跨界地产不容易 浙江女首富面临30亿债务危机

起高楼、宴宾客时的热闹欢庆光鲜亮丽都是一样的，而遇到危机时就要看根基是否够稳了。

9月26日，浙江女首富周晓光旗下以房地产为主业的公司——新光圆成发布公告称，承认控股股东新光控股集团有限公司30亿债券未按期兑付，悬在新光头顶的债务危机爆发。

浙江一位行业人士对周晓光陷入危机不以为然，他对界面新闻表示“一直都是资金紧张，这次是长期危机终于爆发而已”。

周晓光以1995年设立的新光饰品公司起家，经过近三十年发展，如今新光集团产业庞杂，横跨制造、地产、金融、投资、能源、矿业、旅游、酒店等多个领域。2018年，她是胡润全球“白手起家女富豪榜”的第26名，是福布斯全球富豪9月17日实时榜单上最新的浙江女首富。同时，周晓光的朋友圈中包括董明珠、郭广昌、郭为等商界大佬们。

此次的债务危机早有预兆。2017年5月，新光集团旗下11新光债（122776）就频频下跌，2018年8月初，新光11新光债、15新光01、15新光02等出现大跌。

根据界面新闻的梳理，新光目前约有11只债券等待偿付，11新光债、15新光01、15新光02、16新光01、16新光02、16新控01、16新控02、16新控03、16新光债、17新光控股CP001和7新光控股CP002等11只债券共计发行规模为166亿，这些债券的规模已经超过新光集团2017年全年138.57亿的营收。

在这11只债券中，其中1年以内即将到期的债券余额为74.32亿，2018年年内到期的有17新光控股CP001、17新光控股CP002、11新光债，涉及总金额为36亿。募集的资金只有11新光债是用于岭后塘坞口五星级宾馆项目和义乌世茂中心酒店项目开发，其它大部分募集资金都用来偿还银行或者金融机构的贷款。

从发行额度和频率来看，2016年是新光大举借债的重要时间点，共发行6只债券，规模为90亿。而这一年也是周晓光夫妇的高光时刻，2016年4月，周晓光以111.87亿元的代价借壳方圆支承，将新光集团旗下房地产业务万厦房产100%股权和新光建材城100%股权装入上市公司，成功登陆A股。

房地产业务是周晓光夫妇极其看重的一个业务板块，周晓光在2016年接受媒体采访时表示，2016年是个大的转变，不管什么行业都开始不好，作为老板有没有勇气从0开始做准备，是一个企业成败的重要因素。

周晓光的转变与发展房地产不无关系，上述行业人士对界面新闻表示，饰品行业太小，虽然做的很好，但是规模做不大，随便一个楼盘几亿几十亿，饰品辛辛苦苦一年可能也就一两个亿。新光具体涉足房地产开发业务的时间并没有确切消息，但切入地产开发业务正是从收购万厦房产开始。据了解，2005年新光已经参与到义乌天价商业“财富大厦”营运。

此后2016年的借壳上市也主要是将地产业务注入其中，而不是新光集团发家的主业饰品行业。当时新光集团还许下了三年40亿的业绩承诺，具体看，万厦房产、新光建材城2016年度合计净利润不低于14亿元；2016年度与2017年度累计实现的合计净利润不低于27亿元；2016年度—2018年度累计实现的合计净利润不低于40亿元。

根据新光圆成的年度报告，2016年实现营收37.3亿，同比增长101.11%，净利润为15.2亿，同比比增长207.67%。2017年实现营收为20亿，同比下降46%，净利润为13.5亿，同比下降11.24%。2018年中报显示，上半年营收为10.4亿，净利为1.5亿。

从业绩看，2018年实现业绩承诺的缺口较大，这一伏笔早在2016年就埋下，当时很大程度上是依靠大额项目买卖和股权转让使业绩得以兑现。

2016年，新光圆成与北京东信瑞成投资有限公司签署购房协议，北京东信以27亿元的价格购买了新光开发位于义乌市国际商贸城金融商务区地上4层以及地下一层夹层。2016年报显示，在公司所有房地产结算项目中，合计收入为34.36亿元。其中，北京东信一笔订单收入就贡献了25.71亿元，收入占比超过70%。

在2017年的业绩中，周晓光和虞云新家族又通过购买自家房产的方式，为公司贡献了不少业绩。2017年3月，新光公司关联自然人虞江波、虞江明、周义盛、周丽萍花费约9206万购买的世贸中心项目商品房。2017年6月，周晓光夫妇再度花费5760万购买世贸中心商品房3套。

新光控股是一家典型的家族企业，据了解，周晓光夫妇两边家族中已经有30多位家族成员参与公司经营，周义盛是其弟，周丽萍是其妹。儿子虞江波则是周晓光家族二代中最大的孩子。2017年12月，虞江波在新光圆成旗下地产公司开发的地标建筑——义乌世贸中心的香格里拉大酒店举办了一场盛大婚礼，婚礼由杨澜主持，董建华献唱。

买自家房子冲业绩还不够，2017年12月，新光圆成还通过出售旗下两家全资子公司，获得股权转让款共计18.45亿元。

根据2017年年报，这两家公司的股权出售获取的净利润占当年净利润总额的107.87%。也就是说，如果不计股权转让收益，新光圆成在2017年将处于亏损。

出售资产的动作还在持续。今年5月，新光圆成又将义乌市新光壹品46%的项目股权，以18.24亿转让给滨江集团，但这笔交易并没有让今年的中报变得好看。

2018年中期报表显示，新光圆成的地产主业布局和销售并不好，报告期内9个房地产项目销售分别位于金华、义乌和东阳，1个新开工项目位于杭州但性质为商业，重镇布局三四线且以周晓光夫妇熟悉的义乌和东阳为主。同时，只有金华的欧景名城商铺，东阳新光天地三期住宅以及东阳红椿名都住宅去化率在90%左右，其它六个项目销售去化不佳。

业绩承诺实现不了，新光圆成还面临着资产和股权高度质押的风险。

根据公司公告，新光圆成已被质押的股份占比为98.2951%。不仅是上市公司股份被质押，新光集团旗下的浙江新光饰品股份有限公司、新光金控投资有限公司、义乌市新光贸易有限公司、上海富越铭城控股集团有限公司、浙江森太农林果开发有限公司以及浙江新光红博文化产业投资有限公司等都出现股权被大量质押的情况。

3月底的数据显示，新光圆成所有权或使用权受到限制的资产价值为240.10亿元，占净资产的70.18%，主要包括对外抵押的土地、房屋等。

面对如今的危急时刻，新光集团27日下午举行了由少东家虞江波主持的“债券持有人沟通大会”，董事长周晓光没有出席此次大会。虞江波表示，面对债务危机新光集团接下来将推进新加坡交易所8亿美元债的发行、出售新疆新天国际经济技术合作的股权、通过并购基金引入战略投资者、寻求银团贷款合作和政府的帮助，并启动新光饰品IPO。

但虞江波的回应并没有让投资者的焦虑得到缓解，多位投资者仍然担忧新光集团的这些偿债措施能否落实到位。