麒麟，没有救世主
本文作者：江南房叔
【前言】
时间这玩意儿，可以岁月静好，也可以健步如飞。
比如，房叔前阵子去广东玩了半个月，把每天的日子都过得慢悠悠的。“一杯咖啡，一本书，就可以在海边待一个下午。”
比如，南京那个麒麟的仁恒“独角兽”：从售楼处公开（10月22日），到突击取证（11月17日），再到开盘入市（11月22日），仅用了一个月。“报名人数2368组，抢352套房子，妥妥的制霸城东第一盘。”
更何况，3.19万一平的惊喜销许均价（开发商心理价位是3.3万以上），让新老“兽粉”们喜出望外，不，是喜极而泣。所以，麒麟独角兽盘的首开成绩早已毫无悬念：据说只用了三个小时，就被饥渴难耐到嗷嗷直叫的买房人一拥而上“日光”。
“每一个人所身处的世界，未必是真正的那个世界。”回眸不在南京的这些日子，房叔走过国际大都会广州，走过改革开放桥头堡深圳，走过“房价三连跳”的珠海......目所及处，都是侨鑫、太古、新鸿基、招商蛇口、华润置地、宝能、佳兆业、华发等一众牛逼房企闪闪发光的LOGO，耀武扬威地悬挂在宇宙第一大湾区各个城市的天际线之上。
但，在那些灯火璀璨、无比壮丽的都市水泥森林里。我找来找去，几乎没有看到仁恒置地的任何项目。事实上，也只有南京这座特殊的城，二十多年来默默“哺育”了仁恒。不仅让后者拥有“先下手为强”的成品房教父背书机会，更将那些姗姗来迟的央企、港资巨头们提前“阻击”在粉丝经济的门外。
所以，每到这个时候，房叔总是反复陷入无尽地沉思：
“在南京，仁恒究竟是怎样的一种神奇的存在？尤其对于几乎要滑入深渊的城东弃儿——麒麟而言，仁恒今年突击空降，真的可以伸手拉一把？不，是力挽狂澜，如愿扮演头号救世主的角色吗？”
一
仁恒，正在拼命“挽救”麒麟。
时光回溯至今年1月中旬，当五星控股和仁恒组成联合舰队杀入麒麟科创园“心脏”，以22多亿总价斩获G108综合体地块的那一刻，整个南京楼市都为之“颤抖”了：
“天呐，仅1轮竞价就成功勾地了。地价只有9064元/㎡，这是什么神仙组合？”
表面上，两家分工明确，各司其职：五星负责商办混合地块的开发与运营，拟引入五星控股总部及旗下孩子王、汇通达、好享购及风投公司整体搬迁。仁恒负责二类住宅用地的开发与操盘，“第一时间宣布要将比肩江湾城、城市星光的同级品质带入城东。”
但，很多人可能并不知道：为了给五星&仁恒“腾出”这幅体量近25万方的大盘，昔日筹划多年的麒麟生态科技城CBD（中央商务区）最终只能选择“断臂求生”——将原本位于麒麟中央公园人工湖西侧的“超高层总部办公群”全部砍掉作为代价。只保留了人工湖东侧（前期启动沣麟广场）的摩天商务区规划，硕果仅存的“半边脸”。
是呵，难道你们都忘记了吗？十年前，那个雄心勃勃的百万方麒麟中央商务区，可是口口声声要冲着“叫板河西”的终极目标去的。在总部产业导入与天际线塑造上，更是竭力模仿广州珠江新城CBD，“必须要打造两条壮丽的超高层天际线，合围一个偌大的中央公园。”
后面发生的种种事情，本文就不多赘述了。从对标“世界级都市新区”到一步步跌下神坛，出师未捷的大麒麟只能哀叹时运不济，把牙打碎了往肚里咽。“截至目前的最新消息是，CBD被砍得只剩下一半了。”
虽然，麒麟进军总部金融、高端商务区的美梦碎了一地。但也没有完全输光资本。所幸，在运粮河与人工湖环绕的臂弯里，还藏着一块块十分优质的地皮呢。虽然，这些地块的“前身”原本都是CBD的，属于那些动辄150-200米+的摩天大楼的。但没关系，完全可以“商改住”嘛。因为，咱们的南京，终归还是那个一直“宅热商冷”的南京。
于是，在牺牲掉半个身子后，或者说，是彻底“看透”自身的未来发展“钱景”后，麒麟科创园终于做出了一个大胆但务实的决定：引入仁恒（抬身价），捆绑五星（降地价）！
于是，在“二半吊子”的麒麟阉割版CBD隔壁，仁恒精心做了一系列产品排布，“不怕你不心动”：最小户型只有89㎡三房，销许均价不到3.2万。“首开房源总价270万起步，首付3成约82万起。”短短两天时间，报名突破2300多人，“相当于平均近7人抢1套”。
即使被人调侃成南京楼市版的“低配BBA”，仁恒也丝毫不在意。毕竟，这已经是目前最低门槛入手“仁恒系高端成品房”的难得机会了。
况且，仁恒也是聪明的，是油腻的，更是老谋深算的。所以，独角兽盘可以拿出来展示的样板间，全是116、124、165㎡的大中户型。“尤其为了最大程度地呈现麒麟史上前所未有的、7.2米级的大横厅，仁恒将样板间作为营销场景道具，发挥到了接近极致。”
如此一来，仁恒“独角兽”品牌力+样板间展示的产品力双重叠加，即使不要学区，这头自带光环与流量的“神兽”也能一飞冲天。
不由想起《在南京》出品人老墨，曾经生动地打了一个比方：“南京新开盘的项目已是两极分化。很多高价盘首付八成还摇号，另一部分低价盘首付没要求还不摇号、开盘卖1-2成甚至个位数。没办法，财富不均衡，想割韭菜的人太多，韭菜越割越少。所以，高级韭菜到最后才能割到，而且得用最锋利的刀子。”
不过，需要特别指出的是：在南京，仁恒也是一把锋利无比的刀子。但，现在它不仅割高级韭菜，也在挖空心思、绞尽脑汁地寻思如何更快速的去割中级、低级的韭菜。
害，谁叫人家是“南京第一万金油”的仁恒呢。
二
但，单靠一个“光杆”仁恒，也救不了麒麟。
表面看，2020年作为仁恒的“大年”，顶着粉丝宠溺的光环，四处出击火力全开，200亿小目标似乎指日可待。所以，在将五星作为“拿地敲门砖”的最佳拍档后，仁恒怀揣充足的信心，以空降神兵的姿态，顺利抢滩让其他开发商闻之色变，不，是闻风丧胆的麒麟。
“即使麒麟楼市早已糊到不成样子。那又如何？仁恒一来，房子照样卖得呼啦啦的。甚至可以毫不夸张地说，整个传统城东地缘（投资）客的热情，都被撬动起来了。”
实质上，在麒麟这块饱经风霜、且身份极为特殊的土地上，舞是仁恒的SOLO独舞，唱也似乎是仁恒“一轮游”的绝唱。
毫无疑问，在气势上完全不输于南外学区房的仁恒独角兽们“卖一套少一套”，且必然“逢开必光”。在某种意义上，可以视为是“打破南京房地产市场冷热规律”的“无限投币玩家”。
可是，反观麒麟科创园的整体住宅市场。因为仁恒头部的到来，就真正能够咸鱼翻身了？君不见，那些来自光华路、苜蓿园、南农+南理工高校的客群们，只要具备掏出三四百万购买力的，“哪一个不是拖家带口急吼吼直扑售楼处，有的连样板间都来不及看，直接拜倒在独角兽的双翼之下？”
难怪，有业内人士之前不无担心地表示：仁恒一来，整个麒麟所有在售的竞品项目是不是要哀鸿遍野了？看看领东苑，看看熙悦......那个蓝光2.8万的毛坯房可能还受影响小一点。原本麒麟的分销都拍着胸脯说仁恒要卖3.5万，把人头往熙悦和领东苑拉。这下该怎么办呢？大家回头组团抢仁恒？
“从这个角度看，仁恒就像一个衣着光鲜的野蛮人。一手挥舞着大棒，另一手拉起一张巨大的渔网，将所有目标客户（强烈投资需求型+自住投资兼顾型）全部一个不落的，统统虹吸进它的口袋中。”
看吧，看吧。环顾今年的麒麟楼市，一个公办南外分校救不了麒麟，一个签约的力小分校也救不了麒麟。部分仍在苦苦挣扎的老盘们，去化速度依旧缓慢，远比外界想象中艰难（有的项目，新加推房源去化约1成）。而仁恒的强势到来，在客观上，把“今年能洗的地缘潜力客户，几乎一次性地全部洗干净了。”
这，哪里是雪中送炭。。。不是雪上加霜吗？
“大家好，才是真的好”。所以，一个“只顾着吃独食”的仁恒，虽然扛起了最强号召力的品质大旗，却无法挑起“拯救整个麒麟板块”的重任与担当。它现在每天想着的，是如何快速变现，如何“割最难割动的韭菜”。
没办法，在其他销售额更加牛逼的高周转房企在全国规模化扩张的今天，为了不至于被竞争对手远远地甩在身后（其实差距已在无限拉大），那个新加坡远道而来的“独角兽”只能将目光重新聚焦在南京“大本营”——它的完美口碑与粉丝经济“溯源”的原点之地。
“当昔日的不动产奢侈品，变为人人都可以轻松拥有的简配湾系。其实也没什么可丢人的。因为这年头，只有活着，活下去，才是最、最、最重要的。”
是呵，因为这该死的调控。当年传说中的最牛逼也是最忠实的仁恒VIP粉丝，据说可以从江湾城一期一直买到四期。但，如今也不大可能把麒麟独角兽盘的六大主力产品都挨个买一遍。“每一款户型，都想收藏起来。耐心等待几年后变现，梦想能赚一个法拉利车队。”
不过值得一提的是，虽然在北上广深豪宅及南京江湾天成的价值体系逻辑里，“面积越大的户型，单价理论上越贵。”可事实上，在麒麟仁恒项目1200多套的整盘总货量中，主力产品是89㎡和124㎡中小刚需户型。“拥有超过7米级的大开间，也是最能代表极致产品力的165户型，只有108套。”
“想当年，河西昂首揽豪门。现如今，城东俯身慰刚需”。仁恒，真的不再是当年那个“重装炮手”、“一心只做大户的豪宅专家”了吗？难道，真的甘愿做埋头满城跑量的“轻骑兵”了吗？
回想起十多年前，江湾城一期开盘，现场豪车云集，将乐山路“堵了个水泄不通”。房叔的眼泪，不禁流了下来。
更何况，在麒麟，一向追求“强设计主导逻辑”的仁恒，虽然能轻松做到“顶楼与底层都被疯抢秒光”，也真的做到了“就算有大连廊也不会被嫌弃”。但在户型设计细节上，它依旧能100%无懈可击，让人无可挑剔了吗？
比如，在那套165㎡最大户型的交付问题上，偌大的卫生间“究竟适合做单台盆还是双台盆设计”？不少业内人士看完后，就有颇多争议，各执一词。
“仁恒，也可以像南外一样，改变板块的命运？”近年，仁恒在南京楼市确实已经成为了“带火一个板块”的现象级风向标。从鼓楼滨江到江心洲，从燕子矶到小行，仁恒所到之处，无一例外地撕破了区域房价天花板，也让周边二手房小区的业主提气不少。
不少买房人“死心塌地”选择仁恒的房子，不仅高度相信“仁恒的品质永远比其他房企放心”。更期盼着未来项目升值的速度与幅度，“足以碾压周围任何一个竞品”。
所以在理论上，扛旗者仁恒当然可以视为是麒麟住宅品质、价值逻辑迭代的救世主。但，对于一个2.0修改版的麒麟楼市（特指科创园CBD）来说，如果自身不够努力，还会继续长期沉沦下去。那么，就算来了10个仁恒，100个南外，也未必能达到四两拨千斤，或是点石成金的神油效果。
更何况，正在“想尽办法讨好投资型刚需”道路上越滑越远的仁恒，短期内只能满足自己回款、跑量、摩拳擦掌地准备争夺年度南京销冠。注定也救不了麒麟。
三
想要真正救麒麟，不能只靠南外、力小、仁恒“壮阳”，还需更多的强力“援兵”。
这些援兵，包括但不限于那些品质与价格兼顾的大鳄房企舰队，各种产城联合体。关键在于麒麟已经涂满一半以上的画布上，该如何继续无缝衔接，更好地画下去？
1，商业配套，如果能重来？
顶级商配是支撑板块价值的另一利器。举个例子：刚领取销许的城中豪宅越城天地中心（应天府），最贵一套毛坯单价超过8.7万/平。“虽然是中式合院别墅产品，但也需要大手笔的香港置地10万方高端商业与文华东方酒店提供支撑。”
反观麒麟头部合院之王富力十号，以及那个“破败到让人不忍直视”的水街坊，你会深切体会到：如果没有好的“奢居氛围”，何来更硬气的产品溢价（包括二手）？
2，地铁利好，何时能加速？
要知道，麒麟科创园至少2年没有新增涉宅土地出让。关键问题之一就是“整个板块带不动”了。俗话说得好：“地铁一响，黄金万两”。可实际上，除了那条应急扮演“轨交配套”角色的有轨电车之外（完全无法达到地铁通勤效率），麒麟新城核心地区的地铁建设一直停滞不前（别提服务麒麟边缘的10号线二期，提就是抬杠）。
所以，看在上海铁路局如愿勾地赛虹桥宅地的份上，8号线还是早点来吧？
3，总部经济，跳出产业园思维？
很多人可能都快忘记了：被腰斩一半的麒麟CBD中央商务区，在“服务总部经济”这个高端抓手上，还有一息尚存。只不过，现在没人再提CBD。整个麒麟的产业，或者说产城一体化主导思维，几乎全部要被各种高大上、但实质各自为政的“国字号产业园”淹没了。
比如，中科系一家独大的“一院四所”。即中科院南京分院及南京土壤研究所、南京地理与湖泊研究所、南京天文光学技术研究所、南京地质古生物研究所。再加上中科院大学南京学院，各种计算工程软件研究所等等。“研究员们圈地的面积很大，但真正具备时尚消费活力的总部级或独角兽产业有几个？”
以至于，在捆绑着仁恒“勾地”引入五星总部后，接下来同样重量级的G51邻居地块（也位于麒麟中央公园人工湖西侧），索性就把身子给了更“土味”的亚东。后者好长时间没碰过新地皮了，“楼板价只有6字头，兴奋得一头核子。”
“橘生南则为橘，橘生北则为枳。”其实，在那些原先手笔宏大的牛逼规划里，南京本应该有很多成功的项目，以及更加让人惊艳的新区板块。可就像仁恒能成为南京的神话一样，再好的好东西，到了南京也就学坏了。
从诞生之初，放言要跟河西平起平坐。到现如今，被人调侃“准备抱紧大校场的大腿。”麒麟这趟过山车，还真是玩得惊险刺激。归根到底，还是土壤的问题。
当然，“上帝为你关上了一道门，也会打开另一扇窗。”关关难过关关过，前路漫漫亦灿灿。不回头，别停留，饱受现实毒打的麒麟，才能翻身跃上那头独角兽的背脊，坦然地奔赴下一段旅程。
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