新春回顾 | 这10个新mall，为何如此“颠覆”？

大年初六，“送穷鬼”。在这里，赢商网衷心祝福您在新的一年无论是健康、家庭、工作，还是财运，都六六大顺、心想事成。

刚刚过去的2019年，无疑是充满变化和挑战的一年，商业地产行业也在面对变化和激烈的挑战中往新的格局和方向发展。

每年农历新年期间，赢商网都会推出“新春回顾”系列，温故而知新，为假期提供干货，也为新一年工作提前掌握商业趋势。此篇为“新春回顾”系列的第六篇“2019新开的创新商业项目研究”。

商业地产下半场，拼的是“运营”。无趣的mall千篇一律，内容创新与精细化运营才是商场吸客、留客的资本。

在过去一年里，有10个国内外新开的商业项目从设计、业态、品牌到服务，都做到了不同程度上的创新，一开业就火爆商业地产圈。它们到底做了什么颠覆性的创新？又有什么值得同行学习？

01 星耀樟宜

比购物中心还好逛的“神级”机场！

✦视觉奇观：40米大瀑布超震撼

最大亮点是室内瀑布雨旋涡 (Rain Vortex)，它位于“星耀樟宜”的中心位置。它高达40米，是世界上最高的室内瀑布。到了晚上，巨型瀑布就变成了灯光秀。

✦人造奇观：5层高的探索公园

这里有一系列的玩乐空间，包括：天悬桥、迷宫世界、天空之网、奇幻滑梯、迷雾碗、森林谷等，把机场打造成一个神秘的探索公园。

✦弹丸之地：用设计助力经济

占地1.4万平方米的星耀樟宜，整个设计由超过9000片玻璃、近1万8000个钢梁和超过6000个铸钢节点组成。外观每块玻璃都是独一无二，有着特定的尺寸，安装需要相当高的精准度。外部玻璃还可以折射光线，以降低室内的温度。

新加坡樟宜机场可能是最懂乘客的机场，截止2018年，连续6年被评为“全球最佳机场”。对设计和服务的高度重视，成为它的制胜之道。

关于新加坡星耀樟宜机场更多运营秘笈

02 K11 MUSEA

K11成立至今最牛的项目

✦一座精致的海边艺术博物馆

坐落于香港尖沙咀维港边的K11 MUSEA，项目采用当代大宅概念设计而成，宛如一座精致的海边艺术博物馆。

延续K11系列暖色系风格，K11 MUSEA采用了大量原木素材和印花元素，结合先锋设计手法，打造出既一脉相承又让人耳目一新的艺术空间，包括歌剧院般的35米高中庭Opera Theatre、堪比“景点”的多媒体展览空间Gold Ball、极具冲击力的街头主题艺术空间Design republic、全港最高的人造滑梯、全球最大的绿化墙，以及香港首个室内外自然博物馆等。

✦250多家品牌，世界热门商业的秀场

与建筑空间相比，K11 MUSEA的品牌阵容也毫不逊色。项目引进了超250个国际及本地特色商户，零售和娱乐体验业态方面更是汇聚了众多国际品牌，将不少此前从未在香港、甚至是亚洲露面的品牌和限定店，引进项目，包括：

• 现代艺术博物馆（MoMA）旗下的设计商店MoMA Design Store大中华首店；
• 英国皇室御用品牌 Fortnum & Mason首家海外店铺；
• 首度登陆香港的室内主题游乐园LEGOLAND® Discovery Centre；
• 全港首间概念店Alexander McQueen；
• 香港首间及全球第四间 Golden Goose LAB概念店；

• 日本殿堂级时装品牌 Yohji Yamamoto的全港首间概念店；

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关于香港K11 MUSEA更多运营秘笈

03 福南

30年老商场变身“黑科技购物中心”

✦用一棵“树”颠覆消费场景

福南内部打造了一棵颇有意思的“生命之树”，以此为中心点，打造出一个高效的零售环境。这座“生命之树”从地下2层延伸到4层，高度约为25米，连接各个楼层和旁边住宅的重要通道。“树”上有20个“树屋”，是福南独创的“零售吊舱”，即插即用，可容纳多个快闪店、开放平台和工作室。

✦在商场里修建自行车道

为了让福南可以连通整座城市，凯德这次还“任性”地在商场内设置了可在7am-10am之间自由出入的自行车道。顾客可以骑自行车通过200米的室内自行车道穿过商场，快速到达新加坡各著名景点。据悉，福南为骑行的消费者提供淋浴、储物柜、充气泵和自行车修理工具等相关服务，项目内部还配有166个自行车“停车位”。

✦超30%品牌首进新加坡

商场内共190多个品牌进驻，其中，超过60%是新加坡本土品牌，另外，超过30％是首进新加坡的品牌或概念店、旗舰店。餐饮方面，福南也做了很大的升级，项目容纳80多家餐饮品牌，占其零售空间的25%。

✦融入众多新技术

福南在整个项目改造过程中融入了众多新技术，让科技与零售完美结合，为消费者提供更加便利的购物体验。如：智能引导系统、机器人拎包、免提货逛街服务、自动化提货服务、自动找车（位）等。

关于新加坡福南的运营秘笈

04 北京大兴国际机场

LV、GUCCI内地机场首秀都给了它！

✦高颜值空间设计、高科技设备设施展现“硬核”实力

承载着千万人聚散离合的“新国门”的打开，无疑是向祖国70年华诞献礼的最佳方式，而大兴国际机场也不负众望，用高颜值的空间设计、高科技的设备设施、高水准的服务细节做到了让世界看中国，更被外媒评价为“新世界七大奇迹”榜首。

✦商业魅力丝毫不逊于国内任何一个购物中心

大兴国际机场作为备受瞩目的国际航运枢纽，在商业空间的运营方面自然也毫不示弱。据了解，大兴国际机场共涵盖300家品牌，其中含70余家甄选餐饮店铺。

据了解，LOUIS VUITTON、GUCCI、BOTTEGA VENETA在中国内地机场首秀统统给了大兴国际机场。除了有国际大牌的增色，传统民族品牌的出现，如“故宫礼物”主题店铺、国瓷永丰源等，无疑是大兴国际机场博人眼球的又一利器。

关于北京大兴国际机场的运营秘笈

05 美国梦

号称“颠覆全球所有购物中心”的项目

✦娱乐业态唱“主角”

超高占比的娱乐业态可以说是美国梦最大的亮点之一。15大娱乐项目的进驻不仅让美国梦创下了多个世界纪录，其首次突破性地尝试娱乐业态占比（55%）高于零售业态（45%），颠覆了娱乐与零售在购物中心的“地位”，还重新定义了未来商业的消费体验模式。其中娱乐业态包括：

• 西半球最大的室内主题公园；

• NHL标准大小的室内溜冰场；

• 北美最大的室内水上乐园；

• 北美唯一的室内滑雪乐园；

• 海洋生物水族馆（sea life quarium）；

• 乐高探索中心；

• KIDZANIA儿童乐园；

• “愤怒的小鸟”主题18洞小型高尔夫球场；

• CMX豪华影院、艺术剧院；

• 以及可以俯瞰曼哈顿、高300英尺的摩天轮等。

✦一线大牌集成的“豪华品牌阵容”

零售业态方面，美国梦业态涵盖350多家零售商户以及100多家餐饮店，其中不乏国际一线品牌，业态非常丰富，据说要逛86小时才能把整个美国梦逛完！

✦私人定制般的高端服务

美国梦的精细化的礼宾服务，让人赞叹。从住宿、出行到行李取拿，美国梦的礼宾服务都做到了极致。据悉，美国梦配置了两辆劳斯莱斯、两辆宾利、一辆劳斯莱斯高尔夫球车，以及三架直升机，用于在酒店内接送贵宾。如顾客需要，礼宾部可为顾客安排好一整天的游玩计划，并安排接送。

关于美国梦的运营秘笈

06 涉谷站大厦

日本“全能型”商业

✦ 打造日本最大的室外展望广场

室外展望广场面积达2500平方米，是日本最大的室外展望空间。在这里，消费者不仅可以一览著名的涩谷交叉路口以及整个涩谷区，还可以眺望东京塔、晴空塔以及100公里以外的富士山，成为日本又一旅游“打卡”新景点。

✦升级版的wework，刷新未来办公新方式

涩谷站大厦（东栋）的另一大亮点，便是位于15层的共创空间 SHIBUYA QWS，以“让涩谷走向世界，成为汇集各种可能的十字路口”的理念打造一个互动商业社区空间，这里让企业、大学生、政府结合在一起，为创新提供场所，鼓励年轻人创业。目前已有5所日本高校和一些公司参与到SHIBUYA QWS中。

✦主打日本本土品牌，“接地气”又不失人气

16层的空间汇聚了213家店铺。其中，7家品牌首进日本，45家首次在涩谷区开店，还有37家全新品牌。项目主打年轻、潮流，引进的品牌以平价的品牌为主，且多数是日本本土品牌。如：日式杂货铺GOOD DESIGN STORE TOKYO by NOHARA、茑屋书店、中川政七商店、东急手创馆等。

关于涉谷站大厦的运营秘笈

07 涉谷PARCO

未来吸引年轻人的模范百货

✦螺旋形的斜坡走道外立面特“抓眼”

新涉谷PARCO外立面把涉谷独有的西班牙坂斜坡街道“变身”有趣的外立面，利用多个不同形状的立方体，沿着建筑外立面组成一条螺旋状斜坡通道，从一楼延伸到十楼，且外立面的通道每一层都设有入口与商场连接，消费者可以通过入口进入通道，有一种仿佛在涉谷街头逛街的感觉。

✦艺术元素遍布商场每个角落

艺术可以说是新涉谷PARCO的一大特色，各种艺术元素遍布商场的每个角落，其中还有跟各大日本著名艺术家、设计师合作的展览与艺术装置展示等。

此外，商场还设置了9个画廊与PARCO自营的迷你剧场。

✦经典动漫、游戏品牌扎堆，打造“二次元粉丝大型潮圣地”

为了扩大受众范围，增加商场客流量，新涉谷PARCO把商场的6楼打造成以动画、漫画、游戏等日本流行文化为主题的“情报发讯基地”。除了任天堂首家官方直营店、宝可梦中心之外，还有引入了少年漫画周刊「JUMP」周边商店、线上电玩《刀剑乱舞》首家官方实体店、出品洛克人、快打旋风的「CAPCOM」周边专卖店，以及全日本第一家的「GG电竞咖啡厅」，堪称“二次元爱好者的天堂”。

关于新涉谷PARCO的运营秘笈

08 盒马里·岁宝

国内首个新零售购物中心

✦瞄准家庭消费的社区mall

盒马里地上面积2万多平米，定位亲子主题社区Mall，主要辐射三公里范围内，瞄准家庭消费，尤其是有小孩的家庭客群。据了解，试营业首日，近9成客群都是“盒区房”内家庭消费者。

✦品牌满足刚需、接地气，亲子业态占1/3

盒马里引进了60多家品牌，主要涵盖餐饮、零售、亲子教育等刚需业态。优衣库、华为、肯德基、奈雪的茶作为主力店，占据着商场几大醒目位置。其中，儿童亲子品牌约有20个，占整体商家数量的1/3，包括小马快跑、城市滑轮、虫虫绘本、安奈儿等品牌。值得一提的是，盒马里还在一楼和三楼分别开辟了部分空间，作为集市和共享空间，意在提高坪效。

✦啥都可以线上下单，快递送达

据了解，商场大多数品牌都会上线盒马APP，消费者可通过盒马APP下单各品牌商品，商家拣货后由盒马进行统一配送，三公里范围配送免费。除部分制作时间较长的餐饮产品，多数商品可30分钟送达。

这种“把商场搬到线上”的体验，颠覆了传统购物中心的运营模式，具有一定的行业借鉴意义。

关于盒马里·岁宝的运营秘笈

09 SKP-S

一座能“穿越”未来的商场

✦商场每个场景都是充满黑科技的“艺术品”

该项目体验空间由GENTLE MONSTER主导设计，并全程参与。与GENTLE MONSTER的合作也是北京SKP首次尝试与单一品牌开展如此具有整合性的合作模式。

进入SKP-S，商场以“未来牧场”为起点，“数字-模拟未来”的主题场景从B1到F4逐一呈现：

• “以假乱真”的绵羊、风格迥异的机械羊区域；

• 人类移民至火星生活的场景；

• 穿过“时空隧道”达到的火星探测基地；

• 联合视觉艺术家设计的大型灯光装置。

✦顶尖大牌的“SKP-S特别定制”

在这样一个用艺术、科技来串联零售的商场里，一向对形象输出有严苛标准的顶级大牌甚至愿意弱化自身调性，选择融入整个商场氛围。商场内，所有门店门牌都统一使用配有红色文字的LED显示屏，且众多奢侈品牌针对SKP-S还推出了限量款、定制款、合作款等产品。

✦人无我有，引进多家首店

从品牌内容上，SKP南馆显然具备了“人有我优，人无我有”的特点。除了相同的品牌具备独特的内容，更是引进多家首店。包括：内地首家RICK OWENS；国内最大的SACAI旗舰店；由品牌城市系列为设计灵感的RIMOWA涂鸦墙；全球首家创意咖啡甜品店NUDAKE；还有GUCCI北京首家美妆精品体验店、 GENTLE MONSTER全球首家咖啡店等。

关于北京SKP-S的运营秘笈

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10 这有山

颠覆传统购物中心形态的商场

✦建筑形态大突破：把商场做成“山”

「这有山」是由一群传统商业地产人打造的，但它却不属于传统意义的购物中心。为了打造最好的逛街体验，设计师把属于传统街市的体验移植进商场，构建成如山如街区一般的建筑形态。并使平面意义上的街市立体化，在提高容积率同时保留逛街体验。

✦“竹签串糖葫芦”的动线，提高得铺率

此外，「这有山」是由单一动线串联了所有品牌店铺及建筑景观，这样客流能够到达每一个品牌店铺，并节约了大量交通动线的面积，所以它比传统购物中心有更高的得铺率。

✦开业即成4A级景区的商业综合体

设计团队在大约7万平方米的建筑空间内，利用山坡和山洞两种不同的建筑形式和风格进行设计，并布局了多个建筑景观点，将项目打造成为了具有强烈年代感的现代山丘景区小镇。

✦六大内容组团，品牌错位经营

「这有山」主要规划了休闲逛玩组团、小吃街组团、嘉年华组团、聚会餐组团、电影院组团、夜生活组团等六个内容组团。

此外，项目不仅实现百分百招商，还引进了150多个品牌，其中包括多个长春首店，如星巴克甄选店、路米诺思面包店、呷哺呷哺白玉兰店、猫的天空之城等。虽然品牌阵容中鲜少有服饰品牌，但却与附近的成熟项目形成了错位经营，从实际经营效果来看，目前90%商户缴纳了提成租金。

关于这有山的运营秘籍

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