复兴、郊区革新等城市发展。

其二，须与大型轨道交通枢纽相连，与城市有着充分的对接，实现“距离一公里”的理念，切实链接城市与商业，城市与人，人与商业。

其三，拥有一定的体量，这样才有足够空间才能去施展一座立体的“微型城市”。

目前国内已有TOD项目

主要分为三大类型

区域型TOD：以城际铁路站点、高铁站点为中心，以区域交通枢纽、商业办公、商务功能为主导的混合开发模式。此类型一般住宅属性用地比例较少，同时还会与单条或几条地铁线路多轨交汇，构成规模较大的区域交通运输枢纽。

城市型TOD：以多条地铁、轻轨或地面公共交通的换乘枢纽为中心，以商业办公、商住、公共开放空间为主导的混合开发模式，构建节点性商圈。

社区型TOD：以地铁或轻轨的公共交通站点为中心，以商业办公、纯住宅、政策性住房、公共配套、公共服务设施为主的混合开发模式。一般基于公共交通的某一个支线站点进行规划。

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那些优秀TOD商业综合体

如何平衡城市、商业、人之间关系的？

纵观国内外的经典TOD 项目案例，日本的涩谷未来之光、二子玉川综合体，英国国王十字火车站、美国纽约新世贸中心、新加坡乌节路综合体、香港国际金融中心、环球贸易广场等成功范式，都是通过“推陈出新”的TOD项目，一跃成为世界性地区性经济、文化与艺术的新地标，其设计规划能给到我们很好的借鉴。

日本新宿站

世界上最繁忙的交通枢纽之一

围绕东京新宿站延伸出的商业区，是日本TOD项目中最具有代表性的。他是世界上最繁忙的交通枢纽之一，5条铁路、9条可换成地铁交汇成巨大的网络交通网。日吞吐量达到340万人次，有200个出入口连通新宿周围各大建筑和地面区域。

日本伊势丹百货、小田急百货等15座著名商业体，与新宿站无缝接驳，新宿站是东京久负盛名的大型繁华商业区，同时带动新宿站周边地价，在短短五年内上涨了37%。

作为被吉尼斯世界纪录认证的“世界上使用人次最多的车站”，为保证承载巨大客流量的同时保持人流顺畅，新宿站对陈展设施、周边建筑、以及道路基建进行了一体化规划和建设，形成了一个清晰明了、通达良好，舒适、密集的步行网络，原本单纯以步行为目的的步行网络设计兼具了休憩、逗留和聚集的功能。

案例借鉴：最为早期的TOD先行项目代表，新宿站也在依附交通枢纽的基础上，聚集商业能量，将这个原本属于城郊之地，一跃“变身”为城市“副中心”，高效利用地下空间和存量土地资源，为市民打造出一个除家和公司之外的“停留空间”。

东京涩谷站

最大规模的TOD城市更新范例

涩谷站是东京圈中仅次于新宿站的第二大交通枢纽，9条重要线路在这里交汇，换乘人数超过300万人次。在经历了“Mark City”、“涩谷之光”和“涩谷STREAM”等大型项目开发后，涩谷站完成商业、交通一体化整合，实现层层推进的完美蜕变。

涩谷之光的地下2-3层为对接地铁的配套餐饮商业，地下1层到地上5层为零售商业，其中2层对接轻轨站，6-7层为餐厅餐饮业态，8层为文化创意业态，9层为会议功能，10层为剧院及空中客厅，通过10层的空中客厅可到达18-34层的办公空间。

涩谷站还因地制宜，建立了地下至地上共四层的空间步行系统，联通了地铁车站、地面、连廊、空中走廊以及“城市核”建筑。

车站看似复杂的结构并未影响其商业运营，反而给各个商业体规划了合理的动线和入口，在感受的营造方面向地上商业靠拢，最大限度规避地下空间的缺点。

案例借鉴：在复杂需求和有限城市空间中，涩谷站基于TOD模式，实现对土地的集约化利用，通过竖向复合叠加城市功能的模式，与地铁站无缝链接设置多首层概念，引入目的性消费业态的公共空间、剧院等，并在建筑上有褶皱立面、空中建筑进行垂直空间尝试打造亮点是值得借鉴。

日本琦玉新城

半开放街区式创新TOD项目

琦玉新城位于日本埼玉县埼玉市，总面积6.38万㎡，改造前是琦玉市新城工业的工厂旧址。「COCOON CITY」为三个场馆连结起来的半开放式街区，因直连JR埼玉新都心站又是典型的一站式TOD项目。

项目设计宗旨是打造“这里只有日常生活”的概念，运用丰富的铺装机理，营造艺术、热闹的空间效果。

半开放式空间，采用“标准常绿绿植+时令花朵搭配”的方式，形成色彩丰富的“主题花园”，使整个公共空间充满生机活力。

同时，避免了人流密集空气不流通的问题，消费者在“漫步式”商业空间中穿梭，在室内室外间转换，逛起来心情更加舒畅。

案例借鉴：随着消费者对于开放空间需求越来越旺盛，营造出的开放、自由空间形态，将商业、自然与居民生活有机结合在一起的街区式设计，也为链接TOD模式提供了新的方向和思考。

万科天空之城

构建微型城市的社区商业

位于上海徐泾UNI-CITY天空之城，就是一个复合住宅、商业、办公、河滨公园、幼儿园等多重业态的地铁上盖“城市共同体”项目。

通过站前广场进入美轮美奂的室内商场，消费者就能感受到惬意舒适的层层退台结合多层次公园以及各种精致、小巧的微型城市景观。

基于周边辐射的消费人群，在体验娱乐业态上引入旗舰级CGV影城、奈尔宝乐园、造梦盒子剧场等主力店，带来焕然一新的品质生活空间。

万科天空之城 效果示意图

同时，天空运动场（非标篮球场、足球场、跑道）+天空駅前园+上达河滨公园+天空高线公园（超万方绿地）的活力源地公园景观体系。

万科天空之城 效果示意图

案例借鉴：相比于打造TOD概念，万科的天空之城系列更倾向于塑造“微型城市”的社区商业型模式，提出了融汇生态、人文、健康、便捷、智能的“未来城市概念”，连通城市和人的时间与空间，建立成一个舒适元气的新城市TOD生活中心。

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对于TOD模式，

都有哪些“误解”和注意点？

不再是单纯的“轨道+品牌叠加”

近年来，TOD项目遍地开花，眼花缭乱，但还有很多人会认为只要盖在地铁上面、甚至在地铁周边的都是TOD，或者轨道+品牌格子堆叠就是所谓的TOD综合体。

TOD模式的商业需要依托于TOD强大的交通网，同样反哺TOD，共同打造社区生活生态圈，构建强大的城市生活“聚能环”。

其次，TOD模式势能要放在更大的全局范围去考量，否则容易在业态和品牌上出现布局偏差。

交通枢纽≠大量客源

我们不难发现，即使是与地铁接驳的商业体也未必能获得大量客源，所以拥有交通枢纽的有利地位并不等于掌握大量客源，其中一个重要因素就涉及到动线规划设计的合理性与便捷性。

对于一个商业项目来说，如果前期在空间开发和动线引导上没有做到位会导致游逛体验大打折扣。特别是对于人流聚集移动如此频繁的TOD项目来说，如何合理设计动线，同时兼顾人流疏散、聚集、游逛、休息功能是前期规划中的重中之重。

TOD项目对规划设计要求很高

国内TOD项目大都建在地铁上或附近，地铁穿行时的轻微震动对建筑的影响，以及对于居住安全、灯光污染、噪音污染等影响人们居住舒适感的因素，都需要严格遵守规定要求，充分进行考量。

入局开发难度大，要理性对待

由于目前存在前期投入高、开发周期长、投资回报慢、设计难度高等的痛点，拉高了开发门槛，所以对开发商有着较高的要求，目前国内入局玩家也仅20家左右。

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写在最后

在商业存量以及一二线城市用地日趋紧张的双重背景下，TOD商业模式拥有强大的公共交通系统和辐射半径，拥有庞大且稳定的消费客群，加之政府不断出台的利好政策，成为未来城市发展的必然趋势。

TOD综合体是城市综合体的延伸，在交通与娱乐、餐饮与零售等各业态之间建立起相互依存、相互助益的能动关系。

依据当前TOD开发逻辑，城市轨道交通上的“微型城市”是TOD综合体中不可缺少的一部分，也是国内TOD综合体的势不可挡的方向。

图片素材来源：产城瞭望/中商俱乐部/经典人居/国鼎建筑/明源地产研究院/中购联/微博/网络，只做传播分享用途，不涉及商业范畴。